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경매와 NPL, Seoul (2026)

08/03/2023

아리팍 첫 경매는 과연 얼마에 낙찰? - 중앙2022타경108139

감정가 : 4,200,000,000원
1회유찰 : 3,360,000,000원
2회유찰 : 2,688,000,000원
호가 : 36억 ~ 40억
실거래가 : 44억, 22년 4월, 22층

예상낙찰가 : 31억 ~ 32억 내외

본 경매 물건 입찰을 진행함에 있어서 우리는 많은 고민을 할 수밖에 없습니다. 위에서도 서술했지만 가치 평가를 어느 정도로 보는지에 따라 입찰가격이 확 바뀝니다.

1회 유찰된 전차수인 33억 6천에는 왜 안 들어갔는가?
1회 유찰된 매각기일인 1월 31일의 호가를 지금 시점에서 알 순 없습니다. 하지만 사람들은 가격이 좀 더 빠지지 않을까?라는 생각과 조금 더 싸게 사고 싶은 욕망이 어우러져 입찰을 못하지 않았을까 싶습니다. 하지만 때로는 단독입찰로 최저가 쓰는 전략도 나쁘진 않습니다. 물론 그게 맞는지 여부는 입찰하는 분들의 능력치에 따라 달려 있다고 봅니다.

본 경매 사건의 경우는 가격 자체가 워낙에 높은 물건이라 다들 눈높이가 안전마진 4~5억 정도로 보지 않을까 싶습니다.

안녕하세요 아르고스입니다. 아크로리버파크 일명 아리팍의 첫 경매로 진행되는 아파트는 과연 얼마에 낙찰이 될까요? 서초구의 새로운 대장 아파트 단지로 급부상했지만 시장 분위기가 안 좋으면서 첫 경매 물건으로 나왔습.....

07/03/2023

북부2022타경100684, 잔금미납 후 재매각은 요즘 흔한 패턴!!
감정가 : 1,140,000,000원
1회유찰 912,000,000원
2회유찰 729,600,000원
호가 8.6억 ~ 9.5억
실거래가 : 8.5억, 2023.02.13, 7동 3층

1차 낙찰 899,800,000원
1차 차순위 730,210,000원
1차 입찰인원 : 2명

2차 낙찰 758,899,990원
2차 차순위 749,700,000원
입찰인원 2명

본 사건은 이미 한번 낙찰된 사건이 잔금 미납으로 인해 재매각된 케이스입니다. 딱히 권리상의 하자는 없었습니다. 최근에 자주 보이는 케이스인 낙찰받았더니 시세가 더 빠지더라 그런 케이스로 보입니다.

낙찰은 22년 12월 말에 진행되었는데 가장 최근 거래된 실거래가는 23.2월 중순입니다. 8.99억에 낙찰받았는데 실거래가 8.5억에 찍힌 것을 보고는 멘붕이 왔을 것입니다.

하지만 최근 재매각된 사례들은 비슷한 패턴을 보입니다. 그래서 입찰을 들어갈 때도 바닥이 어느 정도 도달했는지를 체크해 보고 들어가는 게 맞습니다.

안녕하세요 아르고스입니다. 오늘도 "재매각"된 경매 사건을 들여다보겠습니다. 22년 12월에 2명이 입찰을 해서 8.99억에 낙찰을 받았지만 왜 잔금 미납을 했을까요??? 물건현황 북부2022타경100684 서울 도봉구 창동 동아아파트 전용...

02/03/2023

기묘한 스토리를 가진 경매사건 - 구월동 구월힐스테이트 3단지

감정가 : 443,000,000원
1회유찰 310,100,000원
호가 : 4.8억 ~ 5.5억
실거래가 : 4.12억, 2023.1.25, 3103동 18층

낙찰가 : 381,599,000원
차순위 : 381,111,000원
입찰인원 : 23명

본 사건은 이미 한번 낙찰된 이후에 매각 불허가 사유로 다시 매각된 케이스입니다. 부동산 시장이 뜨거웠던 2021년 6월에 14명이 입찰하시어 5.23억이라는 높은 낙찰가를 보여줬습니다. 하지만 당시 실거래가 추이를 살펴보면 절대 높은 금액은 아니었습니다. 5.23억에 낙찰된 이후에도 실거래가는 6.47억까지도 기록을 했습니다. 그런데 왜 매각 불허가가 났을까요?

