27/02/2015
Riforma catasto: quanto varrà la mia casa e quanto pagherò di tasse?
La riforma del Catasto si avvia ad arrivare in Consiglio dei Ministri per il primo via libera. In molti già si chiedono quali saranno gli effetti per la propria abitazione o per quella che si ha intenzione di acquistare a breve. Per come prevedibile, lo spauracchio principale degli italiani è l’incidenza della riforma sotto il profilo fiscale: quanto varieranno le tasse che dovremo pagare non appena si passerà ai nuovi valori catastali? Una domanda a cui è difficile rispondere per ora. Ma se non oltra già sono chiari i metodi con cui verranno aggiornate le attuali rendite: sicché è già possibile farsi un’idea se il proprio immobile subirà un aumento o meno del valore e, con esso, della relativa tassazione. Per ricostruire il valore degli immobili a destinazione ordinaria (case, uffici, negozi e pertinenze) si partirà dai valori di mercato, ossia quelli derivanti dalle compravendite di unità abitative posti nelle zone limitrofe o, comunque, similari. Saranno utilizzate funzioni statistiche unite a un algoritmo; inoltre, per evitare errori o discriminazioni, si procederà a un abbattimento del 30% dei valori ottenuti. Giocherà un ruolo centrale anche l’autocertificazione da parte del proprietario. In pratica, laddove mancheranno i dati degli immobili, essi potranno essere forniti direttamente dai relativi possessori all’Agenzia delle Entrate e ai Comuni. A tal fine, i proprietari saranno chiamati a compilare un apposito modulo in cui autocertificheranno determinate caratteristiche dell’immobile. Per gli immobili rientrati nella categoria speciale (in via residuale tutto ciò che non rientra nella categoria ordinaria), invece, questo compito sarà affidato a professionisti. Le critiche contro questo meccanismo sono già abbastanza aspre: il rischio è quello di dare ai proprietari la possibilità di scegliere quale valore attribuire al proprio immobile e, quindi, determinarne anche la tassazione. Si finirà così per seguire il cattivo esempio del vecchio Isee, autocompilato, puntualmente “falsificato” dai contribuenti. Il che – per come noto – ha portato il Governo a dover riscrivere le regole proprio per ovviare ai problemi legati alle bugie degli italiani. A quanto sembra, però, l’unico modo per ovviare al deficit di informazioni sulle categorie ordinarie è integrare la base dati con l’autocertificazione, senza che, al momento, siano state stabilite eventuali modalità di controllo, di rettifica o di eventuali conseguenze in caso di dichiarazioni non veritiere. Le informazioni, però, in via residuale potranno essere richieste all’amministratore di condominio. Attribuita all’immobile la nuova rendita e il nuovo valore patrimoniale, il valore verrà pubblicato presso l’albo pretorio per non meno di 90 giorni. Entro tale termine il proprietario potrà eventualmente fare reclamo presso la pubblica amministrazione. In alternativa, avrà a disposizione 120 giorni a partire dalla data di pubblicazione in G.U. dell’avviso da parte delle Entrate della pubblicazione presso l’albo pretorio, per adire la Commissione tributaria provinciale. Le tasse Per quanto le promesse dell’esecutivo sono quelle di disegnare un’operazione a gettito invariato, è invece molto probabile che molti proprietari subiranno un aumento della base imponibile e, quindi, della tassazione sulla casa. È comunque troppo presto per capire quanto la riforma del catasto inciderà sugli aumenti: e ciò sia perché siamo in fase di riscrittura delle tasse sul mattone (la Tasi dovrebbe essere sostituita dalla local tax), sia perché bisognerà conoscere le nuove aliquote applicate dai Comuni. Per esempio, se la base imponibile viene moltiplicata per 1,5, ma l’aliquota si dimezza, il conto delle imposte si abbassa.
