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栄商事　鎌倉大船の不動産屋, 大船１－９

27/01/2024

不動産価値は常に変化。時には価格の見直し等の臨機応変さが重要。その為には今の適正価値を知る必要も。栄商事は500円でお気軽査定。より良い活用・売却法もご提案！住まい・暮らしの「かかりつけ医」を目指して。地元大船・鎌倉に密着して50年以上。不動産の仲介、管理、相続や運用のサポートを行っている株式会社栄商事です。あなたにとって2023年はどのような年だったでしょうか？私が印象的だったのは、5月に新型コロナ感染症が5類となったこと。当社の地元、鎌倉にも観光客が戻ってきて、また元の賑やかさを取り戻しています。そして、このコロナ禍でのテレワーク等の普及により、働く場所を選ばなくなった人々が、都心から鎌倉や湘南エリアに引っ越してくるケースも珍しくありません。ただ、こうした人気エリアの中でも、特に人気の地域と、それほどでもない地域とでは格差が生まれています。そして、それはもちろん土地や不動産の価格にも反映され、この差は今後も広がることが予想されます。今回は、2024年からの不動産に関する予想とトレンドについてお話します。 ●人口増加は頭打ち？今から不動産を買うとどうなる？冒頭にもあったように、テレワークで仕事場を選ばなくなった人々が暮らしやすさを求め、郊外に移住する傾向が強まっています。湘南エリアは、特に子育て世代を中心に人気です。中でも特に人気なのが、藤沢市や茅ヶ崎市、平塚市などの都心へのアクセスも良い地域。これらの地域に物件を持って賃貸をしていれば、ほぼ空き部屋が出る心配はしなくても良いでしょう。出てもすぐに次が決まるくらい、もう、物件も部屋も需要に対して足りていないのです。土地にも物件にも当然限りがありますから。ずっと右肩上がりで増えてきた人口も、そろそろ一旦落ち着いてくるのではないでしょうか。そして今、このエリアの物件は値段がかなり高騰しています。今の価格帯で不動産を手に入れても、それを活用したり、売ったりして本当に回収できるのか？という点では、慎重な検討が必要かと思います。反対に、似たエリアであっても、少し離れると土地の価格が全く違っていたりもします。それはアクセスなどの理由から、人気に偏りが出ているため。人気エリアかそうではないかだけでも、不動産価格は大きく変わるのです。 ●なぜ建築コストは下がらないのか？不動産の価値で言うと、土地に関してはその値段が上がったり下がったりします。周辺の環境の変化、例えば近くに商業施設ができたり、開発が進めたりすると土地の価値は上がります。反対に、災害などで被害が出るなどすると、価値が下がる場合も。結構、外部要因に左右されるところもありますね。鎌倉・湘南付近の人気エリアは現在、異常に上がっている状態なので、今後は下がっていくと予想しています。そうなると、土地が安い時に買って何かを建てて活用しよう、となりますよね？ところが、建築コストはほぼ下がることがなく、でも、建てた建物は経年により劣化し、どうしてもその価値は落ちていくことになります。するとやはり、最初のコストが回収できるのか？という話が出てきます。建築コストが下がることがないのは、コンクリートや鉄といった原材料の価格がそもそも下がりにくいことに加え、材料費が抑えられても、それらを使った商品が値下がりすることがほとんどないため。つまり、建物が無い土地を安く手に入れて、建物から計画して活用するのか？建物が建った状態で購入し、リフォームやリノベーションをして使うのか？あるいは売却するのか？など、様々な活用法を吟味した上で計画しないと、最初のコストが回収できない可能性もあります。 ●村岡新駅の開業予定と開発についてここで少し話は変わりますが、実は2032年頃、JR東海道本線沿線に107年ぶりに新駅開業が予定されています。その名も「村岡駅」。 JR東海道線の大船駅と藤沢駅の間に設置される見込みです。また、その新駅周辺では再開発も計画され、2023年10月に鎌倉市は、当該地区の土地区画整理事業について、国の事業認可を受けたと発表しました。村岡新駅周辺地区は「尖る創造と広がる創造を生み出す街」として、最先端研究の拠点を設置し、クリエイティブ産業の集まる環境を整備する、とされています。古い町並みの多く残る鎌倉市に最先端の拠点ができるというのも面白そうですね。そして何より、新駅の設置や再開発によりアクセスもビジネス性も向上するこのあたりの地域は、間違いなく不動産価値が上がるでしょう。さらにもう1つ関わってくるのが、鎌倉市役所の移転。現在の庁舎では耐震性が不足している、構造がやさしくない等の問題もあることから、新駅からも近い、再開発地区内への新庁舎の設置と移転が計画されています。当初の予定では2033年度頃の開業とされていましたが、計画よりも早まるのでは？との見方もあります。ただ、この計画を実現するには鎌倉市の条例を変える必要があり、今回の市庁舎移転の件以外への影響も懸念されています。今後、条例の変更により、開発の制約や、建築できる建物の基準なども変わってくるかもしれませんね。「設置費用150億円､東海道線｢村岡新駅｣の課題　藤沢･鎌倉両市長と湘南モノレール社長に聞く」　東洋経済　2023.12.15現在 ●その不動産、まずはワンコインで気軽に査定してみませんか？以上のような理由から、2024年以降、鎌倉・湘南エリアの不動産事情はこれから変化していく可能性があります。今後このエリアの不動産を手に入れようとする人はもちろん、既に不動産をお持ちの方も、改めて今のその価値を知ることが重要です。賃料は適正価格となっているか？なぜ入居者が決まらないのか？売りたいけどどのくらいの価格になるのか？当社では、そんな不動産価格の概算をたった5分、それもワンコイン（500円）で査定いたします！まずは弊社の問い合わせフォームに必要事項の入力と下記の内容を入力いただき、査定結果をお送りします。 ●お問い合わせ内容・相談内容・相談内容：「ワンコイン査定希望」・査定物件の住所：・土地の面積（概算）： ●問い合わせフォーム：ご希望により、そこからさらに詳しい査定を希望される場合はお問い合わせいただき、日程を調整。査定だけでなく、結果を踏まえた不動産活用・売却のご相談やコンサルティングも可能です。ぜひお気軽に、最新の価値（概算）を確かめてみて下さい。 ●まとめこのように、鎌倉や湘南エリアはここ数年でかなり都心からの転入がありました。しかし、その需要に対する物件数が足りておらず、不動産価値は上がる一方。なかなか気軽に購入して運用はできない状況です。しかし、適正な価値を知り、効果的な活用さえできれば、今後ますますその価値は上がっていく可能性も大いにあります。不動産活用を考えるオーナーさんにとってはポテンシャルが高い地域と言えるでしょう。その不動産の今の価値や、最適な活用方法が分かればさらに心強いですよね。そんな時、地元鎌倉に密着して50年以上の栄商事なら、ワンコイン査定で手軽に概算を査定。適正な価格帯を知ることができます。また、不動産売買や活用に関するご相談も受け付けております。どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

不動産価値は常に変化。時には価格の見直し等の臨機応変さが重要。その為には今の適正価値を知る必要も。栄商事は500円でお気軽査定。より良い活用・売却法もご提案！住まい・暮らしの「かかりつけ医」を目指して。地...

