Fjマンション管理士事務所, 東京都世田谷区玉川3丁目20-2　マノア玉川第３内 501, Setagaya-ku (2026)

03/07/2023

FJマンション管理士事務所を開業して1年が経ちます。そこで1年間の活動を通してマンション管理士事務所を立ちあげるために準備すべきことをまとめました。もちろん、これは１例で他にもいろいろな方法があります。あくまでも一つのケースとして考えてください。自分の経歴を客観的にみるマンション管理士の資格を取得した方のすべてがマンション管理に携わってきたわけではありません。それぞれ個人で事情が異なります。まず、最初に行うべきことは、ご自身のキャリアを確認する作業です。所謂、自分にマンション管理士の仕事ができるかを知ることです。マンション管理士の仕事は、マンション管理組合が抱える様々な問題を正しく導くことです。そのためには試験で身に付ける法律等を把握していることは当然で、それ以外の多岐に渡る知識が必要になります。１、躯体や設備を肉眼で見て劣化の程度を把握する知識２、給排水の知識３、仕分け、収支報告書、賃借対照表を読む知識４、区分所有法、マンション適正化法、標準管理規約、標準委託契約書に関する知識５、長期修繕計画表を読み、作成する知識６、聞く力（情報収集力）７、話す力（プレゼン能力）分譲マンションは賃貸マンションと同じ点と異なる点がはっきりしています。構造体としてのマンションは、分譲でも賃貸でも大きな違いはありません。各設備のタイプが異なるなどの差はありますが、必要な設備と言う点では同じです。違いは運営です。賃貸マンションはオーナーの意志ですべてを決めることが出来ますが、分譲マンションはそこに住む組合員の合意によって決定されます。この違いは決定的で、設備の知識、会計の知識、修繕の知識は案件が発生した時に必死に勉強すれば何とかなります。また先輩（経験者）に相談することもできますが、聞く力、話す力は皆さんがこれまで社会生活の中で経験してきた総合力が必要になります。最近では顧問を選定する際も複数のマンション管理士からプレゼンを受け、その中から顧問マンション管理士を選ぶことは普通に行われます。聞くこと、話すことが苦手と言う方は、開業しても苦労されると思います。知識は身に付くが、コンサルタントとしての能力は経験が必要になる聞く力、話す力を身に付けるマンション管理士は名称を独占的に使用できる資格です。開業の有無に限らず、この資格を使って相談を受ける機会を増やすことが重要です。マンションの相談会は各自治体とも定期的に開催しています。自分が住む自治体のホームページで相談会の有無を確認し、どうやったら参加できるかを聞いてみることです。相談に関わる機会をできるだけ増やす多くの自治体は、日本マンション管理士会連合会（以後、日管連と言う）と共同して行っているようです。実際、資格所得後、地域を調査し、日管連の入会説明会に参加、入会後、所属する支部の相談会に参加しました。開催回数は限られますが、生の相談を先輩のサポートとして聞くだけでも勉強になります。管理会社に在籍、フロント業務を経験している人で開業している方が多い理由は、理事会や総会を始め、住民の方から要望や不満、トラブルを解決してきた経験があるためです。とは言え、管理会社のフロントなら誰でもなれるかと言えばそうではありません。日々の業務中で組合員にどれほど寄添い、親身になって問題解決に対峙してきたかによって成功への道のりはことなるでしょう。管理員の経験者も同じです。管理員はフロントと違いもっとも住民に近い場所で仕事を経験したことを活かすことが出来ますが、重要なことはやはりどのように仕事に対峙してきたかでしょう。理事や監事の経験者も同じです。住民の合意形成の難しさを経験されていると思いますが、理事長、役員、監事を経験して管理士の資格を取得してもすぐに開業は難しいでしょう。聞く力、話す力がどうしても必要になります。役員の皆さんから相談を受けると日々の愚痴を中心に「何を知りたいのかな～」と思うことが多くあります。自分から見た意見を淡々と話しますが、それを真に受けて結論を話すようなことはできません。相談の多くの対象は、管理会社、理事会、役員、組合員であり、主観による相談が多く、だからこそ、マンション管理士には客観的な判断力が求められます。いまの自分にコンサルティングができる聞く力、話す力、客観的な判断力が備わっているかを見つめることが重要活動の拠点を準備士業を始めと時に必要になるのは事務所です。と言っても店舗を準備する必要がありません。自宅を事務所にすることで拠点はすぐに用意することが出来ます。「○○マンション管理士事務所」を事務所の名称にすると良いでしょう。（〇〇は苗字）＊事務所活動費はできるだけ使わないことをお勧めします。特に事務所の設置費用は士業にとっては節約すべきです。自宅の住所を明らかにしたくないと言う方にはバーチャルレンタルオフィスも良い方法です。 FJマンション管理士事務所ではレンタル事務所を活用しています。月3,000～5,000円で利用可能です。（サービスの内容によって価格は違います。）都内にある貸会議室を安価に利用できると割切れば、コストパフォーマンスも良いと思います。また、日管連に所属することを考えている方は、事務所の所在するエリアで所属する支部が決まるので活動をいろいろと調査した上え所属先を決めることも重要になります。...

