Amministrazioni Condominiali Costa Salvatore

02/01/2026

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Salvatore Costa

12/10/2025

10/09/2025

Derattizzazione, le infestazioni di topi nei condomini.

Nell’articolo odierno parliamo di derattizzazione. Le infestazioni di topi nei condomini, sono una problematica concreta con cui non di rado capita di dover fare i conti. La presenza di topi riguarda spesso l’area dei garage e delle cantine, ma può coinvolgere anche seminterrati e abitazioni, specie quelle collocate ai piani più bassi. Come prevenire, dunque, la sgradita presenza di topi? A chi spetta occuparsene? E come ci si comporta quando l’infestazione riguarda un singolo condomino?

Derattizzazione: normativa di riferimento

Iniziamo da quello che la legge dice in fatto di disinfestazioni nel condominio. La normativa di riferimento è la n.82/1994, che disciplina tutte le attività di pulizia, disinfestazione, sanificazione e, appunto, derattizzazione in ambito condominiale.

Legge che, insieme al già noto articolo 1130 del Codice Civile, attribuisce all’amministratore la responsabilità di occuparsene. È l’amministratore, infatti, il soggetto tenuto a garantire il decoro, la funzionalità e la corretta manutenzione delle parti comuni. Tocca quindi all’amministratore attuare le procedure per la disinfestazione da ratti e farlo a norma di legge.

Questo significa, innanzitutto, pianificare periodicamente gli interventi affidandosi a una ditta qualificata evitando quindi disinfestazioni e derattizzazioni fai da te. Questo genere di interventi, infatti, non può essere affidato a una qualsiasi impresa di pulizie, ma solo a chi è specializzato e munito dell’apposito tesserino.

I compiti dell’amministratore non si limitano però alle sole opere di disinfestazione da topi o ratti. Anche mantenere in ordine il verde condominiale è fondamentale. Giardino, alberi e vegetazione, se trascurati, possono diventare facile terreno di colonizzazione da parte di topi o altre specie animali poco gradite.

Allo stesso modo, l’amministratore dovrà preoccuparsi che i condomini rispettino le regole della raccolta rifiuti. In particolare, che la frazione umida non sia tenuta in casa troppo a lungo e che venga conferita negli appositi contenitori. Sempre all’amministratore spetta, inoltre, informare i condomini su giorni e orari di ritiro delle varie tipologie di rifiuti, secondo quanto stabilito dall’amministrazione comunale.

Disinfestazione topi: ordinaria e straordinaria

Chiarito dunque che la disinfestazione da topi nei condomini spetta all’amministratore, occorre valutare alcuni casi specifici. Gli interventi sopra descritti, che riguardano la prevenzione e rientrano quindi tra le opere ordinarie, possono non bastare.

Cosa succede se un condomino riscontra la presenza di topi all’interno del suo appartamento o di un locale di sua pertinenza (garage o cantina)?

Il condomino, in questi casi, è tenuto a informare l’amministratore, che dovrà a sua volta prevedere un intervento di disinfestazione straordinaria. I topi, in particolare, sono una specie capace di colonizzare facilmente gli ambienti in cui trovano condizioni favorevoli.

Come nel caso di cantine in cui è stipato del cibo. Noci, nocciole, farine, cereali, biscotti: quando un roditore avverte la presenza di qualcuno di questi beni, è facile che diventi affezionato cliente del locale e che, dopo le prime volte, torni in compagnia. È importante quindi un tempestivo intervento per evitare che il problema sfugga di mano e possa quindi allargarsi anche ad altri condomini.

Interventi di derattizzazione straordinaria possono essere richiesti anche dall’amministrazione comunale, quando si dovesse ravvisare un’infestazione di topi nell’area in cui sorge il condominio. Anche in questo caso è l’amministratore condominiale a dover provvedere.

Generalmente, prima di procedere a interventi di disinfestazione per eliminare topi e ratti, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea condominiale e comunicare i preventivi di spesa. Una sentenza della Corte di Cassazione (in particolare la n.24654 del 3 dicembre 2010), tuttavia, gli ha riconosciuto il potere di intervenire, a fronte di particolari urgenze, anche senza la preventiva approvazione dell’assemblea. In questo caso l’amministratore è comunque tenuto ad avvisare i condomini circa data e ora di intervento. Spesso, infatti, le opere di disinfestazione prevedono l’uso di sostanze potenzialmente tossiche, motivo per cui è consigliabile evitare o limitare l’accesso ai locali trattati.

