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Odin不動産売却ch 不動産売買キャリア26年、国家資格「宅建士」取得。

Odin不動産売却チャンネル｜大阪の不動産売却専門

大阪市・大阪府の不動産売却を専門とする Odin不動産売買株式会社 です。
当ページでは、売主様が 「高く・早く・安全に売却するための具体的な専門知識」 を発信しています。

運営者は、
西 恭平｜不動産アナリスト
大阪市・東大阪・北摂・阪神間を中心に多数の売却相談を受けています。

「相続で何から始めればいいか分からない」
「とりあえず相談だけしたい」

どんなご相談でも大歓迎です。
大阪の不動産売却は、Odin不動産売買にお任せください。

09/08/2026

【不動産売却の裏側】この一言を聞くだけで数百万円変わる？媒介契約前に絶対確認すべきこと

この一言を聞くだけで、あなたの家の売却価格が数百万円変わるかもしれません。
不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、必ず確認してほしい質問があります。

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それは、
「他社が私の物件を広告してもOKですか？」
という一言です。

この質問に対して、
「うちだけで大丈夫です」
「他社に広告してもらう必要はありません」
と言う会社には注意が必要です。

なぜなら、不動産業界には「囲い込み」と呼ばれる問題が存在するからです。

売主様の目的は、
1円でも高く、納得できる価格で売却すること。

しかし、不動産会社によっては、
・早く契約を決めたい
・両手仲介で利益を増やしたい
・他社に買主を取られたくない

という会社側の事情が優先されるケースがあります。

今回の動画では、宅建士が不動産売却の現場で起きている、
・囲い込みとは何なのか
・なぜ売主が損をする可能性があるのか
・レインズ登録だけでは防げない問題
・「隠れ囲い込み」の見抜き方
・媒介契約前に聞くべき5つの質問
について、詳しく解説します。

▼この動画で分かること
✅ 不動産会社が本当に考えていること
✅ 両手仲介と片手仲介の違い
✅ 囲い込みが売却価格に与える影響
✅ 他社広告を許可する重要性
✅ 任せてはいけない会社の見分け方

大切な不動産売却で失敗しないためには、営業マンの人柄だけではなく、売却活動の仕組みを見ることが重要です。

これから家を売却する方、現在不動産会社と媒介契約を結んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。
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Odin不動産売買株式会社
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相続不動産、戸建、マンション、収益物件など、不動産売却で損をしないための情報を発信しています。

「少しでも高く売りたい」
「今の不動産会社に不安がある」
「売却方法を相談したい」
という方は、お気軽にご相談ください。

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関連動画
▶国が相続土地を「9割引き」で売り出す? 何が本当で何が誤解か｜相続の前に知る話
https://youtu.be/W0tmvap03Ec

▶ 【55歳からの住み替え】戸建てを売る前に見て｜税金を“ゼロ”にする方法と、数百万円損する落とし穴【宅建士】
https://youtu.be/ORoz2s46aDM

▶ 【2026年後半】金利が上がると、あなたの家は“安くしか売れない”？売り時の考え方【宅建士】
https://youtu.be/vciL7n2ppbw

▶ 相続した実家、“2026年末”が期限かも｜知らないと約600万円損する「3000万円控除」の落とし穴【宅建士】
https://youtu.be/ifJIaUitGQk

#不動産売却
#媒介契約
#囲い込み
#不動産査定
#家を売る
#宅建士
#大阪不動産売却

09/08/2026

相続した実家を放置すると毎年損します｜空き家をそのままにしてはいけない5つの理由

「まだ売るか決めていない…」
「家族で話し合いが終わっていない…」
「思い出があるから手放せない…」
このような理由で、相続した実家を空き家のまま放置していませんか？