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29/06/2023

日管連の管理計画認定制度の電話相談の仕事を始めて2日ですが、もっとも多い相談は今月から始まったマンション長寿命化促進税制です。この制度を利用を利用すると国土交通省が指定する工事を2年以内に完了させた管理組合の区分所有者の翌年の建物の固定資産税が減額になります。それもあって、区分所有者の皆さんは興味があるらしく、組合の理事長や役員、管理会社のフロントから問合せが寄せられています。国土交通省のリーフレットだけでは判り難く、細かいことを確認する方が多いですね。そこで今回は、マンション長寿命化促進税制の対象になるマンションについて説明をします。ご興味のある方は下記の国土交通省が配布しているリーフレットをお手元に準備して頂くとわかりやすいと思います。リーフレッド１リーフレッド２国土交通省が発行しているリーフレッドマンション長寿命化促進税制の適用を受ける方法 2つの方法があります。１、管理計画認定制度の認定を取得すること２、自治体から助言・指導及び勧告を受け、一定の改善を行うことどちらの方法も2022年4月に適正化法の改正に伴い制度化されています。今回のマンション長寿命化促進税制はこの制度が適用されたマンション管理組合の区分所有者が利用できる制度です。２つの制度は全く異なる制度です。まずは管理計画認定制度を取得したマンションのケースについて説明します。長寿命化促進税制を受けられるマンションとは今回の促進税制は「不適切なマンション管理を行う組合に対してのご褒美」の意味合いが強い制度です。大前提として、令和3年８月時点で一定額の修繕積立金に達していない管理組合が対象になります。言い換えると適切な管理を行っている管理組合は対象外と言うことです。では、適切か、不適切かの判断は何なのでしょうか。国土交通省は、令和3年9月に改正適正化法を公布しました。この中で大規模な修繕工事を実施してきた実績と将来大規模な修繕工事を行うための積立金を確保しているかことを適正化の基準に定めています。具体的には修繕積立金の月㎡当たりの平均金額の目安が、令和3年8月時点で改正後の基準値を満たしていないことが条件です。図に示したA管理組合は、改正長期修繕計画ガイドラインの改正以前から基準値が上記値をクリアーしています。このような組合は減税制度の対象にはなりません。これに対してＢ管理組合は、改正前のガイドラインの基準値はクリアーしていましたが、改正後の基準値を満たしていません。ガイドラインの改正後、修繕計画を見直し、積立金の計画を改定しガイドライン基準額をクリアーした場合です。この場合は減税制度の対象になります。また、改定前のガイドラインの基準値をクリアーすることは要件になっていません。長期修繕計画が５年以上更新されていない、長期修繕計画そのものがないと言った管理組合も今回の税制制度の対象になります。令和3年8月時点で修繕積立金平均額が新ガイドラインの基準値以下であること以前から適正な管理を心掛けている組合の皆さんには残念ですが、対象になりません。しかし、長寿命化促進税制の恩恵は受けられませんが、管理計画認定制度の取得をこれで止めるのは非常に勿体ないことです。この制度は、今後のマンション行政の主体になり、今後様々な場面で、国土交通省はインセンティブを与えることになると予想しています。また、社会的にも新築マンションの高騰により、中古マンション市場の価格も上昇傾向です。マンションの不動産価値の見直しが進み、管理組合の運営状況が売買価格に反映する時代です。築年数がビンテージとして評価され、運営の善し悪しが皆さんの資産の価値を決めます。このような中で、管理計画認定制度の取得は大きなメリットになります。是非とも、減税制度の適用の有無に関わらず、認定取得を考えてください。管理計画認定制度の取得上記条件をクリアーした管理組合は、管理計画認定制度を取得することで条件のひとつをクリアーすることができます。管理計画認定制度の取得については、管理計画認定制度の事務ガイドラインに細かな要件が詳しく説明されています。（要件についてはＰ２１～Ｐ２４）皆さんが気になる点は、「認定が受けられるのか？」「認定を受ける方法は？」でしょう。素人の皆さんが事務ガイドラインを読んで、自身の管理組合が合格レベルにあるかどうかを確認するには労力も必要になります。そこで、「認定が受けられるのか？」を確認する方法についてですが、大きく分けて３つの方法が考えられます。１、組合で確認する方法２、管理会社に依頼する方法３、マンション管理士、コンサル等に依頼する方法これについては、こちらで詳細を説明しています。是非お読みください。また、「認定を受ける方法は？」については、パターン１～パターン５まであります。...

