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【生成AIは不動産業界をどのように変えるか】　ここ最近、毎日のようにテレビや新聞・雑誌でChatGPTに代表される「生成AI」という言葉を耳にします。ChatGPTや生成AIがどういうもので、現在及び今後、不動産業界にどのような影響を与える...
15/05/2023

【生成AIは不動産業界をどのように変えるか】

　ここ最近、毎日のようにテレビや新聞・雑誌でChatGPTに代表される「生成AI」という言葉を耳にします。ChatGPTや生成AIがどういうもので、現在及び今後、不動産業界にどのような影響を与える可能性があるのか考えてみたいと思います。

　まずChatGPTですが、これは人口知能の研究開発機関であるOpenAI（*1）により開発されたオリジナルの文章を生成することができる人工知能ツールです。なぜこれほど騒がれているかと言いますと、ChatGPTがまるで人間が書いたと思うような自然な文章を極めて速いスピードで作成するためです。今日の生成AIはChatGPTのように文章作成だけでなく、画像、音声、プログラムコードなど様々なコンテンツを極めて高い精度で生成することが可能になりつつあります。

　では、こうした生成AIが現在及び今後、不動産業界の仕事にどのような影響を与えるのでしょうか。例えば、生成AIによって作成した文章をソーシャルメディアで自動配信することによって不動産取引を促すことが既に行われています。また、物件の写真や立地などの情報を生成AIに読み込ませることで、物件の特徴を記述した物件概要書を素早く作成させることも可能となっています。現段階では、人間の手を介した最終的な微調整が必要となるかもしれませんが、近い将来、こうした仕事は人間の手を介することなく生成AIが担うようになることはほぼ間違いないかと思います。

　こうして聞くと、不動産業界で働く人間の仕事が生成AIに奪われてしまうのではないかという不安が頭に浮かんでくるかもしれませんが、今のところ、答えは「NO」と思われます。生成AIでは対象となる不動産に関して「個々人の生活スタイルにフィットする立地であるか否か」や「地位（ジグライ）」のような不動産価値を伝えることは出来ず、不安や躊躇いを感じている不動産取引検討者に対して取引を決断させる最後の一押しが足りないと考えられるためです。このように考えると生成AIは不動産業界で働く人間の仕事を奪うものではなく、人間が行う仕事を省力化し、より良い仕事・取引に繋げるためのサポート役的な存在と捉えるのが自然かと思われます。今後、生成AIが不動産業界の中で、どのような使われ方をしていくのか楽しみなところです。

＊1　2015年12月に設立された、AIを研究し、活用可能なAIを提供するアメリカの非営利団体。

【2023年は日本の不動産市場にマネーを呼び込む好機？　～不動産投資家 心理調査】　4月14日、不動産サービス大手ジョーンズラングラサール（JLL／本社：米国）が、「不動産投資家 心理調査2023（2022年12月末時点）」（以下、本調査）...
24/04/2023

【2023年は日本の不動産市場にマネーを呼び込む好機？　～不動産投資家 心理調査】

　4月14日、不動産サービス大手ジョーンズラングラサール（JLL／本社：米国）が、「不動産投資家 心理調査2023（2022年12月末時点）」（以下、本調査）を公表しました。

　本調査は、不動産やプライベートエクイティの投資会社などのグローバル投資家、ならびに各地域の投資家のトップリーダーを対象に、不動産に関する2023年の投資意欲、投資戦略、市場展望についてアンケート調査を実施し、その結果をまとめたものです。世界の投資家が今、2023年の不動産投資に関してどのように考えているのか見てみたいと思います。

　まず2022年における世界の不動産投資額は、前年比▲19%減の1兆290億ドル（約168兆円/1ドル130円換算）でした。欧米の中央銀行を中心に金融引き締めを行った影響で、欧米のファンドなどの投資が鈍ったのが減少の主要因です。とりわけ、2022年第4四半期（10月－12月）の投資額は世界全体で対前年同期比▲58%と大きく下落しています。