Metodi di disinfestazione dei topi

A seconda della situazione la ditta incaricata userà il metodo di derattizzazione più indicato . Esistono tre tipi di metodi per effettuare una disinfestazione da topi e ratti.

Ecco i tre modi in cui eliminare i topi e i ratti dai condomini.

Derattizzazione chimica
Derattizzazione ecologica con il metodo Ekomille
Derattizzazione ad ultrasuoni
Ora vediamo di cosa si tratta.

Il metodo chimico include l’uso di sostanze velenose. Il principio attivo usato fa si che quando i roditori ingeriscono il veleno per topi e ratti muoiono per l’effetto anticoagulante del veleno usato. Queste sostanze sono state studiate in modo specifico per i roditori.

La derattizzazione ecologica Ekomille si basa su un sistema efficace ma ecologico e non prevede l’uso di veleni, ma è un apparecchio elettromeccanico per catturare ratti e topi.

Il sistema Ekomille è anche igienico. Come funziona? In sostanza si fa leva sull’appetito dei roditori infestanti sinantropi che vengono attratti con degli adescanti naturali e non chimici. Una volta attratti nel macchinario elettromeccanico appena tentano di mangiare vengono catturati.

Ekomille riesce a catturare in questo modo molti ratti e topi in quanto ogni dispositivo è dotato di 10 mangiatoie e 6 vaschette porta mangime.

Il vantaggio del della derattizzazione ecologica è anche la totale sicurezza per gli animali domestici che non rischiano nessun contatto con sostanze velenose.

La derattizzazione ad ultrasuoni ad alte frequenze mette letteralmente in fuga i topi e ratti. Il vantaggio di questo sistema è che non ha nessun impatto ambientale. Non lascia neanche traccia di un ca****re di roditore dal momento che serve solo a farli scappare.

Non ha nessun effetto sui residenti del condominio dal momento che gli unici a percepire il suono delle frequenze degli ultrasuoni sono i topi e i ratti. Come scegliere il metodo migliore per derattizzare un condominio? Sarà la ditta stessa dopo aver effettuato un sopralluogo a stabilire la migliore soluzione e a formulare il preventivo. A questo punto però ci si chiede, “chi deve sostenere le spese per derattizzare il condominio”?

A chi tocca pagare?

Le spese di disinfestazione da topi e ratti rientrano tra quelle che l’amministratore deve presentare nel rendiconto annuale della sua gestione. Questo riguarda sia le opere di disinfestazione ordinaria, sia quelle straordinarie.

A pagare sono quindi i condomini, secondo il criterio dei millesimi di proprietà. Disinfestazione e derattizzazioni rientrano, infatti, tra le spese finalizzate alla corretta conservazione e al godimento delle parti comuni, come previsto nell’articolo 1123 del Codice Civile.

Articolo che stabilisce, appunto, il principio della ripartizione in base ai millesimi di proprietà. Questo significa, come già sottolineato in altri articoli, che più le unità condominiali di cui siamo proprietari sono grandi, più dovremo pagare. Nel caso di appartamento in affitto, invece, è l’inquilino, salvo diversi accordi, a dover pagare. La legge n.392/1978 stabilisce, infatti, che le spese per il mantenimento delle parti comuni spettano a chi ne trae godimento. E logicamente è chi ci vive, ovvero l’inquilino, e non il proprietario, a godere quindi degli spazi condominiali.

Prevenire è meglio che curare

Seguire corrette procedure di disinfestazione, prevedendo almeno una volta l’anno interventi di derattizzazioni e deblattizzazione e preoccupandosi di mantenere il decoro e la pulizia del giardino e delle parti comuni più soggette a diventare facile dimora di sgraditi ospiti, può evitare di dover fare i conti con un problema serio.

La presenza di topi può rappresentare sia una minaccia per la nostra salute, essendo spesso veicolo di batteri e infezioni che possono contagiare anche l’uomo, sia per la sicurezza. Come tutti i roditori, infatti, possono andare a danneggiare condutture e cavi elettrici. Non sono rari casi di incendi sviluppatisi da cortocircuiti dovuti a dispersioni elettriche per via di cavi rimasti scoperti.

