09/06/2014
Le certificazioni: agibilità, sicurezza ed efficienza energetica degli immobili
Le certificazioni sono dichiarazioni o attestazioni che hanno ad oggetto diversi aspetti dell'immobile, e che genericamente riguardano la sua idoneità ad essere vissuto, abitato o le sue caratteristiche in termini di sicurezza ed efficienza sotto il profilo energetico. Grazie ad esse, colui che intende acquistare una casa di abitazione ha consapevolezza degli aspetti che caratterizzano l'immobile dal punto di vista della sua idoneità ad essere abitata, della sua sicurezza e delle sue qualità (o difetti) in termini di efficienza energetica.
Che cosa sonoTorna su
Un aspetto da tenere in particolare considerazione quando si acquista una casa di abitazione è quello relativo alle c.d. certificazioni. Si tratta di dichiarazioni o attestazioni che hanno ad oggetto diversi aspetti dell’immobile, e che genericamente riguardano la sua idoneità ad essere vissuto, abitato o le sue caratteristiche in termini di sicurezza e “sostenibilità” sotto il profilo energetico. La loro importanza consiste nel fatto che, grazie ad esse, colui che intende acquistare una casa di abitazione ha consapevolezza degli aspetti che caratterizzano (o che dovrebbero caratterizzare, visto che è sempre possibile che la dichiarazione o attestazione non corrisponda al vero…) l’immobile dal punto di vista della sua idoneità ad essere abitato, della sua sicurezza e delle sue qualità (o difetti) in termini di efficienza energetica. La recente legislazione nazionale, anche in virtù del forte peso della normativa europea, molto vincolante per questi aspetti, ha introdotto tutta una serie di prescrizioni che concernono gli aspetti della sicurezza e della qualificazione energetica degli immobili e che interessano in particolar modo le case di abitazione.
L’agibilitàTorna su
L’agibilità è un concetto che deriva dalla disciplina in materia edilizia; essa indica il rispetto da parte dell’immobile delle normative, nazionali e locali (regionali, provinciali, comunali), riguardanti le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
Una casa di abitazione, proprio perché è destinata ad essere abitata da chi l’acquista e dalla sua famiglia, deve avere caratteristiche di agibilità tali da renderla idonea ad essere vissuta, e ciò è tanto vero che l’assenza del certificato di agibilità, o meglio l’assenza delle caratteristiche di idoneità prescritte per legge, può legittimare la richiesta di risoluzione del contratto (ovverosia il suo scioglimento con obbligo da parte del venditore di restituire il prezzo e di risarcire i danni, se sussistenti).
E’ quindi di fondamentale importanza, quando si acquista una casa di abitazione, che si verifichi l’esistenza di queste caratteristiche o condizioni, perché esse influiscono in modo determinante sulla stessa utilizzabilità del bene immobile come abitazione; se l'edificio non gode di tali condizioni esso non potrà essere abitato, con conseguenze molto gravi per il malcapitato che si trovi ad avere acquistato un immobile di tal fatta.
Ma come si fa a sapere se un immobile ha queste caratteristiche? Normalmente mediante il c.d. certificato di agibilità, che ha propriamente ad oggetto l’attestazione della sussistenza, in capo all’edificio medesimo, delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. L’acquirente può (o meglio deve) chiedere al venditore-costruttore, fin dal momento della stipula del contratto preliminare e in ogni caso al momento del contratto definitivo di compravendita, che gli venga esibito e consegnato il certificato di agibilità. Tale consegna non è imposta per legge a pena di invalidità del contratto (il contratto invalido è privo di effetti tra le parti), tanto è vero che è ben possibile vendere un immobile privo del certificato e comunque privo delle condizioni di agibilità (per esempio un immobile al grezzo o un vecchio immobile da ristrutturare), ma quando si acquista una casa di abitazione per abitarla immediatamente dopo l’acquisto non se ne può prescindere per i motivi sopra evidenziati.
Ma come viene rilasciata o come si ottiene questa certificazione di fondamentale importanza?
