不動産鑑定士　田中　利彦

20/06/2020

怒りの固定資産税シリーズ開始します。その１

40年前に新築したエアコン・エレベーター等の設備の固定資産税評価額が、現在でもほとんど下がっていないとしたら、皆さんどう思いますか？

28/03/2020

原野商法マーク2

原野商法とは、都心部からかけ離れて価値がさほどない土地を、将来値上がり確実と宣伝して、
高値で買わせる商法のこと。

原野商法マーク2とは、私の造語であるが、その後20から30年経過して、あの時の値上がりはウソだったと、ようやく確信して、換金したい方を狙う商法のこと。

いわは、不動産業界では2匹目のどじょうだ。
しかし、それは性質が悪い範疇の方々である。

手口はこうだ。

大阪の都心部の富裕層が節税目的で安い田舎の土地を探している。

相続税対策で時価よりも、固定資産税評価額と相続税評価額がずっと安いから買い求めるんですよ。買えば買うほど相続税が安くなるんですよ。

(普通の方々には、専門用語をちりばめられると、呪文のように、催眠術にかけられるのか？)

国土交通省で閲覧できる土地取引データから過去の履歴をみると、ほら、坪２万円5千円くらいでしょう。ところが固定資産税評価は坪１万円少々でしょう。その差額が節税なんです。

ふむふむ。

不動産売り情報の一部を見せて、ほら、坪２万円5千円くらいで売る出されている。

しかし、売りに出すためには、大阪から測量士など人件費や登録料などのコストが掛かる。約３２万円となります。もちろん掛けずに売る方法もあるけど、掛けた方が早く売りやすいが、どうしますか？

と。

そりゃあみんな早く売りたいですよね。頭の中では、大きさからして、現金約３００万円が入るから、その10分の1くらいか、うん、ヨシ‼️

と、多くはハンコを押して振り込んでしまう。

その方は身内の方だったので、その前に万が一といつこともあるので、相談して来られた。

どう思いますか、明日でも振り込むつもりなんだけど、と。

私が調べたところ、、、

そもそも、調査しなくてもレインズには登録できますよ。登録はユーザーは基本無料。しかも
登記簿数量と、概測数量にもそんなに差異はないのでわざわざ測量かけるのことの程もない。

また、成約前に調査目的でお金を要求することは宅建業法に抵触する恐れがある。

また、レインズでの成約情報によると最近の成約事例では、坪7千円‼️

２万5千円では、とてもとても売れない。

仮に成約なったとしても坪7千円ならわずか３０万円の収入。

それを３２万掛けて測量しますか？

やはり、人口過疎化の田舎ほど

時価

08/03/2020

コロナの影響は、様々なイベント自粛と共に、店舗の売上減少に直結し、新規家賃の大きな下落要因になるだろう。
商業地を中心に地価にも遅かれ早かれ影響する、、、。

既に金融機関による融資が凍結気味であるので、過熱感は薄れてきたものの、今回は実需ベースでの店舗系売上減少が地価下落への引き金となる、珍しいケースとなりそうだ。

物件値上げ及び賃料値上げ系のご依頼は減少し、物件値下げ・賃料値下げ系のご依頼が増えそう。。。

12/04/2019

覚えておいて欲しい目安

100:地価公示=地価調査価格
80:相続税路線価(個性率まるで関係ナシ)
70:固定資産税評価額(個性率ある程度込み)

時価の大まかな目安
150から300以上:大都市最寄り駅近接地
50以下〜70程度:過疎化が進行しているエリア

相続財産の分け方は、「時価」が基本。
ところが、弁護士先生、税理士先生の多くは、

面倒だから、
よく分からないから、
お金が余分に掛かるから、
財産分与を与える方の側にいるから、

安易に
相続税路線価とか固定資産税評価額で
分け前を計算させてしまう。

だから、遺留分侵害になるのは、都会ほど多く発生してしまう。

16/03/2019

不動産の時価には、分かりやすいものと分かりにくいのがある。

分かりやすい場合のキーワード
土地のみ、街中、住宅系、規模小さい、所有権、整形地

分かりにくい場合のキーワード
建物付き、商業系、工業系、規模大きい、権利関係複雑、不整形地、山林

10/03/2019

不動産の鑑定評価は、鑑定評価基準に則って、公正かつ適正になされるべき。

公益法人の意義は、国民の経済活動を円滑に進めるためである。

決して、行政の活動を円滑に進めるためではない。

Wikipedia より。
公益法人認定法は公益法人の公益目的事業の定義を、学術、技芸、慈善その他の公益に関する別表23種の事業各号に掲げる種類の事業であって、不特定かつ多数の者の利益の増進に寄与するものとしている。

04/11/2015

中古住宅の耐用年数の長期化制度について

阪神大震災の一週間後に、神戸に入りました。倒壊している、数々の木造住宅群の中で、セキスイ・ミサワの建物は、倒壊を免れてそびえ立っていました。

貧富の差が生死の差を決めるのか！

とも思いましたが、地震大国日本での今後目指すべき、住宅のあり方をも示した象徴の様にも思います。

木造でも、何でもかんでも、耐用年数を長期化させる制度のあり方には、反対の立場です。

地震大国なりのサラリーマンが買えるようにしてきた今までの住宅建物のあり方と技術改善されて来た歴史を踏まえて、物件毎の目利きが試されている様に思います。

私が最近、購入した自宅兼事務所は、築35年のRC造の旧住都公団が建てた堅牢な物件です。更にキッチン等がリフォームされていたにも関わらず、古家付き土地売買として、建物の価値ゼロで売り出されていたので、大きな値引き要求をせずに買えました。

