東京都心宅男說

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株式会社竹橋リアルティ(竹橋不動産)
代表取締役Harimoto🗼都心宅男

旅日13年/仲介20年/行銷人
財經觀察/企業經營/仲介講師

從東京房市「點」出發,
延伸觀察日本經濟的「線」,
進一步放眼全球資本與產業的「面」。
串聯東京×台灣×世界,
分享買房實務/投資思維/資產配置

持有日本國家資格「宅地建物取引士」
Line 官方 lin.ee/QMkwwtn
不動產諮詢 : [email protected]

在日本工作13年的宅男有感千萬不要用台灣人的效率便捷來思考日本企業業的做事原則
04/05/2026

在日本工作13年的宅男有感

千萬不要用台灣人的效率便捷來思考日本企業業的做事原則

台灣企業併購歐美日大廠往往吃盡苦頭,這 #3大難以克服的文化與管理衝突,絕對是失敗主因!

透過大型併購來加速成長,不是大好就是大壞。

以 #明碁 為例,其在 2005年併購西門子手機部門,讓其跌了一大跤;

比如 #台達電 曾經併購挪威的一家上市公司,透過這次併購取得很多訂單;

後來又併購 #泰達電,透過訂單的分配,可以解決中美貿易戰所產生的供應鏈及客戶要求問題。

我的經驗告訴我,台灣人從事併購,就大方向來講,併購東南亞國家通常比較容易成功;
如果併購歐美或日本公司,失敗風險會比較高。

為什麼併購歐美企業的風險較大?主要有 3個問題。

第一,#心理問題

歐美或日本人普遍認為自己的國家屬於先進國家,甚至是殖民時期的殖民者,他們的公司因為商業利益,被以前是殖民地或較低文明國家的公司併購,對他們來說是一件「沉淪」的事,

若沒有相應的措施,很多員工可能會因民族自尊心而陸續離開,以致併購案到最後只買到一個空殼。

第二,#文化及公司管理問題。

歐美公司的管理比較講求直接、績效、制度與法遵,但是台灣的公司管理比較偏向於間接、情面、和諧及彈性。這種差異往往會讓被併購公司員工不知如何工作,甚至爆發衝突。

我曾經有過 3個客戶因為解僱當地的總經理而被法院判決巨額賠償。

其中有兩個案件是公司主張總經理績效不好而予以解僱,可是人家提給法院的證據顯示台灣母公司直到解僱前一個月的電郵,還一直說他做的某些工作很好(well done 、good job、excellent),

另一個案子是主張黃種人岐視他這個白種人,這居然也成了!

第三,#容易買貴:

台灣人做事非常講求速度與彈性,這些做法能讓成本大幅下降,併購時往往認為這些被併購的公司很笨,只要我進去了就可以按照在台灣或是在中國的方法,讓成本快速降低。

事實上,歐美日公司很多的成本是文化成本或遵循法律規範所產生的成本,往往不是我們一廂情願的說該改就可以改、該砍就可以砍的。

台灣人常常漏算這一塊成本,加上併購歐美日的公司是一件「長面子」的事,導致以「高價買入」!

你還有想到什麼因為併購而成功或失敗的案例?
歡迎留言跟我分享!

(圖文不符,這是出書時的演講照片)

【竹橋社長會客室】源泉徵收稅是啥?20.42%?10.21%?我是哪一個?網頁好讀版 https://bit.ly/3QqXuWB上個月,正在辦理東京都心不動產繼承的 Z 大哥,從網路上截圖來問我:「我跟我兒子在澳洲研究了一下日本的稅,除了...
25/04/2026

【竹橋社長會客室】源泉徵收稅是啥?20.42%?10.21%?我是哪一個?

網頁好讀版 https://bit.ly/3QqXuWB

上個月,正在辦理東京都心不動產繼承的 Z 大哥,從網路上截圖來問我:「我跟我兒子在澳洲研究了一下日本的稅,除了你說的讓渡所得稅,好像還有個源泉徵收稅,稅率要 20.42%?日本真的是萬萬稅,我什麼時候要繳這個稅呢?」

不禁覺得,竹橋的資產貴賓們都很可愛且認真。

都心宅男我在下面整理了一個簡單的分類,幫大家解惑。

什麼是【源泉徵收稅】?

