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04/08/2026

332% 수익률 가능?

성수 연무장길에서, 실제로 있었던 일입니다.

2023년 4월. 이 건물을 97억에 삽니다.

그리고 한 일은 두 가지였습니다.

리모델링. 그리고 임차.

수건 브랜드 “테토”를 건물 전체에 통임차로 앉힙니다.

월 4,500만 원.

그렇게 임차가 맞춰진 건물을, 2025년 11월에 220억으로 넘겼습니다. 평당 약 4억입니다.

등기를 열어보면.

실투자금 37억. 세전 차익 123억. 자기자본 대비 332%.

건물을 잘 세팅 후, 임차를 맞춰서 판 겁니다.

그럼 220억에 받은 쪽은요.

임대수익률로만 보면 2.5%입니다. 숫자만 놓고 보면 낮습니다.

하지만!!

그 2.5%는 테토가 통으로 쓰던 시절의 임대료, 그러니까 평당 27만 원짜리 임대료로 계산한 수익률이고, 지금 연무장길 메인길은 한 평당 임대료가 100만 원을 훌쩍 넘는 시세가 형성돼 있습니다.

즉.

지금 이 건물에 찍혀 있는 임대료가, 이 길의 시세보다 싸다는 뜻입니다.

매도자는 임차를 맞춰서 벌었고.

매수자는 임대료가 시세를 따라붙는 쪽에 배팅한 겁니다.

저는 성수는 아직 임대료가 지가를 못 따라온 시장이라고 생각합니다.

220억에 받은 이 배팅, 어떻게 보시나요?

🅰️ 성수는 더 간다 — 임대료가 시세를 따라온다
🅱️ 지금이 고점이다 — 2.5%는 무리다

A 또는 B, 한 글자만 👇

─────

방금 보신 이런 분석, 여러분의 건물에도 해드립니다. 매입도, 매각도. 건물 문의는, 스타크. 📩 DM

*매입·매각가, 보증금·월세: 등기부 및 실거래 기준 *실투자금·차익: 등기(근저당) 기반 역산 *메인길 평당 월세: 현장 시세 기준 (중개 실무)

Analysis by 추현석 BSN중개법인 · 팀장 · STARK

#성수동 #연무장길 #꼬마빌딩 #빌딩매매 #빌딩투자

04/08/2026

IMF도, 코로나도 겪은 골목입니다. 그런데 100년 전에도 이 자리는 술집 골목이었습니다.

송승헌, 하정우, 기성용 — 세 사람이 같은 동네에 건물을 샀습니다. 강남이 아니라 종로 관철동, 종각역 남쪽 ’젊음의 거리‘입니다.

관철동은 이름부터가 장사꾼 동네입니다. 망건 당줄을 꿰는 고리 ’관자‘를 만들어 팔던 관잣골(貫子洞), 칼과 솥, 문고리 같은 철물을 만들어 팔던 철물교(鐵物橋). 1914년 두 지명에서 한 글자씩 따 ’관철동‘이 됐습니다. 조선시대부터 수공업자와 상인이 물건을 만들어 팔던 골목이었다는 뜻입니다.

1912년 12월, 관철동 89번지에 2층 벽돌 극장 ’우미관‘이 문을 엽니다. 1,000명을 수용하는 당대 최대급 영화관이었고, 그 둘레로는 음식점과 선술집이 빽빽했습니다. 100년 전에도 이 골목은 사람을 모아 먹이고 마시게 하는 동네였습니다. 2009년엔 서울시가 노점 일부를 양성화하며 ’젊음의 거리 조성 사업‘을 벌였고, 바닥의 피아노 건반은 그때의 흔적입니다.

구조는 지금도 같습니다.
종각역은 2025년 기준 하루 평균 73,802명이 오르내립니다. 코로나 때 5만 명대까지 빠졌다가 다시 7만 명대로 돌아온 수치죠. 도보 5분 안에는 그랑서울(GS건설 사옥, LCK 경기장 롤파크), SK서린빌딩, 종로타워, 센트로폴리스가 모여 있고, 종로1~2가의 회계사·세무사 학원가와 대형 서점까지. 낮에는 직장인, 저녁에는 수험생 — 배후수요가 두 겹으로 깔린 자리입니다.

