株式会社　白水ビル

27/12/2019

おはようございます。
株式会社　白水ビル　田村です。

本日が今年の営業最終日です！！
明日12月28日（土）から正月休みに入り、来年1月6日（月）からの営業再開となります！

来年も弊社に関わって頂く全てのお客様、業者様にご満足頂けますよう精進してまいりますので、宜しくお願い致します。

10/10/2019

株式会社白水ビル　田村です。
今回は退去時の精算方法についてご説明致します。

退去時の精算方法とは、以前にお話しした原状回復義務を踏まえた上で、退去する際にどのような精算方法をとるのか。といったものです。

これは一般的に大きく分けて三つあります。

1入居時に預かった敷金から、必要な分の修繕費を引いて返金したり、敷金よりはみ出た修繕費を請求する「敷金精算」

2　基本的に故意過失の汚損、破損等についてしか請求しない「故意過失のみ実費精算」

3　汚損や破損は故意過失であろうとなかろうと、全て請求する「完全実費精算」

よく聞くのは1や2ではないでしょうか。3は私自身あまり契約したことがございません。

1は入居時に敷金を払っていて、かつその敷金が敷引ではない場合が対象です。この場合は入居者さんとの負担割合などを国土交通省のガイドラインに沿って割り出し、請求もしくは返金といったケースです。

2は入居時に敷引や礼金を払っている、もしくは退去時に退去クリーニング費用等を払うような契約が多いと思います。敷引や礼金は退去時に返金されません。基本的にはそれらの金額を修繕費用に充てます（礼金は必ず修繕費用に充てるわけではありません）が、通常の使用ではありえない傷や汚損等があり、その原因が借主の故意過失による場合は追加で修繕費用を請求します。といったケースです。

3はハウスクリーニング特約などでしょうか。特約を設定することで、自然損耗でも経年劣化でも請求します。といったものですが、これにはいくつか条件があり、入居者が納得してない状態では、この特約での契約は出来ません。（よく見ずに書類に捺印した場合はこの限りではないでしょうが）

以上が一般的な退去時の精算方法の説明です。特約によってはこの説明ではない方法もあると思いますので、ご了承ください。

田村がお届けしました。

19/09/2019

株式会社白水ビル　田村です。

今回は入居者が退去時に負う原状回復義務について簡単にご説明致します。

この原状回復義務というのは、部屋を借りた時と同じ状態にしてくださいね。というものです。

ですが、10年間借りた部屋を、10年前と同じ状態にするのは不可能ですので、基本的には自然損耗や経年劣化についてはその義務を負いません。

また、クロスや畳等は入居入替の際に、必ず交換するものと思われる方も多くいるかもしれませんが、そうではありません。

間取にもよりますが、入替の際に毎回クロスを貼り替えた場合、家賃2ヶ月分の敷金や礼金では賄えません。なので、耐用年数を超えてなければ、次もそのままお貸しする事もございます。

ただ、明らかな故意や過失で、壁に穴をあけたり、設備を壊した場合等は原状回復義務を負うことになります。

以上が一般的な原状回復義務の説明です。

実は、先ほどの説明をひっくり返すような自然損耗や経年劣化も含めて、原状回復しなければならない契約もございます。

次回はそれを踏まえた退去時の精算方法についてご説明致します。

田村がお届けしました。

12/09/2019

株式会社　白水ビル　田村です。

現在マンション等を賃貸で契約する際に、保証委託料という名目が初期費用の中に入っているかと思いますが、この保証委託料という費用が何かご存じでしょうか。

保証委託料とは、保証会社へ支払う費用です。では保証とは何を保証するものなのか？

答えは大家さんへの家賃保証です。（厳密には家賃のみではございませんが）

昔は、敷金5ヶ月以上の物件などが多く、もし借主が家賃滞納した場合もそこから補填することができたのですが、時代と共に敷金や礼金も2～3ヶ月以内に落ち着き（物件によりますが）滞納された場合、裁判費用や補修費用の兼ね合いから、割に合わないとして、泣き寝入りする大家さんも多くいたと聞いております。