매각불허가 사유는?
최근 경매 사건 불허가 된 사유에는 "회생"접수나 다른 사건이 진행 중이므로 본 아파트 경매 절차를 중단해 달라는 이슈가 패턴이었습니다. 그래서 본 경매 사건의 사건내역을 체크해 보니 그런 관련 내용은 따로 없었습니다.

그다음 차례로는 문건송달내역을 들여다봅니다. 2021년 6월 18일에 낙찰되었고 6월 21일에 채무자 겸 소유자는 집행정지신청을 합니다. 그러자 최고가 매수인은 절차상의 하자로 입찰보증금반환신청을 신청한 것으로 보입니다. 지금 시점에서 살펴보면 다소 의아한 부분입니다. 6억 넘었을 아파트를 5.23억에 낙찰받았는데 왜 굳이? 아마도 실거주라서 명도기간이 늘어지면 부담이 되기에 다른 집을 사기 위해 그랬을 가능성도 있습니다.

그래서 본 경매 사건의 등기부를 직접 발급받아서 확인을 했으나 "회생"이 접수된 내역도 없었습니다. 응??? 해당 부동산에 관련 사건도 없고, 회생 신청도 안 들어갔는데 무슨 일인 걸까요? 소유자 겸 채무자와 개인권자는 이름이 비슷하지만 연배도 비슷합니다. 그래서 친척일까?라고도 생각을 해봤습니다만 그것은 오버인 것 같습니다.

딱히 불허가 사유는 없어 보입니다. 하지만 채무자 겸 소유자는 낙찰자를 어떻게 겁을 줄 수 있는지를 아는 것 같습니다.

개인 근저당 채권자는 누구?
2020년 5월에 근저당을 신청했는데 등기는 6월에 되었습니다. 일반적이지 않는 케이스입니다. 근저당 설정계약과 접수일은 90%의 비율로 동일한 날짜입니다. 저희 업권에서는 설정을 했는데 당일에 근저당권 설정이 되지 않으면 "사고"입니다. 고객(채무자)의 재산상에 제한이 되기도 하면서 설정이 들어가야 자금 집행이 됩니다. 이런 상황을 고려했을 때 본 경매 사건의 개인권자는 일반적인 행태를 보이진 않았습니다.

22년 10월에는 개인권자가 "배당배제신청서"를 제출했습니다. 아마 임차인을 대상으로 접수를 한 것 같으나 임차인은 전입만 되어 있을 뿐 확정일자 및 배당요구를 하지 않았습니다.

본 사건은 뭔가 기묘한 일들이 어우러졌다.

개인권자의 근저당 설정에 관한 이슈도 그렇고, 임차인에 대한 배당배제, 그리고 지난번 낙찰시점 때 채무자 겸 소유자의 집행정지 신청서 등 웬만한 특이한 케이스에서는 한 개 정도나 보일만한 상황들이 3개씩이나 보입니다. 이해 관계인이 아니라서 서류를 들여다볼 순 없습니다. 개인적인 호기심에서라도 경매사건기록열람을 따로 해보고 싶은 사건입니다.

안녕하세요 아르고스입니다. 오늘 낙찰된 결과들을 체크하다 보니 "재매각"된 물건이 있어서 또 들여다보았습니다. 다행히(?) 매각 불허가 된 사유라서 귀중한 입찰보증금을 날린 사례는 아니었습니다. 2021년 6월 낙찰받았을 때....

02/03/2023

2023년 2월 말 기준으로 법원 매각 통계를 살펴보겠습니다.