　では、これを踏まえて世界の投資家が2023年の不動産投資に対してどのような見通しを持っているかですが、2023年は約60%の投資家が2022年よりも投資は減少すると予測しています。減少幅としては対前年比で▲11～▲20％の減少を見込む投資家が最も多くなっています。2022年に続き2023年も厳しい環境が続くものと予測する投資家が多い結果となっています。投資額の減少を予測する背景としては、不動産価格そのものの不透明感と金利の不透明感が挙げられ、欧米の中央銀行による利下げが行われない限り、不動産投資は上向かないとする回答が90%近くに達しています。

　このように厳しい不動産投資環境ではありますが、2023年に対前年比で投資増額を検討している市場として、日本が首位に挙げられています。その理由としましては、一時期の円安からは円高方向に進んだものの依然として円安水準であり、かつ低金利の日本は世界の投資家にとって魅力的な投資先と映っているようです。欧米の中央銀行が利下げに転じるまでの期間は、日本の不動産市場にとっては世界のマネーを呼び込む好機となるかもしれません。

【植田日銀新総裁って、どんな方？】　昨日9日、日本銀行の３２代総裁に植田和男氏が就任しました。日銀新総裁の金融政策は日本経済全体に大きな影響を与えますし、当然、不動産市場にも影響を与えることになります。では、植田新総裁とは、どういう人物なの...
10/04/2023

【植田日銀新総裁って、どんな方？】

　昨日9日、日本銀行の３２代総裁に植田和男氏が就任しました。日銀新総裁の金融政策は日本経済全体に大きな影響を与えますし、当然、不動産市場にも影響を与えることになります。では、植田新総裁とは、どういう人物なのか見てみたいと思います。

　植田新総裁はマサチューセッツ工科大学経済学部で博士号を取った後、ブリティッシュコロンビア大学、大阪大学、東京大学、共立女子大学等で教鞭を取りました。また、1998年から2005年までの7年間、日銀政策委員会審議委員を務めています。

　従来、日銀総裁は財務省出身者と日銀出身者が交互に務めており、今回退任した黒田氏は財務省出身、その前任であった白川氏日銀出身でした。このパターンに従えば、今回は日銀出身者が総裁となる順番でしたが、日銀でも財務省でもなく、戦後初めて経済学者出身の総裁が就任しました。植田新総裁には黒田前総裁が主導した異次元緩和を出口に導くことが期待されているものの、当面は金融緩和を継続し就任早々の大きな政策転換は行われないであろうというのが大方の見方であります。

　先日、植田新総裁の考え方を知ろうと植田新総裁が2005年に執筆した「ゼロ金利との闘い」を読んでみて、興味深い一文を見つけました。本が執筆された当時は、植田新総裁が日銀の審議委員を退任した直後であり、日銀は金融緩和政策の出口を模索していた時期でした(*1)。植田新総裁は「ゼロ金利との闘い」の中で、「中央銀行の政策担当者は直接国民の投票によって選ばれているわけではない。国民に大きな負担が発生するかもしれないような政策は、投票によって選ばれている政治家が決めるもの」と述べています。黒田前総裁下の10年で日本が抱える債務は膨れ上がり、金融引締めへの政策転換を進めた場合には国民に大きな負担が発生する可能性が高まっている状況です。こうして考えますと、植田新総裁はやはり当面、金融緩和路線を継続するものと思われます。

　植田新体制下における注目の金融政策決定会合は4月27～28日となります。

　*1 実際、当時の福井総裁が2006年3月に金融緩和の解除に踏み切りました。

【米シリコンバレー銀行破綻の背景と、日本の金融政策の見通し】　3月10日、資産規模で全米16位を誇るシリコンバレーバンク（以下「SVB」／本社カリフォルニア州）が破綻しました。バイデン米大統領は「預金全額保護」の特例措置を講じ、金融システム...
27/03/2023

【米シリコンバレー銀行破綻の背景と、日本の金融政策の見通し】

　3月10日、資産規模で全米16位を誇るシリコンバレーバンク（以下「SVB」／本社カリフォルニア州）が破綻しました。バイデン米大統領は「預金全額保護」の特例措置を講じ、金融システム不安の連鎖を引き起こさない強い姿勢を示しました。ここではSVBが破綻に至った背景と、この破綻が示唆する日本の金融政策の見通しについて考えてみたいと思います。

