AffittiPiù Torino

08/02/2023

MONCALIERI - Via Sestriere pressi Piazza Bengasi. Ampio bilocale arredato in affitto esclusivamente [...]

08/02/2023

MADONNA DI CAMPAGNA - Via Foligno pressi Via Borgaro. Splendido bilocale ristrutturato e ben arredat[...]

11/03/2022

QUANDO SI AFFITTA UNA CASA L’A.P.E. È SEMPRE OBBLIGATORIO?

Questa è una delle classiche domande che molti locatori si fanno prima di affittare il loro immobile. l’APE, acronimo di “Attestazione di Prestazione Energetica”, è un documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio, di un appartamento, di un negozio o altra unità immobiliare. L’APE fornisce un punteggio all’immobile in termini di isolamento e consumo del calore al fine di valutare la convenienza dell’acquisto o dell’affitto e stabilire i costi che potrebbero derivare dai consumi del riscaldamento.
La certificazione energetica viene già richiesta dal legislatore quando viene pubblicato un annuncio di vendita o affitto in cui per legge occorre riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’APE.
È inoltre obbligatoria quando si conclude un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se il contratto è soggetto a registrazione. Anche se non è obbligatorio allegare l'APE al contratto di locazione, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale “l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”.
Esistono tuttavia dei casi in cui l’APE non è obbligatorio, come quando si affitta una casa con un contratto di natura transitoria di non oltre 30 giorni complessivi nell’anno (dove non c’è nemmeno obbligo di registrazione) e nei contratti che non possono considerarsi nuove locazioni, come ad esempio proroghe, cessioni di contratto, subentro nei contratti in caso di cessione d’azienda.
Ogni locatore deve porre attenzione a non stipulare un contratto di locazione senza l’idoneo attestato di prestazione energetica, in quanto il Tribunale di Milano con la sentenza n. 5308/2017 ha chiarito che, nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario che non provvede a far redigere l'Attestato di Prestazione Energetica è punito con una sanzione amministrativa minima di 300 euro fino a un massimo di 1800 euro. Ne consegue che il contratto di locazione, in assenza di attestato di prestazione energetica, conserva comunque tutta la sua validità.
Affidando il tuo immobile alla nostra agenzia, verificheremo insieme la validità del tuo certificato qualora già presente, o ci occuperemo di farti predisporre un nuovo attestato a costi molto competitivi al fine di assicurarti di non incorrere in sgradevoli sanzioni.

