Studio Tecnico Zandarin - Amministrazioni Condominiali

22/08/2025

APERTURA DI FORI DI PICCOLE DIMENSIONI SU PARETE CONDOMINALE

Spesso ci si chiede quale sia il limite di un intervento sulle pareti del condominio, che ricordiamo sono parti comuni condominiali ai sensi del dell'art 1117 del Codice Civile.

E' il caso di un condòmino che trovava l'opposizione della rimanente compagine del condominio per la formazione di una presa di ventilazione per il bagno, a sopperire la carente aerazione esistente. Veniva chiamato in causa il "decoro architettonico" come elemento da salvaguardare e come giustificazione al diniego assoluto.

Va ricordato che, oltre l'aspetto del decoro che è materia sulla quale decide eventualmente il giudice in caso di controversia e non è legata ad un concetto generalistico, possono esistere delle limitazioni nel regolamento condominiale, in special modo in quello contrattuale, nonchè divieti o limitazioni previste da regolamenti comunali.

E' sempre bene quindi appurare preventivamente l'esistenza o meno di questi divieti e/o limiti, e solo in assenza degli stessi avvalersi del diritto di esecuzione come previsto anche dall'art. 1102 del Codice Civile.

16/05/2025

NOMINA DELL'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

Che sia di nuova elezione o per subentro ad altro amministratore, è obbligatorio riportare nel verbale di assemblea il compenso dell'amministratore in modo chiaro ed inequivocabile, come cita l'art. 1129 comma 14 del Codice Civile.

Senza tale indicazione la delibera di nomina è nulla.

Per evitare quindi impugnazioni e nuove assemblee correttive, verificate sempre che queste informazioni siano contenute sia negli atti ufficiali oltre che nei preventivi.

28/10/2024

STRAORDINARIA MANUTENZIONE E PREVENTIVI

Uno dei dubbi che possono insorgere durante una gestione condominiale è se l'amministratore sia tenuto a far redigere obbligatoriamente dei preventivi per le opere da realizzare in condominio, o comunque debba preventivamente raccoglierne dai condòmini stessi prima di dare l'avvio alle lavorazioni.

Va chiarito che l'amministratore non ha in capo un obbligo di legge in tal senso, non essendovi normativa in merito. La raccolta di preventivi si basa sul principio dell'opportunità (è opportuno avere un computo dei lavori ed un quadro economico, come è opportuno nella vita di tuti i giorni informarsi prima di un acquisto, richiedere le caratteristiche, il prezzo etc.), ma questo principio va oltre quanto stabilito dalla normativa per quanto riguarda l'operato dell'amministratore, che è tenuto alla spiegazione in sede di assemblea della situazione che porta alla necessità dei lavori. Lo stesso amministratore può far procedere quindi ai lavori anche solo con la delibera di assemblea che autorizza i lavori stessi, senza preventivo allegato.

Quindi perchè l'amministratore sovente non presenta preventivi? Principalmente per evitare anche il solo dubbio dell'interesse personale sulla scelta di questa o di quella ditta o impresa. Molto spesso accade che l'assemblea demandi all'amministratore questo compito, come per togliersi la responsabilità delle decisioni.

Ma allora, come essere sicuri che le opere vadano eseguite solo previo esame di preventivi e non con un automatismo, che ci porterebbe a conoscere le spese solo alla fine dei lavori stessi? Bisogna inserirlo espressamente nel verbale di autorizzazione dei lavori, ad esempio "previo esame di almeno 3 preventivi". L'amministratore dovrà dare seguito a quanto verbalizzato e deliberato.

Attenzione però che non si può obbligare l'amministratore a far redigere e raccogliere questi preventivi: sarà compito del condominio stesso. Sono in effetti i condòmini stessi i proprietari pro-quota delle parti comuni, un concetto che spesso viene dimenticato quando si chiude la porta di casa e si pensa che tutto ciò che è al di fuori "non mi compete"

14/05/2023

Il Tribunale può accogliere l'istanza del danneggiato quando mancano la prova della dinamica e del contesto in cui la caduta dell'infortunato è avvenuta?. La

05/05/2023

Ci siamo trasferiti nella nuova sede in via Roma n. 100, sempre a Vigodarzere (PD), sopra la BCC Alta Padovana.

Il nostro nuovo numero telefonico è 049.5419042

Continuiamo, insieme a voi.

07/02/2023

Come da noi già anticipato in molte riunioni condominiali, il rischio c'era e c'è tutt'ora e la favola del "tutto gratis" nasconde molte insidie.

In un clima di totale incertezza sulla gestione finanziaria da parte dello Stato, maturata da inizio del 2022, sono cominciati ad emergere i primi casi di insolvenza (quando non addirittura frode) da parte di soggetti che hanno dipinto un quadro completamente distaccato dalla realtà e con la complicità, in tutte le sfumature del termine, di amministratori che hanno approcciato e gestito con troppa approssimazione questa opportunità.

Non si sa nel breve termine quale sarà il destino di questi bonus; l'unica certezza rimane il periodo di 8 anni dalla fine del Superbonus (2026) per passare al setaccio ogni intervento... E temo se ne vedranno delle belle.

Il "Centro Studi ICAF" ha individuato oltre 80 elementi di criticità prevalentemente ignorati dagli amministratori condominiali nell'ambito della deliberazione delle opere di riqualificazione del fabbricato attraverso ricorso a bonus fiscali.

10/09/2021

Superbonus, il cappotto termico deve essere antincendio. Attenzione ai materiali utilizzati, vige la norma di prevenzione incendi

02/08/2021

Ampliamento o spostamento infissi in caso di Economia 110
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La risposta dell'Agenzia delle Entrate

Guida completa al bonus infissi 2021: detrazioni 50% (ecobonus e ristrutturazione) e 110% (superbonus) per finestre e portefinestre. Cessione e sconto in fattura

02/08/2021

La Super CILA conterrà lo spazio per indicare gli estremi del titolo abilitativo o del provvedimento che attesta la legittimazione, oppure...

03/07/2021

Un interessante chiarimento sull’accesso al 110% e la regolarità delle spese condominiali

Nuova interpretazione tassativa dell’Agenzia delle Entrate: in un condominio il proprietario moroso sulle spese comuni non può accedere alla maxi detrazione fiscale