字面上的意思就是:從納稅義務的「源頭」(即您的租客或買方),先扣下這筆準備繳稅的錢。這筆錢並非被國家直接沒收,而是「預繳」給國稅局,等隔年您進行個人所得申報時,再多退少補、實報實銷。

●誰負責去繳?

負責繳納的人(扣繳義務人),是與您產生交易的「承租方」或「買方」。他們必須將這筆錢繳納至國稅廳(各區稅務署)。

●買賣情況: 買方在支付買賣價金時,需將總價的 10.21% 扣下繳給稅務署。

●租賃情況: 承租方在支付租金時,需將租金的 20.42% 扣下繳給稅務署。

●豁免條件: 如果您的房客是「個人自住」,或者買方是「買來自己住且成交價在一億日圓以內」,則免除源泉徵收的程序。

重點整理:不動產源泉徵收稅速記表

(前提:您為非日本居住者,包含長居海外的日本公民)

① 房屋出售時:

買方需代扣 10.21% 稅金。

但書:若買方為個人自住,且房價低於 1 億日圓,則免徵。

② 房屋出租時:

若承租人為法人(公司)或營業用途,需代扣 20.42% 稅金。

但書:若為純住宅用途且租客為個人,則免徵。

另外的魔鬼細節「如果您是租給公司行號作為宿舍使用,即便看起來是自住,依然可能涉及 20.42% 的扣繳義務。這類細節,請務必諮詢專業團隊。」

以上小整理,希望幫大家撥開稅務的迷霧。
如果您還有聽不懂的地方,歡迎隨時撥個電話給都心宅男,我們一對一聊聊!

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日本國稅廳 法源依據 URL

No.2884 非居住者等に対する源泉徴収・源泉徴収の税率
https://www.nta.go.jp/....../taxanswer/gensen/2884.htm

源泉徵收稅,日文圖表版本
https://www.nta.go.jp/....../pamph/gensen/0025009-040_01.pdf

【請像保護珍寶一樣,保存您的日本不動產買賣合約書】官網好讀版:https://bit.ly/4mDP4Hb在東京都心奔波的日子裡,每一間房子背後,承載的往往是幾代人的記憶與心血。但有一件「重要的小事」,想提醒每一位業主:請務必收好您的「買賣...
21/04/2026

【請像保護珍寶一樣,保存您的日本不動產買賣合約書】
官網好讀版:https://bit.ly/4mDP4Hb

在東京都心奔波的日子裡,每一間房子背後,承載的往往是幾代人的記憶與心血。但有一件「重要的小事」,想提醒每一位業主:請務必收好您的「買賣契約書」。

最近,我正陪著客戶處理一件東京不動產的繼承與處分。經過半年多的繁瑣手續,終於順利移轉產權。然而,因為繼承該房屋的新屋主長年生活在海外並非東京,考量到管理成本,決定委託我進行出售。

這時「都心宅男」的細節控性格又發作了。在正式掛牌前,我先行向長期配合的稅理士確認稅務細節。特別是這種「幾十年前由父親購買傳承下來、連合約書都不知道塵封在何處」的物件,稅務上的挑戰才正要開始。

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為什麼一份舊合約這麼重要?

在日本稅法中,證明購入價格是「納稅人的義務」。即便物件是繼承來的,若無法提出當年的原始契約,一旦遇到審核較嚴格的稅務人員,有一定機率可能被認定以「出售價格的 5%」作為取得成本。

這意味著,您可能需要針對售房款的 95% 做為不動產「讓渡所得」的稅額計算基準。這對任何家庭來說,都是一筆不小、甚至讓人心疼的額外負擔。

*(對啦!日本沒有強制實價登錄的制度,如果有登錄過,畢竟非合約書正式內容,可能還是要提交就合約書作為正式佐證)

