福岡県の空き家問題と空き家管理

27/06/2020

空家等対策協議会の委員をさせて頂いている福岡県遠賀郡岡垣町の広報紙「広報おかがき」の空き家問題の特集ページにコメントが掲載されました。
　
　
■記事の全文はこちら
http://www.town.okagaki.lg.jp/s024/060/020/r2/070/202007-2tokusyu.pdf

01/03/2018

元々は2/5に放送される予定だったのですが、
平昌オリンピックやら大雪の報道やらで延びに延びた結果、

2/27のRKB毎日放送「今日感テレビ」の空き家問題の特集で、
空き家ガーディアンズが紹介されました。（←過去形）

見逃した方は
3/4(日)10:30～からの「サンデーウォッチ」でも
放送される予定です。
知り合いの上村一朗さんや本田正明さんも登場します！

※残念ながら福岡ローカルです。。。

15/11/2016

本日の西日本新聞の朝刊に当社の記事が掲載されています。
私も写真付きで載っています。

29/10/2016

「身内が行なう空き家・留守宅の維持管理　２０のポイント」を公開した理由

プレスリリースを行わせて頂きましたが、2016年10月12日に空き家ガーディアンズのＨＰにて「身内が行なう空き家・留守宅の維持管理　２０のポイント」を公開させて頂きました。
http://www.akiya-g.jp/self/
　
空き家の管理を代行する業者が、所有者自身での維持管理のノウハウを提供して自分で管理することを勧める。ビジネス面から言えば利益に反するように思われる行為ですが、これを行なうにあたってはいくつかの背景がありました。それを今回は述べさせて頂きたいと思います。
　
■空き家の所有者やその身内の方に対して
「２０のポイント」では、空き家の所有者等に空き家の管理とは何をすることなのか、どういう状態を維持することなのかを提示いたしました。自治体広報誌、出版印刷物、マスコミ報道等で空き家の管理方法についての具体的な情報提供がほとんどなされていないことがその理由です。「空き家は所有者等が適切に管理しましょう。」といった文言を見かけることはあっても、具体的な作業について解説されたものを見る機会は残念ながらほとんどありません。
空家対策特措法の施行前後から空き家管理を業務として行なう企業等（ＮＰＯやシルバー人材センター等の社団法人を含む）が急激に増加しましたが、どこも顧客が増えずに苦戦を強いられています。
「空き家管理ビジネス」の存在自体の認知度はマスコミ報道等で確実に上がってきていると思われますが、各企業が行なう空き家管理は内容自体もバラバラで正しい空き家管理という概念が未だ定着していないというのが現在の状況です。「空き家管理ビジネス」をより普及させる為には、まずは正しい空き家管理を広く知らしめる必要があると考えたわけです。また、お読み頂くと空き家を適切に管理することは楽な作業ではないことが分かると思います。その認識を所有者等に持って頂き、空き家管理業者の存在する意義を理解してもらうこともこの「２０のポイント」の狙いです。
　
■空き家の近隣居住者に対して
マスコミ報道の影響の為か、最近の風潮として「空き家の存在自体が悪」と考える人が増えてきています。自己の不動産をどうするかは所有者の自由であり（憲法29条・民法206条）、本来、第三者がとやかく言うべきものではありません。適切に管理されていない空き家に対しては空家対策特措法や各自治体の条例等の法的根拠がありますが、適切に管理されている空き家に対して不満をいうことには法的根拠がありません。ましてや所有者等が空き家を適切に管理するのは近隣住民のことを思ってという側面もあります。業者に管理を委託しているにしても、苦しい生活の中で費用を支出している方も多いのではないでしょうか？空き家を適切に管理することは簡単なことではありません。ましてや活用も除却も行なわないのはそれなりの理由が存在するわけで、空き家の近隣居住者には温かい目で空き家を見守って頂きたいと考えたのもこの「２０のポイント」を公開した理由の一つです。
　
■自治体に対して
全国の各自治体は空家対策特措法の施行に伴い、それぞれに協議会を設置して空き家対策に取り組み始めています。また解体費用の補助金制度や活用の為の空き家バンクの運営等を行なう自治体も増えてきました。私はその中でいくつかの気になる点があります。
　
まずは協議会についてですが、空家対策特措法第６条では協議会が策定する空家等対策計画の項目の一つに「所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項」という記述があります。しかし、先に述べたとおり自治体ＨＰ等で空き家の具体的な作業内容等について解説された資料等を見る機会はほとんどありません。私はこの理由を各自治体担当者が「空き家の適切な管理」自体を正しく理解できていない点にあると考えています。しかしそれにも致し方ない理由があります。まず、所轄官庁である国土交通省から「適切な管理」に関する資料やガイドライン等が出されていないこと。次に各自治体に対して民間として受け皿となる空き家管理業者の団体組織が存在しないことです。そのような状況の中で一企業として出来ることとして、この「２０のポイント」を公開させて頂いたわけです。
　
次に各自治体が行なっている解体費用補助金制度や空き家バンク制度ですが、こちらに対しても私は若干の違和感を持っています。解体費用補助金制度は旧耐震住宅の問題、空き家バンクは過疎化対策・人口減対策が本来の目的であり、空き家問題とは切り離して行われるべきものです。空き家問題の中心にあるべき対策は空き家を減らすことではなく、いかにして所有者等に空き家を適切に管理させるかではないかと考えていることも、この「２０のポイント」を公開した理由の一つです。
　
■マスコミに対して
ここまで書いてきた様々な現象に関して、私はマスコミの報道内容にもその要因があると考えています。確かに空き家の増加は深刻な問題ですが、それは空き家の所有者が悪いわけではありません。それぞれに致し方ないと思わせる理由が存在します。空き家の適正管理という題材は、空き家問題の報道の中ではリノベーション等に比べると地味で絵面も悪いかもしれませんが、空き家対策としては最も即効性のある取り組みであることをマスコミにご理解頂きたいと考えたのもこの「２０のポイント」を公開した理由の一つです。