그럼 실제로 얼마나 벌었을까요.
송승헌 법인이 보유했던 건물은 관철동 19-1, 1965년 준공한 지하 1층~지상 7층입니다. 대지 82.40평, 연면적 531.46평, 종각역에서 106m.

2018년 6월 235억에 매입해 2024년 11월 259억 5,000만원에 매각했습니다. 토지단가 기준 6년 5개월간 10.43% 상승 — 연 1.6% 수준입니다.
반면 이 건물의 임대수익률은 3.64%. 시세 상승률의 두 배를 임대가 벌어주는 구조입니다.

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체감온도 34도.그 더위에도 연무장길은 사람으로 가득했습니다.7월 26일 일요일 오후 2시부터 5시,성수동 연무장길에서 건물 현장 답사 강의를 진행했습니다.세 시간 내내 뙤약볕이었지만현장에는 데이터가 보여주지 못하는...
27/07/2026

체감온도 34도.
그 더위에도 연무장길은 사람으로 가득했습니다.

7월 26일 일요일 오후 2시부터 5시,
성수동 연무장길에서 건물 현장 답사 강의를 진행했습니다.

세 시간 내내 뙤약볕이었지만
현장에는 데이터가 보여주지 못하는 것들이 있습니다.

어떤 건물 앞에서 사람이 멈추는지,
인파가 어느 골목으로 흐르는지,
공실은 왜 하필 그 자리에 생기는지.

폭염에도 거리를 채운 관광객과 유동인구.
이것이 성수 상권이 임대료를 버티는 힘입니다.

무더위에도 끝까지 함께해주신 참가자분들께 감사드립니다.
건물은, 현장에서 봐야 합니다.

다음 현장 답사 강의에 함께하고 싶으신 분은
📩DM으로 “답사” 한 단어만 남겨주세요.
일정 확정 시 가장 먼저 안내드립니다.
건물 문의는, 스타크.

#성수동 #연무장길 #건물답사 #빌딩매매 #부동산강의

25/07/2026

IMF가 절정이던 1998년, 루이비통은 청담동 땅을 200만 달러(현재 환율 약 26억 원)에 샀습니다. 루이비통의 첫 해외 부동산 매입이었죠. 이 땅의 현재 평가액은 1,280억~1,420억 원(호가 기준 언론 추산) — 약 50배입니다.

청담 명품거리는 1980년대 초 부촌이 형성되자 명동의 일류 디자이너들이 옮겨오며 태동했고, 1995년 갤러리아 명품관이 들어서고 이듬해 서울시가 특화거리로 지정하며 ’명품의 메카‘가 됐습니다.

그런데 브랜드들은 여기서 장사만 하지 않았습니다. 땅을 샀습니다.
프라다가 1996년 약 50억에 처음 샀고(매입 1호), 구찌와 루이비통은 1998년 IMF 절정에, 디올은 2010년 금융위기 직후 541억에 샀습니다. 샤넬은 2013년 까르띠에가 임대로 쓰던 건물을 700억 원(평당 2.8억)에 통째로 매입했고, 루이비통은 2023년에도 이면도로 부지를 504억에 추가로 사들였습니다. 매물이 쏟아질 때 산 회사가 지금 가장 큰 평가이익을 보고 있습니다.

평당가로 보면 이 거리의 역사가 보입니다.
2000년 페라가모 3,025만 원 → 2013년 샤넬 2.8억 → 그리고 올여름, 이 거리 실거래 평당 4.7억(780억, 2026.7). 10년마다 자릿수가 바뀌었습니다.

이유는 단순합니다. 플래그십은 브랜드를 새기는 광고판인데 — 임대료는 내면 사라지고, 땅은 남습니다.
명품 회사의 진짜 컬렉션은 옷이 아니라 땅입니다.

그래서 묻습니다. 당신이 청담 건물주라면?
🅰️ 죽어도 안 판다 — 시간이 내 편
🅱️ 지금 판다 — 이 값이면 정리
댓글로 👇

—
저는 서울·수도권 중소형 빌딩을 중개·분석하는 빌딩 전문 중개사입니다.
’내 건물은 지금 팔 때인가, 들고 갈 때인가‘ — 이런 고민이 있다면 DM 또는 프로필 링크로 편하게 문의 주세요. 건물 문의는, 스타크.