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25/06/2023

管理計画認定は、かなりハードルの高い１６項目の要件に適合していることが必要になります。１６項目は多岐に渡り、マンション管理を勉強しているマンション管理士でも審査は難しいと言われます。これを理事会メンバーで判断するには、それなりの知識を身に付ける必要があります。そこで、理事会に必要な戦力が専門家です。今回は管理計画認定の取得を検討する際に誰に相談すると良いのかについて説明します。アドバイスが可能な資格者とはマンション管理の専門家と言えばマンション管理士、管理業務主任者（以下フロントと言う）を思い浮かべますが、マンション管理士や管理業務主任者の資格だけでは管理計画認定制度のアドバイスを行うには知識不足です。管理計画認定の審査を行うには次のような資格が必要になります。フロントは、国家資格である管理業務主任者を取得していますが、それだけでは認定制度の審査ができる資格はなく、必ずマンション管理士の資格が必要になります。フロントにはマンション管理士の資格も持っている方もいますが、その際は、事前確認講習を受け、合格しているかを確認する必要があります。また、国家資格であるマンション管理士の資格をもっているだけでも不十分で事前確認講習を受け、事前確認の審査が出来る講習を受け、効果確認（試験）に合格したマンション管理士だけが事前確認の審査を行うことが出来ます。マンション管理組合の役員の皆さんには、事前確認講習に合格しているマンション管理士にアドバイスを求めることをお薦めします。事前確認の審査を経験しているマンション管理士現時点で事前確認の審査を受けたマンション管理組合は全国で100程度。言い換えると事前確認の講習を受けても事前確認の審査を経験しているマンション管理士は僅かと言えます。今後、審査を経験したマンション管理士は増えると思いますが、審査を経験した者は、取得に必要なポイントをしっかりと把握したアドバイスを行うことが出来ます。マンション管理組合の役員の皆さんには、事前確認の審査を経験したマンション管理士にアドバイスを求めることをお薦めします。管理会社に委託しているマンションマンション管理会社に管理を委託している管理組合の皆さんはアドバイスを求める先には幾つかの選択肢があります。先ほども述べましたが、マンション管理会社にも事前確認の審査ができ、管理業務主任者、マンション管理士の両方の資格を取得している方がいます。また、マンション管理業協会が行っている「管理計画評価制度」を通して事前確認の審査を経験した方もいます。是非、マンション管理会社に管理計画認定の取得のアドバイスを求める時は、フロントに「事前確認の審査を経験しているマンション管理士に相談したい」と伝えてください。正直、フロントと言ってもスキルには幅があり、認定制度のアドバイスができない方もいます。管理会社に在籍するマンション管理士でも事前確認講習を受けることはできます。やはり、アドバイスを受けるなら、事前確認の審査を経験したマンション管理士に依頼することをお薦めします。 ➂（公財）マンション管理センターは、事前確認を行ったマンション管理士が事前確認講習の修了者であることを確認した上で認定基準に適合していると考えられることが確認されたものについて、申請者に適合通知メールを送信する。 ➃適合通知メールを受信した申請者は、管理計画認定手続支援システムにおいて、事前確認適合証及び認定申請書（システム上で自動作成される）を添付して、認定の申請を行う。事務ガイドラインより

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25/06/2023