경매진행건수 TOP5
1. 2013년 10월 - 2,851
2. 2005년 1월 - 2,799
3. 2012년 11월 - 2,783
4. 2012년 10월 - 2,697
5. 2005년 3월 - 2,619

경매진행건수 Down 5
1. 2021년 7월 - 97
2. 2021년 12월 - 152
3. 2022년 1월 - 176
4. 2022년 2월 - 178
5. 2020년 12월 - 181

경매 진행건수 평균값 : 1,235
매각건수 평균값 : 534
2002년 1월 ~ 현재 / 254개월

---

일반 거래건수 TOP5
1. 2006년 11월 - 89,283
2. 2020년 7월 - 85,809
3. 2020년 2월 - 83,559
4. 2020년 6월 - 80,672
5. 2017년 8월 - 76,576

일반 거래건수 Down5
1. 2022년 9월 - 11,821
2. 2012년 1월 - 12,445
3. 2022년 11월 - 13,224
4. 2022년 10월 - 14,321
5. 2009년 1월 - 14,498

거래건수 평균값 : 38,029
2006년 1월 ~ 2023년 1월 / 205개월

안녕하세요 아르고스입니다. 2023년 2월 말 기준으로 법원 매각 통계를 살펴보겠습니다. 경매진행건수 TOP5 1. 2013년 10월 - 2,851 2. 2005년 1월 - 2,799 3. 2012년 11월 - 2,783 4. 2012년 10월 - 2,697 5. 2005년 3월 - 2,619 경매진행건수 Down 5 1. 2021년 ...

01/03/2023

대금미납으로 재매각 아파트가 풍년!! - 은평구 진관동 은평뉴타운상림마을

감정가 : 908,000,000원
1회유찰 : 726,400,000원
2회유찰 : 581,120,000원
호가 : 8억, 중층, 남향, 241세대 특성상 매물 적음
실거래가 : 8.6억, 2022년 4월, 704동 7층

1차낙찰가 : 800,000,000원
1차차순위 : 659,999,999원
1차입찰인원 : 5명

본 경매 입찰을 진행함에 있어서 우리는 고민을 많이 해봐야 합니다. 일단은 재매각 물건이기 때문에 입찰보증금이 20%입니다. 재매각 물건은 법원에서 조심하라는 뜻으로 입찰보증금을 20%로 올려서 진행합니다. 입찰을 할 때 다시 한번 더 보라는 법원의 뜻입니다.

재매각된 이유는?
최근 다른 잔금미납으로 인한 "재매각"사유와 비슷한 케이스입니다. 다름 아닌 높은 낙찰가로 인한 부담감입니다. 기존 실거래가가 워낙에 없는 상황에서 판단하기에는 정보가 너무나도 부족했을 것입니다. 8.6억이라는 실거래가는 22년 4월입니다. 그 이후에는 매물 호가는 아마 더 높았을 터인데 그것을 보고 입찰했을 가능성이 있습니다.

윤석열정부의 부동산대책은 2023년 1월 3일에 나왔습니다. 본 경매 사건은 해당일에 입찰을 했지만 2등과 차이가 1.4억 차이가 납니다. 아마도 승자의 저주에 걸린 케이스가 아닌가 싶습니다. 현재 매물 호가와 같은 금액으로 낙찰받은 상황이라 안전마진은 "0"입니다. 사실 명도를 진행함에 있어서 들어갈 시간과 비용을 감안하면 되려 더 비싸게 주고 사는 경우가 될 수도 있습니다.

주의할 점은?
대금미납으로 재매각된 케이스는 입찰 전 주의를 할 필요가 있습니다. 이유는 전낙찰자가 아직 잔금 납부할 수 있기 때문입니다. 열심히 입찰 준비를 해서 3월 14일에 얼마 써야지 생각을 할 때 전낙찰자인 이00가 잔금을 낼 수도 있습니다. 물론 지연이자가 발생을 합니다만 입찰보증금 5811만 원을 날리는 것보다는 잔금을 내는 게 좋겠다고 생각할 가능성이 있습니다.