* 매입 연혁·금액: 중앙일보 보도(등기 기반) / 거리 연혁: 디지털강남문화대전 / 실거래: 공개자료(2026.7) / 평당가는 시점·필지가 다른

22/07/2026

서울 한복판에, 오후 5시가 되면 관광객이 들어갈 수 없는 골목이 있습니다. 어기면 과태료 10만 원 — 북촌 가회동, 레드존입니다.

이곳은 경복궁과 창덕궁 사이, 볕 좋은 언덕에 자리한 조선 권문세가의 동네였습니다. 1906년 호적 기록에도 주민의 절반 가까이(43.6%)가 양반과 관료였고, 김옥균·박영효 같은 개화파가 살던 역사의 무대였죠. 근대에 큰 저택 필지들이 쪼개지며 지금의 촘촘한 한옥 골목이 형성됐습니다.

균열은 2000년대에 왔습니다. 정비사업으로 지가가 급등하자 원주민들이 집을 팔고 떠났고, 가회동 31번지 70여 채 중 원주민 거주가 6채뿐이라는 보도(2009년)까지 나왔습니다.

여기에 관광객 폭증 — 2025년 방한 외래객 1,894만 명, 역대 최대(관광공사). 이른 아침부터 늦은 밤까지 골목을 채우는 카메라와 소음에 남은 주민들의 일상이 밀려났고, 결국 종로구는 2024년 북촌을 특별관리지역으로 지정한 뒤 2025년 3월부터 북촌로11길 일대를 레드존으로 시행했습니다. 오후 5시부터 다음 날 오전 10시까지 관광 목적 방문 금지, 위반 시 과태료 10만 원. 주민과 상점 이용객은 예외입니다.

600년을 버틴 동네가, 지금 마지막 주민을 지키는 중입니다.

관광으로 뜬 동네는 결국 두 갈래에 섭니다. 주민이 떠나 ’세트장‘이 되거나, 문을 걸어 잠그고 ’동네‘로 남거나. 북촌은 후자를 택했습니다.

북촌 레드존, 여러분 생각은?
🅰️ 주민 보호가 먼저 🅱️ 관광 개방이 먼저 — 댓글로 👇

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* 호적·원주민: 사료 및 2009년 언론 보도 / 관광객: 한국관광공사 / 레드존: 종로구 공고
Analysis by 추현석

#북촌한옥마을 #가회동 #북촌전망대 #레드존 #부동산인사이트

19/07/2026

가로수길도, 경리단길도 무너졌습니다. 그런데 그 이름을 따라 지은 이 골목은 아직 버티고 있습니다.

샤로수길. 원래는 서울대생과 직장인 1인 가구가 살던 평범한 주거 골목이었습니다. ”임대료가 다른 대학가의 반토막“이라는 말이 나올 정도로 쌌고, 그 싼 값에 청년 셰프들이 모여 이탈리아·태국·멕시코 세계 음식 골목을 만들었죠. 2014년 관악구청이 서울대의 ’샤‘와 가로수길을 합쳐 이름을 붙였습니다.

뜨자마자 공식대로 임대료가 올랐습니다. 1층, 10평 월세가 50만 원에서 200만 원 수준까지(상권 부상기, 언론 보도 기준). 여기까지는 경리단길과 똑같은 길입니다.

그런데 아직 무너지지 않았습니다. 차이는 ’손님의 성격‘입니다.
관광 상권은 트렌드가 지나면 끝나지만, 이 동네는 세대의 62%가 1인 가구(관악구 공식 통계), 청년 비율 서울 1위인 가장 젊은 구입니다. 매일 저녁을 사 먹어야 하는 사람들이 골목 뒤에 살고 있죠. 여기에 서울시가 로컬브랜드 상권으로 선정해 3년간 최대 30억을 투입합니다.

관광객은 떠나도, 주민은 남습니다.
상권의 수명은 유행이 아니라 배후수요가 결정합니다.