　SVBが預かっていた預金はIT系のスタートアップ企業等の法人顧客が中心でした。また、SVBは預貸率（*1）が43％と低く（*2）、米国債等での運用比率が高かったため金利上昇の影響を受けやすい構造で、2022年3月からFRBが進めた利上げによって、債券の含み損が拡大している状況でした（*3）。債券は含み損を抱えていても売却をしない限り満期に額面で償還されますが、今般、SVBの経営を懸念した法人顧客が多額の預金引き出しを行ったため、SVBは含み損を抱えた債券を売却せざるを得えず破綻に至ったというのが背景であります。

　今回の破綻はSVBの構造に起因した固有の問題であり、金融システムの連鎖倒産を引き起こす可能性が低いと思われるものの、金融システムを巡る不安はもう暫く続くものと考えられます。

　では次に、SVBの破綻が示唆する日本の金融政策の見通しを考えてみたいと思います。日本でも地方銀行を中心として、保有する日本国債等の含み損が拡大しています。日本経済新聞（2023年2月14日付）によりますと、地方銀行が保有する国内債の含み損は2022年9月末時点：▲0.6兆円から2022年12月末時点：▲1.4兆円に3カ月で倍増しています（*4）。これは日銀が2022年12月に0.25%から0.50%に長期金利の引き上げを実施（債券価格は下落）した影響によるものです。

　国内銀行の預貸率は70%を超えておりSVBとは構造が異なっているものの、10年に及ぶ金融緩和政策によって、金利引上げに対する日本の金融システムの脆弱性は確実に高まっています。本年4月に日銀の総裁が変わり異次元緩和の出口を模索すると言われていますが、日本において金利引上げを進めるのは非常にハードルが高い状況であり、当面大幅な利上げはないものと見ています。

*1 預貸率：銀行の預金に対する貸出金（融資）の比率を示す数値であり、「貸出金÷預金×100(%)」で計算。
*2 東京商工リサーチの調査によると、日本国内106銀行の2022年9月中間期の預貸率（中央値）は74.2％。
*3債券価格と金利は逆の動きをするシーソーの関係。金利が上がると債券価格は下がり、金利が下がると債券価格は上昇。
*4 なお、日本国債の最大の保有者は日銀であります。日本経済新聞（2023年3月18日付）によりますと、日銀が保有する国債の含み損は2022年9月：▲0.9兆円から
2022年12月時点：▲9兆円と、実に10倍に拡大している。

【コロナ禍を経て、富裕層に分類される世帯数が大きく増加】　3月1日、野村総合研究所は2021年の日本における「純金融資産(※1)保有額別の世帯数と資産規模」の推計結果を公表しました。本推計はピラミッド構造で富裕層の世帯数を示した図として多く...
13/03/2023

【コロナ禍を経て、富裕層に分類される世帯数が大きく増加】
　3月1日、野村総合研究所は2021年の日本における「純金融資産(※1)保有額別の世帯数と資産規模」の推計結果を公表しました。本推計はピラミッド構造で富裕層の世帯数を示した図として多くの場面で引用されていますので、一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。2005年以降2年毎に公表されており、前回の推計はコロナ前の2019年ですので、コロナ禍で富裕層の世帯数・資産規模にどのように変化があったのか見てみたいと思います。

超富裕層(5億円以上)2019年　97兆円（8.7万世帯）
　　　　　　　　　 2021年 105兆円（ 9.0万世帯）　
　　　　　　　　　 増減　　+8兆円（+0.3万世帯）

富裕層(1億円以上5億円未満) 2019年　236兆円（124万世帯）
　　　　　　　　　　　　　2021年　259兆円（139.5万世帯）
　　　　　　　　　　　　　増減　　+23兆円（+15.5万世帯）

　2021年の富裕層・超富裕層の合計世帯数は、この推計を開始した2005年以降、最も多かった2019年から更に15.8万世帯増加しました。富裕層・超富裕層の世帯数はいずれも、アベノミクス・黒田異次元緩和が始まった2013年以降、一貫して増加を続けています。今回の推計では、資産1億円以上5億円未満に分類される「富裕層」の世帯数増加（+15.5万世帯）がとりわけ目立っています。これは、コロナ禍で株式などの金融資産価格が上昇したことによって、金融資産を運用している準富裕層が富裕層に移行してきたためと推察できます。