管理計画認定制度は国が法律（マンション適正化法）を整備し自治体が制度を条例に定めています。制度創設から申請方法が複雑で専門家でもなかなか理解できないと言われています。申請方法について理解しましょう。申請方法は大きく２つある国土交通省の事務ガイドラインには認定制度の申請方法は２つあります。ひとつは、国土交通省から管理計画認定制度の認定を委託されたマンション管理センターが運用する管理計画認定手続支援サービス（事前確認）を利用する方法です。もうひとつは、自治体が申請を直接に受付ける方法、あるいは委託した団体に申請を行う方法です。自治体ごとに異なりますが、現時点で自治体に直接申請を行う、委託団体に申請を行う方法は限定的に採用され、主流はマンション管理センターが運用する管理計画認定手続支援サービス（事前確認）を利用する方法です。自治体によっては直接申請を行わないとしている自治体もあります。詳細については、管理計画認定制度に詳しいマンション管理士にお尋ねください。下記、相談窓口でも対応しています。手続支援サービスを利用するマンション管理センターが運営する管理計画認定手続支援サービス（事前確認）を利用する方法は４つあります。それぞれパターン1～パターン４と呼ばれますが、各パターンにはそれぞれ違いあります。組合員の皆さんに理解してい頂きたいことは、誰が手続きを行うかによって申請パターンが異なることです。管理組合が主体となり申請する方法はパターン１とパターン４です。パターン１パターン1は、管理組合が認定審査が出来るマンション管理士に事前確認を委託する方法です。顧問契約にあるマンション管理士が認定審査が出来れば、お願いすることが出来ます。また、認定取得を目的に短期に顧問契約を締結することもできます。事前確認を終了した結果を支援システムに登録します。この際、注意することは２つあります。注意１：登録はマンション管理士で行うことが出来ません。組合員、あるいは行政書士に依頼する必要があります。注意２：組合員であるマンション管理士、理事、監事等の役員に就任しているマンション管理士は該当マンションの認定申請はできません。（利益相反の関係になります。）パターン４パターン４は、管理組合が申請資料を用意し、支援システムに申請する方法です。顧問契約にあるマンション管理士が認定審査が出来ない場合、認定の要件を顧問契約内で満たすように準備します。（マンション管理士には認定制度を理解している必要になります。）すべての認定要件を満たしたことを確認した上で、申請審査をマンション管理センターに依頼します。先程と同様に認定取得を目的に短期に顧問契約を締結することもできますが、顧問契約を締結するマンション管理士の選択には十分注意すべきでしょう。また、マンション管理士と顧問契約を締結せずに組合活動だけで認定要件を満たすことも可能です。マンション管理に詳しい理事の皆さんは自力で申請を行うケースもあります。管理を委託している組合では、管理会社に協力を要請することも良い方法です。次の方法は、マンション管理に関わる団体が行うサービスを利用して、同時に管理計画の認定を取得する方法です。現在、国土交通省が同時申請を認めているサービスは２つあります。ひとつが、マンション管理業協会が行うマンション管理適正評価制度です。もうひとつが、日本マンション管理士連合会が行うマンション適正化診断サービスです。この方法は各サービスの審査と同時に認定制度の審査も行われます。同時に２つの評価が行われることからワンストップ申請と言われます。パターン2 マンション管理業協会が行うマンション管理適正評価制度は2022年4月から始まった制度です。マンション管理業協会が用意したシステムに申請資料を登録します。事前確認の審査はマンション管理業協会に所属する事前確認審査の資格をもつマンション管理士が行い、同時に結果を管理計画認定手続支援サービスに登録します。認定実績もありますが、思ったより申請件数が伸びていないと言われています。その理由として、管理適正評価制度は日頃の委託先のマンション管理の実情を明確にします。中途半端な委託管理を行っている管理会社では制度を利用することで適正な管理が出来ていなかったことが組合側に露呈してしまうことがあり、積極的にサービスの利用が出来ていないと言われています。特に規模の小さな管理会社では、適正評価制度、認定制度に精通したフロントがいないため行えないと言われています。委託している組合の役員の皆さんは、委託先の管理会社に「適正評価制度、認定制度」のワンストップ申請を依頼してください。日頃から適正な管理を指導している管理会社であれば、すぐに対応をしてくれるはずです。難色を示す管理会社であれば、マンション管理士等に相談されることをお勧めします。

