中野区新囲町地権者実行会議

28/09/2021

来月の臨時総会での議案である新規組合員加入の件が報道されましたが、事業予算は６６５億円のまま発表されたようです。
組合員負担金が３４億円減ることには触れられていません。
２０１４年に再開発された、隣接する中野セントラルパークが１，８４５億円と東京建物が発表しているのに、再開発の土地面積で６５％程度の開発規模の事業予算がさらに減るのは、時勢を考えても異常としか思えません。

囲町東地区再開発（東京都中野区）／参加組合員に三井不を追加へ／組合  [2021年9月27日4面]

25/09/2021

区議会を傍聴した方の話によると、中野区は「囲町東地区再開発の権利変換を今年度中に進め、着工する予定はスケジュール通りであり、何も問題はない」と説明したらしい。
二桁以上の反対者が権利変換に同意していないのに、どういうことでしょう？
地権者の２／３の賛成票を得たら、残りの１／３以下の地権者は強制執行されるという事でしょうか？
そういえば、権利変換計画には都市再開発法111条を適用するとあります（111条では地権者の権利を都市再開発法を遵守して保証することを条件に強制執行ができるとされています）。
中野区はデベロッパーの主張とスケジュールを擁護し、反対する地権者住民の権利を蹂躙する積りでなのしょうか？😡

21/09/2021

9月21日(火) 日本共産党区議の来住先生が中野区決算特別委員会総括質疑で囲町東地区の問題に関して質問をしてくださいました。
以下、傍聴時のメモです。
『囲町東地区再開発について
現在、囲町東地区では昨年9月の組合認可を前に１2名の方が組合からの同意書撤回を求めたにも関わらず認可申請の同意者として組み込またことから。 これを不服として7月東京都に対し14筆21名の権利者が不服審査請求を行なっています。
１ 同地区では9月2日、都市再開発法60条に基づいて「測量調査等のための土地立入許可」が区長から出され再開発組合から測量対象者に届けられています。区がこれまで関係してきた市街地再開発で「土地立入許可」を出した例はあったのでしょうか。
権利変換計画認可に必要な測量段階において「測量調査等のための土地立入許可」が必要となるようでは住民合意が得られているとは言い難い状況です。少なくとも不服審査請求の結論が出ていない中での強引な用地測量や権利変換同意書への捺印行為は中止すべきです。
２ 住民合意がどのように図られてきたのか。2011年9月の準備組合結成時の権利者数と同意者数その比率はどうだったのか。
準備組合結成時の権利者が75人、組合員の比率は66%にすぎません。同意しなかった権利者が25人もいる中での準備組合結成に無理はなかったのか大きな問題です。
本組合認可の2020年9月には権利者が89人に対し同意者は62人で法定ギリギリの70%。同意撤回を求めた12人の方が不同意となれば56%にしか過ぎません。
説明では同意書撤回者12名に対し個別に訪問をし確認をしたとされていますが確認の訪問を受けていない方もいると聞きます。
法定の数をクリアしてるから良しでなく行政は「まちづくりは住民合意が大前提」を貫くことが大切です。
12人の権利者が同意書の撒回を求めた2020年9月14日の組合理事会の議事録が開示されていますが審議の内容部分は非公開とされ必要な情報は隠されたままです。
３ 関係者に等しく情報を開示し不信を取り除くことが大切ではないか。先に紹介した理事会に中野区からも出席 し挨拶を行っています。再開発は住民合意が前提の立場で求められる情報は提供されるべきではないでしょうか。
本理事会には10人の理事者の方々と当時の事業者の大成建設。三井レジデンシャルなどの多数の企業関係者が参加しています。このことからも組合施行とはいえデベロッパー主導の再開発であることが伺えます。
４ 囲町東地区再開発がスケジュール通りに進まないということになれば今後の中野駅周辺の再開発にも影響が及ぶことになるのか。
となりの囲町西地区においてはすでに補助221号線道路拡幅反対ののぼり旗が掲げられています。今後の中野駅周辺の再開発計画に影響が及ぶことを懸念しスケジュールありきで進めるなら住民合意の前提が壊され住民の不安や不信感は増すこととなります。慎重で丁寧な説明がより強くもとめられます。
５ 現状を打開するために中野区は関係者間を取り持って協議の場を用意し合意が図られるよう役割を果たすべきではないでしようか。
居住者の方々は「囲町を誇りとしてきた」「生涯ここで暮らし続けたい」と考えてきたなどの声です。
この地区がまちづくりの名による再開発の波に飲み込まれることヘの不安だと思います。
そのことを行政は生存権の問題として捉え、住民の皆さんの思いに寄り添うことを求めます。』