空き家ガーディアンズが提案する空き家所有者およびその身内自身が行なう空き家の適正管理の作業方法。

23/10/2016

約14ヶ月の放置。。。
　
その間、なにをやっていたかというと、
　
2015年8月：空き家管理のフランチャイズシステム「空き家ガーディアンズ」を立ち上げる。
http://www.akiya-g.jp/
　
2016年1月：FC1号店である山口西店がオープン。
　
2016年7月：岡垣町の空家等対策協議会の委員に内定する。
　
2016年10月：「身内が行なう空き家・留守宅の維持管理　20のポイント」を公開。
http://www.akiya-g.jp/self/

ざっとこんな感じです。
おかげさまで空き家の管理物件は順調に増え続け、
一人で巡回するにはそろそろ限界という嬉しい悲鳴。
　
今後は、ここの更新も頑張りたいと思います。
　
　

15/08/2015

相続放棄（不要な不動産を放棄する方法）
　
放置空き家が増えているということは、それだけ「その不動産いらない。」と考えている人が多数存在するということ。
そしてその理由は「売れないし、貸せないし、どうにかしようとするとお金かかるし、なにもしなくても毎年税金払わないといけないし、」といった金銭的デメリットによるものが多いのではなでしょうか？
　
親が所有していた不動産を相続したくないと考えるなら、相続放棄の手続きをしなければなりません。
相続放棄は民法にその規定があります。
　
■民法第915条（相続の承認又は放棄をすべき期間）
1.相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。（以下省略）

■民法第921条（法定単純承認）
次に掲げる場合には、相続人は、単純承認をしたものとみなす。
一 　相続人が相続財産の全部又は一部を処分したとき。ただし、保存行為及び第602条 に定める期間を超えない賃貸をすることは、この限りでない。
二 　相続人が第915条第1項の期間内に限定承認又は相続の放棄をしなかったとき。

まず相続を放棄する為には 被相続人が死亡してから（あるいは死亡を知ってから）３ヶ月以内に家庭裁判所にその旨の申請を行なう必要があり、もしそれを行なわなければ相続を承認したことになります。
この手続きは相続人本人のみで手続きを行なうことが可能ですが、他の兄弟等の相続人が手続きを行なわなければ結果的に負の遺産をその人たちに押しつけることになりますので注意が必要です。
相続の対象となるのは、被相続人の配偶者、直系卑属（子や孫）、直系尊属（両親や祖父母）、それと兄弟姉妹です。（先に死亡した兄弟姉妹がいる場合はその子供も相続人となります。）
※ちなみに被相続人に配偶者や子供がいて通常では相続人にならない、例えば兄弟姉妹の場合、もし相続放棄したことを知らなければ、被相続人の死亡後３ヶ月ではなく、その事実を知ってから３ヶ月以内であれば放棄手続きが可能です。