実は、誰も住んでいない家でも、所有しているだけで毎年お金がかかります。

さらに時間が経つほど、修繕費の増加や売却の難しさ、税金の優遇制度を利用できなくなるリスクもあります。

今回の動画では、宅建士が
「相続した実家を放置すると損をする5つの理由」
について、わかりやすく解説します。

▼この動画でわかること
・空き家でも固定資産税がかかる理由
・放置すると修繕費が高額になる可能性
・近隣トラブルにつながるケース
・時間が経つほど売却しにくくなる理由
・相続空き家の特例を逃すリスク
・売る・貸す・住む・残すを判断する前に確認すべきこと

相続した実家は、思い出がある大切な財産だからこそ、感情だけで判断するのではなく、現在の価値や選択肢を整理することが大切です。
「自分の場合はどうしたらいいのか分からない」
「相続した家の価値だけでも知りたい」
という方は、概要欄の無料相談フォームからお気軽にお問い合わせください。

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不動産売却で損をしないための知識を定期的に発信しています。
【関連動画】

▶今すぐ家を売るべき？最新データでわかった「売り時」の真実を宅建士が解説
https://youtu.be/Bakvx6-FAPI

▶ 【知らないと900万円損】昭和・バブル期の不動産売却で絶対に知るべき「取得費」の真実
https://youtu.be/_KRGDOjAPPY

▶ 【2026年 路線価】相続した不動産を持ち続けると損します｜相続税が増える仕組みと今すぐ確認すべきこと
https://youtu.be/xTWpvnGY6zU

▶ 【親の口座が凍結されたら？】葬儀代はどうする？預金を引き出すと相続放棄できなくなる？プロが徹底解説
https://youtu.be/Inzk8DuMuW4

#相続した実家
#空き家問題
#不動産売却
#相続不動産
#空き家対策
#宅建士
#大阪不動産売却

24/07/2026

今すぐ家を売るべき？最新データでわかった「売り時」の真実を宅建士が解説

家を売ろうか迷っている方へ。
「今は売り時」と聞くけれど、
本当に今売った方がいいのでしょうか？
今回は、リクルートSUUMOの最新調査や現在の不動産市場をもとに、

・なぜ今が売り時と言われているのか
・売るべき人、まだ売らなくてもいい人
・高く売れても損をする落とし穴

について、不動産売却専門会社が分かりやすく解説しています。
売却を急かす動画ではありません。

大切なのは、
「今の家の価値を知ること」
売るかどうかは、そのあとで決めても遅くありません。
ぜひ最後までご覧ください。

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▼この動画で分かること
✅ 今が売り時と言われる3つの理由
✅ 売却価格が高くなっている背景
✅ 売るべき人・まだ売らなくていい人
✅ 売却前に知っておくべき税金の注意点
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#不動産売却
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#不動産査定
#マンション売却
#戸建て売却
#相続
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24/07/2026

国が相続土地を「9割引き」で売り出す? 何が本当で何が誤解か｜相続の前に知る話

「国が相続した土地を9割引きで売り出す」——2026年6月、財務省が示した方針が大きな話題になりました。
相続の時は高い評価額で税金を取られたのに、国は9割引きで売る。おかしいのでは? という声です。

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この動画では、何が本当で、何が誤解なのかを、宅建士の視点で整理します。
そして、このニュースがあなたの実家にどう関係するのかまでお話しします。

▼ この動画のポイント
・国の「9割引き」方針の中身（まず3割→3か月ごとに1割→下限7%）
・相続土地国庫帰属制度は「自分から払って手放す」制度（手数料1万4千円＋負担金 原則20万円）
・建物があると使えないなど、引き取ってもらえない土地の条件
・なぜ国は9割引きまで下げるのか（国も売れない土地を抱えている）
・相続税の評価額と、実際に売れる値段は「別物」という教訓

▼ 目次
00:00 国が9割引きで売り出す?
00:27 値下げの仕組み
01:07 実は自分から払う制度
01:49 引き取ってもらえない土地
02:21 なぜ9割引きまで下げるのか
02:58 広がった疑問
03:35 もう一方の説明
04:15 評価額と売れる値段は別物
04:49 まとめと相談窓口