27/01/2024

借入可能額を算出する仮審査は、物件探しの前に受けるのがオススメ！今、利用者が増えているペアローンの話も含め、住宅購入前に知っておきたいローンのことを解説します。住まい・暮らしの「かかりつけ医」を目指して。地元大船・鎌倉に密着して50年以上。不動産の仲介、管理、相続や運用のサポートを行っている株式会社栄商事です。突然ですが、今後マイホームを持ちたいとお考えの皆様、ご自身が住宅ローンでいくらまで借り入れができるのかご存知でしょうか？私の体感では、当社に物件探しや購入の相談に来られる方の多くが仮審査を受けたことがなく、実際にどのくらいのローンを組めるのかを把握されていない印象です。ただ、借り入れ可能な金額が分からなければ、当然、予算も組めません。当社としては、家が欲しいと思った時点で仮審査を受けることをオススメしております。また、最近増えている「ペアローン」というローンの組み方。こちらは夫婦や親子2人でローンを組むので、借り入れ金額が増やせますが、特有のリスクも存在します。今回は、住宅ローンの仮審査と、ペアローンについてお話いたします。 ●仮審査とはどのようなもの？仮審査とは、住宅を購入あるいは建設する際に住宅ローンを組むため、正式契約の前に受ける審査のこと。金融機関やサービスによっては、「事前審査」と呼ばれることもあります。住宅は数千万円単位のお金を借り、長期に渡って返済していくことになります。そのため金融機関も、契約者に返済能力があるか？を慎重に見極める必要があるのです。その審査項目は、年収や職業、勤続年数など、返済能力に直結することはもちろん、同等に重視されるのが年齢と健康状態。年齢に関しては2つの観点があり、1つは借り入れ時の年齢。借り入れ時点で65歳未満または70歳未満かを審査するケースが多いです。もう1つは完済時の年齢。ほとんどの金融機関が、完済時点で80歳未満かを審査します。そして健康状態については、ほぼ全ての金融機関が団体信用生命保険加入を必須としています。これらは、30年以上にもなる長期のローン返済機関の間に、契約者が返済不能になる事態への対策です。尚、仮審査は不動産会社から紹介してもらったり、複数の金融機関にまとめて審査してもらうサービスがあったりしますが、その場合、余分に手数料などが取られる場合も。不動産会社を通さなくても直接、銀行など金融機関で受けられますので、そちらをオススメいたします。その際は、新築戸建て（土地）物件で、まずはどのぐらい借りられるのか？フルローンを前提として行いましょう。自分が借りられる上限を知ることができます。 ●仮審査をしないとどのような問題がある？そもそも借り入れできる金額がわからないと、予算が立てられませんよね？その状態で物件探しをしても価格帯で絞ることができず、選択肢が広がりすぎてしまいます。そして、たとえ理想の物件が見つかったとしても、後から審査をしたら予算オーバーだった、ということになりがちです。実際、当社でも、予算を決めないで探しに来られる方は少なくありません。仮審査自体を知らない方や、なんとなくこれくらいなら借りられるだろう、という感覚の方もいらっしゃいます。その場合は当社から仮審査や資金計画のお話をさせていただくのですが。また、せっかく良い物件が見つかり、借り入れも問題なさそうな金額だったとしても、仮審査をしていなかったばかりに他者に先に買われてしまった、ということもあります。というのは、デベロッパーや売主からすると、契約後に審査して万が一通らなかったら契約は白紙。解約となり、また買主を探す必要があるのです。そんな機会損失を防ぐためにも、すでに仮審査を行った人と契約したいと考えます。そこで、もし同じ物件の購入希望者が複数現れた場合、すでに仮審査を行っている人が優先されやすいのです。つまり、仮審査をしないことには、・そもそも買える物件がわからない・理想の物件が見つかっても先を越されてしまうといったデメリットがあるのです。 ●住宅購入検討時は仮審査をしてからの物件探しがおすすめ！前述のような理由から、仮審査は前もって、住宅がほしいと思った時点で受けられることをオススメします。また、早めに仮審査を受けることには以下のようなメリットもあります。 1, 借り入れ可能額やローン返済額の目安が分かるので資金計画を立てやすい仮審査を行うことで住宅ローンの借り入れ可能額の目安が分かります。そして、そこからローン返済額の目安も算出できます。これらを踏まえ、今そして今後の収入の見込みや、将来の出費（出産や子どもの進学など）も考慮し、より具体的かつ無理のない資金計画が立てやすくなるでしょう。 2, 住宅購入時の手続き等がスムーズに前項でも述べた通り、売主側は仮審査に通っている購入者に対しては安心感を持てます。売り主だけでなく金融機関とも話もスムーズにできるでしょう。あとは本審査を受けるだけなので、手続きも比較的円滑に進められるはずです。 3, 審査に通る確率が上がる住宅ローンの審査は、金融機関によってその審査基準は少しずつ異なります。仮審査は複数社へ申し込むことが可能です。そうすることで、審査に通る確率を上げることができるでしょう。 4, 複数の金融機関の住宅ローン商品を比較検討できる上記の審査基準に加え、住宅ローンの商品内容も各社異なります。借入期間や金利、条件、団体信用生命保険の保障内容などを比較検討した上で決められることは大きなメリットです。 ●仮審査で注意することは？このように、前もって仮審査をしておくことはメリットづくしなのですが、いくつか注意点もあります。まず1点目。先ほど、仮審査は複数の金融機関へ申し込めると書きました。ただ、住宅ローン審査への申し込み情報は、金融機関が共同で利用する個人信用情報に記録されます。2～3社程度であれば気にすることはありませんが、あまり数が多いと、金融機関によっては事前審査（仮審査）の判断に影響を与えることがあるのです。尚、本審査でも複数社への申し込みは可能ですが、こちらは審査や契約に影響を与える可能性が大きく、審査の進行が遅れたり、信用に影響したりする場合も。また、本審査時の事務手続きには事務手数料がかかります。これは申し込みと同時にかかる手数料のため、複数社に申し込めば、その分多くの事務手数料がかかることになるのです。住宅ローン申込者にとってはマイナス面が多いでしょう。続いて2点目は、仮審査を行う場合、自分が考えている予算よりも少し高い金額で申し込みをすることです。理由は、借入額が下がる場合は審査上の問題はありませんが、1円でも仮審査申し込み金額を超えた場合は、1から審査やり直しになってしまうためです。そのため、少し高めの予算で仮審査を受けることをオススメいたします。最後3点目は、仮審査はあくまでも「仮」であること。物件が決まった上での仮審査に通っていれば、ほぼ本審査も通ると考えて良いでしょう。しかし、物件が決まる前の仮審査の場合は、いざ購入するとなった際、その物件によっては本審査では通らない、といったことも考えられます。また、借入可能額＝実際に返済できる額ではありません。仮審査で分かるのは「借りることができる最高額」です。今後のライフプランや普段の生活費などは考慮されませんので、特に出費の面はご自身で注意しておく必要があります。将来のことも考え、無理のない資金計画を立てましょう。 ●ローンの組み方も色々。最近多い「ペアローン」とは？ここで少々話は変わって、住宅ローンの組み方についての話になります。実は近年、「ペアローン」という住宅ローンの組み方を選択されるご夫婦も多くなっています。ペアローンとは、夫婦や親子で住宅ローンを組む場合に、2人で2本の住宅ローンを組み、お互いが連帯保証人となる住宅ローンのことです。1つの物件に対して2人分の収入を合算して計算するので、一般的な一人で組むローンよりは借入可能額が大きくなることが最大のメリットです。ただし、このペアローンには独自のリスクも存在します。返済の負担増借入可能額が増えることはメリットですが、その分もちろん返済額も増えます。夫婦のどちらか一方が失業したり、収入が減ったりすると、かなり負担になりますよね。贈与税がかかる場合がある 2人の住宅ローンを負担している割合と、住宅の所有割合が異なると、贈与税が発生してしまう場合があります。例えば、夫婦で返済負担の割合は、夫60％：妻40％としているが、住宅の所有割合は半々といった場合、夫が妻に10%分贈与しているとみなされる可能性があります。現実的には、夫婦の住宅の所有割合は50%ずつになるでしょうから、返済負担の割合も50％ずつにするのが無難と言えるでしょう。また、先ほどのように一方が働けなくなった場合なども、もう一方が返済を肩代わりすると、贈与税が発生する可能性があります。離婚した場合の負担夫婦でペアローンを組んだ場合、万が一その夫婦が離婚する場合も、それぞれの支払いは続きます。家を売ってローンが完済できれば揉めなくて済みますが、売却しても残債が残る場合も。また、ペアローンでは2人共が所有権を持つ状態なので、どちらも合意しないとそもそも売ることができません。売るのか、誰かに貸すのか、どちらかが家に残るのか…いずれにせよ話し合いが必要です。家を出ることになった方は、住んでもいない家のローンの支払いに加えて、自分が新たに住む家の家賃も支払うことになります。さらに、返済中は新規で住宅ローンが組めないので、別の家を買うこともできません。家に住み続ける方にとっては、相手が支払いを続けるかどうかの心配がつきまといます。互いに連帯保証人となっているため、もしも延滞や遅延があると、2人共の個人信用情報に記載されてしまいます。このような理由から、ペアローンをあまりオススメしない不動産会社も多いです。とはいえ、家の価格も上がっているので、ペアローンにせざるを得ない、という事情もあるのかもしれません。どうしてもの場合は、しっかりと先を見据えた資金計画を立てた上で、夫婦関係を良好に保ちつつ、共に完済を目指しましょう。 ●まとめ仮審査とは、住宅購入にあたって借り入れができる限度額を知るための事前審査です。これを受けることで、購入できる物件の予算感が掴めます。借り入れ可能額やローン返済額が分かれば、無理のない資金計画を立てられるでしょう。物件購入時にもスムーズに契約が可能です。そして、住宅ローンの組み方も様々あり、最近はペアローンを選択する方も多いですが、これには注意が必要。互いが連帯保証人になり、高額の借金を抱えるということは、それなりのリスクを覚悟する必要があります。将来のことも考え、慎重に検討するようにして下さい。そして何より、ライフプランと、それに見合った資金計画をしっかりと立てることが、幸せな住宅購入の鍵となります。でも、資金計画とは具体的に何をしたら良いのか分からない、資料を提供して欲しいなど、住宅購入に関してお困りやお悩みがあれば、ぜひ一度栄商事にご相談下さい。50年以上の知識と経験で、お客様のご家庭やライフプランに合わせた資金計画の作り方をアドバイス。無理のない予算での理想のマイホーム購入をお手伝いいたします。住宅購入だけでなく、売却や仲介、管理、活用、相続など、不動産に関するご相談なら何でも受け付けております。どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