La procedura prevede che il certificato di agibilità venga rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale ogni volta che l’immobile sia oggetto dei seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità dell’immobile. E’ bene evidenziare che colui che abbia un edificio interessato da questi interventi deve chiedere il rilascio del certificato di agibilità e la domanda, che deve essere presentata entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, deve essere corredata con tutta la documentazione prevista dalla legge; tra questa documentazione rivestono particolare importanza i certificati di conformità degli impianti rilasciati dalle imprese installatrici, e, ove previsto, il certificato di conformità alle norme antisismiche.
Una volta presentata la domanda, il certificato di agibilità si può ottenere in due modi:
- mediante espresso provvedimento del dirigente o responsabile del comune, entro 30 giorni dalla domanda;
- mediante il c.d. silenzio-assenso (silenzio dell’autorità competente al quale la legge, decorso un certo termine, attribuisce espressamente il valore di assenso), che scatta decorsi 30 giorni se è stato acquisito il parere dell'A.S.L. sulla conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, altrimenti di 60 giorni nel caso in cui non sia stato rilasciato il predetto parere. Nel caso di silenzio-assenso è possibile richiedere il certificato all'autorità comunale, anche se ciò non è strettamente necessario, essendo sufficiente, per far constare l'agibilità, la prova che è stata depositata la domanda e che sono decorsi i termini di legge per il silenzio-assenso.
In ogni caso il rilascio del certificato di agibilità, per provvedimento o silenzio-assenso, non garantisce mai la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile e non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso.
Ecco quindi che al momento della stipula del contratto di vendita (è consigliabile al momento del contratto preliminare, per non aver poi cattive sorprese) è di fondamentale importanza che il venditore dichiari che l’immobile è agibile e consegni il certificato di agibilità ovvero consegni, in caso di silenzio-assenso, la documentazione attestante la regolare presentazione della domanda e il decorso del tempo previsto dalla legge.
Conformità degli impiantiTorna su
Come si è visto sopra, il rilascio del certificato di agibilità presuppone che la domanda sia corredata, tra gli altri, dai certificati di conformità degli impianti. Cosa sono questi certificati?
Si tratta di attestazioni rilasciate da soggetti abilitati che certificano che gli impianti dell'immobile (impianto elettrico, impianto idrosanitario e termico, impianto per l'utilizzazione del gas, impianto radiotelevisivo, ecc.) sono conformi alle norme di sicurezza vigenti al momento della realizzazione degli stessi.
Si tratta pertanto di certificazioni molto importanti, visto che indicano il grado di sicurezza che caratterizza l'edificio, o meglio, i suoi impianti; tutti sono consapevoli della pericolosità di un cattivo impianto elettrico o di un impianto di utilizzazione del gas e sono purtroppo non infrequenti le notizie di cronaca che riportano esplosioni in edifici con gravi perdite umane, decessi per avvelenamento da gas o da monossido di carbonio, gravi incidenti domestici da scarica elettrica, tutti causati nella gran parte dei casi dalla difettosità dell'impianto del gas o di quello elettrico. E' quindi enormemente importante, quando si acquista qualsiasi immobile, ma in particolare una casa di abitazione, accertarsi quale sia lo stato degli impianti.
A tale riguardo v'è da dire che quando si vende o acquista un immobile, non v'è un obbligo specifico che lo stesso sia conforme alla normativa di sicurezza in vigore al momento della compravendita; gli impianti in realtà devono essere conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione, ma con un distinguo: gli impianti elettrici delle abitazioni realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano "conformi" se dotati di "sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA.". In parole povere e poco tecniche essi devono avere la c.d. messa a terra e l'installazione del c.d. "salvavita". Diversamente, gli impianti realizzati dopo il 13 marzo 1990 devono essere obbligatoriamente conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione.