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【2026年後半】金利が上がると、あなたの家は“安くしか売れない”？売り時の考え方【宅建士】
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【55歳からの住み替え】戸建てを売る前に見て｜税金を“ゼロ”にする方法と、数百万円損する落とし穴【宅建士】
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【出典・参考】
・法務省「相続土地国庫帰属制度」の概要・負担金
・財務省 財政制度等審議会 国有財産分科会（2026年6月17日）の資料・報道
・相続税法 第22条（時価評価）

19/07/2026

【知らないと900万円損】昭和・バブル期の不動産売却で絶対に知るべき「取得費」の真実

昭和・バブル期に購入した不動産を売却する方へ。
もし契約書が見つからないからといって、「概算取得費（売却価格の5％）」で申告すると、本来払う必要のない税金を支払ってしまう可能性があります。

実際には、取得費の証明方法によっては、税額が900万円近く変わった事例もあります。

この動画では、不動産売却を専門に47年以上携わってきた経験をもとに、
✅ 概算取得費とは何か
✅ なぜ昭和・バブル期の物件は損をしやすいのか
✅ 契約書がなくても取得費を証明できる方法
✅ 市街地価格指数とは？
✅ 不動産鑑定士を利用するケース
✅ 売却前に必ず確認すべき3つのポイント
について、できるだけ分かりやすく解説しています。

▼この動画はこんな方におすすめ
・昭和・バブル期に購入した不動産を売却予定の方
・親から相続した土地や家を売る予定の方
・契約書が見つからない方
・税金を少しでも抑えたい方
・取得費について詳しく知りたい方

▼無料相談はこちら
昭和・バブル期に取得した不動産や相続不動産の売却についてお気軽にご相談ください。
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経験豊富なスタッフが対応いたします。

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関連動画
【2026年 路線価】相続した不動産を持ち続けると損します｜相続税が増える仕組みと今すぐ確認すべきこと
https://youtu.be/xTWpvnGY6zU

【親の口座が凍結されたら？】葬儀代はどうする？預金を引き出すと相続放棄できなくなる？プロが徹底解説
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#不動産売却 #取得費 #概算取得費 #譲渡所得税 #相続不動産 #税金 #土地売却 #マンション売却 #昭和 #バブル #不動産

19/07/2026

【55歳からの住み替え】戸建てを売る前に見て｜税金を“ゼロ”にする方法と、数百万円損する落とし穴【宅建士】

長年住んだ戸建てを売って、マンションへ。
「売ったら税金でいくら持っていかれるんだろう…」——そう不安に思っていませんか？

実は、正しい制度を知って使うだけで、住み替えの税金を“ゼロ”にできる人がいます。

逆に、知らないまま進めて数百万円も多く払ってしまう人もいます。
この動画では、55歳からの住み替えで「損する人」と「得する人」の分かれ目を、宅建士がやさしく整理します。

▼この動画でわかること
・住み替えで同時に動く4つのお金（売る・買う・税金・諸費用）
・マイホーム3,000万円特別控除（多くの人はこれだけで税金ゼロ）
・所有10年超で使える軽減税率
・利益が大きい人向けの「買換え特例」（※併用不可・期限に注意）
・売って損が出た人の救済（損益通算・繰越）
・「売り先行」と「買い先行」、順番の損得

▼目次
00:00 導入（戸建て？マンション？）
00:18 住み替えで動く“4つのお金”
00:39 マイホーム3,000万円特別控除
01:02 10年超なら軽減税率
01:29 利益が大きい人の「買換え特例」
02:00 損が出た人の救済
02:30 売り先行と買い先行
02:57 注意点（併用不可・期限）
03:22 まとめ

▼こんな方へ
・戸建てを売って、マンションへの住み替えを考えている
・終の棲家をどうするか迷っている（戸建て？マンション？）
・住み替えで老後資金を減らしたくない
・税金や手続きが不安で、何から手をつければいいか分からない