10/02/2022

HOME STAGING
COME RENDERE LA TUA CASA LA PIÙ BELLA PER AFFITTARLA PRIMA E MEGLIO
Attraverso questo articolo vogliamo fornivi alcuni consigli e strumenti per poter rendere la vostra casa da dare in locazione attraente. La prima cosa che vogliamo comunicarvi è come sia possibile cambiare aspetto al vostro immobile anche senza spendere un capitale. Inoltre rendendo la vostra casa più appetibile per il mercato potrete richiedere un canone di locazione maggiore e in breve tempo rientrerete del vostro investimento.
Quindi cerchiamo subito di capire cosa sia l’Home staging, che letteralmente significa “messa in scena della casa”. Questa tecnica di marketing immobiliare ha l’obiettivo di rendere maggiormente apprezzata la vostra casa da parte dei futuri conduttori, valorizzandola con complementi quali tende e cuscini o con il cambio di alcuni arredi tentando di evidenziare i punti forti del vostro immobile.
Come spesso accade, questa tecnica è nata negli Stati Uniti e poi si è diffusa in tutto il mondo. In Italia sono ormai anni che molti agenti immobiliari consigliano ai loro locatori le tecniche corrette al fine di migliorare lo stato dei loro immobili e aumentare i profitti. Utilizzando le tecniche di Home staging si ha il grande vantaggio di limitare le dinamiche di mercato e, anche quando l’offerta di case supera la richiesta di chi cerca un’immobile, spingendo i prezzi verso il basso, riuscirete a far brillare la vostra proposta immobiliare tra le tante simili, evitando che la casa resti sul mercato per troppi mesi.
Presentando gli ambienti in maniera più studiata, cercando di creare stili originali e al passo con i tempi, il futuro conduttore sarà più invogliato a locare il vostro immobile e l’intervento di riadattamento dei locali sarà presto e ben ripagato.
I professionisti dell’Home staging con pochi trucchi - in alcuni casi anche solo cambiando la disposizione di alcuni mobili o dando un tocco di colore che mancava, o anche semplicemente curando l’illuminazione e scegliendo complementi di arredo originali - riescono a far risaltare il vostro immobile che altrimenti si perderebbe tra la miriade di annunci presenti sui principali portali, quali immobiliare.it, casa.it ecc…
Certamente in tutto questo non occorre dimenticare che al termine del restyling occorrerà fare delle fotografie che dovranno essere eseguite con la giusta professionalità, al giorno d’oggi basta un semplice smartphone di buon livello, la giusta illuminazione, e il gioco è fatto, ma qualora non vi sentiate dei provetti fotografi potrete sempre contare su professionisti reperiti in rete che con un costo ridotto faranno fotografie professionali capaci di rendere meravigliosa la vostra casa.
Siamo arrivati finalmente alla sezione dei consigli utili: come prima cosa occorre decidere se volete affittare la vostra casa vuota o arredata. Nel primo caso il percorso è semplice, basterà ritinteggiare le pareti, controllare la rubinetteria e gli infissi e fare delle foto assolutamente in orario diurno con le tapparelle/imposte aperte.
Le complicazioni arrivano invece se la vostra casa presenta un arredamento da rivedere e decidete di volerla affittare ammobiliata, magari a trasfertisti che arrivano nella vostra città per lavoro o a studenti.
Anche in questo caso occorrerà tinteggiare le pareti, controllare la rubinetteria e gli infissi, ma poi - nell’ipotesi che occorra acquistare nuovi mobili - potrete optare su tanti mobilifici famosi o meno che offrono composizioni bloccate di cucine e camere che si potranno adattare quasi a tutti gli ambienti. Vediamo adesso di che colore scegliere gli arredi: il nostro consiglio è quello di indirizzarsi verso colori chiari, tipo bianco opaco o bianco larice, grigio chiaro o pino chiaro, che per quella che è la nostra esperienza sono apprezzati da quasi tutti gli utenti. Una volta scelto il colore dei mobili, si potrà definire il colore alle pareti, chiaramente anche in questo caso, se non si vuole rischiare di incontrare i gusti di pochi, occorre tinteggiare le pareti con colori chiari, quali il classico bianco, tonalità leggere di giallo o verde, tortora chiaro ecc…
Qualora abbiate già mobili presenti che decidete di lasciare, non vi consigliamo - come si vede invece in molti siti internet - di armarvi di voglia e pennello per dipingerli, in quanto se non siete veri esperti, i risultati sono deludenti e soprattutto poco duraturi. Vi consigliamo semmai di lasciarli del colore in cui si trovano, dipingendo le pareti con un colore di contrasto che dia luminosità alla stanza e non appesantisca ulteriormente gli arredi presenti.
Altro fattore fondamentale per risistemare il vostro immobile, dandogli quel tocco di modernità e spendendo poco, è la sostituzione di lampade e lampadari. Mettendo nell’immobile lampadari moderni vi sorprenderà vedere come di colpo la vostra casa sembrerà al passo con i tempi.
Altro elemento essenziale che, con un basso investimento, vi farà ottenere un grande risultato è la scelta dei tessuti: tende, cuscini per il divano, copriletti, tappeti. Tutti questi elementi sono fondamentali nel momento in cui si vuole dare una nuova vita al proprio immobile donandolo di una nuova personalità.
Infine, come spesso si sente dire in giro, è il dettaglio che fa la differenza. È con quest’ottica che vogliamo consigliarvi, sempre senza appesantire l’immobile e rendendolo “chic”, di mirare all’utilizzo di quadri, soprammobili, elementi decorativi per pareti (ecc…) che possano far risaltare il contesto in cui vengono inseriti e allo stesso tempo trasmettere all’osservatore la sensazione che stanno guardano un ambiente curato e ricercato del quale non potranno fare a meno di dire: “voglio locare proprio quell’appartamento”.
Speriamo di esservi stati utili con questo articolo e vi ricordiamo che, grazie alla nostra esperienza, vi potremo guidare passo dopo passo nel restyling della vostra casa da affittare!