借入可能額を算出する仮審査は、物件探しの前に受けるのがオススメ！今、利用者が増えているペアローンの話も含め、住宅購入前に知っておきたいローンのことを解説します。

26/01/2024

住まい・暮らしの「かかりつけ医」を目指して。地元大船・鎌倉に密着して50年以上。不動産の仲介、管理、相続や運用のサポートを行っている株式会社栄商事です。みなさんは、石やコンクリートが積まれた上に家が建ち、段々になっているような住宅地を見たことがありませんか？石やコンクリートを積むのは斜面が崩れるのを防ぐためで、「擁壁（ようへき）」と呼ばれます。擁壁は自身の家を守るだけでなく、周辺の家を巻き込んでしまわないためにも重要で、もしもその対策が不十分なために他者へ損害を与えてしまった場合、過失を問われる場合も。そして、こうした家の作り方は開発地、分譲住宅地に多く見られ、鎌倉市内にも点在します。ところが、既存の擁壁の中には、今の建築基準だと耐久面で不適格とされるものがあります。代表的なのは大谷石（おおやいし）積みの擁壁。該当する物件は、売買時や建設時に色々と制限や問題が出てくるのです。そして、この大谷石積みの擁壁というのが、鎌倉では特に多いとされています。今回は、そんな擁壁の重要性と、大谷石積みの場合の問題と解決法についてお話します。 ●＜H2＞擁壁とはどのようなもの？擁壁とは、斜面の土が崩れるのを防ぐために設置される壁状の構造物です。高低差のある土地では、土そのものや建物の重さに加え、雨水の水圧もかかり、がけ崩れが起きるリスクがあります。そして、万が一がけ崩れ等が起きた場合、通行人や近隣の建物にも影響を及ぼす可能性があるため、擁壁の耐久性は非常に重要な問題です。法律として明記されてはいませんが、擁壁のある土地を所有する人には、擁壁の維持管理責任があるとされています。例えば地震等で擁壁が崩壊し、そのがれきが近隣の家に流れて被害が出た場合、崩壊した擁壁のある土地の所有者が損害賠償責任を負うことになります。このようなリスクやトラブルを回避するためにも、建築基準法で、一定の耐久性を確保することが定められているのです。鎌倉市内に限らず、擁壁のある物件を購入する際には、擁壁の耐久性の確認や、地盤調査の実施などを行うことをおすすめします。 ●＜H2＞大谷石（おおやいし）とは？大谷石は軽石凝灰岩の一種で、軽くて軟らかいため比較的加工がしやすく、さらに耐火性に優れた石材。その特徴から、昔から外壁や土蔵の建材などにも使用され、日本人にとっては馴染み深い素材です。大谷石積み擁壁とは、この大谷石を積み上げて造られた擁壁のことです。特に1960年代には、多孔質の独特な風合いからくる高級感が人気で、多くの擁壁に用いられました。ところがこの大谷石、多孔質ゆえに、風雨に晒される野外では劣化が早く、耐久性には少々難あり。今では、大谷石積み擁壁は建築基準法で不適格とされるため、建て替えなどの対策が必要とされています。最近はコンクリートかブロックの擁壁が多いでしょう。ところが、昭和40年～50年代にかけて、鎌倉市内各所（津、今泉台、西鎌倉など）で大規模な開発が行われ、多くの分譲住宅にこの大谷石積み擁壁が使われました。その頃の擁壁のままの物件もまだまだ多く残っているのです。 ●＜H2＞擁壁が大谷石だとどのような問題が？前述のとおり、大谷石積み擁壁の物件は今の建築基準法を満たしていない場合がほとんど。当時のままの状態で住み続ける分には問題ないのですが、建て替えや売却をしたい場合には問題が出てきます。例えば、今建っている建物を一度壊して新たに建てる場合。大谷石積み擁壁のままだと、その土の荷重（土圧）と、雨水などの水圧、さらに建物の荷重を考慮した上で、今の建築基準で問題のないサイズの建物しか建てることができません。前の家のように土地の広さギリギリまで建てると、擁壁が崩れるリスクが高いのです。つまり、新たに建てる家は、土地に対してかなり小さなものしか建てられない、ということになります。あるいは、その土地の広さを有効活用するには、大谷石積み擁壁を一度壊し、今の建築基準を満たす擁壁に作り変える必要があります。いずれにせよ、制限やコストがかかることになるのです。 ●＜H2＞事例と解決方法最近問題となった事例を紹介します。鎌倉市内の物件購入を検討されているお客様がいたのですが、その物件の擁壁が、大谷石＋ブロック塀でした。このお客様は、もともと売り主と直接価格交渉・取引をしようとしていましたが、売買契約のために当社に相談に来られたことで、当該物件の擁壁に大谷石が使われていることが発覚。ただ、売り主、買い主ともに、この擁壁の問題を知りませんでした。今そのまま物件に住む分には問題ありませんが、将来、再建築や増築、売却をする際には影響があります。不適合擁壁ということになった場合、擁壁工事を含めた費用負担が発生。物件そのものの価格に擁壁工事費を加えるとかなりの出費になります。そこで、このような物件を売却する場合の多くは、工事分などを考慮し価格を安くします。買う側も、そうした制限や問題を理解した上で購入しなければいけません。今回のケースでは両者とも認識がなかった為、そのまま売買が成立しても、後々になってトラブルになった可能性があります。互いに理解、納得をされた上での売買をされた方が良いのでは、ということと、確定測量をしましょうというご提案をさせていただきました。多くの方が、擁壁や大谷石のことを知りません。すでにある家を建て替える際は、当然、同じサイズの建物を建てられると思うでしょう。あるいは、擁壁を作り直す必要があるなど想像もつかないかと思います。しかし、鎌倉市内には、このような物件は多く存在します。鎌倉の物件の購入を検討される方や、不動産を相続される見込みのある方は、ぜひ一度、我々のような専門家にご相談下さい。 ●＜H2＞解決方法は？この問題の解決策としては、擁壁を作り直すか、建物を移動するしかありません。大谷石の擁壁を一旦取り壊し、コンクリートなど耐久性の高い素材で作り直せば、建物のサイズ等は、新しい擁壁の耐久性の範囲内で自由に建築可能です。あとは、土地に余裕があるならば、建物を再建築や増築する際、崖となる部分から重心を離す方法もあります。建物を斜面から離れたところに移すだけでも、擁壁にかかる圧力はかなり変わります。とはいえ、いずれの方法もなかなかの費用がかかります。必ず物件購入前に擁壁適合の確認を行うことをおすすめします。不適合擁壁の場合は購入しないか、コストを回収できるだけの充分な活用法を検討するなど、充分に見極めた上で購入を検討された方が良いでしょう。そのためにも、不動産のプロに相談するのが一番良いかと思います。 ●＜H2＞まとめ古い大規模開発地が点在する鎌倉には、大谷石積み擁壁がたくさんあります。しかし、大谷石は耐久面で、現在の建築基準を満たしていません。売買や建て替えをする際には、様々な制約や問題が発生します。知らずに損をしてはもったいないですよね。購入前、あるいは相続時など、鎌倉市内の物件の売買前にはぜひ、擁壁適合の確認を行っていただきたいと思います。そして、不適合擁壁の場合は検討し直すか、もしくはプロにご相談いただき、解決策や活用法を提案することも可能。栄商事は、地元鎌倉に密着して50年以上の知識と経験があります。鎌倉市内の不動産売買や土地活用のご提案ならお任せください。売買だけでなく仲介、管理、活用、相続など、不動産に関するご相談なら何でも受け付けております。どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

