Danila Cantino Consulente Immobiliare

27/11/2025

Entrata in vigore dell’art. 44 del DDL Semplificazioni – Importanti novità sulle donazioni e sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa
E’ stata approvata in via definitiva la legge che riforma la circolazione dei beni immobili di provenienza donativa e l’iter si concluderà con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.
Con l’entrata in vigore dell’articolo 44 del Disegno di Legge Semplificazioni, diventano operative rilevanti modifiche agli articoli 561 e 563 del Codice Civile, riguardanti la tutela dei legittimari e gli effetti delle donazioni nei confronti dei terzi acquirenti.
Si tratta di una riforma attesa da molti anni dal settore immobiliare, affinché venissero superate le criticità che ostacolavano la vendita degli immobili provenienti da donazione.
La riforma elimina uno degli elementi più problematici per acquirenti, agenti immobiliari e istituti di credito:
la possibilità per i legittimari di chiedere la restituzione dell’immobile nei confronti dei terzi acquirenti, anche a distanza di molti anni dalla donazione.
Oggi, in caso di successo dell’azione di riduzione da parte di un legittimario, non è più possibile “riprendere” l’immobile venduto a un terzo, ma la tutela si traduce esclusivamente in una compensazione economica e di questo l’agente immobiliare dovrà informare adeguatamente la parte venditrice.
Restano inoltre salvi: i diritti reali acquisiti dal terzo acquirente, le ipoteche e i pesi iscritti sull’immobile e gli atti di trasferimento successivi alla donazione.
L’entrata in vigore della norma rappresenta un cambio di scenario sostanziale, aumenta la commerciabilità degli immobili donati, riduce il rischio giuridico per acquirenti e banche favorendo anche l’accesso al credito e stimola il dinamismo del mercato riportando in circolazione un ingente numero di immobili che finora risultavano difficilmente trasferibili.

29/10/2025

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17/10/2025

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31/01/2025

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12/09/2024

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09/07/2024

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto
è un contratto sempre più diffuso perché permette a chi cerca casa, ma non ha un’urgenza abitativa immediata, di acquistare ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato, beneficiando anche di un regime fiscale di favore.

Quindi cos’è la vendita con usufrutto?
In presenza di una vendita della nuda proprietà, l’acquirente acquista la titolarità formale dell’immobile, per cui ne diventa l’effettivo ed esclusivo intestatario. Tuttavia, egli non può ancora utilizzarlo. Tale potere resta infatti in capo al venditore, che si è appunto riservato l’usufrutto (ossia il diritto di usufruire del bene) e che perciò viene definito usufruttuario.
La durata dell’usufrutto dovrà essere determinata nel contratto e può avere una scadenza fissa oppure, come succede il più delle volte, legata alla vita dell’usufruttuario. In questo secondo caso, l’usufrutto cessa con la morte dell’usufruttuario (si parla quindi di usufrutto vita natural durante).
L’usufruttuario può quindi continuare a vivere nell’immobile, al pari di come farebbe un inquilino ma con qualche potere in più, perché può anche decidere di dare la casa in locazione o in comodato a terzi o potrebbe addirittura cedere lo stesso usufrutto. Tuttavia, tali contratti, al di là della durata stabilita dalle parti, non possono mai superare il termine dell’originario usufrutto; ciò significa che un contratto di affitto che l’usufruttuario potrà stipulare in favore di un terzo cesserà comunque al momento della dipartita dell’usufruttuario, a prescindere dalla durata del contratto stesso.

Cosa succede alla scadenza dell’usufrutto?
Quando cessa l’usufrutto (ad esempio alla morte dell’usufruttuario) non necessita fare un altro contratto e tantomeno un nuovo atto notarile perché colui che aveva acquistato la nuda proprietà diventa automaticamente pieno proprietario con una semplice voltura catastale, senza ulteriori spese se non quelle appunto della voltura stessa. Inoltre, eventuali eredi non potranno avere pretese o diritti sulla proprietà dell’immobile in quanto l’usufrutto non passa in successione.

