Alberto Insalata - Investitore Immobiliare

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Alberto Insalata - Investitore Immobiliare

Quello del mercato immobiliare è un mondo fatto di passione, intuito e competenze.

Sono un investitore immobiliare: La passione è ciò che mi guida ogni giorno, l’intuito mi permette di immaginare un immobile nella sua forma migliore.Le competenze mi rendono capace di seguire una transazione immobiliare in ogni suo dettaglio. La passione è ciò che mi guida ogni giorno da quando ho scelto di fare questo mestiere. L’intuito mi permette di vedere al di là di un immobile così come si

presenta e immaginarlo nella sua forma migliore. Le competenze invece, con il loro ventaglio ampio e trasversale, mi rendono capace di seguire una transazione immobiliare in ogni suo dettaglio oppure di consigliare al meglio chi necessita di consulenze nel settore.

16/06/2026

PF o SRL? La domanda che mi fanno più spesso.

Stesso immobile, margine lordo 50.000€. Due strade completamente diverse.
Come persona fisica incassi il netto subito. Con la SRL lasci il capitale in società e lo reinvesti nell'operazione successiva. La differenza non è solo fiscale — è di strategia.

La PF è perfetta per chi inizia. La SRL ha senso quando il volume delle operazioni lo richiede. Ho iniziato come persona fisica anch'io. La SRL è arrivata dopo, quando i numeri la rendevano conveniente.

Non esiste una risposta giusta per tutti. Esiste quella giusta per te, con il tuo commercialista.
Su Instagram ho pubblicato il confronto completo tra i due scenari con numeri reali.

Cercami come

15/06/2026

Il rischio non si elimina. Si studia, si misura, e si paga il prezzo giusto. Chi non lo fa, non sta investendo. Sta scommettendo.

"Ma se poi non vendi?" "Ma se il cantiere costa di più?" "Ma se il mercato scende?"

Domande giuste. Ma la risposta non è rinunciare: è fare i compiti prima.

Ogni operazione che strutturo parte dal rischio, non dal guadagno: quanto posso perdere, in quale scenario, e cosa deve succedere perché accada.

Solo dopo guardo il margine. E se il margine non ripaga il rischio, l'operazione non si fa. Anche se "sembrava un affare".

Il mercato non punisce chi rischia. Punisce chi rischia senza saperlo.

12/06/2026

Il 90% degli investitori immobiliari cerca operazioni sugli stessi portali. Immobiliare.it. Idealista. Subito.
Stesse case, stessa concorrenza, stessi margini compressi.

Le operazioni migliori non arrivano dai portali. Arrivano da una rete di fonti costruita sul territorio nel tempo: amministratori, gestori di patrimoni, professionisti che sanno quando un proprietario deve vendere — prima che l'annuncio vada online.

In 10 anni ho mappato 9 fonti concrete che uso per trovare operazioni fuori mercato. Più una decima che quasi nessun investitore conosce.

Ho condiviso il dettaglio sul mio Instagram →

09/06/2026

Nel flipping immobiliare tutti calcolano acquisto e ristrutturazione.

Molti dimenticano ciò che davvero riduce il margine.
Nel mio nuovo carosello trovi:
• il costo fiscale che può toglierti il 26% del guadagno
• quanto costa ogni mese di ritardo
• gli imprevisti che compaiono dopo le demolizioni
• il 4° costo che ho visto fare più danni in 10 anni di attività

📲 Lo trovi su Instagram:

Cerca il carosello "3 Costi Nascosti nel Flipping".

08/06/2026

Il frazionamento non è un trucco. È un metodo.

Negli ultimi anni è diventato la parola magica di chi vende corsi: "dividi e moltiplichi il valore".

La realtà è un'altra: il margine non lo crea il frazionamento. Lo crea la verifica fatta PRIMA di comprare.

Scarichi fognari, normative urbanistiche, vincoli condominiali, costi di cantiere reali. Se questi controlli li fai dopo il rogito, non stai investendo: stai sperando.