それと不要な不動産だけを放棄することはできません。
相続放棄は被相続人の財産全てが対象となりますので、預貯金等も含めて全ての財産を放棄しなければなりません。
もし、親の遺産を少しでも使っていたとしたら、３ヶ月以内であったとしても相続放棄はできません。

ここまで書くと、いかに相続放棄が困難であるかということがご理解頂けると思います。

次に、この相続放棄の手続きを知らなかった等の理由により、３ヶ月以上経過してしまった場合の相続放棄の方法です。
この段階では相続人の一人が単独で放棄することはできず、他の相続人が相続を承認した場合に限り相続を放棄することが可能です。
他の相続人が相続登記を行なえば手続き的には完了となります。

相続放棄の方法については以上となります。
ご注意頂きたいのは、この二つの手続きのいずれもが行なわれていない状態の場合、その不動産の管理責任は誰にあるかということ。

民法第918条（相続財産の管理）
1.相続人は、その固有財産におけるのと同一の注意をもって、相続財産を管理しなければならない。（以下省略）

他の相続人に所有権が移動するまでは相続人の一人であることに変わりはなく、所有者と同じようにその不動産を管理する義務があります。
相続放棄の手続きを行なっていないのであれば、放棄を主張してもその管理義務は消滅することはありません。
きちんと固定資産税を払い、適正に管理する義務があるわけです。

相続って「権利」であり、同時に「相続しない権利」もあるように思われがちですが、売れない不動産等の負の遺産に限って言えば、相続って実質的には「義務」なんです。

この相続放棄という選択肢については、マスコミが空き家問題を報道する際に紹介されることは皆無のような気がします。
「その不動産が不要なのであれば、相続放棄を行ないなさい。」
「相続放棄を行なわない限りは、その不動産を維持管理する義務があります。」
ということをもっとマスコミや行政がアナウンスしていけば、放置空き家の抑制に繋がるのではないでしょうか？

P.S.
法律の専門家ではないので間違っていたらごめんなさい。
というか、正解をご連絡下さい。

19/05/2015

平成27年5月18日、福岡銀行が新商品「空き家解体ローン」の取り扱いをスタートさせました。
私の知る限り、秋田銀行、北都銀行、羽後信用金庫（以上、秋田県）、呉信用金庫（広島県）、大光銀行（新潟県）に続いて６行目。
全国的に見てもかなり珍しいローン商品です。

これだけ放置空き家が問題視されているにもかかわらず、なぜ空き家解体ローンは全国的に広がりをみせないのか？

それは貸す側の銀行にとって全然儲からない商品だからです。
福岡銀行の場合、金利は２．９％。（短プラ連動で変動あり）
仮に１５０万円の融資を５年ローンで借りたとすると、
毎月の返済額は２６，８８６円。
５年間の返済総額は１６１万円ちょっとです。
無担保というリスクを５年間抱えて利益が１６万円。
この中には保証会社が受け取る保証料も含まれていますので、実際の銀行取り分はもっと少なくなります。
手間暇を考えると全く商売にならないローンなわけです。

ではなぜやるのか？
これには２つの理由があると考えます。
１．銀行のイメージアップ戦略の一環
２．地方自治体と、より強固な結び付きを構築する為

理由はさておき福岡銀行の空き家解体ローンが始まったことにより今後どのような動きになっていくのでしょうか？

まずこの商品の開始に伴い、福岡銀行は北九州市と提携しました。（北九州市の解体補助金制度を同時に利用した人は０．３％の金利優遇）
今後は解体補助金制度がある県内の自治体（宗像市・ 飯塚市・ 久留米市・大川市・大牟田市・柳川市・豊前市・芦屋町・築上町）
が追随すると思われます。
また解体補助金制度を持たない他の自治体も空き家問題の解決策の一つとして積極的に空き家解体ローンを紹介するようになってきます。
また、県内の他行も続々と空き家解体ローンをスタートさせ、福岡銀行と同じような流れに乗ることでしょう。

このようにしてある程度空き家解体ローンが普及し始めると
最終的にはどうなるのか？
私は前出の解体費用補助金制度を行なっている各自治体が
いずれは制度の廃止や縮小を行なうと考えています。
昨年度の北九州市の解体補助金予算は５，０００万円。
補助金の額としては決して小さくはありませんし、制度の存在自体が放置空き家を増加させる要因の一つになっているという批判も一部に存在します。
また全国的に見ると補助金制度の必要性は感じても資金不足で制度を作れない自治体も多数存在します。