住まい・暮らしの「かかりつけ医」を目指して。地元大船・鎌倉に密着して50年以上。不動産の仲介、管理、相続や運用のサポートを行っている株式会社栄商事です。みなさんは、石やコンクリートが積まれた上に家が建ち....

25/01/2024

住まい・暮らしの「かかりつけ医」を目指して。地元大船・鎌倉に密着して50年以上。不動産の仲介、管理、相続や運用のサポートを行っている株式会社栄商事です。歴史的遺産や古い町並みが残る鎌倉市。また、山あり、海ありの自然豊かな環境も魅力の一つです。そんな古き良き町と自然の調和、そして人々の暮らしを守るために、鎌倉市では「鎌倉市風致地区条例」が定められています。この条例は、土地や不動産の利用、活用時に大きく影響するもので、注意が必要です。今回はこの、鎌倉市風致地区条例について詳しく解説します。鎌倉市内に土地をお持ちの方、お持ちのご家族から相続の見込みがある、さらには不動産購入を検討されている方も、ぜひご覧下さい。 ●鎌倉市内の半分以上を占める風致地区とは？風致地区とは簡単に言うと、自然、緑の豊かさ、環境保全に特化した町のことです。そして、鎌倉市では、都市における良好な自然景観を保全し、自然と調和した緑豊かなまちづくりを目的として、風致地区制度が定められました。現在、鎌倉市には約2,194haの風致地区が指定され、これは市全域の約55.5%を占めています。尚、風致地区は4つの種別に分かれており、・第１種風致地区：特に良好な自然環境を有し、その保全を図るため、建築物の建築等を規制する必要がある土地の区域・第2種風致地区：良好な自然環境を有し、又は周辺に特に良好な自然環境が存し、これらの自然環境と調和した土地利用がされるよう建築物の建築等を規制する必要がある土地の区域・第3種風致地区：周辺に良好な自然環境を有し、現に存する自然環境又は周辺の良好な自然環境と調和した土地利用がされるよう建築物の建築等を規制する必要がある土地の区域・第4種風致地区：自然環境の維持若しくは復元が図られ、又は周辺の自然環境と調和した土地利用がされるよう建築物の建築等を規制する必要がある土地の区域であって、第１種風致地区、第２種風致地区及び第３種風致地区以外の区域以上のようにそれぞれ定義されています。ただし、鎌倉市には第１種風致地区はありません。各地区の具体的な場所は鎌倉市の都市計画課ホームページをご覧ください。 ●街の景観を守る「鎌倉市風致地区条例」の概要と関連する条例この条例は平成25年に施行され、その目的は、風致地区内における建築物の建築、宅地の造成、木竹の伐採その他の行為について必要な規制を行い、もって本市の樹林地又は海若しくは河川等の沿岸部、その他その状況がこれらに類する区域及び　～中略～　歴史的風土保存区域並びに市街地における...