▼無料相談（あなたの住み替え、損しない進め方を個別に整理）
「うちはどのパターン？」の入口整理から、売却〜住み替えまでお手伝いします。
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昭和・バブルに買った家、売る前に見て｜"取得費"で税金が激変【宅建士＋鑑定士】
https://youtu.be/A2K8AZcWYos

相続した実家、“2026年末”が期限かも｜知らないと約600万円損する「3000万円控除」の落とし穴【宅建士】
https://youtu.be/ifJIaUitGQk

【2026年後半】金利が上がると、あなたの家は“安くしか売れない”？売り時の考え方【宅建士】
https://youtu.be/vciL7n2ppbw

▼出典（公開前に一次情報で最終確認）
・国税庁 No.3302（マイホームを売ったときの特例＝3,000万円特別控除）
・国税庁 No.3305（10年超所有の軽減税率）
・国税庁 No.3355（特定居住用財産の買換え特例／適用期限は最新の税制改正を要確認）
・国税庁 No.3370・3390（譲渡損失の損益通算・繰越）

▼免責
本動画は一般的な情報提供であり、税務・投資の助言ではありません。各特例は併用不可・選択制のものが多く、適用要件や期限は年度で変わります。最終判断は税務署によります。実行前に必ず税理士・税務署・宅建士等の専門家に、ご自身の数字でご確認ください。結果を保証するものではありません。

#不動産売却 #住み替え #戸建て売却 #マンション #終の棲家 #3000万円控除 #老後資金 #宅建士

12/07/2026

【35年ぶりの大幅上昇】路線価アップで相続税が増える｜税負担を減らす3つの特例

2026年の路線価が発表されました。全国平均で前年より2.9%上昇。2010年以降で最大の上昇率で、バブル期以来35年ぶりに、下落した都市がゼロになりました。

ニュースで見た方も多いと思います。ですが多くの方が見落としているのが——この路線価の上昇は、相続した不動産を持っている方に直接関係してくるということです。

路線価は、相続税や贈与税を計算するときの基準になる価格。つまり路線価が上がると、相続税の評価額も上がり、結果として相続税の負担が増えます。

たとえば100㎡の土地で路線価が1㎡30万円なら、評価額は3,000万円。2.9%上昇して1㎡30万8,700円になると、評価額は3,087万円。差額は87万円分。これが200㎡なら174万円、300㎡なら261万円の評価増です。土地が広いほど、差は大きくなります。

この動画では、路線価と相続税の関係を正しく理解し、「今すぐ自分が確認すべきこと」をお伝えします。

▼この動画でわかること
・2026年の路線価上昇（2.9%）が、相続税にどう跳ね返るのか
・影響が特に大きい【3つのケース】
　①相続した実家を放置している方（空き家は固定資産税の軽減が外れる可能性も）
　②共有名義の不動産を持っている方（売却に全員の同意が必要）
　③昭和バブル期に取得した不動産を持っている方（取得費が低く譲渡所得税が重い）

・税負担を大幅に減らせる【3つの特例】
　①小規模宅地等の特例（評価額を最大80%減額／330㎡まで）
　②空き家に係る3,000万円特別控除（相続から3年以内 ほか要件あり）
　③相続税の取得費加算の特例（相続から3年10ヶ月以内）
・今すぐやるべきこと3つ（路線価の確認／出口の期限設定／専門家への相談）