所有者に対して提案可能な補助金に代わる選択肢を得ることによって補助金制度を廃止・縮小したいという自治体の意向が見事に反映された商品であると言えると思います。

10/04/2015

4月7日に大阪のエル・大阪で、4月8日に東京の中央大学駿河台記念館で講演を行なってきました！

主催者は住宅新報社。
両日で合計200人という予想以上のお客様にお集まり頂きました。
会費が25,000円もするというのに・・・
私には会費25,000円を払う余裕なんてありません。
それだけ今「空き家管理ビジネスが熱い」ということなのでしょう。

講演は４人の講師が順番に行ないます。
私は一番最後で講演時間は４５分です。

私がお話した内容は空き家管理業の最適な始め方について。
今までの経験に基づいた内容ですから、空き家管理を始めようと考えている企業にとっては有益な情報をご準備させて頂いたつもりですが、講演デビューの私のつたない話し方で果たして伝わったのか・・・
少々不安ではあります。

今年から来年にかけて全国で空き家管理を行なう事業者は膨大に増えることが予想されます。
残念ながら現段階では採算が取れるように事業を行なうことはかなり困難です。
ただ今後、需要が増え続けることだけは間違いありませんから、
現段階で他社に先駆けて空き家管理をスタートさせることには大きな意義があると思っています。

果たしてこの流れに乗っかることが正しいのか、しばらくは静観することが正しいのか。
いずれにせよ、会場の熱気から感じる真剣さに今後の展開が楽しみで仕方ありません。
　

19/03/2015

空き家問題とマスコミの報道姿勢
　
空き家対策特措法が施行されてからもうすぐ１ヶ月。昨秋の法律の成立から２月下旬の施行にかけてテレビや新聞で頻繁に報道されていましたが、それもようやく一段落した模様です。

私はそれら報道のほとんどをチェックしているのですが、少し前から気になっていることがあります。
　
　
それは、
　
空き家にしている所有者＝悪
　
という風潮が各所で広がりをみせつつあることです。
　
　
マスコミ自体はそのような意図を持った報道を行なっているつもりはないのでしょうが、（多少悪意を感じる時もありますが・・・）空き家の実状を解説する時には、どうしても放置空き家が近隣住民に迷惑をかけている点を誇張して報道しています。マスコミとしては読者や視聴者を惹きつける内容にする必要があるのでしょうが、結果的に管理されている、管理されていないにかかわらず全ての空き家を悪者にしてしまっています。
　
福岡県住宅計画課が昨年発表した資料「空き家問題の対策に向けて」の冒頭で以下のような文章があります。
　
空き家は、増えること自体が問題ではなく、「適切に管理されない」、「活用されない」ことが問題です。
　
　
人口の減少が続く日本においては空き家が増えることは当然の流れです。除却や活用は大切なことですが、それだけでは空き家問題は解決しません。そして空き家の状態のままにしている人は、固定資産税を安く維持する為だけにそうしているわけでは決してありません。

当社では数多くの空き家の管理代行を行なっているのですが、少なくとも固定資産税を安くする為だけを目的に空き家の状態にしている人は一人もいません。解体費用が出せないという理由だけで空き家の状態にしている人は一人もいません。活用も除却も行なわない空き家所有者は全く別の理由があってそのままの状態を保っているのです。
　
確かに空き家を放置することには問題があります。しかし空き家を放置するということは、空き家をほったらかしにすることであって、空き家のままにしておくことではありません。
　
どうもそのあたりがごっちゃになってきています。
実際に私は、管理している空き家近くの居住者から直接的な言い方ではないにしても、そのようなニュアンスを含む言葉を言われることが時々あります。適正に管理している空き家に対してもです。
　
憲法29条には「財産権は、これを侵してはならない。」とあります。
にもかかわらず空き家の所有者は空き家のままにしておくこと自体が罪で、使わないなら売るか、貸すか、壊すかしなければならない。このように考える国民が増えてきています。
　
このままの状態が続けば、近隣住民に喜んで頂く為に業務に励んでいる空き家管理業者も非難の対象になる時が来るかもしれません。
　
マスコミだけではなく地方自治体の空き家問題関連部署の職員の中にもそのような正しくはない考えを持っている人がいます。もっと空き家所有者の声に耳を傾けることが必要なのではないでしょうか？
　
空き家問題を報道する、あるいは関わる多くの人にこの記事が読まれることを願っています。