　なお、本推計は純金融資産を推計したものでありますが、コロナ禍を経て不動産価格も総じて上昇しておりますので、金融資産のみならず、不動産資産を有している世帯の資産規模も拡大していることが推測されます。

　本年4月からは新たな日銀総裁として植田氏が金融政策の舵取りを担うこととなり、10年続いた黒田総裁による金融緩和の出口戦略を見出すことが期待されています。植田新総裁の金融政策が、次回2年後に公表される富裕層ピラミッドにどのような影響を与えるのか要注目です。

※1 預貯金、株式、債券、投資信託、一時払い生命保険や年金保険など、世帯として保有する金融資産の合計額から不動産購入に伴う借入などの負債を差し引いた金額

【日経リアルエステートサミット2023参加報告　～　注目を集める日本の不動産マーケット】　2月17日、日本経済新聞社が主催する「都市の未来を展望する大型サミット 日経リアルエステートサミット」が東京有楽町の国際フォーラムで開催されました。本...
26/02/2023

【日経リアルエステートサミット2023参加報告　～　注目を集める日本の不動産マーケット】

　2月17日、日本経済新聞社が主催する「都市の未来を展望する大型サミット 日経リアルエステートサミット」が東京有楽町の国際フォーラムで開催されました。本サミットでは、各分野の最前線で活躍されている方々が日本の不動産マーケットの現状や、近年の開発・取り組み事例、不動産テックの潮流等に関する講演を行いました。ここでは、日本の不動産マーケットの現状についての講演内容を簡単にご紹介したいと思います。

　まず、海外投資家による日本の不動産マーケットに対する関心はとても強いというのが各講演者の概ね共通の見解でした。欧米を中心として各国が大幅な利上げを実施しているのに対し、日本だけが際立った低金利環境というのが理由として挙げられていました。東京などでは不動産価格高騰によって、ほぼ全てのアセットクラスで期待利回りは低下している状況ですが、海外投資家の関心は依然として高いようです。

　但し、海外投資家も全てのアセットクラスに等しく関心を持っているわけではないとのことです。ある講演者は、日本も含めて世界的にインフレが進んでいますが、インフレが収束するには相応の年数を要するとの見通しを示していました。その理由として、インフレ数値の中には不動産賃料の上昇分も含まれており、一旦引き上げられた賃料は簡単には引下げにはならないということを挙げていました。

　そのため、インフレ環境下で人件費や材料費等のコストが上昇してくるのに対応できるよう、柔軟に賃料収入を引き上げられる不動産－その最も代表的なものとしてはホテル－に投資家の強い関心が集まっているとのことです。ホテルの他には、インターネット用のサーバやデータ通信などの装置を設置・運用するデータセンターや物流拠点、さらにはレジデンスへの投資人気が高いそうです。特にデータセンターについてはインターネットのデータ通信量拡大に伴い、今後かなりの開発が進むだろうとの見通しが示されていました。

　2023年の日本の不動産マーケットは期待ができそうです。

【2022年の23区の人口は、転入超過に転じた一方、30歳以上のファミリー層は転出超過が続く】　先月1月30日、総務省は2022年の「人口移動報告」を公表しました。2021年の「人口移動報告」では外国⼈を含む集計を開始した 2014 年以降...
13/02/2023

【2022年の23区の人口は、転入超過に転じた一方、30歳以上のファミリー層は転出超過が続く】

　先月1月30日、総務省は2022年の「人口移動報告」を公表しました。2021年の「人口移動報告」では外国⼈を含む集計を開始した 2014 年以降初となる東京23区での転出超過（▲14,828人）となりましたが、2022年はどのような動きがあったのか見てみたいと思います。

　まず東京圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）全体の転入超過者は、2021年から+17,820人拡大し+99,519人の転入超過となりました。コロナ禍でのリモートワーク普及に伴い、東京一極集中の流れが止まるのではとの声も聞かれましたが、東京一極集中の流れが止まる様子は見られません。

　次に、東京23区の人口移動を見てみたいと思います。2022年の東京23区における転入超過者は+21,420人と、2021年の転出超過から再び転入超過に転じる結果となりました。この結果をだけを見ますと、東京都心からの人口流出は一時的であったように思われますが、年代別の転入出状況を詳しく見てみると、また違った様子を窺い知ることができます。

