家族信託［株式会社あっぷる］

20/08/2022

今回は、家族信託の仕組みを勉強したいと思います。

「信託」とは、「誰（委託者）が」「誰（受託者）に」「誰（受益者）のために」「何を」「どのようにする（信託する）」という５つのファクター（要素）で成り立っています。

委託者とは、財産（不動産、現預金、有価証券など）をもっていて、今後財産の管理を委託する人をいいます。

受託者とは、委託者から財産の管理を託された人をいいます。

受益者とは、託された財産から利益を受け取る人をいいます。

例えば、父親の財産から得る利益から、母親の入院代や介護施設のお金を支払い、息子がその財産を管理する場合は

委託者………父親
受託者………息子
受益者………母親

ということになります。

委託者と受益者は同一人物になる場合もあり、父親の財産から得る利益から父親の生活費や入院費用などに支払い、息子が管理する場合は

委託者………父親
受託者………息子
受益者………父親

という図式になります。

他には委託者と受託者が同じになる自己信託がありますが、ちょっとややこしいので、後日解説いたします。

02/08/2022

まずは家族信託とは何でしょう。

家族信託を使うケースは以下のとおりです。
①　財産管理における認知症対策
②　二次相続以降の生前対策

財産管理における認知症対策では「成人後見制度」も使われますので、よく比較される場合があります。

家族信託は２００７年に施行された信託法をベースにした、新しい財産管理の方法です。
「信託」とは、「信じて託す」つまり、信頼できる家族に財産を託して、管理や処分を任せるということです。

高齢化が進む中、親御様の判断力低下が心配になりませんか。

賃貸不動産の賃貸借契約を行う、あるいは不動産の売買契約を行う、有価証券（株券など）の管理など財産を保有していると、様々な法律行為が関連してきます。
これらの法律行為を判断力が低下したまま行うと、トラブルに巻き込まれたり、思わぬ事態を招きかねません。

親御様の財産なので、なかなかお子様方からはお話を切り出しづらいですが、大事な親御様の財産を守る方法として、私どもは家族信託をお勧めしております。

次回は家族信託の仕組みを解説したいと思います。

01/08/2022

株式会社あっぷるのFacebookページのタイトルを家族信託［株式会社あっぷる］と変更いたしました。

今後は家族信託について解説をさせていただこうと思いますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

11/03/2021

相続の学校　基礎編②

前回は、配偶者は常に相続人になり、お子様は第一順位と説明させていただきました。

今回はこの配分を説明します。

図のように奥様とお子様お二人なら、配偶者である奥様が２分の１、残りの２分の１をお子様お二人で均等に分けますので、４分の１ずつとなります。

本当に簡単です。

これが、お子様おひとりですと、配偶者が２分の１、お子様が２分の１となります。

お子様が３人だと、配偶者２分の１、お子様各人が６分の１となります。

お子様がいらっしゃらない場合には、配偶者である奥様が総取り。いやいや言葉が悪いですね。１００％奥様の懐に入る。いやいやもとい、奥様にすべて相続されるわけです。

では、その後お子様がいらっしゃらなくて、奥様が亡くなった場合は、奥様の直系血族である、奥様方のお父様かお母様。ご両親が亡くなっていたら、奥様のご兄弟。またその後兄弟が亡くなっていましたら、代襲相続で甥っ子、姪っ子に移っていきます。

これは、旦那様のご兄弟がご生存されていても、旦那様側には相続財産は戻ってきません。
相続財産がある方は、ご自身が亡くなられた後の相続を考えて、ご結婚やお子様のことを考えないといけませんね。

08/03/2021

相続の学校　基礎編

今回から、弊社のセミナーで使っている教材（スライド等）を公開していきたいと思います。

新型コロナウイルスの影響で、セミナーが開けない状況ですので、少しでも皆さまのお役に立てるように、私のブログ、弊社Facebookページ、弊社の「お役立ちコラム」内で公開していきます。