Perché la vendita con usufrutto è vantaggiosa per entrambe le parti?
Per chi vende, tale tipologia di contratto offre il vantaggio di avere una liquidità immediata da poter utilizzare negli ultimi anni della propria vita senza perdere la propria dimora.
Chi acquista invece paga un prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe corrisposto se avesse comperato l’intera proprietà. Tale prezzo è tanto più basso quanto più è giovane l’usufruttuario e questo perché maggiore è la sua aspettativa di vita e più lontano il momento in cui il n**o proprietario potrà acquisire la disponibilità del bene.

Perché la vendita con usufrutto è conveniente fiscalmente?
La vendita con riserva di usufrutto presenta vantaggi sotto il profilo fiscale perché il calcolo dell’imposta di registro con aliquota al 9% o al 2% (a seconda dei casi) non verrà più calcolata sul 100% del valore catastale dell’immobile ma solo su una percentuale ridotta, che varia in base all’età dell’usufruttuario.
Altro aspetto vantaggioso sotto un profilo fiscale è che, nel caso di riserva di usufrutto l’IMU è sempre a carico dell’usufruttuario (se dovuta)

Chi paga le spese nella vendita con riserva di usufrutto?
A carico dell’usufruttuario saranno tutte le spese condominiali ordinarie mentre le spese straordinarie del condominio saranno a carico del n**o proprietario

03/07/2024

ECCO PERCHE’ NON PUOI RINUNCIARE AL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE DI FIDUCIA
Devi vendere casa ed hai la certezza che la tua proprietà sia perfettamente in regola a livello catastale e urbanistico, poi arrivi dal notaio e al momento del rogito notarile scopri che non era proprio così e l’atto di compravendita non ha luogo, se non a data da destinarsi dopo che avrai provveduto a sanare il sanabile.
Esiste un mezzo del quale ti puoi servire per avere la certezza che il notaio procederà a rogare il tuo atto di vendita e si chiama R.R.E. La relazione di regolarità edilizia non è una documentazione obbligatoria, almeno per il momento, ma volontaria. E’ un documento con il quale viene certificata la regolarità edilizia e urbanistica di un immobile, ossia la corrispondenza tra il progetto depositato in comune e lo stato di fatto dell’immobile
Se vuoi saperne di più non esitare a contattarmi

27/11/2023

Il mercato immobiliare è un campo vasto e complesso e ha un impatto significativo sull'economia in quanto coinvolge attività finanziarie importanti. Alcuni dei concetti fondamentali sono "DOMANDA E OFFERTA". La domanda è influenzata da vari fattori come la crescita demografica, le condizioni economiche, le tendenze di migrazione, i tassi di interesse e le politiche governative. L'offerta sul mercato può essere limitata da restrizioni all'uso del suolo, disponibilità di terreni edificabili e tempi di costruzione. Altro concetto è quello dei "CICLI IMMOBILIARI" con periodi di crescita (boom) seguiti da rallentamenti o recessioni (bust). Il concetto invece della "VALUTAZIONE IMMOBILIARE" è un punto cruciale sia per i venditori che per gli acquirenti, perché i metodi di valutazione includono confronto con vendite recenti di proprietà simili, determinazione del reddito (per esempio attraverso affitti) che la proprietà può generare, e un costo di sostituzione dell'immobile. Si potrebbe discutere a lungo su molti altri concetti relativi a questo settore perché il mercato è regolato altresì da leggi a livello locale, regionale e nazionale che solo un professionista può conoscere a fondo. Pertanto se hai domande specifiche sul mercato immobiliare, che possono riguardare tendenze attuali come l'acquisto o la vendita di una proprietà o consigli circa l'investimento immobiliare, non esitare a chiedere!