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一點點職業觀察的題外話

這或許跟各國的法規習慣有關。

當年台北天母從事不動業時,經手百間房子,只有一位賣主會完整保留當年的建商資料與買賣細節,而那位賣主恰巧是日本人。

遠渡重洋來東京執業後,同樣經手百間,也只有一位客戶拿不出當年的資料與重要事項說明書,而那位貴賓,正是我們來自台灣的好友。

我想 是日本這塊土地,更講究的是「軌跡」。

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※ 與日本稅理士討論的截圖內容

附上我與稅理士討論的書信截圖,以及下方日本國稅廳的相關法條。我想讓大家知道,在東京置產不只是數字的跳動,更是法規與細節的積累。

如果您也正面臨「買賣合約找不到了」的困擾,別擔心。雖然情況棘手,但並非全無轉圜餘地。關於這些多年前塵封的難題該如何解決?我會在某回的《客戶問答集》中,再詳細為大家整理可能的從旁佐證附屬資料。

願每一份資產,都能被溫柔以待。

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日本國稅廳 No.3258 取得費が分からないとき(不知道當年不動產取得費,該如何計算呢?)
國稅廳 URL:https://www.nta.go.jp/....../taxanswer/joto/3258.htm

内容

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

また、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

例えば、土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5パーセント相当額である150万円を取得費とすることができます。

最近我會把一些 海外置產繼承等相關問題與解答 慢慢地放在官方網站,有興趣的可以來這邊看看囉~
下面連結

https://bit.ly/4sOuPs2

08/03/2026

東京巨蛋
台灣🇹🇼主場的感動

東京宅男現場感受👍
期待下次共襄盛舉
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東京都心宅男說
台港夫婦日本子供in東京

【客戶問題集|都心宅男會客室】Q3. 台灣人長居日本,全球資產都會被日本國稅廳課徵遺產稅嗎?「我在日本住了超過 10 年,如果哪天發生不幸,我在台灣的房地產和股票也會被日本政府課稅嗎?實務上他們查得到嗎?如果我現在趕快搬回台灣,是不是就能避...
04/03/2026

【客戶問題集|都心宅男會客室】

Q3. 台灣人長居日本,全球資產都會被日本國稅廳課徵遺產稅嗎?
「我在日本住了超過 10 年,如果哪天發生不幸,我在台灣的房地產和股票也會被日本政府課稅嗎?實務上他們查得到嗎?如果我現在趕快搬回台灣,是不是就能避開了?」

【東京都心宅男觀點】
1. 實務上會被查詢到嗎?
答案是:機率極高。
日本與台灣雖無正式外交關係,但根據 日本國稅廳相關法令,雙方在稅務資訊交換與協助上已有明確框架。
法條出處
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/kokusai/taiwan/index.htm

大額資金流動監控: 當發生大額遺產繼承時,稅務機關會要求提供「資金來源證明」。若您的生活水準或購屋資金與申報收入不符,國稅廳會主動啟動稅務調查。

CRS 與金融情報: 隨著國際間金融資訊透明化,海外帳戶、OBU 帳戶的異常大額變動,都可能成為觸發調查的引信。

2. 離開日本是否能避稅?關鍵在「15 年內住滿 10 年」
這取決於日本稅法中嚴格的「10年條款」:

追Q:誰會被課全球遺產稅?
若「被繼承人」或「繼承人」任一方,在繼承發生前 15 年內在日本居住合計超過 10 年或持有日本國籍(5年歸化)等,則被視為「高度居住者」。此時,全球資產(含台灣房地產、金融資產)皆在課稅範圍內。

追Q:臨終前離開有用嗎?
日本政府為了堵住「臨終出國避稅」的漏洞,規定即使您在繼承發生時於日本無住所,只要滿足上述「15 年內住滿 10 年」的條件,依然無法豁免全球課稅義務。

⚠️ 都心宅男提醒:
這類稅務涉及精密的「時間計算」與「身分認定」。
日本近年頻繁修法,過去的避稅手段在現行法規下可能失效。建議高資產族群應提前透過 OBU 法人架構 或 資產配置調整 進行合法節稅規劃。