In oltre 200 operazioni ho visto immobili "perfetti da frazionare" che non lo erano affatto. E immobili anonimi che nascondevano il vero affare.

La differenza? Il metodo, non l'intuito.

05/06/2026

Su 10 trattative, 6-7-8 le portiamo a casa quando parliamo direttamente col proprietario. Faccia a faccia, non attraverso l'agenzia.

Non sono formule magiche. Sono frasi testate in 200+ operazioni reali in 10 anni di investimenti immobiliari.

La differenza tra chi chiude e chi torna a casa a mani vuote? Le parole giuste al momento giusto. Sapere cosa dire, quando dirlo, e soprattutto cosa NON dire.

Su Instagram ho condiviso le 7 frasi che uso sempre in trattativa diretta — con il contesto, perché funzionano, e l'errore da evitare per ognuna.
Cercami come

02/06/2026

220 mq in Corso Vittorio a Torino.
Acquisto a 300.000€. Vendita a 640.000€.
ROI finale: 55,8%. Durata: 10 mesi.

Non è teoria. È un'operazione reale, conclusa, con numeri verificabili.
Cessione del preliminare + frazionamento in unità più piccole e liquide.

Esposizione reale di 200.000€ su un'operazione da 640.000€.
Il margine non si crea alla vendita — si protegge prima, fase per fase: ricerca, business plan, strategia, cantiere, exit.

Su Instagram ho pubblicato il case study completo con tutte e 5 le fasi, slide per slide.
Cercami come

01/06/2026

Meglio Fatto che Perfetto 📊

Done è meglio di perfetto.
Perché muoversi crea opportunità.
Negli investimenti immobiliari aspettare la condizione perfetta spesso significa perdere il momento giusto. Le operazioni efficaci nascono da numeri chiari, valutazioni concrete e decisioni prese nei tempi corretti.

Chi si muove con metodo intercetta occasioni prima degli altri, migliora lungo il percorso e costruisce operazioni sostenibili. Nel real estate l’opportunità premia chi decide e agisce, non chi aspetta la perfezione. 🧱

💬 Scrivi “TIMING” se credi che decidere al momento giusto faccia la differenza.
📌 Salva questo post se vuoi allenarti a riconoscere le opportunità quando passano.

28/05/2026

Frazionamento immobiliare: non basta guardare il prezzo al metro quadro.
Prima di firmare qualsiasi proposta d'acquisto su un immobile da frazionare, ci sono verifiche tecniche e urbanistiche che possono cambiare completamente la redditività dell'operazione.

Un appartamento che sulla carta sembra perfetto può diventare impossibile da frazionare, troppo costoso da modificare, o invendibile dopo i lavori.

Il margine nel flipping e nei frazionamenti si crea prima dell'acquisto — non dopo.
Su Instagram ho condiviso le verifiche principali che faccio io prima di ogni operazione di frazionamento.
Cercami come

26/05/2026

La cessione del preliminare ti permette di comprare un immobile senza comprarlo. Blocchi, ristrutturi, cedi la posizione contrattuale. Senza rogito, senza intestarti nulla.
Ma se sbagli la struttura, il margine evapora.
Un esempio: su un'operazione con 80.000€ di delta lordo, senza la giusta impostazione fiscale paghi circa 17.600€ di IVA. Con la struttura corretta, scendiamo a 8.000-9.000€. La differenza è tutta margine netto in tasca.
Dopo 200+ operazioni, ci sono 5 errori che vedo ripetere sempre — dal consenso del venditore non scritto, alla cessione non trascritta, alla liberazione che manca. Ognuno di questi può trasformare un'operazione profittevole in un problema legale.
Su Instagram ho pubblicato un carosello con tutti e 5 gli errori spiegati nel dettaglio, con una guida gratuita per chi vuole approfondire.
Mi trovi come .

Indirizzo

Corso Massimo D'Azeglio 60
Turin
10126

Sito Web

http://www.albertoinsalata.it/

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