13/03/2023

Dall'Osservatorio Immobiliare un punto di vista su Torino ci informa che le zone più importanti in termini di annunci pubblicati sono: Centro Storico, Santa Rita, Crocetta, San Salvario, Pozzo Strada, Barriera di Milano, Mirafiori Sud, Borgata Vittoria. Com'è logico pensare, si tratta di una città estremamente importante dal punto di vista immobiliare. Secondo i dati OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) il prezzo degli appartamenti nelle diverse zone della città è compreso tra i 770 €/mq e 4.750 €/mq per la compravendita e tra 4,6 €/mq mese e 15,7 €/mq mese per quanto riguarda le locazioni. Torino ha un prezzo medio degli appartamenti in vendita di circa 1.910 €/mq, quindi circa il 59% in meno rispetto ai prezzi medi a Milano e circa il 44% in più rispetto ai prezzi medi a Palermo, che hanno rispettivamente i prezzi più alti e più bassi in Italia, tra le città più grandi, ovvero con oltre 500.000 abitanti. Il quadro complessivo tra tutte le categorie d'immobili in vendita a Torino mostra che negli ultimi tre mesi i prezzi sono in leggero aumento. Per quanto riguarda nello specifico la tipologia che ha registrato maggiori preferenze sono le villette a schiera mentre la tipologia che ha subito il maggior deprezzamento sono i locali commerciali. Pertanto, se vuoi vendere al giusto prezzo il consiglio è di affidarti ad un esperto del settore che in ogni momento conosce l'andamento del mercato e che potrà consigliarti al meglio.

16/11/2022

QUELLO CHE DEVI SAPERE PER SCEGLIERE
IL CONSULENTE IMMOBILIARE

Sai perché quando una persona decide di vendere o comprare casa

ha così paura di sbagliare e di essere truffato?
Perché non è esperto del settore. Ed è normale che sia così.
Come in tutte le cose, quando si è inesperti, le probabilità di sbagliare sono alte.
E si sbaglia anche affidandosi ciecamente al primo agente immobiliare “con la parlantina” che capita a tiro.
Ho deciso di portare un po’ di chiarezza e fornirti un metodo completo che in soli cinque passi ti aiuterà a scegliere il giusto professionista, evitandoti di incappare in agenti immobiliari poco professionali.
Cominciamo col fare un po’ di ordine e cercando di capire quali sono LE PRIME DUE COSE DA NON FARE assolutamente quando decidi di rivolgerti ad un agente immobiliare.
Una delle prime cose che una persona che vuole vendere casa chiede all’agente immobiliare è:
“Quanto prendete di provvigione?”
La domanda è lecita, dato che le provvigioni di un agente immobiliare non sono fisse e quindi il venditore ha il diritto di provare a negoziare la somma che pagherà all’agenzia in caso di vendita della sua casa.
Quello che devi sapere è che questo modo di fare può rivelarsi davvero sconveniente. Infatti un agente immobiliare che accetta un incarico ad una provvigione più bassa o – peggio ancora – a zero provvigioni dal venditore, non ti garantisce che la cifra che ti rimarrà in tasca sarà maggiore rispetto a quella che ti rimarrebbe affidandoti ad un agente immobiliare a cui dovresti pagare una provvigione più sostanziosa.
Perché questo accade?
Un agente immobiliare che lavora a provvigioni molto basse (o zero) dovrà per forza compensare il mancato introito con un impegno minore nella vendita della tua casa per due motivi:
• Si concentrerà soprattutto sulla vendita di quelle case i cui proprietari gli pagheranno la provvigione più alta, cosa che gli consentirà di vivere.
• Non potrà affrontare costi di marketing dedicato a promuovere solamente la vendita della tua casa, perché la sola provvigione del compratore non gli consentirebbe di avere un utile. Quindi si limiterà ad iniziative standard come la pubblicità sui portali immobiliari e sul sito della sua agenzia.
• Non collaborerà con altri agenti immobiliari per la vendita del tuo immobile perché non porterebbe a casa nessuna provvigione, in quanto la provvigione dell’acquirente andrebbe nelle tasche del collega.
• Negozierà ovviamente a favore della parte acquirente che sarà l’unica a riconoscergli le provvigioni, perdendo così la parzialità che un consulente immobiliare sarebbe obbligato a sottostare anche a seguito di una disposizione di legge.
Di conseguenza, quando vorrai rivolgerti ad un agente immobiliare, fai in modo che la provvigione non sia il tuo parametro di scelta.
Farai quindi una cosa con l’intenzione di risparmiare dei soldi e invece ti ritroverai con una casa invenduta o magari venduta ad un prezzo ridicolo rispetto al suo valore.
A proposito di valore…
Sai qual è la seconda domanda che viene rivolta da chi vende casa ad un agente immobiliare?