そこで契約時に保証会社を入れる大家さんが増えました。

保証会社が間に入ることで、入居前に審査を行ってもらい、以前滞納トラブルがあった方などを事前に断ることができます。また、万が一滞納が起こった場合は、保証会社の方で滞納した家賃を必ず補填してくれます。

現在では、敷金礼金がゼロでも保証委託料は初期費用に含まれる契約が殆どではないでしょうか。それぐらいに今の賃貸契約には欠かせない存在となっております。

初期費用の中にはよくわからない費用もあるかと思いますが、なぜその費用が掛かるのか理由があります。わからない場合は担当に質問してみては如何でしょうか。

田村がお届けしました。

09/09/2019

株式会社白水ビル　田村です。

今回事業拡大に向けて、弊社HPをリニューアル致しました！

今後は弊社の管理物件だけはなく、地域に密着したおすすめ物件や、痒い所に手が届く様な物件をご紹介していく予定です。

HPはこちら
https://www.sbldg.jp/

今後とも株式会社白水ビルをよろしくお願い致します。

福岡市博多区の不動産会社　創業昭和43年の不動産管理業　　博多区にある自社持ちビル（カピラージュ博多駅南、レインボー板付）の管理業をメインに不動産賃貸仲介業も行っています。福岡市のお部屋探しはぜひ白水ビ....

29/08/2019

おはようございます。
株式会社 白水ビル　田村です。

前回、定借についてのご説明をしておりましたが、今回は手続きの仕方についてご説明していきます。

定借の場合、事前にこの契約は更新の予定がない等書面にて説明する必要があります。（この説明を怠った場合、定借ではなく普通借家契約になります）また、契約終了の6ヶ月前に契約が終了する通知を行う必要があり、この通知を怠った場合、契約が終了しません。ただ、期間が過ぎた場合でも通知を行えば、そこから6ヶ月後に契約が終了します。また、定借の書面は公正証書等でとの文言がありますので、弊社が定借での契約を行ったときは公正証書で締結しましたが、公正証書で行わなくともよいとのことでした。

定借には更新がないのですが、貸主借主共にまだ賃貸借契約を続けたい場合は、「再契約」することは出来ます。ただ、契約書の巻き直しや定借を続ける場合は書面による説明や終了の通知はおこなう必要があります。

以上が基本的な定借の説明になります。

最近では、再契約ありの定借を見かけることが多くなったと思いますが、これは家賃滞納者との契約解除トラブルを減らす為なのかなと個人的には思っております。（他にも理由はあると思いますが）

田村がお届け致しました。

21/08/2019

株式会社　白水ビル　田村です。

不動産賃貸借の契約に「普通借家契約」とは別に「定期借家契約」（以下定借）があることはご存じでしょうか。今回は、賃貸借契約における定借について簡単にご説明させて頂きます

まず、一般的な契約の場合は普通借家契約になります。この普通借家契約と定借で何が違うかというと、契約の時期が変わります。
普通借家契約の場合、契約から2年経った後、借主も貸主も特に異論がなければ自動更新。もしくは更新料がいくらかかり、更新できる。といったケースが一般的な普通借家契約です。

では定借の場合は？

定借の場合は、初めに賃貸借契約の期間を決めます。例えば10年間の定借の場合、10年間契約が続いたのちに、双方に異論があってもなくても契約が終了します。

ではどのような契約に定借が合っているのか？

分譲マンションを購入したが、転勤しなければならなく、転勤の年数も長いので家族ごと引っ越しをすることにした。だが10年後には転勤も終わり、分譲マンションに戻る予定だ。

上記のようなオーナーは定借にすべきだと思います。

というのも、普通借家契約の場合は、借主側の解約は一ヶ月前に予告を行えば解約が出来ますが、貸主側からの解約の場合は条件が厳しく、別の法に定める正当な事由（建物の老朽化に伴う建て替え等）があること。6ヶ月前に解約予告を行わなければならないからです。