相続した実家や土地をお持ちの方、これから相続を控えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
――――――――――
■ 目次
00:00 結論：相続した不動産を持ち続けると損します
00:08 2026年の路線価は35年ぶりの大幅上昇
00:41 この動画で解説すること
01:00 自己紹介（オーディン不動産売買／創業47年）
01:32 そもそも「路線価」とは？
02:03 いくら増える？（100㎡＝87万円／200㎡＝174万円／300㎡＝261万円）
02:57 影響が大きい【3つのケース】
03:03 ケース①相続した実家を放置している
03:32 ケース②共有名義の不動産
03:56 ケース③昭和バブル期に取得した不動産
04:21 税負担を減らせる【3つの特例】
04:34 特例①小規模宅地等の特例（最大80%減額）
05:03 特例②空き家3,000万円特別控除
05:34 特例③相続税の取得費加算（3年10ヶ月以内）
06:02 今すぐやるべきこと3つ
06:02 ①国税庁サイトで自分の路線価を確認
06:27 ②相続不動産の「出口」の期限を決める
06:50 ③専門家に相談する
07:12 今日のまとめ
08:06 最後に（コメント・登録・無料相談）
――――――――――
▼【無料】個別相談（相続した実家・土地の売却、査定のご相談）
「いつまでに、どうするか」を決めるだけで、手元に残るお金が変わります。お気軽にどうぞ。
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12/07/2026

【2026年後半】金利が上がると、あなたの家は“安くしか売れない”？売り時の考え方【宅建士】

「日銀が利上げ」——ニュースで流れても、持ち家のある方には他人事に聞こえるかもしれません。
でも実は、金利は“あなたの家がいくらで売れるか”に直結します。
この動画では、金利がなぜ家の売値に効くのか、その仕組みと「売り時」の考え方を、宅建士が煽らずやさしく解説します。

▼この動画でわかること
・なぜ金利が上がると家が売れにくくなるのか（仕組み）
・2026年の金利は今どこにいるのか（政策金利1.0%＝約31年ぶり）
・同じ返済額でも、金利で借入額がいくら変わるのか（具体例）
・売り時を決める3つの要素（相場・金利・あなたの計画）
・エリアによる効き方の違いと、正直な注意点

▼目次
00:00 導入（金利は他人事ではない）
00:16 金利と価格の逆相関の仕組み
00:39 今どこにいるか（金利の現在地）
01:08 買い手目線で見る
01:30 いくら縮むか（具体例）
01:59 売り時の3要素
02:21 効き方の差（エリア別）
02:44 注意点（金利は予測）
03:08 まとめ

▼こんな方へ
・持ち家をいずれ売るつもりだが、いつがいいか分からない
・金利のニュースが自分の資産にどう関係するか知りたい
・相続・住み替えで家の売却を考えている

▼無料相談（あなたの家の“売り時”を個別に整理）
相場・金利・ご計画から、売り時の見立てをお手伝いします。LINEでお気軽にどうぞ。
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▼出典（公開前に最新値へ更新）
・日本銀行 政策金利
・住宅金融支援機構 フラット35 金利
・各金融機関の変動金利
※金利水準は公開直前の最新の数値に必ず更新してください。

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【2026年後半】金利が上がると、あなたの家は“安くしか売れない”？売り時の考え方【宅建士】
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▼免責
本動画は一般的な情報提供であり、投資助言・将来予測の保証ではありません。金利・不動産価格は変動し、上昇・下落いずれの可能性もあります。試算はあくまで概算で、実際の借入可能額や価格は個別条件で異なります。判断の前に金融機関・宅建士等の専門家にご確認ください。

#不動産売却 #住み替え #金利 #住宅ローン #売り時 #持ち家 #宅建士 #相続

12/07/2026

相続した実家、“2026年末”が期限かも｜知らないと約600万円損する「3000万円控除」の落とし穴【宅建士】

相続した実家、「いつか売ろう」と思っていませんか？
実はその“いつか”を待つ間に、税金が約600万円も変わってしまう人がいます。

原因は、空き家の3000万円特別控除にある“3年の崖”という期限。
この動画では、宅建士が「制度・2つの期限・対象になる条件・手続き・注意点」を、順番にやさしく整理します。

▼この動画でわかること
・空き家の3000万円特別控除とは（最大3000万円／相続人3人以上は1人2000万円）
・見落としがちな“2つの期限”（2027年末まで／相続から3年の年末まで）
・自分が対象かどうかの3つのチェック
・実際にいくら変わるのか（具体例）
・手続きの流れと、正直な注意点