31/12/2021

Tanti auguri per un meraviglioso 2022, dalla tua agenzia AffittiPiù

24/12/2021

Tanti auguri di un sereno e felice Natale!

02/12/2021

VIZI DELLA COSA LOCATA
Art. 1578 del codice civile: “Se al momento della consegna la casa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, allorché si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. Art 2) “Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa, se non prova di aver senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
Dalla lettura di quanto emerge da questo articolo capiamo come sia importante che il locatore verifichi attentamente l’immobile locato e si prenda cura di porre rimedio a eventuali problematiche che dovesse riscontrare.
Alle precedenti due obbligazioni, si accompagna quella di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1576 CC) e di assicurarne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1585 CC). Queste norme costituiscono le obbligazioni principali del locatore che, in caso di loro violazione, possono condurre addirittura alla risoluzione del contratto di locazione o alla riduzione del corrispettivo e in ultimo al risarcimento dei danni al conduttore.
Secondo la giurisprudenza i vizi in questione sono riferibili a quei difetti che riguardano “la struttura materiale della cosa, alterandone la sua integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche se questi difetti sono eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione; Fra essi non sono compresi i guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni, la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale da parte del locatore.
Alcuni esempi di vizi sono: le infiltrazioni d’acqua, l’eccessiva umidità che rende insalubre l’ambiente, la rumorosità degli impianti e ecc. La giurisprudenza ha considerato vizio anche la mancanza dell’autorizzazione amministrativa per l’uso pattuito, si pensi al certificato di agibilità nelle locazioni abitative.
Una delle cose che molti proprietari ci chiedono di sapere è se le immissioni rumorose o olfattive costituiscono vizio… la risposta è no, in quanto sono ascrivibili alla condotta di un terzo, come ad esempio l’odore proveniente da un ristorante sottostante all’appartamento o gli schiamazzi degli avventori di un locale posto nei pressi dell’immobile. Le immissioni non vengono considerate vizi della cosa locata, in quanto non attinenti alla struttura intrinseca della cosa locata né attinenti all’interazione della stessa con l’ambiente circostante, ma sono riconducibili a un fatto di un terzo, e se intollerabili sono ascrivibili alla condotta di quest’ultimo, mentre se sono tollerabili non determinano in alcun caso danno suscettibile di risarcimento.
In conclusione, il locatore deve fornire il bene locato in modo da servire all’uso convenuto; pertanto se la cosa locata al momento della consegna risulta affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare: la risoluzione del contratto, o in alternativa la riduzione del corrispettivo, ma occorre porre attenzione al fatto che, per utilizzare le due alternative di cui sopra, il conduttore deve poter dimostrare che i vizi non fossero da lui conosciuti o facilmente riconoscibili usando l’ordinaria diligenza. Oltre ai due rimedi citati in precedenza, il conduttore ha diritto anche al risarcimento del danno subito a causa dei vizi della cosa locata, fatto salvo il caso in cui il locatore dimostri di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Affidando il vostro immobile da affittare nelle mani esperte di AffittiPiù avrete modo di ottenere la nostra consulenza che vi aiuterà a non incorrere in spiacevoli inconvenienti.