Quello della disinfestazione da topi o ratti nei condomini è dunque un tema da non sottovalutare. E se, come abbiamo chiarito, le responsabilità a livello legale sono dell’amministratore, in parte dipende anche da noi. Rispettare le regole della raccolta differenziata e mantenere un buon livello di pulizia e decoro all’interno delle nostre proprietà (che sia appartamento, cantina o garage) sono già azioni con cui possiamo fare la differenza.

10/09/2025

La realizzazione di una pergotenda chiusa e con nuovi volumi non rientra in edilizia libera e richiede il titolo abilitativo.

Una pergotenda può rientrare nell'edilizia libera solo se non crea spazi chiusi o nuovi volumi, è composta principalmente da elementi leggeri e retrattili e mantiene un impatto visivo minimo.

L'art. 6 lettera b-ter del dpr 380/2001 precisa che rientrano in edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera.
In ogni caso, le opere sopra dette non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

La norma sopra indicata riguarda anche le pergotende.
Non può rientrare tuttavia tra gli interventi di edilizia libera la realizzazione di una "pergotenda" dotata di sistema di scorrimento in materiale plastico, installata sul terrazzo di pertinenza di un'unità immobiliare e composta da una struttura metallica delle dimensioni di 5,10 mt. x 3,70 mt., con altezza variabile tra 2,55 mt. e 2,65 mt, struttura ancorata a due pareti del terrazzo, sulle quali è stata fissata, con i restanti due lati completamente chiusi e sostenuti da due pilastrini metallici con sezione di 10 cm. x 8 cm.
Colui che ha realizzato tale manufatto è stato condannato dal Tribunale alla pena di 5.000 euro di ammenda per il reato previsto dall'art. 44, comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico sull'Edilizia), cioè un illecito penale che punisce l'inosservanza delle norme urbanistiche ed edilizie (difformità rispetto al progetto approvato; mancato rispetto delle prescrizioni contenute nel permesso di costruire; violazioni dei regolamenti edilizi o degli strumenti urbanistici).

Il Tribunale ha stabilito che l'intervento in questione richiedeva un titolo edilizio, poiché è stato creato nuovo volume abitabile, completo di cucina in muratura, con due pareti chiuse e una copertura in plastica spessa. A parere del giudice tale trasformazione ha modificato la destinazione d'uso del terrazzo originario, rendendolo incompatibile con la normativa urbanistica locale.
La difesa del condannato si è rivolto alla Cassazione sostenendo che la pergotenda in questione rientra nel regime di edilizia libera, come prevede l'art. 6 lettera b-ter del d.P.R. n. 380 del 2001 introdotto con il decreto legge n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024 (c.d. Salva Casa).

La Cassazione ha dato ragione al Tribunale.
Secondo i giudici supremi la pergotenda costituisce un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Ne consegue che per poter configurare una struttura come pergotenda, occorre che la parte principale sia costituita da una tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno dell'unità abitativa, con la conseguenza che la struttura di supporto, per aversi realmente una pergotenda e non una costruzione edilizia necessitante di titolo abilitativo, deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario, per l'appunto, al sostegno e all'estensione della tenda
In altri termini secondo la Cassazione il sostegno della tenda deve consistere in elementi leggeri di sezione esigua, eventualmente imbullonati al suolo (purché facilmente disancorabili).

Come precisano i giudici supremi la tenda poi, per essere considerato elemento di una pergotenda (e non considerarsi una nuova costruzione), deve essere realizzata in un materiale retrattile, onde non presentare caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante, comportante trasformazione del territorio.
La Cassazione molto chiaramente ha precisato che, perché non sia soggetta ad alcun regime autorizzatorio, è necessario che l'opera:
a) sia funzionalmente destinata alla sola protezione dal sole e dagli agenti atmosferici;
b) sia strutturalmente (e conseguentemente) costituita esclusivamente da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili;
c) sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera;
d) non determini la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici;
e) abbia caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e si armonizzi alle preesistenti linee architettoniche.

In assenza anche di una sola di queste condizioni, l'opera non può essere considerata come soggetta a edilizia libera (Cass. pen., sez. III, 12 giugno 2025, n. 29638).

23/02/2025

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26/10/2024

L'amministratore deve sapere chi abita in un appartamento?
L'amministratore deve chiedere ai condòmini di comunicare i nominativi delle persone che vivono all'interno delle loro abitazioni?

Un utente mi pone il seguente quesito: «Volevo sapere se l'amministratore è tenuto a saper chi abita in un appartamento. Se viene portato a conoscenza del fatto dagli altri condomini è tenuto ad accertarsi oppure può continuare ad ignorare il problema?». Approfondiamo l'argomento.