　2022年において東京23区で転入超過となっている年代は15歳から29歳までの若者世代だけであり、それ以外の全ての年代で転出超過となっています。これ自体はコロナ禍前の2019年と同様の傾向であるものの、2019年と比較すると、2020年のコロナ禍以降、とりわけ30代、40代のファミリー層の転出超過は拡大している状況です。背景には、コロナ禍以降の都心の不動産価格高騰が影響していると推察され、若者世代の都心への転入とは対照的にファミリー層の都心からの転出の流れは続くものと予想しています。

【過去最高価格を更新する首都圏の新築分譲マンション】　1月26日、不動産経済研究所は2022年における「首都圏　新築分譲マンション市場動向」を公表しました。当該資料によりますと、2022年の首都圏の新築分譲マンション平均価格は6,288万円...
30/01/2023

【過去最高価格を更新する首都圏の新築分譲マンション】

　1月26日、不動産経済研究所は2022年における「首都圏　新築分譲マンション市場動向」を公表しました。当該資料によりますと、2022年の首都圏の新築分譲マンション平均価格は6,288万円（対前年比+0.4%）であり、2年連続で過去最高を更新しました。

　首都圏の新築分譲マンションの平均価格が過去最高を更新する一方で、首都圏全体の供給戸数は2万9,569戸と対前年比▲12.1%減少となりました。供給戸数が3万戸を下回るのは、新型コロナウイルス禍で販売活動が制約された2020年を除くと、1992年以来30年ぶりの水準となります。
　また、首都圏全体の初月契約率についても70.4%と対前年比▲2.9%下落しています。これらのことから、新築分譲マンション価格の上昇を受けて、デベロッパーが供給戸数を抑制しているにも関わらず、購入に二の足を踏んでいる購入層が増加しつつあることが推察されます。

　なお、新築分譲マンション価格の上昇は東京都下、神奈川、千葉、埼玉にも広がっています。2022年において、東京23区の平均価格は8,236万円と対前年比▲0.7%下落したものの、東京都下では同＋3.4%、神奈川県は同+2.7％、埼玉県は同+9.7%、千葉県は同+6.7%と、首都圏全体で幅広く価格が上昇しています。

　2023年の新築分譲マンション市場においては金利上昇への警戒感があるにせよ、販売価格が高い東京２３区内での販売戸数が増える見込みであることに加え、建築費の上昇を踏まえると、平均価格が大幅に下落する可能性は低いと思われます。

　既に首都圏の新築分譲マンション価格はサラリーマンの平均年収の15倍近くに及んでおり、実需の購入者にとっては手が届きにくい価格まで上昇しています。これらを踏まえますと、2023年の新築分譲マンションは国内外の富裕層が投資目的で購入する割合が増加し、実需の購入層は中古マンション市場へのシフトが進むものと推察されます。

【国内不動産投資の2022年振り返り】2023年最初のコラムということで、国内の不動産投資環境について、2022年の振り返りをしてみたいと思います。2022年は欧米を中心として各国で利上げが進んだのとは対照的に、日銀は金融緩和政策を継続し、...
16/01/2023

【国内不動産投資の2022年振り返り】

2023年最初のコラムということで、国内の不動産投資環境について、2022年の振り返りをしてみたいと思います。

2022年は欧米を中心として各国で利上げが進んだのとは対照的に、日銀は金融緩和政策を継続し、これによって日米の金利差が拡大し大幅な円安が進んだ年でありました。近年、大都市圏を中心に不動産価格は値上がりを続けているものの、金融緩和と円安は不動産投資家、とりわけ海外の不動産投資家にとっては、日本の不動産を取得する一つの好機であったと言えます。では実際、2022年に国内不動産への投資がどのように増減したのか確認してみたいと思います。