“Quanto vale la mia casa?”
Un agente immobiliare che per prendere un incarico di vendita in più è disposto a sopravvalutare la tua casa ti fa un danno enorme!
Le case si vendono SOLAMENTE se sono messe sul mercato con una richiesta di prezzo corretta.
Se una casa rimane in vendita per mesi – a causa del prezzo errato che gli è stato assegnato
– succederà una cosa bruttissima: le persone che la vedono smetteranno di prenderla in considerazione. Pian piano sparirà dalle prime posizioni sui portali immobiliari e sui siti specializzati. Finirà insomma in quello che definisco “cimitero degli elefanti immobiliari”. Una volta che finisce lì bisogna davvero faticare per farla resuscitare.
Inoltre, una volta che ti sarai convinto, o ti avrà convinto l’agente immobiliare, ad abbassare il prezzo avrai altri problemi:
• Se la tua casa quando è stata messa in vendita valeva 100.000 € e il mercato è sceso del 10 % ora la dovrai vendere a 90.000 € altrimenti non sarai in linea con i prezzi delle altre;
• Dopo mesi che le persone vedono la casa in vendita sui siti e sui portali immobiliari pensano che abbia qualche problema, altrimenti qualcuno l’avrebbe comprata;
• Se le persone vedono un ribasso di prezzo pensano che tu abbia bisogno di vendere e quindi se la tua casa oggi vale 90.000 €, se ti va di lusso, ti faranno una proposta a 80.000 €.
Quindi non scegliere un agente immobiliare solo perché è disposto a valutare in maniera esagerata (e sbagliata) il tuo immobile. Ti ritroveresti all’angolo in poco tempo e venderesti ad un prezzo assai inferiore rispetto al suo reale valore.
Come fai a capire se l’agente immobiliare sta valutando correttamente il tuo immobile?
I parametri sono:
• Deve misurare la casa e non fidarsi di quello che dici tu o delle visure catastali;
• Deve chiederti tutti i documenti della casa;
• Deve farti una valutazione basata sulle case vendute nella zona nei 3 mesi precedenti e sulle case attualmente in vendita;
Se ti dice:
-“Quanti metri è la casa?”
-“Intanto cominciamo a lavorarci poi mi manda tutti i documenti”
-“Secondo me vale questa cifra”, senza avere un minimo supporto di dati; ringrazialo per il tempo che ti ha dedicato, offrigli il caffè, e accompagnalo alla porta.
Adesso che ti ho spiegato quali sono le cose da evitare come la peste, possiamo passare ad argomenti più morbidi tipo il metodo da adottare per scegliere il professionista giusto.
Innanzi tutto, vediamo subito quali sono le 5 domande che DEVI PORTI quando scegli di affidarti ad un agente immobiliare per la vendita della tua casa:
1. Quanta fiducia ho nell’agente riguardo alla vendita della mia casa?
2. Come valuterà la mia casa?
3. E’ un tuttologo o uno specialista?
4. Quanto tempo impiegherà per trovare un acquirente?
5. Quanto mi impegnerà, personalmente, la vendita della casa?