さて、初日の今回は「相続の範囲　その１」です。

相続ってどの人まで影響が行くのだろうか、誰が相続でき誰が相続できないのかを解説していきたいと思います。

相続の範囲①の図をご覧になってください。
図のような家族構成の一家があると致します。ご夫婦にお子様二人。旦那様のご両親も健在です。そして、旦那様にはお兄様と妹様がいらっしゃいます。

ここでは、被相続人（財産を持っていて亡くなった人。図では「夫」）が夫の場合を描いています。

夫が亡くなると、配偶者である妻は常に相続人になります。ただし、夫より先に妻が亡くなると相続人にはなれませんので注意をしてください。

次にお子様たちですが、お子様たちも相続人です。お子様たちは相続人の中でも「第一順位」となります。

ここまでは、誰もが知っていることと思います。

次回からはこの図を用いて、解説していきます。

06/03/2021

ＡＢＣニュースより

興味深い判決が出たので、今日はその紹介をしたいと思います。

https://www.asahi.co.jp/webnews/pages/abc_9819.html

今回の大阪高裁の判決を簡単に説明しますと、
原告は消費者団体で被告は家賃保証会社（フォーシーズ）です。

フォーシーズは賃貸物件の借り主が家賃を２ヵ月以上滞納したなどの場合、物件を明け渡したとみて室内の家具や荷物を無断で処分することを可能だとする契約条項などを定めています。（ニュース原文より）

で、原告はこの契約条項はあかんやろ！と裁判をしたと言うことです。

一審の大阪地裁は「原告の訴えの一部を認め、条項の差し止めを命じました」が、今回の大阪高裁は「１審判決を取り消して条項は適法としました」とのことです。

高裁判決は一部条件を付されていますが、それはちょっと置いておきます。

今まで、大家（オーナー、賃貸人）の「自力救済」はダメとなっていました。
例えば、家賃を払わないから鍵を交換した。家賃を払わないから、部屋の前に賃借人の家財をすべて出した。などなど、これらの行為は賃借人から損害賠償請求の裁判を起こされ、賃貸人は負けてきたという経緯があります。

判決文をまだ読んでいない（判決文の公開がまだ）ので、何とも言えないですが、家賃保証会社は「賃貸人」と違うから、今回の契約条項は「自力救済」にあたらないのか。

契約条項に入れておけば「自力救済」はいいのか。

それとも、裁判官がこれまでの判例に反して独自の判決を下したのか。

とにもかくにも、興味深い裁判です。たぶん原告側は上告されると思いますので、最高裁の判決が楽しみです。

この裁判について、判決文を読むことができましたら、また紹介したいと思います。

家賃を滞納した借り主の家財を無断で処分できるとする契約条項をめぐって、関西の消費者団体が家賃保証会社を訴えた裁判の控訴審判決で、大阪高裁は条項は適法だと判断しま…

05/03/2021

東証一時600円超安　米長期金利巡るFRB議長の発言で大幅続落

毎日新聞によると、米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長が最近の長期金利上昇を容認したとの見方から、前日に下がった米株価を嫌気をさし、東証もそれにつられて下がっているようです。

https://news.yahoo.co.jp/articles/a9a9a12ea9593b9ba8a2ba5ec0a9d342da5a29b4

今日はＦＰとして書かせていただきます。

株式をやっている方には結構厳しい状況になっていると思まますが、投資信託で毎日コツコツと積み立てている人にはある種朗報です。

というのも、ドルコスト平均法で考えれば、高値で買い続けていくと取得金額が上がり、利益が薄れてきます。つまり買っている投資信託の基準金額と取得金額が近づいてきます。
こういった、下降傾向の時には多く買って、上昇傾向の時には少なく買うようにすれば、毎日同じ金額を買うより、より大きな利益を得る可能性があります。

私が買っている投資信託は「ニッセイ外国株式インデックスファンド」ですが、今日の時点で基準価額が20,367円です。昨年の３月２４日は基準価額が12,058円（コロナの最安値）でした。

私が買い始めたころは14,000円ぐらいでしたから、昨年の３月はがしがし買いました。
現在私の取得金額が16,438円なので、買い付けはストップしています。
当面、この投資信託は増やさないで、18,000円前後まで下がれば、また買っていくつもりです。