管理計画認定制度は国が法律（マンション適正化法）を整備し自治体が制度を条例に定めています。制度創設から申請方…

19/06/2023

2023年3月27日に住宅金融支援機構がHPにて公表した、マンションすまい・る債（以下すまい・る債と略）の公募利率です。 10年利付債であるすまい・る債は、各年度で年利回りが異なり、解約年が早いほど受取る利息額が少なくなる債券商品です。詳細は、本ブログで「すまい・る債」と検索、あるいはマンションすまい・る債を上手に利用しよう｜FJマンション管理士事務所　マンション管理士せっかめ｜noteをご確認ください。１、平均利率0.475％はここ10年で最高利率マンションすまい・る債の１０年間の年度商品の平均金利を比較したグラフです。一目瞭然ですが、１０年間では最高の平均金利です。昨年の金利と比較しても倍以上で、同じ５０万（一口）でも受取利息が倍以上あることになります。１０年間の平均が約0.2％と比較しても、今年発売のマンションすまい・る債の平均利率が如何に高いかがわかります。例えば、1,000万円（20口）を購入した時、10年で受け取れる利息は、47,500円（税引き前）になります。昨年の0.208％との差は、26,700円（税引き前）です。普通預金に預入をした場合を現在の金利、0.002％で計算すると単利で毎年200円で10年で2,000円（税引き前）です。２、マンションすまい・る債の特徴マンションすまい・る債は利付10年債券ですが、各年の金利に違いがあり、預入期間が長くなるほど年度の金利が高くなります。グラフは昨年発売されたマンションすまい・る債と現在募集中のマンションすまい・る債の各年の利率を比較した結果ですが、満期に近づくほど金利が高くなる設定であることがわかります。３、認定すまい・る債とは 2022年4月から国土交通省がマンション管理の適正化を目的に始めた制度です。一般的に「管理計画認定制度」と言われ、管理計画認定制度の認定を取得することで国が適正な管理を認めたマンション管理組合であるとお墨付きを得たことになります。その結果は、希望すれば第三者向けに公開することも可能です。また、住宅金融支援機構からの共用部修繕ローンの金利優遇や長寿命化促進税制の利用などのインセンティブを受けることが出来、認定すまい・る債の購入もそのひとつです。管理計画認定制度は自治体が実施します。そのため、自治体によっては現時点で条例化（開始）されていないケースもあり、その場合は認定の取得は出来ません。認定の取得にはいくつもの要件があり、すべての要件を満たした場合にのみ認定が与えられます。４、修繕積立金1,000万円のシミュレーション修繕積立金1,000万円を今年発売のマンションすまい・る債で預け入れた場合の毎年支払われる手取り額についてシミュレーションした結果です。（なお、大手銀行定期預金の利率は0.00２％です。）これだけの違いがあります。さらに定期預金は毎年総会の度に銀行に残高証明書の発行を求めますが、この費用は500円程度であり、10年間で5,000円になります。金利収入を超える支出をしていることになりますが、マンションすまい・る債は残高証明書が無料です。１０年間預けるだけで４０万円以上の利息（税引き後）を組合にもたらすことになります。４、認定すまい・る債とすまい・る債の比較認定すまい・る債とすまい・る債ですが、１０年間の平均金利で0.05％の優遇が得られます。一口50万円で受取額の差は2,000円程度です。＊1,000万円で4万円程度になります。少しでも受取れる金利は多い方が良いのは誰でも同じですが、認定取得には手数料が必要になります。パターン4（マンション管理センターの支援システムを利用、管理組合がすべて行うことを前提）で約２万円（長期修繕計画１本あたり）です。５年に一度更新が必要になります。すまい・る債認定すまい・る債 10年平均金利 0.475％ 0.525％一口受取金利（10年償還時） ¥ 20,118 ¥ 22,235 認定取得手数料（パターン4）ー約2万円 5年更新料ー約2万円すまい・る債と認定すまい・る債の比較管理計画認定制度の取得の優遇はマンションすまい・る債だけではありません。本来の目的である管理組合の適正な管理の確認と言う意味では、マンションすまい・る債の優遇はあくまでも副産物であることを忘れてはいけません。マンションすまい・る債の金利優遇を目的に認定を取得するようなことをすべきではないことを理解して頂きたいと思います。５、マンションすまい・る債の購入条件マンションすまい・る債を購入するには幾つかの要件を満たす必要があります。どの項目も特別な要件ではありません。一般的な管理組合であれば、すぐに購入することが出来るはずです。購入要件すまい・る債認定すまい・る債管理規約が定められていること〇〇 20年以上の長期修繕計画があること〇〇反社会的勢力に関係ないこと〇〇修繕積立金があること〇〇管理計画認定を受けていること ✖ 〇マンションすまい・る債購入要件６、口単位で解約が可能数年後に大きな修繕工事を予定してる組合では１０年償還が出来ないと思われるかもしれませんが、マンションすまい・る債は口単位での解約が可能です。残った金額には購入時の予定金利が適用されます。ある意味、定期預金と同じように使うことが出来ます。換金も数日で可能です。数年後に修繕計画があったとしても現在の定期預金に預けているよりも受取れる金利額は多くなります。７、臨時総会を行う価値がある購入申込は2023年10月です。この期間を過ぎると翌年のマンションすまい・る債の購入になります。今年の金利商品の購入は出来なくなります。来年度も今年と同じ、あるいはそれ以上の金利になる可能性もありますが不確定です。狙うなら今年のマンションすまい・る債です。修繕積立金の用途については総会の普通議決が必要になると定めている組合が多いと思います。管理費や修繕積立金の値上とは違い、組合員の合意形成が難しくありません。また、組合員にとっても悪い話ではありません。臨時総会を開催する価値があるのではないでしょうか。８、最後に 2023年募集のマンションすまい・る債の運用性についてお話ししました。正直、マンション管理士の稼ぎには一切なりません(笑) これまでたくさんの管理組合と関わってきましたが、組合員の資産である修繕積立金の運用に工夫をしない組合があまりにも多いことに正直驚きました。修繕積立金の値上については敏感な組合員も増やすことには無頓着。マンションすまい・る債を知らない組合も多く、説明すると驚きほど興味を持たれます。「無知は損をする」ことは訪問した組合の皆さんには常々、お話ししていることです。購入するしないは組合の判断で良いと思いますが、組合員に情報を公開した上で判断されることが重要なことだと思います。