민사집행법상으로는 재매각 기일 3일 전까지 낙찰대금과 지연 이자를 가산해서 납부를 하면 된다고 되어 있습니다. 본 물건을 입찰할 때는 아무래도 그런 부분까지도 고려하셔야 할 것 같습니다.

예상낙찰가는?
지난번 낙찰가를 참고해서 3월 14일에는 얼마에 낙찰될지 한번 예상해 보겠습니다. 1월 입찰 당시 해당 물건의 호가를 정확히 인지를 못한 상황입니다. 다만 지난번 차순위 낙찰가들이 6.5억대에서 형성되었음을 감안해야 합니다. 이번 입찰가는 이런 답안지를 보고 입찰을 진행하기에 6.5억 보다는 높은 금액대를 형성할 것입니다.

저의 예상 낙찰가는 7억 정도가 될 것으로 생각됩니다.

안녕하세요 아르고스입니다. 최근 올리는 포스팅 중에는 "재매각"관련한 사건이 꽤 중복되어서 나오고 있습니다. 재매각이 되는 이유는 여러 가지가 있습니다. 특히나 최근 사례들은 대부분 시세 급변하는 시기에 낙찰받았기 .....

28/02/2023

재매각 경매 사건 2차 낙찰가가 1억씩이나 낮아진 이유는?

낙찰받았던 시점이 2022년 10월 4일입니다. 당시에는 부동산 시장은 시계제로였습니다. 깜깜해서 앞이 전혀 보이지 않았습니다. 실거래가 추이를 보면 급락하는 시장이라 완전 진입 타이밍을 잘 못 잡지 않았나 싶습니다.

1차 낙찰 받은 시점에는 실거래가가 4.5억이였습니다. 그것을 감안하면 4.13억이라는 입찰가는 매우 합리적인 숫자입니다. 하지만 입찰인원이 말을 해주듯 많은 분들이 주저 했습니다. 당시 호가는 얼마인지는 모르겠습니다만 계속 낮아지는 상황이였습니다.

안전마진이 저희가 계속 살펴보는 다른 지역 아파트들하고는 좀 다릅니다. 시원시원하게 5천 ~ 1억 이렇게 시세차익을 보진 못한 물건입니다. 하지만 그건 일산 지역의 큰 특징이라고 생각합니다. 일산은 의외로 경매 물건이 많이 나옵니다. 때로는 거의 일반 매매 시장하고 거의 붙어서 간다고 봐도 무방할 정도로 가격대도 꽤 높게 낙찰을 받곤 합니다.

호가 제일 저렴한 금액인 3.5억보다도 2400만 원 더 저렴하게 살 수 있다면 경매를 안 할 이유는 없겠죠?

안녕하세요 아르고스입니다. 금일 낙찰된 물건을 보다가 재매각된 사례가 있어서 살펴봤습니다. 어렵게 낙찰을 받았는데 왜 잔금을 미납을 했을까요? 첫 번째 낙찰된 금액보다 거의 1억 낮게 낙찰된 이유는 뭘까요? 떨어지는 칼...

24/02/2023

입찰가 산정은 신중에 신중을 기해야 한다!!

오늘 날짜로 동일 평형대로 호가를 체크해 보면 지난번 포스팅 때보다 최저가가 15.2억으로 1.2억이 올랐습니다!!! 모의 입찰가 산정했던 포스팅 일자가 2월 15일이고 오늘 날짜가 2월 24일임을 감안하면 10여 일 동안 시장에서 가격 변동이 생긴 것입니다.

실거래가도 기존에는 13.5억이 가장 최근 거래였는데 2월 8일과 11일에 각각 15.6억, 15.65억으로 신고가 되었습니다.

변명 같지만... 매물 최저가가 15.2억이라면 저도 예상낙찰가는 당연히 14억으로... 후훕 네 맞습니다. 비겁한 변명입니다.