Andiamo ad analizzarle per capire quali sono i passi da compiere e che ti faranno scegliere l’agente immobiliare giusto.
1. La fiducia.
Un ottimo strumento per capire se l’agente immobiliare è degno di fiducia è quello di guardare sul suo sito internet. Guarda sui social network o su Google, troverai sicuramente qualche commento e sulla base di quello potrai capire se è affidabile o meno.
2. Metodo di valutazione dell’immobile.
Un agente immobiliare dovrebbe procedere ad una valutazione di mercato per fare in modo che la tua sia allineata con le altre case simili attualmente in vendita e allo stesso tempo risulti interessante per gli acquirenti. Solo in questo modo potrai ottenere il massimo del prezzo ricavabile.
Un prezzo troppo alto renderà la casa poco appetibile.
Un prezzo troppo basso ti farà rimettere un sacco di soldi.
Mi spiego meglio: se il tuo obiettivo è realizzare la cifra più alta possibile per la vendita della casa, e farlo nel tempo corretto, l’unica strategia che nel corso degli anni si è dimostrata vincente è quella che chiamiamo “Un po’ di meno, un po’ di più”.
Quando una casa viene messa sul mercato ad un prezzo leggermente inferiore rispetto a ciò che c’è di paragonabile sul mercato — e leggermente di più rispetto a ciò che si è appena venduto quella casa diviene immediatamente una delle abitazioni più attrattive di tutto il mercato.
La strategia corretta quindi è guardare insieme i dati di ciò che c’è in vendita e ciò che si è realmente venduto nella tua zona e basare il prezzo di vendita su questa strategia.
Un agente immobiliare che valuta la casa in questo modo è sicuramente degno di fiducia perché non va a “sensazione” come fa la maggior parte degli agenti immobiliari ma si basa su dati oggettivi.
Si tratta di un ottimo strumento per capire se l’agente immobiliare è degno dell’incarico.
3. Specializzazione
Una volta che hai deciso di vendere la tua casa è meglio per te se ti affidi ad uno specialista. Per trovarlo, internet è un ottimo strumento.
Se sul sito dell’agenzia vedi che propongono in vendita: terreni, capannoni, appartamenti, ville, negozi, uffici e fanno anche affitti e consulenze per i mutui, stai sicuro che (a meno che non sia un’agenzia composta da 10 persone specializzate ognuna nel proprio settore) non farà bene nessuna di queste cose.
Il mercato immobiliare si è evoluto e sono molte le normative e le Leggi di cui tenere conto durante una compravendita. E’ impossibile per una sola persona conoscere il mercato e le norme di 5 o 6 settori diversi fra loro.
Due foto e un annuncio sui portali non bastano più per vendere una casa, anche se è bella.
Inoltre non vorrai mica che la tua casa, che vuoi vendere velocemente, finisca in vetrina accanto ad un negozio e a un capannone?

4. Tempo
Stabilire a priori quanto ci metterà un agente immobiliare a vendere la tua casa … è come fare terno al Lotto. Ma ci sono alcuni dati che possono essere presi ad esempio.
Se ha già venduto nella tua zona case simili alla tua – o comunque conosce bene il mercato -potrebbe avere già qualche persona interessata. Si lo so che è la classica frase di tanti agenti immobiliari … ma a volte è vera.
Inoltre se conosce bene il mercato nella zona dovrebbe essere in grado di dirti quante vendite, approssimativamente, sono state fatte lo scorso anno e quindi fare una previsione per la vendita di casa tua.

5. Impegno da parte tua
Più l’agente immobiliare è in gamba e meno fastidi avrai tu.
Cosa intendo per fastidio?
Un agente immobiliare che lavora in maniera approssimativa ti porterà in casa quante più persone possibile per cercare di “piazzare” la tua casa a qualcuno.
Per farti vedere che lavora ti porterà anche persone che non
sono realmente interessate a comprare casa tua — o che magari non sono ancora andate in banca ad informarsi per il mutuo e quindi non sono clienti credibili.
Tutto questo si traduce in perdite di tempo per te che dovrai chiedere permessi al lavoro, tenere la casa sempre in perfetto ordine, perdere tempo.
Un bravo agente immobiliare porterà a vedere casa tua solamente persone realmente interessate, già informate su tutti gli aspetti della vendita, pre-qualificate dal punto di vista della capacità di acquistare — facendoti risparmiare tempo e giramenti di scatole.
Ti terrà aggiornato con un rapporto dopo ogni visita in modo da farti conoscere i motivi per cui la tua casa non è stata venduta a quella persona e possiate, se possibile, correggere gli eventuali problemi.
Se trovi un agente immobiliare come te l’ho descritto ti chiederà di lavorare in esclusiva e non sarà disposto a lavorare in maniera approssimativa. Questo è un altro indice della sua professionalità.
Dargli un incarico in esclusiva è il modo migliore per vendere la tua casa ricavando il massimo possibile.
Danila Cantino

Consulente Immobiliare
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R.E.A. TO1246523