松戸市不動産仲介 （有）東進住宅

11/10/2021

不動産売買価格の動き

これまで日本の公示地価はインバウンド需要や金融政策などに支えられてこれまで上昇が続いてきました。しかし2021（令和３）年にさまざまな出来事が起こっていることで、今後の見通しに不安を抱いている方も多いでしょう。そこで、今後の不動産価格の見通しについて解説していきます。

超低金利による不動産の購買意欲の上昇

2021（令和3）年時点での日本は、依然としての超低金利となっており不動産価格の上昇傾向に貢献しています。低金利が続けば住宅ローンの総返済額も下がるため、投資家のみならず一般消費者の購買意欲も上昇するでしょう。

ここで大切なポイントは「いつまで超低金利が続くか」という点です。購入後に金利が高くなってしまうと不動産価格が下落傾向になる上、変動金利でローンを組んでいた場合には月々の返済額も高くなってしまいます。将来的な金利がどうなるか明確なことは誰にも分かりませんが、一般的に不景気時ほど金利が低く誘導される点は理解しておきましょう。なぜなら日銀は不景気時に金利を低く誘導して、不動産の購買意欲を刺激し消費の活性化を図るからです。

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10/10/2021

リースバック 再売買予約権 とは

リースバック契約では、居住期間を定めないことも多く、売主様は居住期間中であればいつでも自宅を買い戻すことができます。 そのため、ある程度の期間をかけて、自宅を買い戻せるだけの経済的な余裕を取り戻すことができます。 リースバック契約前に住宅ローンを延滞してしまい、信用情報に事故として記録されてしまった場合にも、その事故情報が消えるのを待ってから住宅ローンを組める可能性があります。

将来的に買い戻しをご希望される場合に、売却時に「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結することで、買い戻しが可能です。

その場合の買戻価格は、物件状況や契約内容によって異なりますが、概ね下記の計算で算出されます。

リースバック後の買戻価格の基準

買戻価格＝売却価格×1.1～1.3

※リースバック時の売却代金が1000万円の場合、1000万円×1.1～1.2＝1100万円～1300万円

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09/10/2021

不動産売却時の確定申告

家や土地を売却した際の確定申告の必要の有無とは？

家の売却額から家を売るためのさまざまな費用を差し引いて利益が残った場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。

課税譲渡所得＝売却額－購入価格－譲渡費用

譲渡所得があった（＝家を売却して利益が出た）場合は、次の年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。

家の売却額よりも購入価格や売却費用の方が大きく、家を売却することによって損失が出てしまった場合は譲渡所得はないので、譲渡所得税はかかりません。
ただし、確定申告をすることで給与などその他の所得と損益通算をすることができ、納めるべき税金を減らせる場合があります。

つまり、家や土地を売却した際には利益の有無に関わらず「確定申告をするべき」なのです！

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09/10/2021

戸建て住宅の資産価値

1. 一戸建て住宅の20年後のリセールバリューについて
一戸建て住宅の価格は、土地の価格と建物の価格の合計額となります。ただし、このうち建物の価値は、築年を重ねるために減少していき、一般に20年を経過すると価値がなくなると言われています。

例えば、3,000万円の土地に2,000万円の建物を建てても、この建物の価値は、年々減少していき、わずか20年で2,000万円の価格が、市場では0円という評価を受けてしまうということです。

つまり、築20年以上経過した中古住宅の価格は、基本的には土地の価格だけということになります。この例で言えば、20年前に3,000万円の評価だった土地が、今いくらで評価されるかで、この中古住宅の価格が決定されるという事になります。

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07/10/2021

土地の面積と価格

土地の値段は昔から（戦前ぐらいから？）「坪いくら」という表現が主流を占めています。


現在は尺貫法がなくなったことにより、公的な文書等では、正式には「１m2いくら」という表示になっています。しかし、不動産業者の間では（というよりも一般的には）依然として「坪いくら」が使われています。生まれが昭和40年以降の人あたりを境にして１坪という面積の概念がかなり薄くなっているのは確かですが、こと不動産に関しては坪表示の方が若い人にも分りやすいのではないでしようか。

１坪というのは、畳で言えば２畳分に該当し、m2表示では3.305785m2です。１÷0.3025で計算されます。ちなみに、m2を坪に換算する方法は１×0.3025＝0.3025坪になります。仮に100m2の土地は100m2×0.3025=30.25坪となり、100坪の土地は100坪÷0.3025＝330.57m2になります。0.3025という数字がキーワードで、覚えておくと便利です。



ところで、今は１m2とか１坪とか最小単位で話を進めていますが、実際に売買される土地は１m2などという小さい土地は例外を除いてまずありません。

東京周辺に限って言えば、一般的な建売物件の敷地面積は100m2～120m2ぐらいが標準的な面積です。何故これが標準的かというと確固たる根拠はありませんが、あえて根拠を挙げるとすれば、（1）大手不動産業者と言われる建て売り物件の敷地がほぼ横並びで100～110m2であること、（2）旧住宅金融公庫の融資適用面積が100m2以上であったこと、（3）日本人の持つ伝統で30坪程度が一般的という感覚があることなどが考えられます。