2023年3月27日に住宅金融支援機構がHPにて公表した、マンションすまい・る債（以下すまい・る債と略）の公募…

22/05/2023

2023年度1回名の世田谷マンション交流会が5月20日、世田谷産業プラザ５階三茶しゃれなあどホ－ルスワン・ビーナスで開催されました。今回のテーマはテーマ：①　マンション50年は大丈夫！対策のポイント　　　　②　管理会社を変えたマンションの事例所感マンション交流会の理事の方が自分のマンションの実例を通して各テーマについてお話を頂きました。非常に興味深いお話でした。冒頭に参加者の皆さんにお住いのマンションの築年数を聞かれたのですが、築10年未満の方から築40年を超えるマンションにお住いの方もいることがわかり、マンション躯体の維持と管理が区分所有者にとって重要であると言う認識をお持ちの方が多いことに驚きました。講演内容は残念ですが著作権等の問題もあり画像等は紹介はできませんが、実際に組合の理事長に就任後に改革を行った経験者だけに非常に面白い内容でした。世田谷区交流会の素晴らしいところは、行政である世田谷区が主催していることです。世田谷区は都内でももっともマンションが多い地域で開発の歴史も古く、築年数が30年を過ぎる物件が多い特徴があり、今後のマンション行政が注目される地域です。区としても老朽化するマンションが増えることは世田谷と言うブランドにも影響するため、積極的に関与する姿勢を明確に示しています。講演者である平河氏は、ご自身が理事長時代に大規模修繕工事を行い、その体験の中からマンションで快適な生活を長く送るためには、適切な修繕工事と住民の意識改革が必要とお話しされています。また、修繕工事の方法についても管理会社に依存するのではなく、管理組合が自主性を持って進めることが重要ともお話しされていました。当事務所が日頃から顧問先でお話している「無関心は高くつく」ことを肌で体験されているだけにひとつひとつのお話に重みがあり、納得できるセミナーでした。その後、講師が変わり、管理会社のリプレースで劇的に管理状況が改善した例について紹介がありました。リプレースの成功例ですが、ここまで変わるか！と思えるほどの例でした。現在の管理会社の社名は不明ですが、話を聞いて理事会が本気になれば管理会社はいい加減な対応はできないと言うことです。「任せておけば大丈夫！」と根拠のない安心感で管理会社と接しているといずれ馴れ合いになり、結局、損をするのは管理組合（居住する皆さん）であると言う良い実例でした。どの組合でも出来ることではありませんが、熱意がある理事長が組合をリードすることの大切さは参加された皆さんに十分に伝わったのではないかと思える講演でした。興味深い質問講演の最後には参加者から質問の機会があります。今回は寄せられた質問で興味深い質問をピックアップしました。１、突然の管理委託費の更新拒絶最近よく聞く話で、当事務所でも現在進行形で引き受けている仕事です。質問者は20戸未満の小規模マンション、突然、契約中の管理会社から更新の打ち切りを告げられた。契約期限は2023年11月。組合員だけで困っている。 20戸未満の小規模マンションは大手の管理会社は相手にしてくれない。現在管理会社の選定を行っていると言う話でした。この質問に対してリプレースを経験している方から経験談の紹介がありましたが、個々のマンションで事情が違います。当事者にとっては、問題を解決する糸口にはならなかったと思います。やはり、このような時はリプレース経験があるマンション管理士等の適切な指導の元、選定をすべきだと伝えたかったですが区が主催するセミナーです。こちらからのアプローチはしませんでした。コメント利益があがらない、採算が取れない管理組合に対して、委託費の値上げ請求を行い、拒否すると更新をしないと通知するケースは、ここ1年急増しています。値上げの理由は社員の人件費と物価の高騰にあります。皆さんは国の賃上げ政策に喜んだはずですが、社会全体が値上をすれば、皆さんの給与も上がりますが、管理会社の社員の給与も上がります。結果として管理委託費の値上に繋がっています。これ以外に法定検査を始め、管理会社が再委託する会社も当然従業員の値上をします。こちらも委託費に跳ね返ります。そして物価高騰です。電気ガスを始め管理会社の運営費も大きな影響を受けています。一昔前は委託費の圧縮を目的にしたリプレースは盛んに行われてきましたが、管理会社同士の価格競争が起こり、管理会社の利益は数で稼ぐ構造が出来上がりました。新しいマンションが増えている間は、何とかその構造でも経営は成り立っていたのでしょうが、新築数が横ばいになり、さらにウクライナ問題に端を発したエネルギーの高騰、過度な円安による物品の高騰などにより、薄利多売では立ち行かない現実が起きています。管理委託費の値上は、社会の流れの中で必然的であり、安さばかりに気を取られた管理組合にもろ刃の剣の様に降りかかっています。採算が取れない管理組合は管理会社にとってはお荷物以外の何物でもありません。組合員が意識を変え、一定の費用負担は受入れることが求められる時代になっています。２、大規模修繕工事のリベートマンションを保有する以上、一定期間に行う必要がある大規模修繕工事ですが、質問にはかなり生々しい実例の紹介と理事長の利権に関する質問がありました。大規模修繕時に設計事務所、施工会社（管理会社）、理事長が談合して契約を決め、修繕積立金からリベートを貪る事例が関西で8割、関東で6割と過去のNHKで報道され驚いた。実際、自分のマンションでも調査して結果、該当していたことが判明。このような事態にならないようにするにはどうすべきか？理事長に権限を与え過ぎないこと、施工会社、設計会社の選択を公募で行うこと、管理会社に丸投げするようなことは避けることなどの意見がありましたが、最終的には組合員が関心を持って工事会社が決まる過程をチェックすることが重要だと説明がありました。コメント建設業界を知らない組合員で運営されるマンションから、多額な利益を得る大規模修繕工事は管理会社や施工会社にとって魅力のある仕事です。管理会社の中には日頃の委託費を低額で提供する代わりに、修繕工事で利益を得ようとする管理会社もあると聞きます。このような事態を避けるためには、日々各組合員が貯える修繕積立金に対する意識を変えることが必要だと思います。自分たちのお金を無駄に使われることへの危機感です。その上で理事会は公募、相見積もり、信頼できる専門家の存在を選択、組合員に周知することが重要になります。理事会が知らないうちに施行会社を決めたと言った事態は避けるべきです。大規模な修繕工事は、10数年積立てたお金を支出する重要な工事です。マンションの資産価値を守り、快適な生活を送るために行う必要があります。組合員の皆さんの多くはわかならいこと、面倒なことを丸投げしてしまう傾向があります。専門家に支払う顧問料は最大で月10万円程度、修繕工事を安く抑える効果は数百万円にも及びます。その点を踏まえて、効果的な費用の使い方を考えることも重要だと言えます。以上が昨日行われた世田谷マンション交流会の報告になります。