自然と調和した都市景観を守る為の「鎌倉市風致地区条例」。鎌倉市の半分以上が該当する、その制約内容と、それによる不動産活用・売買への影響について解説します。

25/01/2024

住まい・暮らしの「かかりつけ医」を目指して。地元大船・鎌倉に密着して50年以上。不動産の仲介、管理、相続や運用のサポートを行っている株式会社栄商事です。鎌倉市は歴史的遺産が多く、古い町並みも残り、観光地として人気です。住む人々も、そんな町の雰囲気が好きで選んだ方も少なくないのではないでしょうか。そんな町の景観を守るために、鎌倉市では独自の「まちづくり条例」が施行されています。ところがこのまちづくり条例、なかなか特徴的で、不動産（土地や建物）の売買や活用を考える際には注意が必要です。この記事では、不動産（特に土地）の活用や開発に関する、まちづくり条例の規定について解説します。もし、鎌倉市内に土地をお持ちだったり、お持ちのご家族から相続の見込みがあったりする方はぜひ、ご一読下さい。 ●不動産にはその地域ならではの自治体独自ルールが存在する場合がまずはそもそも、まちづくり条例とは何なのか？を紹介します。まちづくり条例は日本全国の各自治体ごとに制定されており、名称も内容も異なります。鎌倉市では正式名称を「鎌倉市開発事業等における手続き及び基準等に関する条例」と言います。長いので、ここではまちづくり条例で統一しますね。そして、このまちづくり条例、なんとなくイメージがしやすいのは京都でしょうか。京都の観光地（寺社仏閣）周辺では、建物の高さ制限や、看板などの色の制限があります。たしかに高いビルやマンションが無く、お寺の庭などに行くと、背景に近代的な建物が入ることがほぼありません。また、コンビニや飲食チェーン店のロゴや看板は派手な、はっきりとした色合いのものも多いですが、それらは彩度が抑えられています。赤色の部分が茶色に近い色になっているマクドナルドなどは、見られたことがあるのではないでしょうか？このように、町の景観や環境、安全性などを保つために制定されているのが、まちづくり条例なのです。 ●鎌倉市の条例とは　～開発に関して～鎌倉市のまちづくり条例は、1996年に、市民・事業者・市との協働によるまちづくりを推進するために施行されました。その目的は、災害に強く、市民の福祉を高め、環境保全に配慮した安全で快適なまちづくりを実現することで、・まちづくりの基本理念を定め、市、市民、事業者の責務を明らかする・計画的な土地利用と市民参画のまちづくりを推進するための基本的な事項を定めるものとされています。今回は中でも「開発」にまつわる規制にスポットを当てて解説します。開発というと、一般的には大きな土地・ショッピングモールなど大きな商業施設・団地などの大規模な街の開発をイメージされるかもしれません。しかし、そこまで大きな土地ではなくとも、分割していくつかの住宅を建てれば、それも立派な宅地開発となります。ただ、宅地開発があまり細かくなると、色んな家が密集して建つわけですから、景観を損ねたり、日照権などの住環境を悪くしたりする懸念があるのです。そこで、鎌倉市では、そうした開発を抑制することを意図して規定を作ったのです。このような比較的規模の小さな開発のことを「ミニ開発」と呼びます。 ●ミニ開発とは？土地の分割に関する規制神奈川県（鎌倉市）では、500平米以上の土地は開発扱いとなります。※神奈川県の条例に該当しますその次に、300平米以上の土地がミニ開発（鎌倉市まちづくり条例の中規模開発）とされています。※鎌倉市のまちづくり条例に該当します、わかりやすくするために、ここでは300平米以上の開発をミニ開発と呼ぶことにします。 ※補足：一般的に1,000平米未満の開発をミニ開発と呼ぶことが多いです。不動産開発業者は、時間と費用を抑えるために、一般的に500平米未満で土地を分譲しようと考えます。開発行為にできるだけ該当しないよう取り組みます。＜鎌倉市の事例として＞例えば、500平米以上の土地を分割し、200平米と300平米の土地に分けて活用するとします。この場合も、300平米の方の土地はミニ開発扱いとなるのです。そして、ミニ開発とみなされると何が問題かと言うと、300平米の土地に建物を建てたとして、その完成後2年間は、残地（残りの200平米）に建物を建てることができない規制があるのです。建物は建てられない、つまり土地の利用ができないにもかかわらず、固定資産税は払い続けなければいけない期間が2年間もできてしまいます。また、この土地の分割自体も気軽にできるものではありません。分割して片方はマンションを建てて運用して、もう片方は売ろう、と考える方もいるでしょう。しかし、土地の取得時にすでに分割されていた場合を除き、分割前の全体一つの土地とみなされ、すぐには売却できない場合があります。また、兄弟などと複数人で一つの土地を相続した場合など、共有持分があれば、これもまた、勝手に土地を等分して売却というわけにはいきません。土地を分割すること自体がなかなか大変な上に、鎌倉市の複雑な規制も絡み、不動産の知識がなければ、鎌倉市の土地活用は結構難しいのです。 ●なるべく早い段階でご相談を！そこで、もし鎌倉市内の不動産を売買もしくは活用したい、あるいは相続する見込みがあるという場合は、早めにプロに相談してほしいのです！建物が建ってからでは、土地分割の手続きが複雑になったり、気づけば次の建物を建てるのに2年待たないといけなかったり。そうなってからでは、できることは限られてしまいます。その前に、できるだけ早い、検討段階でご相談いただければ、ご希望に添ったご案内ができやすいのです。より良い活用法をご提案できるのはもちろん、効率よく進める計画の仕方などもアドバイスいたします。現在お住まいで、今のところは売買や活用の予定はないという方も、頭の片隅に置いておいていただけますと幸いです。何がきっかけで急に売りたくなるかも分かりませんし。 ●まとめ地域ごとに異なるまちづくり条例の中には、不動産の売買や活用に影響するものがあります。鎌倉市では特に土地の使い方に制約があり、やり方を間違えると損をすることも。また、相続で引き継いだ不動産の場合は、その取得やこれまでの経緯なども分からないこともあり、より手続きが複雑化する可能性があります。もし今後、鎌倉市の家を売りたい、あるいは売る可能性のある（売れる）不動産や土地があるという方は、ぜひお早めに、すぐに売りたいタイミングになる前にプロに相談して下さい。早ければ早いほど提案の幅は広がり、より希望通りの時期、内容での取引ができる確率が高まります。栄商事は、地元、鎌倉市で50年以上、不動産に携わってきました。鎌倉市内の不動産の売買や活用ならお任せ下さい。土地分割や相続に関するご相談も受け付けております。どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

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25/01/2024

住まい・暮らしの「かかりつけ医」を目指して。地元大船・鎌倉に密着して50年以上。不動産の仲介、管理、相続や運用のサポートを行っている株式会社栄商事です。土地や戸建て住宅などの売却可能な不動産をお持ちの方、または、それらを相続する見込みのある方。その不動産の「確定測量図」はお持ちでしょうか？一般的に、土地や、土地を含む不動産を売却するにはこの「確定測量図」が必要です。確定測量図は簡単に言うと、その土地と隣接地との境界を明確にし、実測により、その土地の現況での敷地面積を示したもの。この確定測量図の準備の有無が、将来の相続や売却に大きく影響します。この記事では、そんな「確定測量」について、詳しく解説いたします。 ●確定測量とは？その土地と、全ての隣接地との境界について、隣接所有者の立会のもと、境界確認を行う測量のことを確定測量と言います。隣接所有者とはつまり、土地が接しているお隣さんのおうちの所有者です。確定測量図があるということは、その土地に関しては全ての境界が確定済みであり、境界に関する争いがないことを意味します。不動産の売り主には境界の明示義務があります。ところが、「確定測量図」の明示が義務ということではありません。売り主が認識している境界を明示するだけでも、取引をすることはできます。とは言え買い主にとっては、境界に争いが無いかどうかは重要なポイント。一般的には、境界が確定していない物件は購入されづらいです。確定測量をしなければ、土地や戸建ての売却ができないと言っても過言ではないでしょう。そして、似たもので、法務局で取得できる「地積測量図」というものも存在しますが、こちらは境界が確定された図面とは限らないので注意が必要です。確定測量は、民間の測量会社（土地家屋調査士）に依頼し、取得します。また、分譲された土地や建売住宅の場合、購入時に売り主から確定測量図が引き渡されていることが一般的な為、既に確定測量図をお持ちの方もいるでしょう。その場合は、売却のために新たに確定測量を行う必要はありません。一度、確認してみて下さい。 ●早めに確定測量をするべき理由まず、確定測量図の作成には時間がかかります。特に境界での争いも無く、スムーズに確定できた場合で2～3ヶ月。境界の確定状況や、関係する地権者（隣接地）の数によっては、半年以上かかる場合もあります。売却したいタイミングですぐに売れない、ということになりかねません。また、確定測量の費用は、これも関係する地権者の数によりますが、大体50万円～100万円程度かかります。例えばお子さんに実家を相続する場合、生前に確定測量をしておかないと、いざ売却となった時にお子さんが費用を工面することになります。相続税はかかる、維持費もかかる、売却するにもお金がかかる… 良かれと思って遺した土地や家が、逆に負担（負動産）とならないよう、しっかりと事前準備をした上で引き継いであげられると良いですよね。その不動産を売るにしても、活用するにしても、確定測量図は、その不動産の価値を最も正確に表すデータとして、所有者のお守り代わりになるでしょう。ぜひ、早めの確定測量の実施をご検討下さい。 ●確定測量をしなければ…？確定測量をしないことのデメリットはおもに2つです。・価値が下がってしまう可能性前述のとおり、確定測量図そのものには明示義務はないため、買い主との合意さえあれば、売り主の認識での境界の明示のみでも売買は可能です。ただし、実際よりも低い価値で明示してしまう可能性もありますし、土地の境界が曖昧な状態では買い主にリスクが有るため、相場より安値での取引になる場合もあります。本来1000万円の価値があっても、200万や300万になってしまうケースも。そうなると、確定測量の費用50万円～100万をかける方が良いですよね。・ご近所トラブルの危険性隣地所有者の立会が必要な確定測量では、ご近所同士、日頃から交流があると話がスムーズに進みやすいです。しかし、特に相続の場合、先程も出た、子が親の実家を相続する場合も含め、相続対象の不動産の近隣に住んでいない場合も多いでしょう。知らない人と、いきなり土地の境界について話し合いをするというのは、なかなかハードルが高いものです。トラブルになるのも怖いですよね。そうした点からも、相続の場合はできるだけ生前に、ご近所さんとの関係性ができている所有者本人が交渉されることをおすすめします。・争族となるリスクもしも1つの土地に複数の建物があり、相続人も複数人いる場合、土地の境界がはっきりしていなければ、遺産分割でトラブルになる可能性があります。確定測量をし、境界を明示、前もってその分け方を記しておくことで、争うことなく、円滑な遺産分割が可能です。 ●確定測量をするメリット確定測量をすることのメリットは、・その不動産の正確な土地面積を確定することで適正な評価額を算出し、適正な売買や納税ができる・土地の境界を明らかにすることで、遺産分割がスムーズにでき、それぞれが自由に売却や活用をできる・今、売却するつもりがなくても、いざという時にすぐに売却しやすい・土地を活用（賃貸）する際、借り主との調整時に、測量で得られる客観的な数値をもとに交渉を⾏うことで、トラブルになりにくいなどが挙げられます。不動産における相続対策では、対象不動産の適正な評価と、トラブルやリスクの回避が不可欠です。確定測量を行うことは、得をする為と言うよりは、損をしない為、トラブルにならない為の予防という意味で、非常に有効な方法であると言えます。 ●まとめ確定測量とは、隣接地との境界を確定し、その不動産の価値を最も正確に判断するための測量です。不動産売却時には、殆どの場合、確定測量図が必要になります。今のところ売る気がなかったとしても、予め準備しておくことで、いつでも売りたい時に売りやすくなりますし、相続時や相続後も、引き継いだ人が困らなくて済みます。将来、もしもの時はいつでも売ることができる資産として、その価値を正確に把握し、伝えることも、相続では大切ではないでしょうか？これから不動産を売却する方はもちろん、相続する不動産をお持ちの親御さん、それを引き継ぐ子どもさんも、まずは対象不動産の確定測量図があるかどうかを確認してみて下さい。無い場合には、確定測量の準備をすることから始めましょう。とはいえ、どんな業者に頼んだら良いかわからないなど、色々ご不安もあるかと思います。栄商事では、不動産相続に関するご相談も受け付けております。どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