Ma chi rilascia questi certificati? Normalmente sono le imprese abilitate a installare gli impianti, e in particolare il loro titolare o legale rappresentante o il responsabile tecnico che siano però in possesso dei requisiti previsti dalla legge. Quando si realizza un nuovo impianto o quando lo si rinnova, la legge prevede che sia redatto un progetto da parte di un professionista iscritto al relativo albo professionale o dal responsabile tecnico dell'impresa, a seconda dell'impianto che deve essere realizzato. Ovviamente il progetto deve prevedere un impianto che sia conforme alle normative di sicurezza (UNI e CEI) vigenti in quel momento; l'installatore dovrà poi procedere alla realizzazione secondo le prescrizioni del progetto e, al termine dei lavori, rilasciare il fondamentale certificato di conformità.
Ma cosa accade se i certificati sono stati persi o non sono stati rilasciati? La legge prevede che nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, tale atto è sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del D.M. 37 del 2008 - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un soggetto in possesso dei requisiti di legge, nella quale lo stesso attesta che, in esito a sopralluogo ed accertamenti, gli impianti sono conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione.
Quando pertanto si vende o acquista una casa di abitazione, è importante, fin dal momento della stipula del contratto preliminare, che il venditore dichiari la condizione degli impianti, consegnando i certificati di conformità in suo possesso o la dichiarazione di rispondenza. La legge non impone tali dichiarazioni, ma è bene, per entrambe le parti, venditore e acquirente, che di ciò sia fatta menzione nell'atto: per il venditore, che quando vende deve garantire che gli impianti sono conformi, per non vedersi poi contestare dall'acquirente la sussistenza di vizi occulti (vedi la scheda sul contratto definitivo di compravendita) e per l'acquirente per avere consapevolezza di cosa acquista e quindi dell'eventuale necessità di porre in essere adeguamenti di fondamentale importanza per la sicurezza del proprio immobile, che potrebbe pretendere che siano eseguiti dal venditore o scegliere di eseguire personalmente, con ovvia incidenza sul prezzo della vendita.
Certificazione energeticaTorna su
Con l’approvazione del Decreto legislativo n. 192 del 2005 è stata recepita in Italia la normativa comunitaria relativa al rendimento energetico (Direttiva comunitaria 2002/91/CE). Tale decreto, successivamente modificato nel 2006 e nel 2011 e integrato con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica), persegue “il miglioramento della prestazione energetica degli edifici tenendo conto delle condizioni locali e climatiche esterne, nonche' delle prescrizioni relative al clima degli ambienti interni e all'efficacia sotto il profilo dei costi.”.
Premesso che la normativa in commento si applica integralmente solo in quelle Regioni o Province Autonome che non abbiano adottato una propria specifica disciplina di recepimento della nuova Direttiva 2010/31/UE (quindi sarà necessario verificare di volta in volta se la Regione o Provincia Autonoma di interesse contempli una propria normativa), la normativa nazionale impone, alle condizioni e nei limiti che vedremo di qui a poco, la certificazione energetica degli edifici, ovverosia l’attestazione in ordine alle caratteristiche di consumo energetico degli edifici nel loro complesso.
La disciplina in materia ha stabilito un vero e proprio obbligo di dotazione del c.d. attestato di prestazione energetica (APE, che ha sostituito il precedente attestato di certificazione energetica, ACE) per gli edifici che comportino un consumo energetico.
L’obbligo però è diversificato; infatti per:
i c.d. «edifici di nuova costruzione», ossia quegli edifici per i quali la richiesta di permesso di costruire o denuncia di inizio attività (ovverosia degli atti autorizzativi o abilitativi alla realizzazione dell’edificio) sia stata presentata successivamente alla data di entrata in vigore del decreto 192/2005, ovverosia l’8 ottobre 2005;
gli edifici esistenti oggetto di ristrutturazione radicale (rifacimento dell’involucro, demolizione e ricostruzione) purché siano di superficie superiore a 1000 mq e sempre che il permesso di costruire sia stato richiesto o la denuncia di inizio di attività sia stata presentata dopo l’8 ottobre 2012;
gli edifici c.d. agevolati, ovvero gli edifici nei quali siano stati eseguiti interventi per il miglioramento delle prestazioni energetiche dopo il 1.1.2007 e per i quali si intenda richiedere il riconoscimento di benefici e agevolazioni di qualsiasi natura;
gli edifici pubblici per i quali siano stati stipulati nuovi contratti per la gestione degli impianti termici o di climatizzazione;
l’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica scatta al termine della costruzione e deve essere fatto a cura del costruttore.
