バイタルフォース・リアルエステート

17/12/2025

当社の一般媒介⁡顧客は便宜上「一般媒介契約」にしている場合もありますが、当社一社が根付として販売しているものです⁡
⁡⁡
⁡今回、レインズを見て直接顧客にアポイントをとる業者がありましたので今後の当社の姿勢を述べます⁡
⁡⁡
⁡
⁡⁡まず、⁡宅建業者がレインズ（REINS）を見て、他社が「一般媒介」で受託している物件に対し、直接売主（または貸主）へ営業をかける行為については、違法とまでは言えない場合が多いものの、実務・倫理・契約関係上の問題点がいくつかあると考えます。

① 法律上（宅建業法）の位置づけ

原則として宅建業法違反にはなりません。

理由：

一般媒介契約は「重ねて他社と媒介契約を結ぶこと」が認められている
レインズは業者間流通を促進するための仕組みで、営業接触自体を禁止する規定はない⁡
⁡
② ただし問題になりやすいポイント

不正な目的でのレインズ利用（倫理・規約違反）

レインズの利用目的は
「物件情報の流通・取引の円滑化」であるため以下は問題視されやすいです：

他社の媒介を外させる目的での営業
「今の業者は動いていない」「専任にした方がいい」と誹謗的説明
レインズ情報を引き抜き営業専用のリストとして使う行為

よってレインズ利用規約・業界自主ルール違反として
指導・利用停止の対象になることがあります。

不当な勧誘（宅建業法47条の2）

以下に該当すると違法になる可能性があります：

事実と異なる説明（虚偽説明）
他社を不当に貶める説明
契約解除をそそのかす行為

業界慣行・信義則違反

法律ではなくても、

業者間の信頼関係を壊す
•「横取り営業」「引き抜き」と見られる
•地域の宅建協会・不動産団体で問題化
･業界内での信用低下・協会指導につながることがあります。

③ 立場別のリスク

営業をかける業者側
･レインズ利用停止⁡
⁡･協会からの指導・注意⁡
⁡･悪質なら行政指導⁡
⁡
売主側
複数業者から過剰な営業を受ける
契約内容を誤解して解除トラブル
二重媒介・報酬トラブル

まとめ（短く）

一般媒介＝営業自体は即違法ではない⁡
⁡
しかし、 ⁡
⁡･レインズの趣旨逸脱
不当勧誘⁡
⁡･業界倫理違反が重なるとアウト⁡
⁡
実務では「やる業者はいるが、リスクは高い」
⁡
⁡⁡
⁡以上の前提をふまえ、「故意に上記の行為を行う不動産業者」については当社の売主物件、仲介物件は取引致しません(共同仲介者を通しても同様)⁡
⁡⁡
⁡以上になります

27/09/2024

固定電話について

固定電話代表番号
075-315-0140
について次のように対処いたしますのでよろしくお願いいたします

着信電話について

１，着信電話については出ることはありません

２，通知番号を確認の上「当社に関係がある」と思われるものについてはこちらから折り返しお電話いたします
営業電話、いわゆる迷惑電話の部類の着信については無視いたします

３，不動産業者の物確等、緊急性を要しないものははFAX（０７５－３８４－０６９０）でお申し出ください。
案内等はレインズに注意書きで携帯迄と書いてございますので携帯迄お申し出ください

４，登録がありどなたかわかる着信についてはこの限りではありません

02/04/2024

以前にもこんな写真が(笑)

いつも緊急対応してくれる「京の三銃士」の一人。H社長。

「手術前の救急対応しかできません」
と言われますが・・・

それがあるから
「緊急対応が効いているうちに手術をしましょう」

と、時間をかけて大きな改装、改築を提案できるのです。

初動こそ全てです。

本日もありがとうございました😊

15/02/2024

バイタルフォース・リアルエステート

公式LINEアカウント始めました。

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03/11/2023

4代目看板は手作り

30/10/2023

免許更新後 初営業

27/12/2022

令和4年もありがとうございました。
本日、最終営業日になります。

令和2年から続く「重苦しい空気」に加え急激な物価高の中ですが何とか今年の営業を終えることができます。

今年も皆様お世話になりました。

来年も引き続きよろしくお願いいたします。

皆様にとって令和5年も良い年でありますように

※なお新年は1月5日より営業いたします。

バイタルフォース・リアルエステート

代表　山谷 雅紀

尚、何かありましたら、電話、LINE等頂ければ時間はかかりますが折り返しご連絡いたします。

14/10/2012

住宅ローンの繰上げ返済

住宅ローンは『元金』と『金利』の部分がありますので『金利』の部分は『消費（－）』『元金』については土地建物の代金になりますので『資産（＋）』となると考えます。

ならば、『金利』の部分の『消費（－）』を少なくすることが出来ないのでしょうか？
頭金を多く入れれば、住宅ローンの額も減りますので『金利負担』も軽減されます。
ただ、頭金を多く入れすぎて余裕のない生活というのも困ります。
そこで、住宅ローンの返済しながら、余剰資金を預金（投資）します。
そして、気を見て『繰上げ返済』をするのです。

『繰上げ返済』とは住宅ローンの毎回の決められた返済とは別に、まとまった金額を返済しローン残高を減らすことです。

この繰上げ返済分のお金は『元金』に充当されます
充当した分の『元金』に対しての『金利』はかからなくなりますので、長期の住宅ローンの場合では、「何百万の得」なんて事もあります。

繰上げ返済の場合も頭金を多く入れるときと同じように、無理してしまうと「余裕のない生活」なんてこともありますので、余剰資金で『繰上げ返済』をすることをお勧めいたします。

11/10/2012

【家を買う】【家を借りる】どちらが得なのか？

住宅営業をしていてお客様がよく聞かれる質問が【家を買う】のか【家を借りる】のか
どちらが得なのですか？という質問です。
営業の立場から言えば「売って」いるわけですから、「買う方がお得ですよ」って言ってしまうのだが、その説明が危なっかしい。

※ 賃貸と違って自由に室内をかえられます。
※ 持ち家は自分の城ですよ。
※ 一つの資産形成にいいですよ
※ 社会的にも認められますよ。
などなど・・・・・

それでは本当にどちらのほうが得なのだろうか？
【家を買う】場合と【家を借りる】場合の費用を分けて見ましょう。

【家を買う】場合
土地、建物、住宅ローン、諸経費（火災保険、仲介手数料、登記費用等）
【家を借りる】場合
家賃、更新料、敷金、礼金、諸経費（火災保険、仲介手数料等）

これを『資産（＋）』と『消費（－）』に分けて見ましょう。

【家を買う】場合、土地、建物はもちろん『資産（＋）』になります
住宅ローンは『元金』と『金利』の部分がありますので『金利』の部分は『消費（－）』ですが、『元金』については土地建物の代金になりますので『資産（＋）』となります
諸経費は『消費（－）』でしょう。

では【家を借りる】場合はどうでしょう？
家賃を払っても自分のものにはなりませんので『消費（－）』となります。
更新料、敷金、礼金、諸経費すべて『消費（－）』となります。

比べてみて明らかに『＋』『－』の差がわかるのではないでしょうか？

家賃並みの支払いで住宅ローンが組めるのであれば【家を買う】ほうが得だと考えるのですが・・・