失敗に学ぶサラリ－マンが読む住宅取得メソッド

22/11/2020

01/01/2013

ＥＰＳＯＮ社員からmailや住宅相談コ-ナ－で実際に寄せられたマイホ－ム取得に関する質問とそれに対する回答・アドバイスを参考になればとブログ化しました。 （ダマシに負けないマイホ－ム取得の知恵） 　注）　この連載ブログは、ＥＰＳＯＮの方から実際にmailや相談コナ－で直接寄せられたご質問とそれに対する回答をそのまま書き並べたものと、私自身が30歳台のときに持ち家したときに痛感したことも含めて書いた私の考え・アドバイスです。 きちんと項目別に整理された内容にはなっていませんが（話があちこちに飛んでまとまりがない形ですが、勘弁してください。）、これから持ち家を実現しようとされている方に私のいままでの体験をシェアすることで、少しでもお役に立てればと思い、提供することを考え連載することにしました。 ＜その44のつづき＞（前回から引き続き、実際に相談者からの問い合わせに返答した内容で、今回も業界構造の実態に関してのアドバイスです。　　　　この方式の問題点として、過去の実例を報告しておきたい。 　　 ①安い手間賃で受注する職人は、一般的に職人としての技量が低い傾向が 見られる。（腕が低いとどうなるかは推測してください。） 　　 ②受注する下請け職人が常態的に採用されていない（その都度職人が入れ 替わる）ので、各工程の仕事のつながり・仕事の引き継ぎ（実はこのつ ながり・引き継ぎの良し悪しが、お家の良し悪しの最も大きく影響して くる）が悪く、きちんとした家づくりにならない傾向が強い。 　　 ③低価格指向されて採用された建材レベルも当然、低レベル品質・低レベ ル寿命の建材になってくると容易に推測できますね。 　　 ④建築後（お客さんへの完成建物引き渡し後）に品質問題が発生したとき、 施工した下請け職人間で責任逃れの主張をし合っていて（仕事のつなが りが悪いので、どの工程の施工に問題の原因があったかが断定しにくく なってしまうのが実態）、責任の押し付け合いが先行し、お客さんサイ ドに顔を向けての品質トラブル対応が進みにくい。 　　 ⑤過去のロ－コスト住宅メ－カ－を見ているとおよそ10年くらいで、倒 産またはこの地域からの撤退（一定期間内に利益を上げて、品質問題等 でその地域の評判が悪くなると早期に撤退して、次の地域へ移って事業 を会社経営は継続する。）の傾向が見られる。 当然、倒産・撤退後の建物メンテナンスに支障が見られるようになり、 お客さんが困惑する。　　　　 ＜次回へつづく＞（次回も低価格住宅に関する実態の一部を解説します。）　　　このブログをお読みになられてのご意見・参考コメントをお寄せください。楽しい情報交換をしたいなあと考えています。（意見投稿のアドレス　[email protected]) また、このブログが参考になるようでしたら、「いいねボタン」でなく、「シェアボタン」をクリックしてくださればうれしく思います。 http://www18.ocn.ne.jp/~tutumi/ http://matsumoto.fudousan.co.jp/estate/10567/ http://matsuaz.cocosma.org/0567/2012/04/02/1333370710627.html

15/12/2012

ＥＰＳＯＮ社員からmailや住宅相談コ-ナ－で実際に寄せられたマイホ－ム取得に関する質問とそれに対する回答・アドバイスを参考になればとブログ化しました。 （ダマシに負けないマイホ－ム取得の知恵） 　　注）　この連載ブログは、ＥＰＳＯＮの方から実際にmailや相談コナ－で直接寄せられたご質問とそれに対する回答をそのまま書き並べたものと、私自身が30歳台のときに持ち家したときに痛感したことも含めて書いた私の考え・アドバイスです。 きちんと項目別に整理された内容にはなっていませんが（話があちこちに飛んでまとまりがない形ですが、勘弁してください。）、これから持ち家を実現しようとされている方に私のいままでの体験をシェアすることで、少しでもお役に立てればと思い、提供することを考え連載することにしました。 ＜その43のつづき＞（前回から引き続き、実際に相談者からの問い合わせに返答した内容で、今回も坪単価に関してのアドバイスです。 低価格ハウスメ－カ－のやり方は、 ①まずお客さんへ提示する建築費（売値）を極端に安く設定します。 （この価格がお客を呼び込むためのキイとなっています。お客はこの安 さに引きつけられて、ハウスメ－カ－に商談をもちかけます。） 　　 ②この建築費（売値）からハウスメ－カ－の諸経費と利益を引きます。 　　 ③引いた残額を、建築に係る20数業種の工事工程別に予算を割り当てます。 　　 ④この予算で施工受注してくれる下請け職人・建材供給者を募集・選択し ます。 （こうした結果、より安い手間賃の下請職人・より安い建材供給業者の みが選択されるようになります。） ＜次回へつづく＞（次回も低価格住宅に関する実態の一部を解説します。） このFacebookをお読みになられてのご意見・参考コメントをお寄せください。楽しい情報交換をしたいなあと考えています。（意見投稿のアドレス　[email protected]) また、このブログが参考になるようでしたら、「いいねボタン」でなく、「シェアボタン」をクリックしてくださればうれしく思います。 http://www18.ocn.ne.jp/~tutumi/ http://matsumoto.fudousan.co.jp/estate/10567/ http://matsuaz.cocosma.org/0567/2012/04/02/1333370710627.html