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08/09/2021

不動産を買おうと思った時に、一般的にどのような流れになるのでしょうか？本ブログでは不動産購入の流れ"12ステップ"をご紹介いたします。ステップ１：希望条件を整理する住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。インターネットで収集できる情報、自治体による住宅関連助成、子育て支援、その他行政サービス、災害時に危険な場所や避難場所、犯罪の発生状況や危険な地域学校や公園、病院、図書館、その他施設の所在状況等実地で確認すること、使う経路(道筋)に死角や治安が不安な場所がないかなど、防犯に関すること、スーパーや商店街の場所、品揃え、営業時間など生活の便利さに関すること、騒音や臭い、振動などの原因になる施設のチェックを行います。ステップ２：予算を決める希望の住まいのおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、予算の目安を立ててみましょう。　物件の購入資金だけ用意できれば住まいを買えるわけではありません。税金や登記費用、住宅ローンの諸費用、引っ越し費用、家具家電・カーテンの購入資金などが必要となります。その他、新築マンションの場合は、購入時に数十万円の修繕積立基金が必要なケースも多く、また、仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料がかかります。つまり、住宅を購入するには、物件価格にこれらの諸費用を加えた資金を用意する必要があります。こうして計算された住宅購入に必要な資金（物件価格＋諸費用）については、自己資金や住宅ローンの借り入れなどによって準備する必要があります。物件価格＋諸費用＝自己資金＋住宅ローンまた、中古住宅を購入してリフォームをしようと考えている場合は、リフォーム費用も見込んでおく必要があります。リフォーム費用は、自己資金で支払うことが多いようですが、購入資金として住宅ローンを借りた上で返済に余裕がある場合は、リフォーム費用についてもローンを利用して支払うこともできます。ステップ３：不動産会社を探す仲介物件を買うには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。不動産会社の特徴を調べて、住まい探しを依頼する不動産会社を選びます。　不動産会社には、様々な特徴を持つ会社があります。例えば、多数の支店を構える会社の場合、自社のネットワークを活用した情報提供や遠隔地での取引に強みを発揮することが考えられます。また、特定の地域で長く営業している会社は、不動産に限らず様々な地域情報に精通していることが考えられます。このような不動産会社の特徴は、会社の規模などで形式的に判断できるものではありません。近隣での評判などを参考に、最終的には不動産会社の担当者とのコミュニケーションの中で見極めていくことが大切です。一つの目安として、不動産業者の免許番号なども参考になります。不動産の売買や仲介を行うためには、宅地建物取引業の免許が必要ですが、複数の都道府県に事務所（本支店等）を構える会社は国土交通大臣の免許、１つの都道府県にのみ事務所（本支店等）を構える会社は都道府県知事の免許で営業しています。免許番号からは免許の更新回数も確認することができます。免許は5年ごと（平成8年3月以前は3年ごと）に更新されますので、更新回数が多い会社は営業歴が長く、一定の経験を有すると判断できます。ステップ４：住まいを探す選んだ不動産会社と、どんな暮らしをしたいのかという視点から、どのような物件が良いか考えてみましょう。例えば「ペットを飼いたいから一戸建てがよい」、「庭や外周りのメンテナンスをするのは面倒だから、マンションがよい」など、「実現したい暮らし」を具体的に想像することで、それをかなえる住まいの形が見えてきます。マンションにも一戸建てにも、それぞれに特徴があります。住まいの好みは人それぞれですから、自分にとって暮らしやすい希望条件を整え、それに合った物件を紹介してもらいます。また、自分でインターネット検索や不動産広告などから物件情報を集めることもできます。同時に、物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても不動産業者に確認をして試算しておきましょう。ステップ５：現地見学気に入った物件が見つかったら、実際にモデルルームや現地を見学します。購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。ステップ６：不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。この契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。　　媒介契約の締結は、一般的には住まいを探し始めてから購入の申し込みをするまでの間で行います。ステップ８：購入の申込をする購入したい物件と希望条件を決めたら、不動産会社を通して不動産買付書という購入希望の条件を記載した書面を作成し、売主へ購入の申し込みをします。申し込みは、書面で行うのが一般的です。ステップ９：重要事項の説明と不動産売買契約不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。重要事項説明というのは、いわば購入する物件の取扱説明書のようなものです。この内容は重要ですので、疑問点があればどんどん質問をしましょう。売買の内容に納得できたら、売主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を支払います。売買契約書の読み合わせも行われますが、この時も専門用語が並んでいますので、分からない場合は質問をして、しっかりと契約内容を確認しましょう。ステップ１１：住宅ローンを契約する住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、速やかに住宅ローンの正式な書類を金融機関に提出して住宅ローンの本審査を申し込みます。通常、本審査の結果が出るまで２~３週間ほどかかります。審査が通りましたら金融機関で住宅ローンの消費貸借契約契約を結びます。現在では不動産を本格的に探す前に、仮定の条件で金融機関の仮審査を受けて、仮承認をとるケースがほとんどです。ステップ１２：引き渡しを受ける引き渡しの準備が整ったら、残りの代金を支払います。それと同時に、売主から物件の引き渡しを受けて、不動産の登記手続を行います。その後、引っ越しをして入居となります。まとめいかがだったでしょうか。不動産を買う時に一般的には12のステップで進めていくことが多いです。高い買い物になりますから、条件を整理して納得の物件を選びたいところです。もし、皆様の周りで不動産を購入をされたい・検討中の方、あるいは、不動産全般に関するご相談がある際は、私たち不動産エージェントがお力になれますので、一度ご相談いただければと思います。

不動産を買おうと思った時に、一般的にどのような流れになるのでしょうか？本ブログでは不動産購入の流れ"12ステップ"をご紹介いたします。ステップ１：希望条件を整理する住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、.....