Obbligo di tenere aggiornato il registro anagrafe condominiale
L'analisi della questione non può che prendere le mosse dall'art. 1130, co. primo, nr. 6), c.c., inerente all'obbligo di curare la tenuta dell'anagrafe condominiale, cioè del registro contenente le generalità non solo dei singoli proprietari ma anche dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento.

All'interno del registro, dunque, sono riportati non solo i nominativi dei condòmini in senso stretto ma anche degli inquilini, cioè di coloro che vivono nelle unità abitative in forza di un contratto di locazione o di comodato.
L'amministratore è dunque tenuto a sapere chi abita in un appartamento nei limiti delle informazioni che da detto registro emergono.
È appena il caso di ricordare che l'aggiornamento delle indicazioni contenute nel registro di anagrafe condominiale è obbligo inderogabile dell'amministratore, che non viene meno nemmeno qualora i condòmini non provvedano a comunicare la variazione dei dati entro sessanta giorni.

In questa circostanza l'amministratore deve richiedere, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe; decorsi inutilmente trenta giorni, egli acquisisce autonomamente dette notizie (ad esempio, dall'Agenzia delle Entrate), addebitandone il costo ai condòmini che hanno causato l'esborso con la loro inerzia.
Detto ciò, nessuna norma di legge impone all'amministratore di conoscere il nominativo di tutti i soggetti che alloggiano all'interno degli appartamenti condominiali: tale obbligo è limitato ai titolari formali di diritti reali o personali di godimento, così come si evincono dall'anagrafe condominiale.
Non occorre dunque comunicare all'amministratore eventuali ospiti (amici, parenti, ecc.), i quali restano personalmente responsabili degli eventuali danni che dovessero arrecare alle parti comuni dell'edificio.

Alla stessa maniera, l'amministratore non deve chiedere ai condòmini i nominativi delle persone che vivono all'interno delle loro abitazioni.

Affitti brevi e aggiornamento dell'anagrafe condominiale: cosa sapere
Ci si chiede a questo punto se l'amministratore debba procedere all'aggiornamento dell'anagrafe condominiale anche con riferimento agli affitti brevi che dovessero verificarsi all'interno dell'edificio.
Secondo l'orientamento sposato anche da questo portale, il condomino che concede in locazione breve - non superiore a trenta giorni - il proprio appartamento non deve chiedere all'amministratore l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale: il suo obbligo è infatti assolto nel momento in cui, ai sensi dell'art. 109 T.U.L.P.S., entro le ventiquattr'ore successive all'arrivo, comunica alla questura territorialmente competente le generalità delle persone alloggiate, avvalendosi del portale "Alloggiati Web" gestito dalla Polizia di Stato.
La comunicazione all'amministratore deve dunque ritenersi ultronea, sia perché - tenuto conto della durata delle locazioni brevi - costringerebbe l'amministratore a un aggiornamento continuo dell'anagrafe condominiale, sia perché la comunicazione alla questura è adempimento di per sé sufficiente a garantire la rintracciabilità dei soggetti che hanno brevemente alloggiato in condominio, nel caso in cui si siano resi protagonisti di episodi incresciosi (danneggiamenti, furti, ecc.).
Inoltre, la disciplina dell'art. 1130 c.c. sembra essere incompatibile con la "rapidità" delle locazioni brevi e di quelle turistiche.
Come ricordato, infatti, le variazioni rilevanti devono essere comunicate all'amministratore entro sessanta giorni, termine più lungo di quello dell'affitto, con conseguente sfalsamento temporale che potrebbe creare la situazione per cui il condomino, mentre è ancora in tempo per comunicare i dati dell'inquilino, nel frattempo l'ha già mandato via per ospitarne un altro.

In altre parole, le tempistiche dell'aggiornamento dell'anagrafe condominiale si ritroverebbero a rincorrere quelle - più veloci - delle locazioni brevi.
A voler tacere della successiva procedura che imporrebbe all'amministratore - decorso invano il termine di sessanta giorni - di inviare una formale raccomandata al condomino affinché - nei successivi trenta - comunichi i dati degli inquilini.

