22/10/2023
「日本不動產重返黃金年代」
~買房抗通膨~
日本不動産経済研究所在最近的報告中指出,首都圈春夏季期間的新建公寓,銷售數量較去年同期減少了4.6%。原因歸咎於建築成本因資材價格上漲和施工現場人手短缺而增加。導致建案在郊區地方的盈利能力下降。建商偏好販賣能吸引富裕層和雙薪家庭的市中心地段,其中以鄰近地鐵站的高樓層住宅賣得最好。
從各區銷售數量來看,東京23區的銷售數量增加了9.5%,占據了總銷售數量的近一半。另一方面,神奈川縣(減少了27.2%)和埼玉縣(減少了45.8%)等郊區地區銷售數量大幅下降。而在9月,首都圈的單月銷售數量較去年同月增加了4.1%,而且連續三個月都在增長。4至9月期間消費者的購買比例為71.4%,兩年來首次超過了判斷買氣是否良好的70%。不論是市中心還是地方城市,靠近地鐵站的高層公寓銷售狀況都良好。首都圈每單位的平均價格較去年同期上漲了23.7%,達到了7,836萬日元,創下了過去最高紀錄。東京23區的平均價格更是上漲了36.1%,達到了1.57億日元,這是自1990年度以來首次突破1億日元。這也表示在泡沫經濟崩盤之後,直到現在日本的房地產景氣才回復當初的水平。
由於建築成本上升,開發商在公寓開發上的盈利變得更加困難。根據建設物價調查會的數據,截至9月,東京地區的建築成本指數(以2015年為基準,100為基數)達到了125.8。尤其是郊區地區的土地價格相對較低,因此建築成本的上升對銷售價格產生較大影響。對日本不動產業來說,郊區地段的考量因素太多,因此在高成本的情況下,不容易進行新的開發項目。導致銷售成交都集中在東京23區。
由於人手不足導致工期延長,也加劇了成本上升。根據野村綜合研究所的數據,住宅建設技術工人的數量預計將在40年內減少到比20年前少約60%。日本預計頒發被業界稱之為“2024年問題”的新法規,將會對勞工每週的工作時間進行限制,此外一周休息兩天的建築公司也在增加,這些都會增加開發商的負擔。在這樣子的環境下,日本建商集中在開發能夠滿足富裕層需求,收益較高的都心物件。隨著日圓不斷貶值,外國人除了湧入日本旅遊以外,也對日本的房產投資趨之若鶩。而日本當地為了對抗貶值造成的通膨,對於購買房地產的需求也在上升。總此來看,儘管建築成本上升、房價不斷提升,日本房地產的買氣還是很好的。
• 參考資料:日本經濟新聞