22/06/2021

今回ご紹介するのは道路付けが悪くて土地の有効活用が出来ないものを、道路付けをより良いものにして、土地の有効活用を可能にした事例です。このケースではＡさん所有の土地約５００㎡を売却したいと相談を頂きました。当時の状況をご説明すると、建物を建てるのに必要な建築基準法上、認定されている道路には接しておらず、４３条ただし書きの道路に接道をしていました。この４３条但し書きは例外的に建築を認めるものです。図のように通路半分をＡさん、隣地のＢさんで２ｍずつを所有して通路として使用しておりました。Ｂさんの土地も６００㎡ほどあり、４３条但し書きで認定されていたのは全ての通路ではなく、ちょうど入口の部分までとなっていました。建物を建てるには一軒につき２ｍは接道をしなければ建物を建てられません。この状態だとＡさん、Ｂさんそれぞれ建物が１つずつしか建てられない状態です。このままではＡさん、Ｂさんともかなり大きな敷地を持っていて計すると１１００㎡にもなりますが、全く有効活用が出来ません。有効活用が出来ない＝売る場合の価値がものすごく下がることになります。開発行為を行って開発道路として整備することも検討しましたが、通路を介してつながっている２項道路では１０００㎡までの接続となるため、要件を満たさず、また幅員を４ｍから４．５ｍへ拡げなくてはならず、その場合、通路に隣接している所有者に敷地提供の協力を得なければならないため、現実的な策ではありませんでした。次に考えたのが、この４３条ただし書きの認定を通路全体に延ばすことが出来ないか検討をしました。調べていくとこの土地を管轄する行政では、平成１１年５月１日現在で建物が建っていた場合は認定が出来る事が分かりました。そこで平成１１年前後の航空写真を見ると、Bさんの土地上に建物が複数建っていることが分かりました。Ｂさんにもかなりのメリットとなる事をご説明したうえで、ご協力いただき、当時の建物の謄本や、給排水図、解体工事の形跡などを調べ、証拠を見つける事が出来ました。（ここではあまり証拠の詳細は語れませんのでご了承下さい。）それら証拠から提出資料を作成して行政にかけあい、無事に４３条但し書きの認定を延ばすことが出来ました。無事に通路が４３条但し書きの認定を取ることが出来ましたが、将来的なことを考えると給排水などのライフラインや権利関係をしっかりしたものにしなければ、将来的な利用価値が限定的になってしまいます。まず、Ａさん、Ｂさんそれぞれが２ｍずつ所有している形を共有する持ち分登記にすることを提案しました。全ての通路をお互いに使用することが出来ますのでメリットが大きくなります。また、将来的に敷地を処分する場合も通路の持ち分一部を売却すれば、次の所有者も安心して通路を使用することが出来ます。次に給排水をＡさんが売却のために動いているものの、Aさん、Bさんそれぞれが整備をするよりもお互いに費用を出し合って整備をしてしまった方が、無駄がないので、面積の按分で費用負担をして、ガス管の整備、給水は１０世帯以上が分岐しても耐えうる７５ｍｍ管での整備した後に管理上は行政に寄付すればメンテナンスがフリーになるので寄付、排水もそれに準じて整備をし、お互いに利用に関する覚書を締結しました。以上のように整備をすることでお互いが、いかようにも有効活用できるようになりました。Ａさんは整備終了後、敷地をまとめて業者に一括で売却しました。当然、建物が４つも建てられるようになりましたので、売却金額も当初に比べても高値で売却することが出来ました。Ｂさんは保有を続けておりますが、将来、アパートを建築することも、戸建てを複数建てる、一括売却など、いくつもの選択肢が出来たので、柔軟な運用が可能になりました。すべてを取りまとめるのに１年近くの時間がかかりました。大手の仲介業者では時間のかかる案件は敬遠されますが、私どもでは時間がかかる案件も手がけています。Ａさんにとっても、今回は直接関係のないＢさんにとっても効果的な対策が出来たと思います。もし、皆様の周りで賃貸契約・各種計画に関するトラブル・お困り事、あるいは、不動産全般に関するご相談がある際は、私たち不動産エージェントがお力になれますので、一度ご相談いただければと思います。

今回ご紹介するのは道路付けが悪くて土地の有効活用が出来ないものを、道路付けをより良いものにして、土地の有効活用を可能にした事例です。このケースではＡさん所有の土地約５００㎡を売却したいと相談を頂きまし...

22/06/2021

よく相談があって、予算に限りがあって、なかなか費用が出せない賃貸オーナーさんがいらっしゃいます。一方で、借りたい人は、住居空間への要求が高まってきています。（※＝応えていかないと契約がほぼ決まりません）アパートやマンション、戸建てを賃貸している限り、実際に住まれる入居者のニーズに対応していくことは必須でしょう。そこで今回は、費用対効果の高いリフォームをいくつかご紹介します。修繕を行うタイミングで一度ご検討されてみてはいかがでしょうか。モニター付きインターホンに切り替えるモニター付きインターホンは近年、とても人気の設備となっており、人気設備ランキングで必ず上位にあがってくる設備です。本体自体も１～２万円前後で購入することができ、既存の配線をそのまま利用することが出来ることが多いです。もし、配線が使えない、そもそも壊れている等の場合は、配線不要のワイヤレスで使うことが出来るインターホンがありますので、費用対効果が高いといえるでしょう。温水便座洗浄器を設置する温水便座洗浄器も最近では値段がとても安くなっております。アマゾンなどで検索すれば１万円前半から購入が可能です。温水便座洗浄器は業販価格よりもネット上の価格の方が安いことが多いため、本体の購入だけを自分で行って取付だけ水道業者に頼めば安く設置することが出来ます。古くなった便座を替えるくらいなら、温水便座洗浄器の方が満足度も高いことでしょう。画像を入れる洗面化粧台を交換する洗面化粧台は水回りの設備なので、水垢などで汚れやすく、プラスチックを多用していることも多いので、古くなると変色を起こしていることも多い設備です。下の洗面器を交換すると費用がかかりますが、この洗面化粧台だけを交換するのは実は安く済ませることが出来、安いものは１万円前半から購入することが出来ます。水回りは清潔感が強く求められますので、汚れが落ちず、変色をしているのであれば交換することをお勧めします。ＣＦを貼る・張り替えるフローリングを張り替えるのは費用がかかりますが、これも上からCFを張ってしまえば１㎡あたり3,000~4,000円程度で、きれいに仕上げることが出来ます。最近のCFは精巧にプリントされていて、昔のようなチープな感じではなく、おシャレに仕上げることが可能になっています。また、トイレや洗面台は床面積がそこまで広くないため、ＣＦを張り替えるだけでもとてもリフレッシュした印象を与えることが出来ます。ＬＥＤ照明に替えるＬＤＤ照明は基本的に球切れを起こすことがなく、１０年単位で使用することが出来る設備です。シーリングライトも5,000円～1万円前後で購入できますし、店舗などでよく使われている配線ダクトはダウンライトを新設するよりも安く、おシャレに仕上げることが可能です。最近の賃貸物件は照明付きが増えていますので、全ての部屋に取り付けてしまうのが良いかもしれません。壁の一カ所だけクロスを張り替えるクロスは基本的に白色を張られていることが多いと思いますが、同じ白でも壁一面だけ白色を新しくしてしまうと、その部分だけ新しさが目立ってしまい、かえってちぐはぐな印象を与えてしまいます。とはいえ全ての壁・天井を張り替える予算がないという場合は、一ヶ所（１面のみ）をアクセントクロスとして、全く違う色で仕上げてしまえば、あまり目立たずにきれいに仕上げることが出来ます。スイッチ・コンセント（配線器具）を最新のものに替える最近の建物では下記のようにスイッチは大きく・使いやすいものに変わっていますが、これも部品代自体はとても安く、１つ２，０００円前後で購入することが出来ます。電気配線をいじるので、専用の資格を持ったものが工事を行う必要がありますが、一人で施工できるため、電気工事として一回で全てを交換してもらうよう交渉をすれば、１日の人件費＋部品代程度で新しいものに交換することが出来ます。プラスチック製なので古いと変色していることが多いですが、これを替えるだけでも見た目の印象が変わります。カッティングシートを有効活用するキッチン扉や洗面台の扉などはカッティングシートを既存の扉の上から貼りつけることで古さや汚れなどを隠すことが出来ます。キッチン台や洗面台を交換するのは費用がかかりますが、扉だけをリフォームすることで費用を抑えることが出来ます。げた箱を設置する最近の建物は収納にものすごい工夫がなされていて、靴の収納は数十足入れられるような物件も多いですが、既存の物件ではそれが少ないことが多く、一戸建てなどは靴箱を設置していない（借主が設置する）ケースがあります。これも最近ではニトリやホームセンターで購入することが出来ますので、スペースがあれば設置するだけでも万毒度があがります。どれも１０万円以下で実行可能なプチリフォームになります。ご存知の通り、今は賃貸物件が余っていることで借主有利な市場となっています。費用をかければかけるだけ物件の魅力を挙げることが出来ますが、予算には限りがあります。出来るだけ費用対効果の高いリフォームを行うことで少しでも差別化を図る事が重要です。もし、皆様の周りで賃貸契約・各種計画に関するトラブル・お困り事、あるいは、不動産全般に関するご相談がある際は、私たち不動産エージェントがお力になれますので、一度ご相談いただければと思います。

よく相談があって、予算に限りがあって、なかなか費用が出せない賃貸オーナーさんがいらっしゃいます。一方で、借りたい人は、住居空間への要求が高まってきています。（※＝応えていかないと契約がほぼ決まりません...