Per gli edifici preesistenti all’8.10.2005, ovverosia per quegli edifici costruiti in base a titolo edilizio richiesto prima di tale data, diversamente tale obbligo scatta solo in occasione del trasferimento a titolo oneroso (e quindi dietro corrispettivo) dell’immobile o di una quota di proprietà o di costituzione o di trasferimento di altro diritto reale di godimento (ad es.: la concessione del diritto d’uso o di abitazione).
E’ stata tuttavia prevista la possibilità per il proprietario di immobili che, per la loro vetustà o il cattivo stato di manutenzione, abbiano probabilmente una bassa efficienza energetica, di non dotarsi di certificazione e di formulare un’apposita dichiarazione che attesti l’appartenenza del fabbricato alla classe più bassa tra quelle previste nel sistema nazionale (la classe “G”) e che i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti. Ciò è possibile però solo per gli edifici preesistenti all’8.10.2005 e comunque di superficie utile inferiore ai 1000 mq.
Vi sono poi alcune tipologie di edifici che, per le loro specifiche caratteristiche (edifici isolati, fabbricati industriali, artigianali e agricoli con determinate caratteristiche, ecc.), sono esentati dall’obbligo di dotazione.
Va sottolineato inoltre che l’attestato di prestazione energetica è obbligatorio anche per gli edifici che non siano dotati di impianti di riscaldamento o di produzione di acqua sanitaria o di condizionamento ma che comunque abbiano un consumo energetico.
Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione deve essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere allegata al contratto definitivo (nuovo art. 6, comma 3-bis, D.Lgs. 192/2005). In caso di omessa dichiarazione o allegazione, acquirente e venditore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.“All’avvio delle trattative” per la vendita o nuova locazione di edifici o unità immobiliari il proprietario deve “rendere disponibile” ai potenziali acquirente o conduttore l’Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio (APE), e deve in ogni caso consegnarlo alla fine (ovviamente positiva) delle medesime (art. 6, co. 2, D.Lgs. 192/2005) (vedi la scheda sul contratto preliminare).
Ma cos’è in concreto l’attestato di prestazione energetica? E’ essenzialmente uno strumento di informazione del proprietario o dell’acquirente sulle qualità energetiche dell’edificio, comprendente gli aspetti che influenzano tali qualità, come gli impianti termici e sanitari, di condizionamento e climatizzazione, ecc. Ciò consente ai cittadini di poter valutare le prestazioni energetiche degli edifici, possibilità che è di particolare importanza nelle case di abitazione, visto che i costi delle c.d. utenze incidono in modo importante sul bilancio annuale delle famiglie. L’attestato di prestazione energetica ha una durata di 10 anni e attribuisce all’edificio una specifica classe di efficienza energetica (“A+” indica la classe di maggior efficienza e “G” quella più scadente); esso deve essere rilasciato da un certificatore qualificato che sia terzo indipendente rispetto alla proprietà o al costruttore.
L’attestato di prestazione energetica va distinto dall’attestato di qualificazione energetica, che è uno strumento di controllo successivo che attesta il rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione, delle prescrizioni in materia per il miglioramento delle prestazioni energetiche; esso è redatto da un tecnico abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio che può anche essere in qualche modo legato alla proprietà e quindi non necessariamente terzo indipendente. Esso è in genere facoltativo salvo nel caso di presentazione obbligatoria unitamente alla dichiarazione di fine lavori, ed è utile per semplificare il rilascio successivo dell’attestato di prestazione energetica.