2023年度1回名の世田谷マンション交流会が5月20日、世田谷産業プラザ５階三茶しゃれなあどホ－ルスワン・…

09/05/2023

管理計画認定制度の取得を検討中の理事の皆さんは参考になります。

FJマンション管理士事務所で毎月開催しているマンションの管理に関する相談会の報告です。今回の3組みはすべて2…

04/05/2023

2021年マンション管理適正化法が改正されました。もっとも大きな変更点はマンション管理適正化指針の明文化です。（管理組合等の努力）第五条　管理組合は、マンション管理適正化指針（管理組合がマンション管理適正化推進計画が作成されている都道府県等の区域内にある場合にあっては、マンション管理適正化指針及び都道府県等マンション管理適正化指針。次条において同じ。）の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう自ら努めるとともに、国及び地方公共団体が講ずるマンションの管理の適正化の推進に関する施策に協力するよう努めなければならない。２　マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。マンション適正化法5条これまでの経緯この法律が改正された翌年から管理計画認定制度が開始されました。この制度はマンション管理を適切に行っているマンション管理組合に対して国土交通省がお墨付きを与える制度です。言わば優良なマンションを公にできるインセンティブを与える制度です。そして今年4月に制定された制度がマンション管理組合への助言・指導及び勧告制度です。これは、以前から自治体が行っていたマンション管理届出制度（東京都の場合）をベースに不適切な管理を行うマンション管理組合を炙り出し、助言、指導、勧告を行う制度です。管理計画認定制度とはまったく異なり、届出制度の義務があるにも関わらず無視した管理組合に対して積極的に行政がアプローチを行い改善を促します。言わば、イエローカード制度とも言えます。現在の法律は勧告までですが、今後の改正次第ではレッドカードを定める可能性まで予感させます。助言・指導及び勧告制度はガイドラインが示された段階ですが、これから数年で各自治体は制度を制定、実施を迫られることになります。自治体は助言・指導及び勧告制度の公表は寝耳に水だったこともあり、現在、国土交通省が示したガイドラインをどのように制度化するかを検討しています。なぜ、自治体がこのような制度を受入れるのかについては、滋賀県の廃墟マンションの行政撤去に端を発していると言われます。区分所有者全員が老朽化したマンションを放棄、その後廃墟化、自治体は数億の税金をかけ行政代執行を行いました。現在、ちりじりになった区分所有者のへの費用負担を行っていると聞きます。このような事態が今後十年後には全国で多発する可能性が高く、これに危機感を覚えた国土交通省が今回の改正を行った理由です。自治体も行政代執行には多大な費用がかかる上、すべてを回収できると思っていないようで、それに至るまでに廃墟化を防ぐことが経費削減になると考え、助言・指導及び勧告制度を受入れたようです。飴と鞭管理計画認定制度が始まった当初、マンション管理組合は積極的ではありませんでした。理由は簡単で制度の認定を受けたところで、手間暇ばかり必要で組合員に見返りがないことでした。そこで、国土交通省は幾つかのインセンティブ（特典）を2022年12月までに公表しました。１、修繕時の借入金の利率の優遇２、物件購入者へ融資利息の優遇３、マンション・すまいる債の金利の上乗せ４、長寿命化促進税制（建物固定資産税の減額）特に３、４はマンション管理組合にとっては大きなご褒美として受け入れられました。（４については国会にて税制として定めた）固定資産税の減額は組合員一人一人が直接受けられるご褒美です。この制度が始めると組合員からの突き上げも始まり、理事会も本気で管理計画認定制度の認定取得に動き始めています。一方、国土交通省の適正化指針に応じないマンションには鞭が準備されています。勧告に応じないマンションの実名の公開です。ガイドラインには実名の公開は記載されていませんが、自治体が助言・指導及び勧告制度を創設する中に実名の公開を加える可能性があります。もし、これが制定されると勧告に応じない場合、不適切マンションとして一般に知れ渡ります。これにより、市場での価値は低下、売買による処分の可能性は著しく低下することになるでしょう。管理計画認定制度で優良なマンションを公開、助言・指導及び勧告制度で不適切なマンションを公開することになれば、中古マンションを購入する時の判断材料になり購入希望者にとってはありがたい情報です。無関心な管理組合適切な管理を行うマンションは行政の動きを日頃からチェックしますが、不適切な管理にあるマンション管理組合はこのような情報に疎く、制度そのものを知らないケースがほとんだと想像できます。そこで国土交通省は鞭として助言・指導及び勧告制度を創設することにしたと考えられます。改正適正化法を無視することは許さない。今までのマンション行政はどちらかと言うと性善説に基づき、マンション管理組合は自主的に適切な管理を行うだろうと考えられていました。そのため、助言・指導及び勧告制度などの行政が直接改善を求める施策はありませんでした。しかし、いくら待っても改善しない管理組合が多数存在することに業を煮やした国土交通省は性善説を止め、積極的な関与に舵を切ったことになります。今後数年で激変するマンション行政助言・指導及び勧告制度のガイドラインは公表されたばかりで、実際自治体が制度化するには1年～3年程度は必要になると思われますが、この施策が始まると今まで不適切な管理を行っているマンションは勧告を受け、半強制的に適正化することになるでしょう。しかし、適正化には修繕が伴い、当然多大な費用が必要になります。今まで無関心だった組合にそのような費用が工面できる可能性は低く、結局は不動産会社へ売却される結末になると予測できます。国土交通省としてはそれでも良いと思っているはずです。廃墟化により周辺地域へ悪影響を与えるマンションは不動産会社により再生されます。当然、自治体も行政代執行に至らず、経費削減ができます。この制度は、イエローカードを提示、従わない場合はレッドカードを突きつける制度と言えます。まとめこれまでお話ししたように国土交通省は、マンション管理を管理組合の自主性に依存してきました。しかし、一向に改善されないことでマンション行政の舵を大きく変えたことがご理解頂けた思います。2021年以降の国土交通省のマンション行政は本気で不適切な管理を続けるマンションに住宅市場からの退場を求めるいると言えます。以上