まだまだ、株価は下がっていくかもしれませんが、長い目（１０年、２０年）でみれば株価は上がる可能性は高いので、新規で投資信託を買う場合には、株価が下げ止まって上昇傾向に向かえば、また投資信託で積み立てていくのはいいと思います。

　5日午前の東京株式市場の日経平均株価は大幅続落した。下げ幅は前日終値比で一時600円を超え、約1カ月ぶりの安値水準となった。米連邦準備制度理事会（FRB）のパウエル議長が最近の長期金利上昇を容認し

22/10/2020

お客様より感謝のメッセージをいただきました。
大変でしたが、とても嬉しく、これからも頑張りたいと思います。
お子様とのお写真もいただきましたので、掲載させていただきます。

いつも大変お世話になっております。

残置物処理の立ち合いなどありがとうございました。とても助かりました。

これまで本当にありがとうございました。
父が亡くなり、残された家のことに不安でいっぱいいっぱいな日々でしたが、姫野様のような方にご尽力いただけて、この上なく幸せです。
大袈裟ではなく、本当に救われました。ありがとうございます。

今後、私にも何かできることがあればいつでもご連絡いただきたいです。

これまで本当にありがとうございました。子どもの増えた新しい人生のスタート、楽しみます！😊❤️

07/09/2020

サブリース物件の競売増加

長年、競売物件のデータを集めています。
昔は執行裁判所まで行かなければ、評価書などの三点セットが閲覧・コピーできませんでしたが、今は事務所でネットからダウンロードすればいいので、本当に楽になりました。
さて、最近思うのはサブリース物件の競売の数がとても多いことです。
直近の閲覧可能な競売データでは、賃貸されている競売物件１６件のうち、９件がサブリース物件です。つまり５６％ということになります。（東京地方裁判所本庁のみ）

先日の記事で「不動産のプロはなぜサブリース物件を買わないのか」ということで解説しましたが、まず新築のサブリース物件は販売価格が高い。
かなり業者の利益が上乗せされているのか、一見して「え～こんなに高いの！！」って感じです。
それが利回りの低下を招いているのですが、それに加えて最初のころは修繕積立金が異常に安いのですが、５年目以降になると修繕積立金がどんどん高くなり、収益を圧迫します。
もともとそれほど収益がないように設定されている上、収益を圧迫すると赤字に転落し、他の収入から補填しなくてはならなくなります。

３つめに新築のサブリース物件はフルローン、つまり頭金（自己資金）がほとんどない状態で銀行ローンを組んでいるので、途中で売却を考えようとしても、抵当権が外れないので、売却できない。つまり売却金額で銀行ローンの残債が払えない。ということです。

これらが重なると、銀行ローンの返済滞納→差し押さえ→競売。という風になってしまうと思われます。

いろいろな不動産投資家の方を見てきましたが、不動産業者に言われるがまま表面利回りだけを信じている方が多いと感じます。
表面利回りで４％あっても、ＮＯＩ（実質利回り）では１％そこそこという物件も多くあります。
確かに預金利息が０．０１％に満たない現代で、１％の運用でもいいのではと思われるのかもしれませんが、不動産投資では何百万円、何千万円という多額の投資をするのですから、せめて４％から５％を最低ラインに考えたいものです。

ですから、表面利回りではなくＮＯＩをしっかり計算しましょう。

表面利回りは単純に賃料×１２÷販売価格ですが、毎月の賃料を得るのに区分所有だと管理費、修繕積立金がかかります。また住宅設備の修繕費用も考慮しなければなりません。それに空室が出ることも想定して空室率も設定しなければいけません。また。毎年毎年固定資産税と都市計画税もかかってきます。
購入時の諸費用もバカになりません。仲介手数料、登録免許税、司法書士の手数料、銀行ローンの設定費用など。これらもすべて考慮に入れてＮＯＩをはじき出します。

このＮＯＩが４％以上であれば、購入の検討対象となると考えましょう。

ＮＯＩの計算はやったことがないし、難しくてわからないということであれば、ご検討いただいている購入物件のＮＯＩを無料で算出させていただきます。
ぜひ、購入前には株式会社あっぷるにご相談を！！