28/11/2012

失敗に学ぶサラリ－マンが読む住宅取得メソッド（その43）

ＥＰＳＯＮ社員からmailや住宅相談コ-ナ－で実際に寄せられたマイホ－ム取得に関する質問とそれに対する回答・アドバイスを参考になればと掲載しております。
（ダマシに負けないマイホ－ム取得の知恵）

注）　この連載ブログは、ＥＰＳＯＮの方から実際にmailや相談コナ－で直接寄せられたご質問とそれに対する回答をそのまま書き並べたものと、私自身が30歳台のときに持ち家したときに痛感したことも含めて書いた私の考え・アドバイスです。
きちんと項目別に整理された内容にはなっていませんが（話があちこちに飛んでまとまりがない形ですが、勘弁してください。）、これから持ち家を実現しようとされている方に私のいままでの体験をシェアすることで、少しでもお役に立てればと思い、提供することを考え連載することにしました。

＜その42のつづき＞（前回から引き続き、実際に相談者からの問い合わせに返答した内容で、今回も低価格住宅に関してのアドバイスです。

＜安い建築費で売り込みをかけているハウスメ－カ－や業界の構造背景
が少し解明される機会に出会うことができたので、その説明を追記してみ
たい。＞
この松本地域という田舎にも、都会と同じようなやり方のハウスメ－カ－が出現してきたので、注意を喚起しておきたいと考えました。
低価格建築費設定のやり方は、例の姉葉問題で話題となった不動産業者Ｈ社のやり方そのものと同じです。
建築費見積もり方式が従来の積算方式ではなく、減算方式を採用しており、こうしたハウスメ－カ－が大きく広告チラシを配布して宣伝・集客しています。従来感覚で一律にハウスメ－カ－を見ていてはいけないケ－スもありうるということです。
一時的にもうけるやり方で、ある数年間にもうけて、品質問題が多発しだすと、事業を縮小して、次の地域へ移転していくという実態になるのではないかと推測するから、注意を呼び掛けておきます。

＜次回へつづく＞（次回は低価格住宅に関する実態の一部を解説します。）

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周囲が牧場の中に質素なヴィ－ス教会。しかし内部はものすごいロココ装飾（天井部のみの映像）・ドイツにて

25/11/2012

このFacebookペ－ジの内容は、私（堤守）のFacebookに40回連載していた「サラリ－マンが幸せになるマイホ－ム取得術」の続編を掲載するものです。
いままでの41回分をお読みになりたい場合は、私のFacebook (http://www.facebook.com/mamoru.tsutsu)
にアクセスしてお読みください。

失敗に学ぶサラリ－マンが読む住宅取得メソッド (その42）

ＥＰＳＯＮ社員からmailや住宅相談コ-ナ－で実際に寄せられたマイホ－ム取得に関する質問とそれに対する回答・アドバイスを参考になればと掲載しております。
（ダマシに負けないマイホ－ム取得の知恵）

注）　この連載ブログは、ＥＰＳＯＮの方から実際にmailや相談コナ－で直接寄せられたご質問とそれに対する回答をそのまま書き並べたものと、私自身が30歳台のときに持ち家したときに痛感したことも含めて書いた私の考え・アドバイスです。
きちんと項目別に整理された内容にはなっていませんが（話があちこちに飛んでまとまりがない形ですが、勘弁してください。）、これから持ち家を実現しようとされている方に私のいままでの体験をシェアすることで、少しでもお役に立てればと思い、提供することを考え連載することにしました。

＜その41のつづき＞（前回から引き続き、実際に相談者からの問い合わせに返答した内容で、今回も坪単価に関してのアドバイスです。

最近下請け業者へ支払われる請負工事代金の急激な低下が問題にされて おります。従来の2/3とか1/2の額で引き受けないと仕事が取れないとい う話を下請け業者からよく聞きます。
また1坪あたりに要する建築日数計算も従来は3.5日くらいを見ていたも のを、最近は1坪2日～2.5日で仕上げる勘定で請負工事代金が見積もら れて下請けに対してその金額提示がされてきているようです。
これに対して、下請け業者は上位業者の指値で受注せざるを得ないという のが実態ですから、請負代金（手間賃）は推して知るべしの低賃金実態が 見られます。
こうした低賃金の手間賃になることによって、工事の実際現場では何をし ているかは、ある程度推測がつくでしょう。

＜次回へつづく＞（次回は住宅価格に関する下請け業者への代金支払い実態に関しての続きを解説します。）

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17/11/2012

たくさんの方から、さっそくの「いいね」をいただき深く感謝申し上げます。
この感謝を忘れず、住宅を取得しようとなさる方への私なりきの精一杯のアドバイスを掲載したいと思います。
よろしくご指導をお願いいたします。