21/04/2020
■■■世界で最もダイナミックな都市ランキング■■■
米総合不動産サービス大手のジョーンズ・ラング・ラサール(JLL)が「世界で最もダイナミックな都市(City Momentum Index＝CMI)｣の2020年版を発表しました。
同ランキングは、短期的・長期的な都市の発展を数値化して世界130都市をランク付けするもので、毎年発表されています。
2020年のランキングTOP10は次の通り
1位：ハイデラバード(インド)
2位：バンガロール(インド)
3位：ホーチミン市(ベトナム)
4位：ナイロビ(ケニア)
5位：チェンナイ(インド)
6位：デリー(インド)
7位：ハノイ市(ベトナム)
8位：マニラ(フィリピン)
9位：シリコンバレー(米国)
10位：深セン(中国)
JLLは、ホーチミン市とハノイ市が東南アジア地域で最もダイナミックな都市であり、都市鉄道(メトロ)やスマートシティなどのインフラ整備案件への投資が強化されていると評価してます。ちなみに、2019年のランキングでは3位ハノイ、8位ホーチミンとなっており、両市は、2015年からほぼTOP10の中で、順位を争っています。
長期的な視点で、不動産の価格が上がる原因としては主に、人口、経済、地勢、の3つが挙げられます。経済だけが良くても、人口が増えなければ住宅需要は増えないので不動産の価格はそれほど上がりません。アフリカのように経済成長に伴わないで人口だけが増えても同じように不動産の価格はあまり上がりません。また、全体的な人口が増え、経済成長があっても、地方都市で地勢が悪ければ（ようは、田舎では）不動産価格はあまり上がりません。
その点でハノイ、ホーチミンはどうか。
＜ベトナムの人口＞
まずベトナムの人口に関してですが、2019年現在でベトナムの人口は約9,646万人（日本は1億2686万人）、2050年には約1億960万人まで増加する見込みが出ています。
ちなみに、日本は2050年には約1億580万人まで減少する見込みがでています。単純に人口が増えれば良いということではないのですが、ポイントになるのは、”都市化率”です。
都市化率とは、都市に住んでいる人の割合をいい、日本では現在約70%、対してベトナムではまだ約35％とかなり低い数値です。日本でも地方から東京などの都市部に出稼ぎに来てそのまま定住していったように、ベトナムでも今後、地方から、ハノイやホーチミンといった都市部に移り住む人が増えていくと考えられます。
仮に日本並みの都市化率になるとすれば、今後、約3,376万人のベトナム人が都市部へ移住する計算になります。1世帯当たり人員の平均は3.6人ですので(2019年国勢調査による)これを基に計算すると約940万世帯数分の住居需要に相当します。都市部では単身世帯の割合も増加していますので実際にはそれ以上になるかもしれません。
つまり、ベトナム全体の人口が増えていく中で、ハノイ、ホーチミンの2大都市は国内の人口移動による人口増加も加わって、より大きな都市になると考えられます。