不動産コンサルティング大手のJLLが公表している資料によりますと、2022年1月～９月の9カ月間における国内不動産投資額は1兆9,627億円で前年同期比▲38%と大幅に減少しました。2022年通期での予測でも対前年比▲20%～▲25%減少すると見込まれています。減少の主因としては、一般事業会社による不動産の売却が減少したこと、また、外資系ファンドが保有物件の売却を抑制したことが挙げられます。金融緩和並びに円安環境は、外資系の買い手にとっては購入インセンティブとなりますが、その裏返しで、外資系の売主にとっては売却せずに継続保有するインセンティブとなることが、外資系ファンドによる売却抑制の一因と推測されます。

最後に、2023年の不動産投資動向についても少し触れたいと思います。最も心配されるのが新築の住宅マーケットです。大都市圏を中心として新築マンション価格の上昇は続いており、特に東京都心における新築マンション価格は平均的なサラリーマンの年収の約15倍にもおよぶ状況です。これに加えまして、2022年末に日銀が長期金利の変動許容幅の上限を引き上げたことで、国内銀行は住宅ローンの固定金利を早速引き上げました。今のところ、住宅ローン利用者の大部分が選択している変動金利への影響は出ていませんが、日銀による更なる利上げへの警戒感から、新築住宅購入を踏み留まる動きが拡がり、代わりに中古マンションマーケットへのシフトが進んでいくものと見込んでいます。

青山REAX株式会社 代表取締役 内生蔵　雅之
公式サイト：https://reax.co.jp/

【大驚喜日本央行提高長期利率・・・對未來住宅貸款和日元匯率的影響】上周20日，日本央行決定將長期利率（10年期政府債券收益率）的浮動允許範圍從原來的0.25%升至0.50%。 這次提高利率的背景為，在各國央行紛紛加息變動的過程中，主要是由於...
26/12/2022

【大驚喜日本央行提高長期利率・・・對未來住宅貸款和日元匯率的影響】

上周20日，日本央行決定將長期利率（10年期政府債券收益率）的浮動允許範圍從原來的0.25%升至0.50%。 這次提高利率的背景為，在各國央行紛紛加息變動的過程中，主要是由於與美國的利率差距擴大，造成日元貶值產生的負面影響，因此日本長期利率上升的壓力正在加大。

2013年黑田總裁上任後，以“儘快實現達到2%的物價價格”為目標開始進行大規模的貨幣寬鬆政策。 自2016年以來，實行了收益率曲線控制，將短期利率控制在負0.1%，並將作為長期利率的指標10年期國債收益率控制在0%左右。

幾個月前，黑田總裁表示，不打算在兩三年內提高利率。這次加息給市場帶來了巨大的驚喜，特別是美元兌日元匯率從1美元兌137日元大幅升值至1美元兌130日元。

接下來，來談談這次加息帶來的住宅貸款利率和日元匯率的未來走向。

首先，住宅貸款利率，固定利率與新執行的10年期政府債券收益率連動，因此預計固定利率將在未來會持續上升。 另一方面，由於浮動利率主要與短期優惠匯率連動，因此這次是沒有直接影響長期利率的上升。 當然，日本央行有可能繼續提高短期利率，但畢公司的市場調查部認為，考慮到目前的經濟環境和日本央行的財務狀況，短期利率的上調幅度有限。

接下來是對美元的匯率影響。雖然有人認為這次加息是「大規模寬鬆政策結束的開始」，並將認為日幣將繼續大幅升值。但畢公司的市場調查部認為根據日美貨幣政策的差異，2023年日幣將持續貶值至140日元。

撰文者：青山REAX株式会社 代表取締役 内生蔵　雅之
中文官網：https://reax.co.jp/zh-TW/

【大きなサプライズとなった日銀による長期金利の利上げ・・・今後の住宅ローンや円相場への影響】先週20日、日本銀行は長期金利（10年国債利回り）の変動許容幅の上限を従来の0.25%から0.50%まで引き上げる決定を行いました。各国の中央銀行が...
26/12/2022

【大きなサプライズとなった日銀による長期金利の利上げ・・・今後の住宅ローンや円相場への影響】

先週20日、日本銀行は長期金利（10年国債利回り）の変動許容幅の上限を従来の0.25%から0.50%まで引き上げる決定を行いました。各国の中央銀行が利上げに動く中、米国との金利差拡大を主因とする円安による悪影響等、日本でも長期金利の上昇圧力が高まっていたことが今回の利上げの背景にあります。