다만 임대료는 이미 크게 올랐습니다 — 샤로수길은 배후수요로 버텨낼까요, 경리단길의 길을 걷게 될까요?
👇 댓글 투표에 참여해주세요

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* 임대료: 언론 보도(상권 부상기 기준) / 1인가구·청년 통계: 관악구 공식 / 상권 지원: 관악구청 공고
Analysis by 추현석

#샤로수길 #서울대입구 #상권분석 #배후수요 &B상권

14/07/2026

전국에 자기 이름을 빌려준 골목이 있습니다. 그런데 정작 자신은 무너졌습니다.

경리단길. 망리단길, 송리단길, 황리단길, 객리단길, 그리고 어제 소개한 수원 행리단길까지 — 전국 수십 개 골목이 이 이름을 따라 지어졌습니다. 2010년대 초, 이국적인 식당과 카페로 서울에서 가장 힙했던 ’~리단길‘의 원조였으니까요.

그런데 뜨자마자 임대료가 뛰었습니다. 10평 상가 월세가 700만 원까지 치솟았죠. 거리의 개성을 만들던 가게들이 버티지 못하고 떠나자, 사람들이 이곳에 올 이유도 함께 사라졌습니다. 2019년 공실률 26.5% — 서울 1위였습니다.

더 잔인한 건 그다음입니다.
임대료가 정점(평당 23.5만 원) 대비 20% 넘게 내렸는데도, 상가는 2년째 비어 있습니다. 여기에 가파른 경사와 부족한 주차, 지하철에서 먼 접근성까지 — 감성이 떠난 자리에 입지의 약점만 남았습니다.

한번 죽은 상권은, 가격을 내려도 돌아오지 않습니다.
그래서 이름을 물려받은 행리단길의 건물주들은 스스로 임대료를 묶는 협약을 맺은 겁니다. 원조의 최후를 봤으니까요.

경리단길, 다시 살아날 수 있을까요?
① 부활한다 ② 끝났다 👇

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* 공실률·임대료: 한국부동산원, 서울시 상권분석서비스 및 언론 공개자료
Analysis by 추현석

#경리단길 #이태원 #리단길 #젠트리피케이션 #공실률

13/07/2026

건물주 10명 중 7명이, 스스로 임대료를 묶는 데 동의한 골목이 있습니다.

수원 행리단길. 원래 이곳은 수원화성(유네스코 세계문화유산) 보호를 위한 고도제한과 개발규제로 수십 년간 낙후됐던 동네였습니다.

그런데 그 규제가 남긴 낡은 한옥과 구옥이 카페·공방·소품샵으로 바뀌며 반전이 시작됩니다. 성곽 뷰 루프탑, 상가건물이 아닌 주택가 골목에 스민 감성 — 개발을 못 한 것이 오히려 이 골목의 자산이 됐죠.

문제는 뜨고 난 뒤였습니다. 임대료가 오르면 가로수길처럼 원조부터 밀려납니다.
그래서 올해 1월, 행리단길은 전국 최초 ’지역상생구역‘이 됐습니다. 건물주가 협약으로 임대료 인상을 연 5% 이내로 묶으면, 재산세 감면 등 혜택을 주는 구조입니다(조례 개정 추진). 토지주·임대인 68%가 동의해 성사됐죠.

규제 때문에 멈췄던 골목이, 규제가 남긴 풍경으로 떴고, 이제는 스스로의 약속으로 지켜지고 있습니다. 전국이 지켜보는 실험입니다.

임대료 상한 협약, 성공할까요?
① 된다 ② 안 된다 👇

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* 지정·협약 내용: 수원시 공고 및 언론 공개자료
Analysis by 추현석

#행리단길 #수원화성 #행궁동 #상업용부동산 #젠트리피케이션

09/07/2026

지금 이 건물 밑에서 삼겹살에 맥주를 마시는 이곳이, 한때는 대한민국에서 가장 비싼 집이었습니다.

세운상가. 원래 이 자리는 일제강점기 공습 대비용 빈 땅이었다가, 전후 판자촌과 서울 최대 사창가(’종삼‘)로 슬럼화된 곳이었습니다.
1968년, 그 땅을 밀고 한국 최초의 주상복합아파트가 올라갑니다. 종로3가부터 퇴계로까지 약 1km, 8개 동에 2,000여 점포와 851가구. 이름은 ’세계의 기운이 이곳으로 모이라(世運)‘. 50평 전세가 650만 원으로 당대 최고가를 찍은, 최신식 랜드마크였죠.