09/11/2021

Deposito cauzionale
Quando si stipula un contratto di locazione il locatore ha facoltà di richiedere al conduttore una determinata somma di denaro fino a un massimo di tre mensilità del canone pattuito, al fine di garantirsi l’esatto adempimento degli obblighi assunti.
Questa garanzia, tipica dei contratti di locazione a tutela del proprietario, serve nello specifico per i danni che possono essere arrecati all’immobile dall’inquilino durante la locazione.
Quando viene a cessare il rapporto contrattuale fra le parti, decade anche la funzione di garanzia svolta dal deposito cauzionale e pertanto il locatore ha l’obbligo di restituzione immediata dello stesso.
Al termine del contratto il locatore ha l’obbligo di corrispondere al conduttore gli interessi maturati sul deposito cauzionale, versando l’intero importo costituito da capitale e interessi.
Per i contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore della Legge n. 431/1998 le parti possono anche scegliere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi ad eccezione dei contratti convenzionati stipulati sulla base degli Accordi Territoriali.
Il locatore deve sapere che a fine rapporto tale somma non potrà essere arbitrariamente trattenuta senza una pronuncia giudiziale di attribuzione ottenuta tramite le autorità competenti. Qualora ciò non accadesse, il conduttore può richiedere la restituzione tramite un ricorso per decreto ingiuntivo.
Alla riconsegna delle chiavi è sempre opportuno che locatore e conduttore concludano il loro rapporto con un verbale di riconsegna in cui venga precisato e riconosciuto lo stato dell’immobile locato.
Come anticipato, il deposito cauzionale non può essere arbitrariamente trattenuto dal locatore, senza la presentazione di una domanda giudiziale finalizzata alla richiesta e all’accertamento di eventuali danni arrecati o di canoni che il conduttore non ha ancora pagato, le parti però possono sempre perve**re a un accordo in via stragiudiziale.
Qualora non si arrivasse a trovare un accordo tra le parti, sarà l’esito del giudizio a stabilire che i danni all’immobile, oltre a essere realmente esistenti, sono stati arrecati dall’inquilino e non sono piuttosto derivati da semplice vetustà dell’immobile o dei beni contenuti al suo interno di proprietà del locatore.
Alcune curiosità:
Il locatore non può contestare il mancato ritinteggio dei locali al termine della locazione, anche se nel contratto è stato inserito l’obbligo del conduttore di eseguirlo a fine rapporto.
Occorre sapere che il danno che il conduttore è tenuto a risarcire è limitato alla somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato all’inizio della decorrenza del contratto, a cui deve essere dedotto il deterioramento legato all’uso conforme e corretto dell’immobile locato. Pertanto non può essere richiesto al conduttore di pagare integralmente costi di lavori che serviranno a rimettere a nuovo l’immobile.
Il deposito cauzionale per legge non può essere usato per il pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore e pertanto occorre negare al conduttore questa facoltà.

01/11/2021

22/10/2021

TIPOLOGIE CONTRATTI DI LOCAZIONE

La legge 9 dicembre 1998, n. 431, che regola la locazione degli immobili, ha abolito il regime previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (conosciuta come “equo canone”), che obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito.

Oggi vi sono varie tipologie di contratti, conosciamo quali:

Contratto a canone libero
in cui le parti (locatore e conduttore) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, salvo casi particolari come quelli qui indicati - (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile ecc.);

Le caratteristiche che lo contraddistinguono sono:
• durata del contratto: 4 anni + 4 anni;
• canone di locazione: liberamente definito tra pe parti;
• agevolazioni fiscali: non sono previste particolari agevolazioni per i locatori

Contratto concordato
Questo contratto si differenzia dal precedente perché il canone mensile è stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Quasi sempre in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato in quanto nasce con lo scopo di tenere basso il canone per ve**re incontro alle esigenze di chi vuole prendere in locazione una casa. Al fine di incentivare l’utilizzo di questi contratto il legislatore ha stabilito di concedere, sia al locatore sia conduttore, alcuni importanti vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Imu solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).
• durata del contratto: varia sulla base del contratto concordato scelto (vedi paragrafo seguente)
• canone di locazione: determinato sulla base di tabelle definite dagli accordi locali

I contratti di locazione convenzionati si distinguono nelle seguenti tre tipologie:

A ) Residenziale
• durata: 3 anni + 2 anni (Il primo periodo contrattuale può essere alzato fino a 6 anni)
• entità del canone: concertato; fissato dall'accordo territoriale tra sindacati degli
inquilini e associazioni dei proprietari (dipende dal Comune);
• agevolazioni fiscali: per il proprietario ma anche per gli inquilini in base alle fasce di reddito.

B ) Uso transitorio
• durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
• canone: concertato; fissato dall'accordo territoriale tra sindacati degli
inquilini e associazioni dei proprietari (dipende dal Comune);
• agevolazioni fiscali: per il proprietario solitamente di misura inferiore al contratto 3+2 o studenti.

C ) Studenti universitari, con le seguenti caratteristiche:
• durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi;
• canone: concertato, fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti;
• agevolazioni fiscali per il proprietario sempre e per le famiglie degli studenti a patto che si trovino a più di 100km dalla sede Universitaria.

20/10/2021