2023年4月から始まったマンション管理組合への助言・指導及び勧告制度とは

29/04/2023

FJマンション管理士事務所で毎月開催しているマンションの管理に関する相談会の報告です。今回の3組みはすべて2023年4月に国土交通省が公開した「長寿命化促進税制」についての相談でした。相談の概略です。１、長寿命化促進税制の対象になるのかを知りたい品川区、1棟、43戸、築34年マンション管理組合からの相談　　１、5年前に修繕積立金の値上を行っている　　２、今年7月に外壁塗装、共用部分防水、屋上防水工事を3カ月の計画である　　３、管理計画認定制度の認定は受けていない（受ける予定）　　４、機械駐車場はないアドバイス長寿命化促進税制の適用を受ける条件のひとつに令和3年9月以前の修繕積立金の平均額が国土交通省の修繕計画ガイドラインで示された平均額を下回っていることがあります。令和3年9月以前は、国土交通省の考えでは、修繕積立金が不足し、不適正な状況にあったマンションが今回の税制の対象となるマンションとしています。令和3年9月は、マンション適正化法が改正され、修繕積立金のガイドラインが施行された年月日になります。では、今回の相談者のマンションで考えましょう。相談者のマンションの規模（建築延床面積）は2,000㎡以下になり、ガイドラインに示された額は235円/㎡です。この額が基準になります。 5年前の5月に修繕積立金の値上を行っていると言うことですが、これは平成31年5月になります。令和3年9月以前に修繕積立金計画の見直しを行い。総会で承認を受けています。これを基に計算すると・・・・241円／㎡になります。と言うことは、令和3年9月以前に適正な管理を行っていたマンション管理組合と判断され、長寿命化促進税制の対象外となります。適用要件相談マンション判定築20年以上 34年〇 10戸数以上 43戸〇過去に外壁塗装、共用部分防水、屋上防水の実施平成24年実施〇令和3年9月以前の修繕積立金金額（2,000㎡以下）235円以下 241円 ✖ 令和5年修繕工事（外壁塗装、共用部分防水、屋上防水の実施）令和5年8月予定〇自治体の管理計画認定制度の条例制定令和5年4月〇管理計画認定制度の取得予定あり〇自治体の建物固定資産税の減額の条例制定不明 ✖ 結果として受けることができないと判明しました。また、品川区の建物固定資産税の減額の条例制定については、未定と事前調査で確認しています。相談者の声真面目に修繕積立金の値上を行ったことがあだになるとは思わなかった。がんばっている組合を支援しないとは、、酷い政策だ。甚だ、残念。管理計画認定制度の取得をがんばろうと思っていたが、焦る必要もなくなり、やる気もなくなった。コメント残念な結果でしたが、相談者のマンションは現状の積立金計画であれば、将来の修繕に資金面の苦労をせずに維持管理ができるレベルにあると国土交通省が認めた組合だとわかったことは事実です。所有者にとって建物の固定資産税が1年減額されることは、魅力的ではありますが、これに腐らず、是非、管理計画認定制度の認定取得を目指して欲しいとお話ししました。また、管理計画認定制度の認定取得によるインセンティブ（特典）は、減税だけではありません。インセンティブにメリットを感じることも重い腰を上げるひとつのきっかけにはなりますが、マンション管理を適正に行うことの意味は将来に渡り、ご自身の資産であるマンションを維持管理することだと言うことを忘れないでください。最後に長寿命化促進税制は、国土交通省が不適正な管理を行っているマンションに対してご褒美をあげるから適正化しなさいと言う政策だと言うことを理解すると「促進税制」の意味が理解できるのではないでしょうか。

FJマンション管理士事務所で毎月開催しているマンションの管理に関する相談会の報告です。今回の3組みはすべて2…

28/04/2023

FJマンション管理士事務所が毎月開催している面談によるマンション管理に関する相談会を下記の日程で開催します。マンション管理組合役員の皆さん、区分所有者の皆さんを対象にした相談会です。 5月は日程上の都合により6月になりますが、6月末にも開催を予定しています。開催日　2023年6月3日（土曜日）開催時間　一組目　13：15～14：15 　二組目　14：30～15：30三組目　15：45～16：45 開催場所　FJマンション管理士事務所世田谷事務所／二子玉川当事務所の契約先、会議室です。募集数　　3組限定です。（先着順になります。）完全予約制参加費　無料相談員は東京都マンション管理士会電話相談、世田谷区マンション管理士会相談員等の相談経験が豊富なマンション管理士です。相談員　FJマンション管理士事務所、事務所所長　古橋潤司お申込は下記フォームよりお願いします。

FJマンション管理士事務所が毎月開催している面談によるマンション管理に関する相談会を下記の日程で開催します。 …

23/04/2023

今回の相談は臨時総会を開催しましたが、3か月以上議事録が作成されていません。臨時に総会を開催する以上、組合としては急ぎの決議が必要でした。これまで再三、作成をお願いしましたが、「忙しい」「もう少し待って欲しい」と言われています。このような場合、どのようにすれば良いのでしょうか。アドバイス管理会社に強く要請するためには契約内容を確認する必要があります。委託契約書を確認する国土交通省が公開している標準管理委託契約書には次のように管理会社の業務が示されています。２基幹事務以外の事務管理業務(2) 総会支援業務一甲の総会の開催日程等の調整二甲の次年度の事業計画案の素案の作成三総会会場の手配、招集通知及び議案書の配付四組合員の出欠の集計等五甲の求めに応じた総会議事に係る助言六総会議事録案の作成この内容が現在の管理会社との契約書に記載されていることを確認します。この内容が記載されていれば、臨時総会の議事録の作成業務が契約に定められていることになります。契約遅延の条項標準管理委託契約書には契約事項の履行が遅滞した場合の対処方法が記載されています。（契約の解除）第十八条甲及び乙は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。この場合、甲又は乙は、その相手方に対し、損害賠償を請求することができる。期間を定めて履行を求め、それでも履行しない場合は契約解除、さらに損害賠償を要求することもできると書かれています。上席に訴える一般的にはフロントが遅い場合は、フロントの上席に事情を話し、対応を急がせる方法が一般的です。しかし、会社によってはフロントが上席だったり、フロントに任せているなど訳の分からない理由で事態が好転しないこともあります。そんな時に利用する方法が内容証明です。内容証明を利用する電話やメールで催促しても言い訳ばかりで実行しない場合は、内容証明で履行期日を定めた上で履行の要求を行うことが効果的な方法になります。この際注意することは、請求相手はフロントではありません。契約書の相手である会社になります。フロントはあくまでも窓口であり、重要事項説明書に記名押印、重要事項説明会で契約の内容を説明する資格を有しているだけで契約の相手ではありません。これまでの経験内容証明で履行を促したことは何度もあります。大抵は、内容証明が届いた翌日にフロントの上席が理事長に連絡をしてきます。「申し訳ありませんでした。必ず期日までに履行させます。」一度、内容証明を使った履行請求をするとそれ以降、対応が変わります。その理由は簡単です。この理事会は、本気で怒らせるとまずいと管理会社が認識したからです。なぜこのようなことが起きるか...

今回の相談は臨時総会を開催しましたが、3か月以上議事録が作成されていません。臨時に総会を開催する以上、組合と…

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