留意 每個客戶背後的組成因素不同,皆有可能為徵稅條件變動可能。

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東京から世界へ繋ぐ竹橋
東京連結全世界的橋樑——竹橋

line官方想聊更多https://lin.ee/QMkwwtn
公式ホームページ tkbs-realty.com

【客戶問題集|都心宅男會客室】這幾天跟一個客戶在討論海外置產的模式,其中幾個提問在此跟大家分享。Q1.台灣人的OBU可否直接在日本的日系銀行開帳戶及申請購屋貸款?Q2. OBU持有的不動產出售時,是否要交消費稅?A1. 結論:實務上極度困難...
26/02/2026

【客戶問題集|都心宅男會客室】

這幾天跟一個客戶在討論海外置產的模式,其中幾個提問在此跟大家分享。

Q1.台灣人的OBU可否直接在日本的日系銀行開帳戶及申請購屋貸款?

Q2. OBU持有的不動產出售時,是否要交消費稅?

A1. 結論:實務上極度困難,通常無法直接辦理。

開戶與融資主體: 日系銀行對於放款主體有嚴格審查。OBU(離岸金融單元) 被視為境外虛擬實體,缺乏在日本國內的實質營運紀錄或納稅證明(確定申告),因此日系銀行很難直接對 OBU 開戶或撥款。

建議做法:
設立日本一般法人: 這是目前主流做法。
由 OBU 或個人出資在日設立公司,以日本法人名義持有資產並申請貸款。

A2.消費稅的徵收與「持有者身份」無關,而是與「物件用途」與「交易性質」有關。

土地部分: 在日本,土地交易是免徵消費稅的。
建物部分: 若該建物是作為住宅使用(一般公寓),出售給個人時,建物價金通常不含消費稅。

但若 OBU 被認定為「課稅事業主」(營利法人性質),出售該建物時,價金中必須包含日本的消費稅目前為 10%並上繳國稅局。

特別注意: 如果是投資型收益物件(商辦、店舖),其建物部分的交易基本都要課徵消費稅。

留意 海外非居住者在出售日本不動產時,不論是否有利潤,原則先從買方扣繳買賣價金的10.21%源泉徵收稅。隔年報繳時報實銷。

※日本買方個人自居使用以及價金一億一下,可免徵收。
法規連結https://www.nta.go.jp/publication/pamph/gensen/0025009-040_01.pdf

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感謝各位老客戶的宣傳與支持,千呼萬喚始出來!!!我們  竹橋不動產的  網站完工囉~,還請大家多多彭場,給予回饋指教。未來會新增  本社限定物件選項,以及  所有跟客戶第一線互動到的Q&A 中文專欄頁面。希望可以為客戶更客製化來日本東京都心...
25/02/2026

感謝各位老客戶的宣傳與支持,千呼萬喚始出來!!!
我們 竹橋不動產的 網站完工囉~,還請大家多多彭場,給予回饋指教。
未來會新增 本社限定物件選項,以及 所有跟客戶第一線互動到的Q&A 中文專欄頁面。
希望可以為客戶更客製化來日本東京都心購屋的服務。
也請轉發給您的朋友,歡迎舊雨新知呢~
有任何可以為大家服務的,Harimoto一定全力以赴。

東京から、世界へつなぐ不動産の竹橋リアルティ
東京為起點,搭建通往全球資產的橋樑ー竹橋不動產

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真的是贏到翻了⋯⋯自民黨只提名了67名不分區,但是比例票遠超出預期實際可以81名不分區只能把14名多的名額給其他黨派看看日本的軍工股票IHI兩年翻了快10倍就知道 國際投資客 均看好 美日同盟陣線期望日本可以完全站起來  #東京生活 #東京...
09/02/2026

真的是贏到翻了⋯⋯
自民黨只提名了67名不分區,
但是比例票遠超出預期實際可以81名不分區
只能把14名多的名額給其他黨派

看看日本的軍工股票IHI兩年翻了快10倍
就知道 國際投資客 均看好 美日同盟陣線
期望日本可以完全站起來

#東京生活
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#軍工股

日本自民黨本次選舉大勝在地的我們都可以感受到這股旋風🌀迫不及待的買了一份日本経済新聞來閱讀+收藏(上次買報紙好像是大谷翔平創紀錄的報紙了吧)最近也要去書店買日本的財經雜誌來了解財經專家討論未來日本政策的走向先前的中間選民都有提出他們的看法(...
08/02/2026