22/06/2021

賃貸物件ではガスの供給が都市ガスの場合とプロパンガスの場合、もしくはオール電化の物件があります。オール電化は東日本大震災後、あまり見られなくなりました。よくプロパンガスは高いと聞きますが、どのくらい違いがあるかご存知でしょうか。まずプロパンガスと都市ガスの特徴はどのようなものかというと、都市ガスは、道路下に通されたガス導管を通じて各家庭に直接ガスが来ます。一方プロパンガスは、液化されたガスを容器に充てんし、その容器を各契約者に配送しています。都市ガスは、ガス管を設置するのに莫大な初期投資をしなければならないため、主に人口の密集している都市部で使用されています。また、隣接する道路に都市ガスの導管がないとガスが引き込めないため設置できません。都市ガスは空気より軽いです。一方、プロパンガスは、都市ガスが通っていない地域で主に使われており、隣接する道路が狭かったり、私道のため都市ガスの導管が出来なかったりする場所や、人口自体が少なく都市ガスを入れる初期投資に見合わない場所で使われています。プロパンガスは空気より重いです。日本全国で約７割が都市ガス、残り３割程度がプロパンガスと言われています。ガスの性質が違うため、プロパンガスと都市ガスのガス機器には互換性がないので、それぞれ専用のガス機器を使用します。どちらのガスの料金も自由化により事業者によって料金が違い、使用する量に応じて基本料金と単価が変わるので、単純な比較は難しいですが、おおよそ月の平均単価としては（２０２１年４月現在、神奈川県、税別）都市ガスが基本料金１，０００円＋㎥単価１５０円プロパンが基本料金１，５００円＋㎥単価４８０円というのが一つの目安と言えるかもしれません。一人暮らしだと、月平均５㎥と言われていますので、上記に当てはめると都市ガス　１，０００円＋（１５０×５）＝１，７５０円プロパン　１，５００円＋（４８０×５）＝３，９００円約１，２００円／月の差になります。㎥単価を比べると都市ガスよりプロパンガスの単価が高いので、家族が多くて使用量が多いほど、都市ガスの方が割安になります。それぞれメリットデメリットがあります。都市ガスのメリットは使用料金が安い、ガス料金の支払先を変更できる。デメリットは導入費用が多大にかかる。停電時には使用できない。プロパンガスのメリットは導入費用が安い。停電時でも使える。デメリットは使用料金が高い。入居者だけでガス供給会社を変更できない。と一長一短になります。使用する入居者にとってみれば使用料金が安いに越したことないので、都市ガスの良いでしょう。ただ、賃貸物件の賃料というのは建物の建築コストも見逃すことが出来ません。当然、都市ガスは導入費用が多大にかかるため、建物の建築コストに反映されます。それはまわりまわって賃料に反映される事になろうかと思います。また、プロパンガスの場合、設備として付帯される給湯器やエアコンなどは、通常、貸主が費用負担して設置しますが、プロパンガス会社が供給先変更をされないために、無償（正確には無償リース）で付けるケースもあり、故障が起きてもリースのため貸主が費用負担する必要がなく、結果的に設備に対する費用負担が少ないということになります。そのため賃料を安く設定しやすくなります。単純にガス料金だけで比較すると都市ガスの物件の方が安く感じるかもしれませんが、賃料にどれだけ導入費用や設備のコストが反映されているかを単純にガス料金だけで比較しない方が良いかもしれません。もし、皆様の周りで賃貸契約・各種計画に関するトラブル・お困り事、あるいは、不動産全般に関するご相談がある際は、私たち不動産エージェントがお力になれますので、一度ご相談いただければと思います。

賃貸物件ではガスの供給が都市ガスの場合とプロパンガスの場合、もしくはオール電化の物件があります。オール電化は東日本大震災後、あまり見られなくなりました。よくプロパンガスは高いと聞きますが、どのくらい違...

08/05/2021

住宅ローンを借りるときに「団体信用生命保険（団信）」に加入することを求められます。これは住宅金融支援機構の「フラット35」以外で組む場合は必須のものになります。これは住宅ローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態になったときなどに、その保険金で住宅ローンの残高が完済される保険です。完済された後は、住宅ローンの返済が不要になります。保証料は一般の民間金融機関ではローン返済の金利に含まれていますが、フラット３５や一部の住宅ローンではローン返済と別に保険料を支払う必要があります。基本的には死亡または高度障害状態になったときに適用されますが、これに加えて、支払う金利を上乗せして、特約という形でいろいろな病気やケガなどを保障するサービスも増えています。 3大疾病がん(悪性新生物)・心疾患・脳血管疾患 7大疾病がん(悪性新生物)・心疾患・脳血管疾患・糖尿病・高血圧性疾患・肝硬変・慢性腎不全選択肢が多い分、選びにくかったり、わかりにくかったり、その保障が本当にお得かどうかを見極める必要はありますが、最大のメリットとしては生命保険の代わりとして特約を付ける事で、通常の生命保険に加入する必要がなく、場合によってはお得になるケースがあるということです。団信（特約）の種類特約のある団信の一例は以下の通りです。新3大疾病付き機構団信（住宅金融支援機構「フラット35」）団信革命（りそな銀行） 7大疾病保障（三菱UFJ銀行） 3大疾病保障付き団信（みずほ銀行、ソニー銀行など）全疾病保障奥さまワイド（静岡銀行、三井住友信託銀行） 8大疾病就業不能保障（楽天銀行、イオン銀行）全疾病就業不能保障（住信SBIネット銀行）がん保障付き団信（じぶん銀行など） 11疾病保障団信（じぶん銀行）ここでは詳しい内容や支払いの条件の説明はここでは省略しますが、多くの場合、特約の保険料として住宅ローン金利に0.2～0.3％上乗せされます。３０００万円で借入したとしましょう。３５年ローン・金利0.5％で考えた場合、月々の住宅ローンの返済は９０，８５４円／月となります。一方、金利を上乗せした0.8％だと、９５，５７１円／月となり、差額は約５，０００円弱となります。３５年間で計算すると５，０００円×１２ヶ月×３５年＝２，１００，０００円と、約２００万円が上乗せになる計算です。昔と今と比べて医療レベルは飛躍的にあがり、生命保険も死亡保険ではなく、医療保険を充実させる方向にシフトしております。死亡してしまうリスクよりも、どちらかというと病気が完治する、もしくは病気と付き合いながら生活をしていくケースが増えており、２人に１人がガンになるといわれている時代です。そこで問題になるのは今の住んでいる家を不安なく確保しながら、継続して就業し、収入レベルを落とさずにローンの返済をしていけるかどうかではないかと思います。今日現在では住宅ローンの金利も安く、金融機関でも競争が激しい状態です。すでに住宅ローンを借り入れている方も特約の内容を検討して、ローンの組み換えなども検討してもよいかもしれません。住宅ローンは金利のことに目が向きがちですが、長い間の返済計画の一つとして、今回のようなことも考えてみてはいかがでしょうか。もし、皆様の周りで賃貸契約・各種計画に関するトラブル・お困り事、あるいは、不動産全般に関するご相談がある際は、私たち不動産エージェントがお力になれますので、一度ご相談いただければと思います。

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