내용을 정리해 보면 2월 15일에는 호가 최저가격이 14억이었지만 지금은 15.2억으로 바뀌었습니다. 단기간에 이렇게 시장 분위기가 바뀌기는 상승장에서나 가능하다고 생각했는데 오늘 이렇게 목격을 하게 됩니다.

그래서 경매 컨설팅 하던 경험상 저희는 의뢰받았을 때 1번, 3일 전에 1번, 입찰 당일에 다시 한번!!! 토털 3번 시세 조사를 합니다. 시장이 이렇게 급변한 케이스는 그렇게 많지 않지만 우리는 해당 경매 사건을 적정한 가격에 취득하기 위함입니다.

안녕하세요 아르고스입니다. 일전에 수원2022타경1380 사건의 입찰가를 예상해 보는 포스팅을 했었습니다. 결론부터 말씀드리면 제 예상 낙찰가와는 1억 정도 차이가........... 매물 호가를 좀 러프하게 잡았던 게 아닌가 싶습니다....

23/02/2023

대금미납후 재매각해도 역시나 비슷한 낙찰가!!! 더샵송도마리나베이

감정가 : 920,000,000원
1회유찰 : 644,000,000원
2회유찰 : 450,800,000원
호가 : 6.3억, 저층 / 6.8억~, 중층
실거래가 : 6.3억, 23년 2월 2일, 123동 8층

낙찰가 : 627,500,000원
차순위 : 626,999,000원
입찰인원 : 14명

작년에는 12억까지 갔던 아파트가 현재는 6.3억이라는 숫자를 보여주고 있습니다. 거의 50%가 날아갔습니다. 12억의 거래 사례는 1건이었던 것 같습니다. 그분의 요즘 상황은 어떤지 궁금하기도 하네요.

1등 하고 2등의 차이는 50만 1천 원입니다. 아마 2등 하신 분은 오늘 잠 못 이룰 것 같습니다. 하지만 만일 제가 본 경매 사건에 입찰했다면 저도 낙찰은 받기 어려울 것 같습니다. 가치 평가 기준을 저는 6.3억으로 보고 경매 사건에 입찰을 했을 것입니다. 그렇다면 아마도 저의 입찰가는 5.8억 정도가 되지 않았을까요? 제가 생각하는 본 물건의 안전마진은 5~6천이었습니다.

안녕하세요 아르고스입니다. 낙찰결과를 하나씩 보다가 송도가 생각보다 많이 떨어진 내요을 확인하게 되었습니다. 오늘 보는 사건은 더샵송도마리나베이입니다. 이미 작년 12월에 한번 낙찰받았다가 대금 미납을 하셨기에 재....

23/02/2023

인천소형 아파트형공장 2등과 단돈 12,350원차이!!!

낙찰가 기준으로 체크해보겠습니다. 1.9억에 낙찰을 받으셨습니다. 조사된 임차료는 대략 1200/120만원정도 입니다. 수익률 계산표를 보시면 대출 활용시 5400여만원으로 취득이 가능하며, 수익률은 14.37%까지 가능할 것 같습니다. 참고로 실투자비에는 취득세까지 포함이 된 내용입니다.

오늘 낙찰 받으신 분은 기분이 매우 좋으실 것 같습니다.
2등하고 금액차이가 겨우 12,350원입니다. 예전에 경매 한창 할때는 100원차이로 떨어본적 있었습니다. 정말 분해서 잠이 안오고 멘탈이 나가서 회복하는데 꽤 걸렸습니다. 3등까지도 거의 다 아슬 아슬 한 금액입니다. 이렇게 가격이 촘촘하게 붙은 것은 다들 비슷한 수준으로 가치 판단을 하신 것 같습니다.