▼目次
00:00 導入
00:14 制度とは（3000万円特別控除）
00:33 見落としがちな2つの期限
01:03 対象か？まず3チェック
01:28 主な要件
01:56 手続きの肝
02:20 いくら変わるか（具体例）
02:49 正直な注意点
03:13 まとめ

▼こんな方へ
・親から相続した実家をそのままにしている
・いずれ売るつもりだが、いつがいいか分からない
・相続した家の税金や特例が不安

▼無料相談（対象かどうかの入口整理）
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【危険】兄弟で相続した"実家"、共有名義のまま放置すると…一人の反対で一生売れません
https://youtu.be/bC0woRm3l-4

昭和・バブルに買った家、売る前に見て｜"取得費"で税金が激変【宅建士＋鑑定士】
https://youtu.be/A2K8AZcWYos

▼出典（公開前に一次情報で最終確認）
・国税庁 No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）
・国土交通省 空き家の3000万円特別控除
・各市区町村「被相続人居住用家屋等確認書」

▼免責
本動画は一般的な情報提供であり、税務・法務の助言ではありません。適用可否は個別事情により異なり、最終判断は税務署によります。実行前に必ず税理士・税務署・宅建士等の専門家にご確認ください。結果を保証するものではありません。

#不動産売却 #相続 #空き家 #3000万円控除 #実家じまい #譲渡所得 #宅建士 #終活

05/07/2026

【親の口座が凍結されたら？】葬儀代はどうする？預金を引き出すと相続放棄できなくなる？プロが徹底解説

【親の口座が凍結されたら？】葬儀代はどうする？預金を引き出すと相続放棄できなくなる？プロが徹底解説

親御さんが亡くなったあと、
「銀行口座が凍結された…」
「葬儀代はどう支払えばいい？」
「口座からお金を引き出してしまったけど大丈夫？」
そんな不安を抱えている方へ。

実は、親の口座から預金を引き出した行為が、
場合によっては「相続を承認した」と判断され、
相続放棄ができなくなる可能性があります。

一方で、葬儀費用の支払いのために利用できる
「預貯金の仮払い制度」という仕組みも存在します。

この動画では、不動産売却・相続サポートの現場で数多くのご相談を受けてきたプロの立場から、
✅ なぜ銀行口座は凍結されるのか
✅ 葬儀代はどうやって支払うのか
✅ 預貯金の仮払い制度とは？
✅ 預金を引き出すと相続放棄できなくなるケース
✅ 相続した不動産を放置するリスク
✅ 2024年から義務化された相続登記について
を分かりやすく解説しています。

相続は「知らなかった」では済まないことが数多くあります。
ぜひ最後までご覧いただき、
ご家族の大切な財産を守るためにお役立てください。

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【この動画でわかること】
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00:00 オープニング
00:21 銀行口座が凍結される理由
01:43 凍結された預金はなくならない
02:03 葬儀代はどうすればいい？
02:14 預貯金の仮払い制度とは
03:26 預金を引き出すと相続放棄できなくなる？
03:51 葬儀代に使った場合の注意点
04:51 相続した不動産をどうするべきか
05:22 相続登記義務化について
05:45 今日のポイント3つ
06:29 今日からできる最初の行動

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【無料相談受付中】
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相続した不動産について、
・売却した方がいいのか分からない
・共有名義で話が進まない
・相続登記をどう進めればいいのか分からない
・空き家になった実家をどうするべきか悩んでいる
そんな方はお気軽にご相談ください。

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【おすすめ動画】
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【警告】親の家を相続した直後、絶対にやってはいけない"NG行動"…知らないと数百万円損する
https://youtu.be/ki3TWJib4qo

【危険】兄弟で相続した"実家"、共有名義のまま放置すると…一人の反対で一生売れません
https://youtu.be/bC0woRm3l-4

昭和・バブルに買った家、売る前に見て｜"取得費"で税金が激変【宅建士＋鑑定士】
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