=> Anagrafe condominiale, cosa comunicare all'amministratore?
L'amministratore non deve sapere chi abita in un appartamento
Alla luce di ciò, deve ritenersi che la comunicazione che il condomino deve obbligatoriamente inviare alla questura entro ventiquattro ore sia sufficiente a esonerare sia il proprietario che l'amministratore da qualsiasi responsabilità per mancato aggiornamento dell'anagrafe condominiale.
Detto ciò, l'amministratore può comunque essere sollecitato dagli altri condòmini a rivolgersi al proprietario per avere contezza di ciò che accade all'interno del suo appartamento, qualora siano state segnalate condotte inopportune e lesive dei diritti della compagine.

26/06/2024

QUORUM E MAGGIORANZE LAVORI CONDOMINIALI:

È normale che nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti necessitino di interventi di manutenzione, ma come si deve affrontare l’argomento, secondo le norme della nuova riforma del Condominio?

Quando gli interventi riguardano parti comuni, come si deve procedere?

I lavori di manutenzione e riparazione di parti comuni di edifici condominiali possono essere intrapresi solo in caso di ottenimento di consensi, e di una autorizzazione, da parte dell’Assemblea di condominio, che consegna poi il mandato all’amministratore, per firmare il contratto con la ditta appaltatrice.

Lavori ordinari e straordinari di condominio

Per approvare lavori ordinari e straordinari del fabbricato, è necessario raggiungere diversi quorum.

Il termine “quorum” indica il numero minimo di partecipanti necessario affinché una votazione possa essere ritenuta valida. Questi limiti minimi, nel caso specifico delle riunioni condominiali, sono due: Quorum Costitutivo e Quorum Deliberativo.

Quorum costitutivo

Riguarda il numero minimo di condomini necessario alla validità della costituzione dell’Assemblea, e varia a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione (il quorum costitutivo tra prima e seconda convocazione cambia, è meno restrittivo in seconda convocazione).

– Quorum costitutivo in prima convocazione: l’assemblea per essere ritenuta valida deve avere presenti metà più 1 dei condomini.

– Quorum costitutivo in seconda convocazione: è sufficiente che siano presenti in assemblea 1/3 dei condomini.

Quorum deliberativo

Una volta che l’Assemblea si è costituita, i condomini possono discutere dell’argomento e possono votare. Affinché la delibera sia valida occorre rispettare un quorum deliberativo, ossia un numero minimo di votanti a favore o meno.

I quorum deliberativi per gli interventi di manutenzione e riparazione di un condominio sono:



– Maggioranza interventi ordinari

Ne fanno parte gli interventi di manutenzione e riparazione, ordinari o straordinari, se di lieve entità, come la tinteggiatura delle pareti per le scale o la manutenzione del giardino comune.

L’assemblea in seconda convocazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.



– Maggioranza interventi straordinari

In questa tipologia vi rientrano:

▪ Riparazioni straordinarie di notevole entità.

▪ Ricostruzioni di parti dell’edificio.

▪ Progetti locali per il recupero del patrimonio edilizio.

▪ Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità del fabbricato e dei propri impianti.

▪ Opere e interventi per eliminare le barriere architettoniche.

▪ Contenimento del consumo energetico.

▪ Realizzazione di parcheggi.

▪ Produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione di energia termica e/o di fonti rinnovabili, su parti comuni.

▪ Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso al flusso informativo anche da satellite o via cavo.

In seconda convocazione è necessario che vi sia la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 1/2 dei millesimi del condominio.



– Maggioranza innovazioni

Riguarda interventi diretti a migliorare l’uso o il rendimento delle parti comuni, come trasformare il tetto in terrazzo o allargare un portone d’ingresso.

In seconda convocazione si deve raggiungere la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 2/3 dei millesimi del condominio.



– Maggioranza per la modifica della destinazione d’uso

Vi rientra la modifica della destinazione dell’uso di parti comuni per esigenze condominiali.

Per esempio, dismettere lo spazio utilizzato come stenditoio comune per destinarlo a sala riunioni.

In seconda convocazione devono presentarsi i 4/5 degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 4/5 dei millesimi del condominio.



– Modifica diritti indisponibili

Questa tipologia tratta la servitù a carico del condominio, le innovazioni che possono creare danno alla stabilità, la sicurezza, il decoro del fabbricato e le innovazioni che possono rendere una parte dell’edificio, inservibile al godimento o all’uso anche di un solo condomino.



In questi casi è sempre necessario il 100% dei condomini e dei millesimi.



Quando non è necessario il consenso dei condomini?

Ai fini del rilascio del permesso di costruire per eseguire lavori sulle parti comuni dell’edificio, non sempre è necessaria la preventiva autorizzazione dell’Assemblea condominiale.