13/09/2014

放置賃貸空き家（２）

いずれは放置された賃貸用空き家が社会問題化する時が必ずやってきます。それらを含めたうえで空き家を適正に管理させる法制度が必要です。もっと言えば、居住中・使用中であれば適正に管理する必要がないというのも理屈としては変な話で、全ての不動産が適正に管理される必要があるはずです。しかし全ての不動産を対象に法に従わない場合の罰則規定を設けることは非常に困難である為、現段階では課税額の軽減という優遇税制が存在する住宅用不動産に対してのみ法制度化させることが現実的だと考えられます。

空き家問題の解決に向けての検討を行なう時、ネックとなる点を整理すると以下のようになります。
１．所有者の管理義務が法律で明確に定められていない。
２．一部に所有者、つまりは管理義務者が明確でない不動産が存在する。
３．居住用不動産の税的優遇の対象が広すぎる。
４．空き家か否かの線引きが不明確である。
５．空き家だけに絞って適正管理の義務化を進めることの法の上での公平性の確保の問題。

これらを解決する為には、一旦空き家に絞った適正管理の法制化という方向性を再検討して、全ての不動産を対象に法的な整備を行なうこと。その中で税的恩恵を受けている居住用不動産に対しては管理に関しての届出制度を新たに制度化し、適正管理を促す方法が良いと考えます。

具体的には、
①法律で全ての不動産を対象に所有者等の適正管理義務を明確にする。
②住宅用不動産に対しては、固定資産税の軽減税率は現状のままとするが納税義務者に対して新たに管理者の届出を義務付ける。
③管理者はその不動産が所在する市町村に居住する個人か事務所等を置く法人に限定。
④適正に管理されていない場合は、自治体は所有者と管理者に対して指導・勧告・命令、場合によっては氏名・住所の公表を行なうことができる。
⑤管理者が従わない場合、自治体は所有者の固定資産税の軽減を停止することができる権限を法制化する。
⑥それでも従わないケースを想定して、自治体に代執行を行なう権限を法制化する。
という方策を取ります。

①に関しては、なぜ現時点で法的根拠がないのか不思議なくらいですが、全国の空き家条例で同様の条項が必ず入っていることからも法制化は不可欠です。
②に関しては居住不可能な半壊状態の空き家であっても優遇措置を受けることができる現在の制度は明らかに法制度に問題があります。その軽減幅が大きいことも空き家問題の主たる要因になっていることは明白であり、それに対して一定の義務を強化することは法の公平性からも問題性はないと思われます。
③に関しては所有者が対象不動産から遠く離れた場所に居住することも多く、現実的には自身で定期的に管理を行なうことが困難であることから所有者が対象不動産がある市町村居住者を管理代理人に指名することによって管理行為ができないといったケースをなくすことが目的です。もちろん所有者が居住中の住宅であれば所有者本人が管理者になることもできますし、賃貸物件の場合には同意を得たうえで賃借人に管理者になってもらうことも可能です。分譲マンション等は共用部分の管理委託を受けている管理会社が別契約で管理を引き受けるケースもあると思います。賃貸募集中、売却中の空き家に関しては斡旋を引き受けている不動産会社が有償で管理を引き受けることになるでしょう。ただし、所有者と管理者の間は契約関係にあることが絶対条件ではなく、親戚や知人に無償で管理者になってもらう等のケースも多くあるかと思います。
同一市町村内という線引きが正しいかどうかという議論はあろうかと思いますが、対象不動産と管理者の所在地との距離によっては自治体の判断により許可を出すといった特例も必要かもしれません。あるいは管理者が見つからない過疎地域を想定して、複数の市町村において管理行為ができる「広域管理業者」の許認可制度があっても良いのかもしれません。
スタート時には猶予期間を３年程度設けて、期間内に管理者の届出がなされなかった場合には固定資産税の軽減は一旦停止となります。その後については現在の空き家条例と同様の流れとなりますが、大きく異なるところは自治体が固定資産税の軽減を停止することができるという罰則規定を持つことになる点です。

どうでしょうか？

空き家問題について議論が行なわれる時、必ず固定資産税の優遇税制が問題視されます。確かにこの部分が主たる要因になっていることは間違いありません。しかし、現実的に優遇税制を廃止することができるかといえば、それは絶対に無理だと思います。優遇幅を狭くすることすら国民から大きな反発が起こるはず。多くの国民に直接影響が出る固定資産税制度を改正すること自体、かなりのエネルギーが必要となります。

世の中には（放置された？）空き家に対しては通常よりも多くの税金を課すべきだという極端な意見までありますが、軽減税制や税率についての議論ではなく、管理者制度という新たな仕組みを作ることが空き家問題解決に向けての近道だと思います。