追い詰められている住民として、大変心強く感じました。
来住先生、ありがとうございます！！！

17/09/2021

14/09/2021

9月13日に開催された「2021年中野区議会第3回定例会」で、中野区議会議員のいさ哲郎先生が、当囲町の問題について質問をしてくださいました。

『囲町東地区では、組合認可を巡って住民から行政不服審査請求が提出される事態となっています。現在この地区では、再開発後の生活権を守れとののぼり旗が多数上がり、今月から始まる土地の測量について「合意がないまま進めるな」との住民運動に発展しています。この「新囲町地権者実行会議」の皆さんは再開発そのものに反対している訳ではありません。権利変換後の生活を支えて欲しいと求めているだけです。再開発が進行している中でこうした声が出てくることに対し、区は真摯な対応をすべきです。行政としての役割を発揮し、地域住民の声をしっかり聞き、地域住民に寄り添う支援をすべきです。』

出典：
http://isa.lawmaker.jp/%e5%8c%ba%e6%94%bf%e3%83%bb%e5%8c%ba%e8%ad%b0%e4%bc%9a/2021%e5%b9%b4%e4%b8%ad%e9%87%8e%e5%8c%ba%e8%ad%b0%e4%bc%9a%e7%ac%ac3%e5%9b%9e%e5%ae%9a%e4%be%8b%e4%bc%9a%e3%81%a7%e3%81%ae%e4%b8%80%e8%88%ac%e8%b3%aa%e5%95%8f/

いさ先生、ありがとうございます！！！

昨日、中野区議会第3回定例会本会議にて一般質問に立ちました。以下に質問原稿をアップします。 ------------ 2021年３定　一般質問 2021年度 中野区議会 第3回定例会 一般質問において、日本共産党議員団の立場で質問します.....

09/09/2021

組合認可設立認可「行政不服審査」請求について
① 2020年9月15日の認可以前に、一度は同意書に署名捺印してしまったものの違和感を感じた１４名の地権者が、公正証書で「設立認可同意書の撤回」を申し入れました。
② ところが１４名の同意書撤回は、お互いには知らない間に準備組合事務局が個別ヒアリングを行い、１４名中１２名を「撤回の意思はなかった」として（公正証書が取り消されない状態で）東京都に申請処理されていたことが最近になって判明しました。
③ 組合設立認可時の同意賛成者数が、８９人中６１人（賛成率７１％）でしたので、１２名の方々が「撤回の意思はなかった」として扱われなければ、組合は認可されませんでした。
以上の経緯から、東京都に対して『再開発組合認可の取り消し』を求めて「行政不服審査」を請求しました。

09/09/2021

従前資産評価について
再開発の方法や手続きを定めた都市再開発法（再開発はこの法律に従って行われなければなりません）では、従前資産の評価を定めた『宅地等の価額の算定基準』で「基準日（2021年5月16日）における近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。」と明記されています。
① 東地区再開発区内の土地は都市計画審議会決議によって、建物を建てられる面積比率である「建蔽率」は８０％、土地面積に対する建築可能な建物の大きさである「容積率」は６００％となっています。
② 不動産鑑定士によれば『都市再開発８０条の趣旨「相当の価格」は、近傍類似の評価とすべきであり、不動産鑑定基準（国土交通省発行）からも、囲町東地区再開発は特定地区として「地区計画に基づく土地の一体化が基準」による「宅地等の評価」をされるべき』とのアドバイスを得ています。
③　しかし、実際の評価額は線路の反対側で３年程前に売り出しがあった、建蔽率６０％容積率１６０％の土地販売価格と同程度の査定がされています。これでは転出したい地権者は『現在と同程度の条件の土地を購入して移り住む』ことなど実現出来ようはずもありません。
④　鑑定方法は「取引事例比較法」と「土地残余法」で鑑定しているとの事ですが、比較事例の開示は「日本不動産鑑定協会及び東京都不動産鑑定士協会からの通達により、個人情報保護の観点から認められていない」と言って開示しようとしません。これでは鑑定根拠にすら疑問を持たざるを得ません。（国交省の土地総合情報システムや、不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションでも、個人情報保護に抵触しない取引情報を提供することは出来ると思うのですが。。。）

09/09/2021

中野囲町東地区市街地再開発に関してデベロッパーとの交渉内容などを世間の皆様に知って頂く目的でページを立ち上げました。