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07/10/2021

相続税・贈与税の税制改正

1．住宅取得等資金に係る贈与税の非課税
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税については、令和3年4月1日から令和3年12月31日までの間に住宅用家屋の新築等に係る契約を締結した場合の非課税限度額を、令和2年4月1日から令和3年3月31日までの間の非課税限度額と同額まで引き上げられます。

省エネ等の住宅用家屋
・消費税率10％が適用される住宅用家屋　1,500万円
・上記以外の家屋　1,000万円

一般の住宅用家屋
・消費税率10％が適用される住宅用家屋　1,000万円
・上記以外の家屋　1,000万円

また、床面積について、50㎡以上240㎡以下が要件となっていますが、40㎡以上50㎡未満の住宅にも範囲が拡大されます。その場合の受贈者の所得上限は1,000万円以下となります。
※通常は2,000万円以下です。

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05/10/2021

戸建て住宅需要

【住宅需要の増加による影響】

最近の住宅需要の増加による影響について、その背景を踏まえつつ、産業連関表を用いて簡易な分析を行った。



(1) 最近の新設住宅着工戸数の動向

新設住宅着工戸数は、８年度に消費税の税率引き上げ前の駆け込み需要の増加により 163 万戸まで増加し、以降１４年度までは、駆け込み需要の反動、景気の低迷により、減少傾向にあったが、最近では増加傾向にある。

新設住宅着工戸数について、利用関係別にその内訳を見ると、直近の１７年度では、貸家・分譲マンションの伸びが大きい。

住宅需要が増加している理由としては、景気回復に伴う所得環境の改善のほか、団塊ジュニアが住宅取得層に達してきていること、都市部への人口流入による影響などが考えられる。

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05/10/2021

地価公示価格とは

地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示（令和2年地価公示では、26,000地点で実施）するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。

主な役割

一般の土地の取引に対して指標を与えること
不動産鑑定の規準となること
公共事業用地の取得価格算定の規準となること
土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること　　等

令和３年地価公示の概要

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03/10/2021

リースバックと固定資産税

リースバックとは、自宅など所有する不動産を第三者に売却し、かつ賃貸借契約を結ぶことで、売却後もそのまま住み続けられるというサービスです。売却代金は一括で支払われるので、老後の生活資金が心配な方や、急にまとまった資金が必要になったという方から多く利用されています。

引っ越しをする必要がなく、これまでと何ら変わらない生活を送ることができるので、自宅を売却したという実感があまりわかないかもしれません。

リースバックのメリットは、まとまった資金が得られること・住み慣れた我が家に住み続けられることの2点が大きいのですが、所有権を手放すことで「固定資産税の支払い義務がなくなる」というメリットもあります。

もし固定資産税を滞納していた場合でも、売却代金によって清算することができますから、リースバックは固定資産税で悩んでいる方にもおすすめのサービスと言えます。固定資産税の悩み別に、リースバックを利用するのにおすすめなケースについて具体的にご紹介しましょう。

https://fudousanbaikyakusatei.com/リースバックと固定資産税/

02/10/2021

マンション売却時の現状渡し

マンション売却の際、よく出てくるワードが「現状渡し」です。

現状というのはどういう状態なのでしょうか。


賃貸物件を借りる際に課せられている義務が「原状回復義務」。

退去時に原状回復して明け渡す、という契約です。

「原状」とは、元の状態のこと。

退去時に、借主のミスによって壊れていたり、不具合があったりする場合は直して借りた時の状態に戻す必要があります。

一方、マンション売却で見る「現状渡し」とは、現在の状態のまま、つまり傷や汚れなどの不具合等があっても、そのままの状態で買主に引き渡すということです。

げんじょう、と読みが同じですが、全く意味が異なりますね。

マンション売却時の現状渡し① どこまで大丈夫？


直さずに今のままでよい、と言われても、どこまで大丈夫か気になりますよね。

ここでのポイントは、もし住んでいて何か気になることがあれば、不動産会社へ伝えておくことです。

見た目で分かる、壁紙の劣化やはがれ、床の傷、建具が壊れているなどは担当の方が見てわかります。

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01/10/2021

リースバックによる老後の生活設計

こんなお悩みありませんか？

老後資金もないのに、年金だけで暮らしていけるだろうか…
ローンの返済が厳しい…少しでも月々の支払いをラクにしたい…
ローン返済中なのに、コロナの影響で収入が激減してしまった…
急な出費でお金が必要に…安全な資金調達方法はないだろうか…
そろそろ相続について考えるべきだが、自宅を手放すのは難しい…

一生に一度の大きな買い物で大切な資産でもある「持ち家」。
しかし近年では、その持ち家を所有していたことで様々な問題に直面してしまう方が多くいらっしゃいます。
中でも多いのが相続に関する問題で、ある調査では実に約7割もの人が相続後の手続きや人間関係に「大変だった」と回答しています。

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https://youtu.be/rbS3RdOpQw8

松戸市、柏市、流山市を中心に 不動産買取を専門で行っています。地域の不動産情報はもとより、ご依頼頂いた物件がいくらで売れるか・どのようにすれば早期で売れるか・どのくらいの賃料であれば入居者が契約してく.....