전성기의 세운상가는 전자산업의 심장이었습니다.
’미사일도 잠수함도 만들 수 있다‘는 말이 돌 정도로 못 만드는 게 없었고, TG삼보컴퓨터·한글과컴퓨터·코맥스가 모두 여기서 시작했습니다. 주말마다 몰려든 젊은이들은 ’세운상가 키드‘라 불렸죠.

그런데 정책 하나에 무너집니다.
1987년 정부가 전기·전자를 ’도심부적격 업종‘으로 지정해 용산전자상가로 강제 이주시키면서, 이 골목은 반세기 동안 슬럼으로 남았습니다. 설계자인 거장 김수근조차 자신의 작품 목록에서 이 건물을 지웠습니다.

철거할 것이냐, 되살릴 것이냐 — 1995년부터 50년째 결론이 나지 않았습니다.
하지만 그 낡은 골목 아래, 지금 다시 사람들이 모이고 있습니다. 옛 인쇄·공구 골목이 ’힙지로‘가 되고, 그 중심에 세운상가가 있죠.

한국이 처음 꿈꿨던 미래도시. 세운상가는 아직 끝나지 않았습니다.

세운상가, 어떻게 해야 할까요?
① 철거하고 공원 ② 리모델링해 보존 ③ 지금처럼 두기
댓글로 👇

* 건립·이주사: 서울역사아카이브 및 언론 공개자료 기준
Analysis by 추현석

#세운상가 #부동산역사 #상업용부동산 #도시재생 #서울역사

08/07/2026

서울에서 공실 찾기가 가장 어려운 골목. 왜 을지로3가엔 빈 가게가 없을까요?

과거 을지로3가는 인쇄소와 공구·조명 가게가 빼곡한 도심 공장지대였습니다. 1970년대 한국 최초의 주상복합 세운상가가 랜드마크로 서며 인파가 몰렸던 산업의 중심이었죠. 이 동네를 반세기 동안 ’공구거리‘로 남긴 건 청계고가도로였습니다. 고가 램프가 소비 상권의 확장을 막으면서, 을지로3가 동쪽은 생산 기지로 굳었습니다.

그러다 인쇄산업이 저물자, 싼 임대료를 찾아 젊은 창업가들이 들어왔습니다. 낡은 골목을 뉴트로로 승화시킨 흐름은 뉴욕 소호(SOHO)와 같았고, 3년 만에 새 가게가 100개 넘게 생기며 ’힙지로‘가 됐습니다.

여기서 핵심입니다.
을지로3가 임대료는 서울 주요 상권 평균보다 7.6% 낮습니다. 그런데 점포당 매출은 중구 1위, 1층 매출은 서울 상권 2위. 특히 주점 월매출은 중구 평균의 3배(약 5,767만 원)에 달합니다. ’월세는 싼데 매출은 최상위‘ — 남는 마진에 아무도 가게를 빼지 않으니, 3년 생존율이 72%까지 올랐습니다.

손님은 두 부류입니다.
평일 낮과 저녁은 을지로 금융·업무지구의 직장인이, 주말은 SNS를 보고 찾아온 20~30대가 채웁니다. 20·30대 유동인구만 하루 2만 5천 명, 외식업 매출의 52%가 이들에게서 나옵니다. 보통 오피스 상권은 주말에 텅 비는데, 을지로는 주말에도 붐비는 몇 안 되는 골목이죠.

싼 월세, 높은 매출, 그리고 두 개의 손님.
이것이 을지로에 공실이 없는 이유입니다.

여러분에게 을지로는 어떤 곳인가요?
① 노포 감성 ② 힙한 핫플 ③ 출근하는 동네
댓글로 👇

* 매출·임대료·유동인구: 서울시 상권분석서비스, 상가정보연구소 등 공개자료
Analysis by 추현석

#을지로 #힙지로 #을지로3가 #상업용부동산 &B상권

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