Miyagi不動産見聞録

27/05/2026

2025年の仙台圏の新築マンション供給戸数は、建築資材や建設費の高騰、ユーザーの買い控えを受け、前年比20.5％減の799戸と3年連続で減少しました。平均価格は専有面積を60.87平方メートルへと大幅に縮小したことで前年より下がったものの、坪単価は過去最高を記録し、市内5区の平均では初めて300万円を突破しています。

最近の動向を見ると、2026年に入ってからも建設費高騰の解消は見込めず、新築価格の高止まり傾向が続いています。仙台駅西口周辺での高層マンションの完成をはじめ、中心部や地下鉄沿線といった利便性の高いエリアでは依然として底堅い需要がある一方、強気な価格設定では成約に至らないなど物件の二極化が進んでいます。また、金利上昇への懸念や新築の供給抑制、価格高騰の受け皿として、条件の良い中古マンション市場へリノベーション目的の需要が流れるなど、買い手の選択肢にも変化が生じています。

さらに足元では、中東情勢の悪化による建築資材の供給不確実性から、不動産大手が将来的な引き渡し遅延や仕様変更の可能性を通知し始める動きも出ており、今後の動向に一層の注視が必要です。

　宮城県石巻市などを含む仙台圏の供給状況はグラフの通り。２５年の供給戸数は前年を２０・５％下回った。３年連続で前年を割り込み、１０００戸台を大きく下回った。市場の多くを占める青葉区で前年比約４０％減の...

26/05/2026

現在、仙台市青葉区では「せんだい都心再構築プロジェクト」を牽引役に、第一生命ビルや読売ビルの建て替えによる複合施設、外資系高級ホテルなどの先進的な開発計画が動いています。行政側も容積率緩和や補助金といった施策で強力なバックアップ体制を敷いていますが、足元では「資材高騰」と「人手不足」という建設業界の構造的課題が重くのしかかっています。

その影響は、電力ビル周辺の大規模計画に遅延が生じるなど、採算性をシビアに見極める「計画の選別」という形で顕在化してきました。この開発の遅延や規模縮小は仙台に限った話ではなく、全国的なトレンドとして深刻化の一途を辿っています。

また、住宅市場においても、2.5億円超のハイエンドな分譲マンションが登場するなど価格の二極化が加速。これまでの大量供給から、限られた適地での「供給制約」の局面へとフェーズが移りつつあります。

変革期を迎える仙台の街づくりにおいて、今後は次世代放射光施設「NanoTerasu（ナノテラス）」等と連動した研究開発需要の吸収や、オフィス・商業・宿泊を掛け合わせる「用途の複合化」が、真の都心再生を成し遂げる重要な鍵となりそうです。

　仙台市青葉区の定禅寺通に面し、商業ビルが集まる国分町３丁目の区画が再開発される見通しであることが、関係者への取材で分かった。大和ハウス工業など地権者でつくる準備組合は低層階に商業施設が入る２３階建て...

14/05/2026

■仙台駅東口の高度利用加速、容積率700%へ
仙台駅東口の「仙台駅東第一・2号地区」では、パルシティ仙台一帯の容積率を600%から700%へ引き上げる計画が進んでいます。令和8年3月の審議会承認を経て、同年5月〜6月中に正式告示される見通しです。本計画は、一番町地区で進む最大1,250%の容積率緩和 と並び、駅至近の利便性を活かした高度利用と都市機能の更新を目的としています。告示により新基準が正式適用され、東口エリアの整備は新たな段階へと移行する見込みです。

08/05/2026

■仙台市オフィスの空室率の推移と将来予測

このグラフでは、以下のポイントを視覚的にご確認できます。

・2021年〜2022年：4〜5%台で安定していた時期

・2023年の急上昇：13年ぶりの大量供給（約14,000坪）により、一時的に6%台まで悪化した局面

・2024年〜2026年現在の回復：新規供給の限定により、空室の消化が進んでいる現状（2026年4月時点で5.41%）

・2030年の予測：2029年以降の再開発ビルの完成ラッシュにより、空室率が国内主要都市で最高の7%台後半まで上昇するという予測。

当面堅調を維持し2028年頃より需給が緩み始める予測ですが、想定外のイラン情勢等により不透明感が増しています。

07/05/2026

■岩沼市「空の駅」基本計画案を公表：31年度供用へ向け再始動

岩沼市は、仙台空港周辺の活性化施設「空の駅」の整備に向けた基本計画案を公表しました。一度は事業者公募に至らなかったものの、用地を市保有に切り替え、面積を約4.6ヘクタールへ拡大するなど、民間負担を軽減する形に計画を修正。インバウンド滞在増加率全国トップという勢いを背景に、再始動します。

施設は「東北周遊コンシェルジュ」や「フードテラス」などの機能を備え、31年度の供用開始を想定しています。仙台空港の24時間化や国際化が進む中、空港至近の立地を生かした新たな賑わい拠点の誕生は、周辺の不動産需要や地域経済に大きなインパクトを与えることが期待されます。

07/05/2026

■仙台の人口増を牽引する「国外転入」：賃貸市場の新たな主軸へ

仙台市の人口動態が大きな転換点を迎えています。令和5年から7年の社会増加を分析すると、その大部分が国外からの転入で占められています。国内からの流入が変動する一方、国外からの増加数は2,111人から2,771人へと右肩上がりで推移しており、今や市の活力維持に不可欠な存在です。