17/08/2020

不動産のプロはなぜサブリース物件を買わないのか。

先日、知人の息子さんよりご相談を受けたのですが、新築物件を購入して、不動産販売会社がサブリースし、一棟管理をするというビジネスモデルの物件を購入してしまったというもの。

サブリース原転貸借契約書、売買契約書、重要事項説明書などすべての書類を拝見させていただきました。

具体的に数字で示しますと、物件価格は２４１０万円のワンルームマンション。賃料は８万２千円。サブリースの手数料、管理費、修繕積立金などを差し引くと、手元に入るのが約６万５千円程度。２４００万円を投資用ローンを組んで、毎月の返済が７万５千円程度。つまり毎月約１万円の補填が必要ということです。

息子さんが業者から説明されたのは、「毎月１万円で３５年後にはマンションがあなたのものになる。」そうです。

しかし、修繕積立金は７年後、１０年後、１５年後と高くなり、毎月１万円の補填ではすみません。また、購入した翌年には不動産取得税（固定資産評価額の３％。約１７万円）と毎年固定資産税と都市計画税がかかります。

賃借人の入れ替え時には、経年変化とグレードアップのリフォーム代はオーナーである息子さんが支払わなければなりません。

単純に利回りを考えても、
６５（千円）×１２（ヶ月）＝７８０（千円）
７８０（千円）÷２４、１００（千円）＝３．２４％

これに、投資用ローンの利息（１．６５％）を差し引くと、１．５９％。リフォーム代や住宅設備の修繕費を考慮したり、固定資産税・都市計画税を考えると、ほとんど利回りがない物件になります。

なぜ、こうなるかと申しますと、第一に販売価格が高い。いくら新築のワンルームマンションと言えども、８万そこそこしか賃料がとれない物件に２４１０万円で購入するるのは無謀すぎというか、業者の利益がかなり入っていると思われます。

購入時の修繕積立金は千何某円と安いのですが、７年後以降は３倍以上になり、以後収益を圧迫するように上がっていきます。

これらが、利回りを悪くしている原因ですが、我々不動産のプロがサブリース物件を買わないのは、たとえ素人でもオーナーになってしまうと、サブリース業者より立場が弱くなるからです。

借地借家法は借主の保護を図った法律です。借主が業者であるか否かを問わずに借主が強くなっています。

サブリース契約はオーナー側から正当事由なく契約解除はできず、契約満了しても自動更新となることが多いです。
また期間内の契約解除には違約金が発生し、その違約金はかなりの高額です。

今回のようにサブリース業者が、物件の一棟管理を行う場合、サブリース契約解除をして、自ら管理をするとしても、リフォーム時に指定業者を使えとか、そうでなくても自らが選んだリフォーム業者に対して規制をかけるという意地悪ができます。

つまり進むも地獄、退くも地獄で、この新築物件を売却しても、１０００万円は確保できないと思います。

この相談者の方には、今後十数年このままで行くしかないでしょう。物件の売却価額と投資用ローンの残高がとんとんか損切りしてもかまわないと腹が決められる差額になったら、売却しましょうとアドバイスさせていただきました。
また、それほど年収が多い方ではないので、他の金融業者から借り入れをしてローンを払うことがないようご注意を申し上げ、最終的にローンの支払いがきつくなったなら、弁護士の先生と相談し、物件を任意売却し、個人再生か自己破産で処理するしかないと思っております。

今回のご相談は知人の息子さんでよく知っている方ですので、とても胸の痛いご相談でした。

以上実例を用いましたが、不動産のプロは絶対にサブリース物件には手を出しません。特に今回のように新築からのサブリース物件は、投資として考えますとまったく勝ち目がありません。

サブリースというと、「家賃保証」という言葉が最大のメリットですが、入居者が決まらなければ、どんどん賃料を下げてきますし、賃料を下げるのを拒めば、簡単に供託をしてきます。サブリースのオーナー側には借地借家法があるので、まったく勝ち目がありません。