Un esempio si ha con le opere di sopraelevazione, l’art. 1127 del codice civile infatti, attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio il diritto di elevare «nuovi piani o nuove fabbriche», senza che sia necessario l’assenso degli altri condomini, questo a condizione che il proprietario abbia la titolarità esclusiva del sottotetto. I condomini possono opporsi alla sopraelevazione, solo se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi sostiene la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.



Se la maggioranza non viene rispettata

In caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari e qualora vi sia un dissidio in ordine all’intervento progettato, se la scelta dell’amministrazione, o di uno dei proprietari, di realizzare il lavoro in oggetto, evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, può essere oggetto di dispute legali.

17/06/2024

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Salvatore Costa

01/05/2024

Bilancio condominiale: vanno indicate le spese straordinarie?

Di recente è stato chiesto alla Cassazione se nel bilancio condominiale (il cosiddetto «rendiconto condominiale») vanno indicate le spese straordinarie o se queste possano essere contenute in un documento separato. La questione ha ripercussioni sulla validità dello stesso documento redatto dall’amministrazione e quindi sulla delibera che lo approva.
Prima però di spiegare il contenuto di tale ordinanza [1] e chiarire dove debbano essere riportate le spese straordinarie sostenute dall’amministratore è bene spiegare cos’è il rendiconto della gestione e cosa deve contenere.

Cos’è il rendiconto della gestione
L’amministratore è obbligato a predisporre il rendiconto annuale della gestione condominiale, seguendo precise regole. Questo documento è chiamato anche, nella pratica, “consuntivo“. Si tratta di un documento contabile dettagliato della gestione amministrativa che espone, in forme di facile comprensione, le spese e le entrate raggruppate per motivazioni omogenee secondo le disposizioni di legge e/o del regolamento condominiale (Norma UNI 10801).

Cosa deve contenere il rendiconto dell’amministratore
Il rendiconto deve essere impostato in modo da distinguere spese ordinarie e spese straordinarie [2].
La norma che disciplina il rendiconto condominiale è l’articolo 1130bis del codice civile. Si dispone che, nella gestione della contabilità (riscossione dei tributi, ripartizione delle spese, solleciti ai morosi), l’amministratore predispone la ripartizione delle spese (allegata al rendiconto consuntivo). In tale attività l’amministratore può evidenziare il nominativo del n**o proprietario e di quello dell’usufruttuario nel riparto spese; non può invece evidenziare quello di un conduttore che è un terzo, estraneo alla gestione condominiale.
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Nel rendiconto possono essere indicate le morosità ogni condomino.

Bilancio consuntivo: deve contenere le spese straordinarie?
Il rendiconto annuale di gestione condominiale deve includere e dettagliare anche le spese affrontate nell’ambito dell’amministrazione straordinaria a pena di invalidità della delibera che dispone l’approvazione. È quanto chiarito a più riprese della Cassazione [1].
Secondo la Corte «qualora il rendiconto approvato dall’assemblea non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da sentenza esecutiva, si verifica un’obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio stesso e deve perciò riconoscersi l’interesse del condomino ad agire per la declaratoria di invalidità della relativa deliberazione [3].
In buona sostanza, le spese straordinarie devono essere necessariamente contenute nel bilancio consuntivo a pena di invalidità dello stesso. Secondo la Corte, non esiste una gestione straordinaria separata.
Difatti gli articoli 1130 n. 10 e 1130 bis Codice civile contemplano unicamente il «rendiconto condominiale annuale della gestione», senza distinguere la gestione “ordinaria” dalla gestione “straordinaria”.
Quindi, la conclusione ricavata dalla decisione giurisdizionale è quella per cui: le quote stabilite (e i costi sostenuti) – in ciascun anno di gestione condominiale – per l’eventuale manutenzione straordinaria vanno annotate nel registro di contabilità, il cui saldo si riflette nella situazione patrimoniale e viene riportato nel rendiconto annuale di esercizio, non essendo legittima la loro annotazione in un separato documento contabile, non assistito dai criteri di formazione stabiliti per il rendiconto dall’articolo 1130 bis Codice civile e con riguardo al quale i condòmini vengano chiamati a votare (come avvenuto nella specie trattata, in cui è stato loro demandato “impropriamente” di pronunciarsi se fossero, o meno, «d’accordo ad eventuali storni e compensazioni»).