定借であれば、契約の終了を予め設定することが出来るので、解約に関するトラブルが減ります。

次回は定借の手続きの仕方についてお話し致します。

田村がお届け致しました。

08/08/2019

おはようございます。
株式会社　白水ビル　田村です。
本日は、現在募集中の「レインボー板付」のご紹介をさせて頂きます。

レインボーは博多区の西月隈にありまして、112号線沿いの建物です。
ファミリータイプのマンションでして、間取りは一部を除き、すべて3LDKとなります。他にもペット可や60㎡超えの広さが特徴となります。

今回募集する601号室は、床を全面CFｼｰﾄに変更し、印象がガラリと変わりました！

風通しもよく、周りに建物もないので、日当たりも良好です！
詳しくは弊社HPの物件情報をご覧ください。

http://sbldg.jp/whitewater_building/1799/

内覧が出来るようになるのは盆過ぎ8月19日以降の予定です。
ご興味ある方はご連絡お願い致します。

田村がお届けしました！

01/08/2019

こんにちわ。
株式会社白水ビル　田村です。

投資用マンションを購入する際に利回りという言葉をお聞きしたことはありませんか？今回は不動産でいうところの利回りについて簡単なご説明をしたいと思います。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」がありまして投資用マンションを購入する際に、お聞きする利回りは基本的には「表面利回り」の方が多いです。

表面利回りとは、購入代金に対する年間の家賃収入で、式にすると
表面利回り＝年間の家賃収入÷購入代金　となります。

例　月10万で貸している部屋を、1200万円で買う場合
年間120万円÷1200万円＝0.1（表記では10％なります）
基本的には、満室想定＋維持管理コストは含まない。といったものが多いと思います。

この数字だけを見れば、購入後10年間で元が取れますが、実際には運営していく上でのコストや、入居者の入れ替わりでの空室期間、思いがけない修繕費等あるので、例え表面利回りが10％でも10年で元が取れるわけではありません。

なら実質利回りを教えてほしいという方もいらっしゃるかもしれませんが、実質利回りは先の計算方式の家賃収入から年間のコストを引かなければなりません。
現時点での実質利回りはわかりますが、これが数年後にも同じ数字になるかはわかりません。なぜなら引くべきコストが上がることもあり、一定ではないからです。
もちろん購入する段階では、ほかに修繕積立費や管理費等のコストがあることや、空室の期間に家賃収入が減ること等（当たり前ですが）説明してくれると思いますが、表面利回りの話のほうが分かりやすく、お客様も興味を持ちやすいなど、そういった面もあるのかなと思います。

今回は、投資用マンションを購入する際の表面利回りと実質利回りの説明でした。
田村がお届け致しました。

25/07/2019

こんにちわ！
株式会社　白水ビル　田村です。

お陰様で、先週まで空室でした「カピラージュ博多駅南」はお申込み頂きました。

このまま契約が進む形になるかと思われます。沢山のお問い合わせありがとうございました。

管理会社はここからがメインのお仕事になりますので、入居者様に安心して暮らして頂けるよう努めていきます。

また、次回からは管理物件の紹介だけではなく、不動産業者
ならではの業界話や仲介会社時代に経験したお話など出来ればと思っております。

田村がお届け致しました！

19/07/2019

株式会社　白水ビル　田村と申します。
今後定期的に記事を投稿致しますので、よろしくお願い致します。

さて、今回は現在募集中の「カピラージュ博多駅南　201号室」をご紹介致します。

こちらの物件は博多区比恵町にございまして、以前リノベーションをした際に、元々は3LDKの間取りを使い勝手を良くするために広めの2LDKに変えました。

詳しい物件情報は下記URLをクリックしてください♪

http://sbldg.jp/whitewater_building/1763/

弊社は管理業がメインですが、賃貸仲介もしております。ご興味がある方は気軽にご連絡ください！！