안녕하세요 아르고스입니다. 일전에 인천 소형 아파트형 공장 입찰가 맞춰 보는 포스팅을 한 적이 있습니다. 결론부터 말씀드리면 제 예상 낙찰가와 1200여만 원정도 차이가 났습니다. +6%정도가 더 오버를 했습니다. 제가 다소 .....

23/02/2023

왜 가락시장 대장 아파트인 올림픽훼밀리는 매각 불허 처리 되었을까?

감정가 2,350,000,000원
1회유찰 1,880,000,000원
2회유찰 1,504,000,000원
매각 불허가
호가 : 19억 ~ 24억
실거래가 20억, 2023년 1월 28일, 207동 13층

기존 낙찰가 : 1,870,100,000원
기존 차순위 : 1,677,770,000원

본 경매 입찰에는 여러 가지 변수들이 생겨났습니다. 나쁘지 않은 금액으로 낙찰을 받았지만 소유자 겸 채무자가 임의경매 중지 신청서를 제출함으로써 불허가 사유가 되었습니다. 등기부에 보시면 왜 중지 신청이 되었는지를 볼 수 있습니다. "회생절차 개시신청의 기각결정에 의한 보전처분의 실효" 회생 신청함으로써 시간을 최대한 벌어 보려 했지만 회생 신청이 기각이 되면서 바로 경매 일정이 다시 잡혀 버렸습니다.

지난번 매각기일에 낙찰받은 이후에 회생 신청이 들어갔지만 회생법원에서는 빠르게 기각 처리를 해버렸습니다. 지난 낙찰자 입장에서는 회생이 들어가서 기간이 얼마나 걸릴지 모르기에 입찰보증금을 환급받아가셨습니다. 이번 낙찰 결과를 보면 포기한 것을 잘한 것인지 아니면 배가 아플지는 봐야겠습니다.

임차인 현황에 선순위 전입자가 있습니다. 우리는 입찰 전에 대한OO대부를 방문해서 해당 전입자가 누구인지 확인할 필요가 있습니다. 해당 전입자가 임차인이라면 당연히 입찰을 패스해야 합니다. 하지만 대한OO대부에서는 낙찰가가 높아지길 바라는 입장이기에 해당 전입자에 대한 정보를 오픈해 주실 겁니다.

이번 매각에는 다른 분들의 입찰가를 살짝 볼 수 있는 기회가 생겼습니다. 18.7억과 16.7억의 중간값은 써야 적어도 낙찰을 기대할 수 있다는 것을 다들 알게 되었습니다.

본 경매 사건의 입찰가를 안전마진 2억으로 산정하고 17억에 입찰체크!!

안녕하세요 아르고스입니다. 오늘은 친구에게 전화 한 통을 받았습니다. 서울에 집을 하나 사려고 하는데 경매 물건 중에 눈에 띄는 게 있었다고 합니다. 사건번호 불러 보라 하니 올림픽훼밀리타운!!! 개인적으로는 헬리오시티...

22/02/2023

구리 토평동 85세대 아파트는 1.3억 싸게 낙찰!

사이버 임장 요약
감정가 : 803,000,000원
1회유찰 : 562,100,000원
2회유찰 : 393,470,000원
호가 : 670,000,000원
실거래가 : 650,000,000원

낙찰가 : 539,999,999원
차순위 : 미상
입찰인원 : 32평

사이버 임장과 낙찰결과를 살펴보면 위 내용과 같습니다. 낙찰가는 호가 대비 1.3억 정도 저렴하게 취득한 것으로 보입니다.

그리고 본 사건에 있어서 가장 큰 메리트는 역모기지를 이용했던 아파트라서 명도에 대한 부담이 덜하지 않았을까? 그런 생각을 해보고 있습니다.

안녕하세요 아르고스입니다. 오늘은 낙찰된 물건이 별로 없었습니다. 그 와중에 구리에 85세대 아파트가 눈에 띄었습니다. 입찰인원도 32명이면 적지 않았습니다. 왜 그렇게 많은 분들이 입찰을 했는지 이유를 한번 살펴볼까요? ...

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