日本自民黨本次選舉大勝

在地的我們都可以感受到這股旋風🌀
迫不及待的買了一份日本経済新聞來閱讀+收藏
(上次買報紙好像是大谷翔平創紀錄的報紙了吧)
最近也要去書店買日本的財經雜誌來了解財經專家討論未來日本政策的走向

先前的中間選民都有提出他們的看法(請見第三張照片
73歲福岡女性說 高市首相不對中國低頭非常的有魅力
48歲札幌男性 說中道聯合這次只是「選舉互助會」
54歲港區主婦 說這次首相一貫性邏輯清楚
40代千代田男性 相當期待經濟政策與外國人政策(這位是我嗎?Wwwwwww)
23歲名古屋女性 跟其他政黨比較這次自民黨速度感非常的快(積極感)非常的期待
43歲大阪男性 相較於維新政黨,覺得這次自民黨的國防外交政策較有吸引力

————————
綜合以上中間選民的評價,可以感受出這次日本民間也期待日本趕快做出改變在經濟與外交國防等議題的改變。

日本高速列車準備啟動,大家坐好了嗎?
宅男這一次也有參與日本的投票,期待日本政府更上一層樓 🏃

#東京生活
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#竹橋リアルティ
#選挙
#高市早苗
#高市総理
#外国人

【政府認證房價上漲,提前預應搶人作戰】日前我也有因為自己的房屋裝修,跟政府拿了60萬的補助自己只付出20萬。回想起來真的是開心 XDDDD 而昨天千代田區政府出了一個關於居住相關補貼政策,也剛好對應了日前千代田區區長敦促新築轉售限制的宣導。...
23/01/2026

【政府認證房價上漲,提前預應搶人作戰】

日前我也有因為自己的房屋裝修,跟政府拿了60萬的補助自己只付出20萬。回想起來真的是開心 XDDDD

而昨天千代田區政府出了一個關於居住相關補貼政策,也剛好對應了日前千代田區區長敦促新築轉售限制的宣導。

看完之後宅男大概有四個觀點想跟大家分享

1.政府正視房價房租上漲問題,千代田區 怕人才流失,努力的推行友善住宅。*再次實質介入
2.都心行政區因住民平均高所得高稅收,財政體質仍然強健資金充足
3..該政策還在檢討階段,依照日本習慣執行可能性很大。
但是如果是把修繕費直接做租金補貼的話,是否來的有直接效果?或是這些老舊辦公樓是否直接打掉重蓋,會來的比較經濟呢 令人深思
4.如果考慮移居日本,「都心」仍是優先選項
不論是:子女教育、行政資源、補助政策、生活機能
👉 都心永遠比較早拿到、也比較多拿到。(城鄉差距會越來越明顯)

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【NHK新聞重點|繁體中文翻譯濃縮精華版】
新聞原始出處將放在留言區

在房價與房租持續上漲的背景下,東京都千代田區為了增加可負擔住宅供給,決定推動一項新政策:

・將閒置的老舊辦公室空間轉作住宅
・或將既有マンション的空屋進行整修
・最高補助工事費 1,000 萬日圓
・完工後需以低於周邊行情約 2~3 成的租金,出租給育兒家庭等族群
・過去類似補助案的平均工事費約 1,050 萬日圓
・相關經費將納入 令和8年度(2026)預算案

#東京都心宅男說
#東京住宅現實
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#長期居住思考
#竹橋リアルティ

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照片是於新年前後去日比谷公園溜小孩的時候拍攝的

住所

六番町15番地2
Chiyoda-ku, Tokyo
102-0085

営業時間

月曜日 09:00 - 16:30
火曜日 09:00 - 16:30
木曜日 09:00 - 16:30
金曜日 09:00 - 16:30
土曜日 09:00 - 16:30

電話番号

0362616269

アラート

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