但し、陸屋根には、草が生えていて、グリーンハウスやん！！と思いきや、建築士の友人から大至急、陸屋根の補修を勧められ、70万円の出費が掛かりましたが、、、。笑

03/02/2014

作業所の適正家賃はいくらか？

ある弁護士先生からのご依頼の電話で、家賃水準を調べて欲しいとのご依頼を頂いた。
三重県某市内中心部で駅から徒歩10分圏内に所在する作業所、築10年の軽量鉄骨造２階建てで、延床面積60坪。土地は60坪程度と駐車スペースは一台程度。
持ち主は利用者の母親で、訴訟の相手側。

外壁はサイディングボードで、一応事務所っぽいが、実質的な事務所部分は１階のうち、ほんの３坪程度で、あとはレジャー用品の作業所。内装は簡素。床はクッションフロア、内壁はベニヤ、天井はジプトーン。驚いたことにトイレは、隣接する居宅を利用しているとのこと。空調もない。ぱっと見と中身とで、全然違う。ついでに内階段でしか行き来できない２階は内装未完成のまま放置。

相手側の弁護士側の鑑定士が出してきた鑑定評価書をみて驚いた。事務所としての家賃を出して、申し訳程度にトイレがない費用を控除している。坪7000円！！

市内賃貸専門業者への取材を踏まえても、どう考えても倉庫に毛が生えた程度としてしか、考えられない。
訴訟案件として鑑定士同士の激突もありうるとのことで、当方としては類似賃貸物件を精査のうえ、脳みそいっぱい汗かいて、適正賃料の坪2500円と手法を駆使して査定して、鑑定評価書を書き上げました。依頼主の弁護士さんも

「そうだよなあ！やっぱり！！」

とご納得。

結局、調停で裁判官は両者の中間で、和解！！

鑑定士同士の激突は避けられてホッとした案件でした。

03/05/2013

http://jp.reuters.com/article/economicNews/idJPJT838298120130503

　＜アメリプライズ・フィナンシャル・サービセズ（ミシガン州）のシニアエコノミスト、ラッセル・プライス氏＞ 　 　３月分が当初かなり悪いと見られていただけに、今回の内容はずっと良好で、大きな改善がうかがえる。３月分に関しては上方修正されたとはいえ、天候要因が影響したことが確認された。 　さらに重要なのは、財政面で逆風が吹いているにもかかわらず雇用状況は持ちこたえている点で、これはファンダメンタルズ（

06/04/2013

http://blogs.yahoo.co.jp/pma100percent/63845612.html

２０１３年4月4日は、日銀による異次元の金融緩和策は、日本経済にとって、歴史に残る一日になるでしょう。

日銀は、金融緩和で、株価を高めて、資産価値を高めて、富裕層を中心ととする消費の増加によって景気浮揚への抜本的政策としたようです。
早速、株価は即座に反応。
日経平均先物は、１２１８０円で寄り付き、翌日高値は１３２４０円と約１０００円も動き、ドル円も９３円から９７円５０銭まで上昇しました。

これと同時に、不動産業界でも激震が走りました。
名古屋の不動産業を営む知人によると、売主が一斉に、売値を引き上げた模様。

商業地も住宅地も押しなべて。
富裕層が居住する住宅地や、遊びに行く商業地の地価は上昇に転じた日となった様です。

もちろん、濃淡があり、庶民レベルの給与水準が上昇しない限り、なかなか全体の住宅地市況が改善することは時間が掛かると思うので、富裕層に近い立地か否かで、上昇の濃淡は決まってくると思います。


いいなあ！富裕層。と思っている貴方へFPとしてのアドバイス。

この日銀の金融緩和は、株価を2倍程度押し上げる効果があるのではないかと言われています。日経平均でいうと2万6千円。
安いうちに株式、Jリート、ETF,FX,など、買いを仕掛けて置くべきでしょう。庶民レベルから富裕層への架け橋となる数少ない歴史的なチャンスかと思います。

２０１３年4月4日は、日銀による異次元の金融緩和策は、日本経済にとって、歴史に残る一日になるでしょう。 日銀は、金融緩和で、株価を高めて、資産価値を高めて、富裕層を中心ととする消費の増加によって景気浮揚への抜本的政策としたようです。 早速、...

09/01/2013

経済も地価も住んでいる人次第です。
不可能と思われる固定資産税さえも。

http://blogs.yahoo.co.jp/pma100percent/63705713.html

最近、ある地方経済有力者と懇談する機会があった。 ずっと会社の業績が良かったが、ここ3年ぐらいはパタッと勢いが止まった。その会社だけではなく、その街全体として動きが無くなった。 自民党政権だった時代はまだ、健康診断などの事業が実行が実現され...

05/01/2013

山林は、長期的な道路買収や団地造成で値段が跳ね上がることを見越して、世代を超えた財産として資産家の方が保有する傾向がみられます。固定資産税や相続税評価が著しく低く、現金を持っているよりも、税金対策になると言えます。
しかし、ここにきて、日本の将来において道路や団地造成を見込みにくく、また生活費の補てんなどのために徐々に切り崩すケースが増えてきました。


http://blogs.yahoo.co.jp/pma100percent/63696724.html

ある資産家の方から、山奥の大規模山林100ｈａの処分について相談を受けたので、不動産鑑定士でかつ、大規模林地オーナーの方から最近の大規模林地の市場状況について御意見を窺った。 やはり、木材市況の低迷が響いており、大規模林地を欲しがる個人も法...