28/11/2023
Có lẽ rất nhiều người cùng giữ câu hỏi này khi "mua nhà trả góp"
"Trong thời gian đang trả lãi và gốc vay ngân hàng để mua nhà, liệu tôi có thể cho thuê căn nhà đo được không?"
Sẽ có nhiều tư vấn viên tư vấn kiểu quàng xiên mục đích là "chốt bất chấp" dụ khách mua rồi bảo nếu anh chị khó trả thì CHO THUÊ RỒI LẤY TIỀN CHO THUÊ ĐÓ ĐỂ TRẢ LÃI NGÂN HÀNG.
Theo luật pháp Nhật Bản, trong thời gian trả lãi và gốc khoản vay "住宅ローン" thì ngôi nhà là tài sản thế chấp cho khoản vay và nó là tài sản của ngân hàng nó vẫn chưa hoàn toàn là tài sản của bạn trừ khi bạn trả hết cả gốc cả lãi. Vậy về nguyên tắc, trong thời gian trả "住宅ローン" thì bạn không được phép cho thuê nhà dưới bất kỳ hình thức nào. Cho thuê chui kiểu người với người không hợp đồng thì ok - nhưng có hợp đồng mà đối phương có hiềm khích với bạn đem giấy tờ đó đi kiện thì chúc mừng bạn quay vào ô ăn coowts rồi. Bạn sẽ phải trả toàn bộ số tiền còn nợ ngân hàng và trả phạt khi vi phạm hợp đồng vay "住宅ローン". Thứ 2, ngân hàng đã cho vay "住宅ローン" từ rất lâu rồi, họ thừa kinh nghiệm và khả năng để biết bạn đang làm gì với căn nhà của mình, đang ở hay đang cho thuê. Nên đừng nghĩ "mình khôn hơn cả một hệ thống ngân hàng". Bỏ suy nghĩ đó đi, vay 35 năm cơ mà giấu nửa đời người chắc khó.
Vậy khi vay "住宅ローン" mà bạn muốn cho thuê thì phải làm như thế nào?
・1, Trả toàn bộ số tiền "住宅ローン" bạn còn nợ ngân hàng.
・2, Chuyển đổi gói vay "住宅ローン" sang "賃貸用のローンに借り換える" tất nhiên lãi xuất sẽ cao hơn rất rất nhiều vì bạn đang vay để "đầu tư bất động sản" chứ không phải "vay để mua nhà ở". Lãi xuất sẽ tăng 2 đến 3 lần so với lãi xuất vay "住宅ローン" là bình thường. Thứ 2, thời hạn để trả khoản tiền đó có khả năng sẽ bị rút ngắn lại chứ không phải là 35 năm nữa (tất nhiên cao nhất vẫn là 35 năm).
Tuy nhiên, có những trường hợp mà bạn chuyển sang khoản vay "賃貸用のローン" nhưng không cần trả ngay lập tức toàn bộ số tiền bạn còn nợ của khoản vay "住宅ローン" (住宅ローンの一括返済が必要ない). Mình nhấn mạnh là không cần trả ngay lập tức 1 phát chứ không phải là không cần trả phần vay còn thiếu nhé.
・転勤などの事情による一時的な賃貸 (do bị điều chuyển công tác đến tỉnh khác nên bạn có thể cho thuê nhất thời đến khi bạn quay lại khu vực bạn sống). Nhưng ngay cả trường hợp này cũng sẽ do ngân hàng xét duyệt và được hay không "bạn không có quyền đòi hỏi". Thứ 2, bạn chỉ có thể cho thuê nếu bạn xác định sẽ quay lại sống ở nhà đó sau 1 khoảng thời gian và hợp đồng thuê nhà là dạng "一時的な賃貸". Sau khi bạn được thuyên chuyển về khu vực cũ thì bạn không được phép cho thuê cái nhà đó nữa.
・賃貸併用住宅にした場合の自宅部分 (ngôi nhà mà bạn sở hữu có cả phần cho thuê được và phần ở được của gia đình bạn - bạn cứ mường tượng đến mấy ngôi nhà mà dưới là cửa hàng trên là nhà ở cho dễ hiểu). Đại khái giải thích cho dễ hiểu thì bạn có thể cho thuê 1 phần nhà (bạn vẫn phải ở ngôi nhà đó chứ không được cho thuê toàn bộ căn nhà). Diện tích bạn sử dụng để ở là trên 51% diện tích ngôi nhà, bạn có thể cho thuê tối đa là 49% diện tích ngôi nhà bạn sở hữu.
Liệt kê ra 2 trường hợp ngoại lệ rồi thì mình nhấn mạnh lại 1 lần nữa: "LÃI XUẤT CHO VAY ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ CAO HƠN VAY MUA NHÀ ĐỂ Ở NHIỀU" và rủi ro đi kèm cũng không kém. Nên nghĩ kĩ trước khi định làm gì đó ngoài luồng nhé các quý khách hàng.