背景には「学都」としての留学生受け入れに加え、就労層や起業家の増加があります。特筆すべきは、これら層の半数以上が民間賃貸住宅に居住しているという点です。行政の多文化共生サポートも進む中、外国人向けの住宅需要は今後さらに拡大が見込まれます。

01/05/2026

■仙台市、都心再構築を加速。支援制度の改正で機能強化へ

仙台市は、活気ある都市空間の形成と経済の持続的発展を目指し、「せんだい都心再構築プロジェクト」の主要な2制度を改正します。本プロジェクトは現在までに10件が認可されており、今回の改正でさらなる活性化を図ります。

主な改正点として、まず市街地再開発事業への補助金上限を撤廃します。昨今の建築コスト上昇に対応し、大規模なビル建設を強力に後押しする体制を整えます。また、企業誘致助成金は、固定資産税ベースの支援から「オフィス賃料への助成」へと軸足を移し、IT企業や研究開発拠点の呼び込みを重点化する仕組みへ転換します。

これらの新制度は令和8年4月から本格運用され、適用期限は令和12年度（2030年度）末までとなります。期限を設けることで、官民連携による集中的な都心機能の強化と、新たなにぎわいの創出を急ぐ狙いです。
認可された物件は表のとおり現在10件ですが、さらに青葉区一番町4丁目及び一番町1丁目の案件が予定されています。

28/04/2026

■宮城県内の分譲マンション市場、「エリア二極化」が加速

宮城県内の分譲マンション市場において、供給動向に大きな変化が現れています。令和7年の新設住宅着工戸数は575戸となり、前年の1,578戸と比較して大幅な減少となりました。

この急激な数字の変化には、いくつかの要因があります。まず、前年に大型物件の着工が集中したことによる「一時的な反動」が挙げられます。しかし、より深刻なのは、建設業界が直面している構造的な課題です。長引く建築資材の高騰や人件費の上昇、そして深刻な人手不足は、マンション経営の採算ラインを大きく押し上げています。

慎重姿勢を強めるデベロッパーと「エリアの絞り込み」
こうしたコスト増を受け、デベロッパー各社は事業化に対して極めて慎重な姿勢を見せています。中には、計画していたプロジェクトの着工を先送りするケースも少なくありません。

現在は、上昇し続ける建築費を販売価格に反映させても、なお買い手がつくかどうか、これまで以上にシビアな事業精査が行われるフェーズに入っています。その結果、供給される物件は、確固たる需要が見込める特定の人気エリアへと明確に絞り込まれる傾向にあります。

注目される「仙台南地区」と二極化の進展
今後の供給動向として特に注目されるのが、仙台市太白区長町エリアを中心とした「仙台南地区」です。このエリアでは現在も多くのプロジェクトが把握されており、依然として開発の意欲が衰えていません。

利便性と住環境の両面で高い支持を得ているこれらの地域は、コスト増を反映した高めの価格帯であっても、市場がそれを受け入れる土壌があると考えられています。

今後は、需要の強い特定地域への集中投資が進む一方で、それ以外のエリアとの供給格差が広がる「エリアの二極化」が一層加速していく見通しです。住まい探しにおいても、これまで以上に「立地の選別」が重要なキーワードとなります。

27/04/2026

■宮城県内の平成７年の貸家市場の動向　260427
国土交通省の「建築着工統計調査報告」によると、宮城県内の貸家新設住宅着工戸数は、令和6年の9,175戸から減少に転じ、令和7年には6,618戸となりました。

背景には、建築費の高騰や物価高、金利上昇への懸念があり、賃貸住宅事業の収支ライン（損益分岐点）が上昇していることが挙げられます。一方で、マンションや戸建ての価格高騰により、持ち家を断念して賃貸物件へ需要が流れる動きも予想されます。

ただし、エリアによっては供給過剰感も出始めており、事業主による用地取得の選別眼は一層厳しくなっています。

23/04/2026

■仙台市における賃貸市場動向（2026年3月）
アットホームが発表した「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向（2026年3月）」によりますと、仙台市においても平均募集家賃の上昇が顕著になっています。この背景には、建築費の高騰を受け新築物件で強気の家賃設定が多いことが主な要因として挙げられます。

物件種別で見ますと、マンションではファミリー向け物件が2015年以降の最高値を更新したほか、大型ファミリー向けも高い伸びを見せています。また、アパートにおいても、もともとの供給数が少ない広めのファミリー向け物件を中心に上昇傾向が一段と強まっています。

近年の仙台市は、東北各県からの転入を中心に人口の社会増加が続いており、特に単身層や若年層の流入が賃貸需要を底堅く支えています。こうした需要を背景に、市内の賃料は全体として横ばいから緩やかな上昇傾向にあり、特に駅近や地下鉄沿線、築浅・リノベーション物件などは非常に安定感のある推移を見せています。

その一方で、社会増の恩恵が及びにくい郊外エリアや築年数の経過した設備の陳腐化がある物件では賃料の下落調整も見られており、立地や物件条件による「市場の二極化」がこれまで以上に鮮明になっています。