2013年に黒田総裁が就任後、「2%の物価目標をできるだけ早期に実現する」ことを目標に大規模金融緩和を開始しました。2016年からは、短期金利をマイナス0.1%、長期金利の指標になる10年物国債利回りを0%程度に誘導するイールドカーブ・コントロールを導入し、短期・長期ともに金利をコントロールしてきました。

黒田総裁はつい数か月前にも「2～3年は金利を上げるつもりはない」との趣旨の発言をしていたこともあり、今回の利上げは、市場に大きなサプライズを与え、とりわけドル円相場は1ドル137円台から一時130円台まで急激な円高となりました。

では、今回の利上げによる今後の住宅ローン金利と円相場の見通しについて考えてみたいと思います。

まず、住宅ローン金利ですが、固定型金利は新発10年物国債利回りに連動しますので、今後、固定型金利は上昇してくるものと想定されます。他方、変動型金利は短期プライムレートに連動しますので、今般の長期金利の利上げによる直接的な影響はありません。勿論、日銀が短期金利の引き上げについても今後進めてくる可能性はありますが、現在の経済環境並びに日銀の財務状況を勘案すると、短期金利の引上げ幅は限定的であるというのが当社リサーチ部の見方です。

次に、ドル円相場への影響です。今回の利上げについて「大規模緩和の終わりの始まり」と捉えて、今後も大幅に円高に進むとの見方もありますが、当社リサーチ部としては、日米の金融政策の違いを踏まえ、2023年は140円台に向けてゆっくりと円安方向に進んでいくというのが基本的なシナリオです。

青山REAX株式会社 代表取締役 内生蔵　雅之
公式サイト：https://reax.co.jp/

【在新冠肺炎的影響下二世谷度假村持續開發】12月6日（星期二），《日本經濟新聞》在《區域經濟新聞》上刊登了一篇文章，稱“二世谷已經放棄了滿員住客”，北海道的二世谷嚴重的人手不足，為了保持服務品質，酒店入住率被壓低。文章提到，由於政府對入境人...
12/12/2022

【在新冠肺炎的影響下二世谷度假村持續開發】

12月6日（星期二），《日本經濟新聞》在《區域經濟新聞》上刊登了一篇文章，稱“二世谷已經放棄了滿員住客”，北海道的二世谷嚴重的人手不足，為了保持服務品質，酒店入住率被壓低。文章提到，由於政府對入境人數的限制，以及日元貶值以當地貨幣來計算外國人的收益變少的影響，無法確保過去一直支援二世古度的外國工作人員。

二世谷是一個滑雪勝地，來自世界各地的滑雪者聚集一堂，尋找世界領先的“粉雪”，在新冠肺炎開始之前，外國滑雪者蜂擁而至，土地價格也隨之上漲。

由於新冠肺炎疫情實施的入國限制，導致滑雪觀光客急劇地減少，但二世谷地區的開發仍在持續繼續中。 管轄二世谷地區的北海道後志綜合振興局在2021年度在滑雪場較多的北海道倶知安町和北海道二世谷町給予的開發許可件數為13件，這個數據位在新冠疫情下並沒有減弱，反而正在增加。

在二世谷開發的背景下，除了預計新冠肺炎疫情結束後入境需求將再次增加外，還有預計北海道新幹線將於2030年底開通。 北海道新幹線預計從函館延伸到札幌，在有滑雪場的倶知安町也計劃設一個新幹線站。這使得札幌到倶知安間之間的便利性大大提高，距離札幌到倶知安間約3 0分鐘，東京到倶知安間之間約4個半小時。

前一陣子，畢公司的員工前往二世谷考察了當前的發展情況，如果您有對二世谷地區有興趣，請聯繫我們，一起討論“二世谷的現在”。

撰文者：青山REAX株式会社 代表取締役 内生蔵　雅之
中文官網：https://reax.co.jp/zh-TW/

住所

東京都渋谷区渋谷2-16-5 宮益坂プレイス渋谷12階
Shibuya-ku, Tokyo

営業時間

月曜日 10:30 - 18:00
火曜日 10:30 - 18:00
水曜日 10:30 - 18:00
木曜日 10:30 - 18:00
金曜日 10:30 - 18:00

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+81364210556

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