15/06/2026
IMPACTUL PROIECTULUI POLITICII FISCALE 2027 ASUPRA PIEȚEI IMOBILIARE DIN REPUBLICA MOLDOVA
Subsemnatul, Doroș Eugeniu, membru al National Association of REALTORS® (NAR), membru al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din Moldova (APAIM) și Realtor în cadrul Realist Estate Agency, doresc să exprim o opinie personală privind unele prevederi ale proiectului Politicii Fiscale pentru anul 2027 care, în opinia mea, pot avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare, investițiilor private și accesului cetățenilor la locuințe.
Înțeleg și respect necesitatea consolidării veniturilor bugetare și modernizării sistemului fiscal. Totuși, consider că anumite modificări propuse riscă să afecteze un sector care contribuie semnificativ la economia Republicii Moldova și care reprezintă, pentru majoritatea cetățenilor, principala formă de economisire și protecție a patrimoniului familial.
1. Eliminarea facilității privind impozitarea creșterii de capital
Una dintre cele mai importante modificări propuse este anularea mecanismului actual prin care doar o parte din creșterea de capital este supusă impozitării și trecerea la un regim în care câștigul obținut din vânzarea unui bun este impozitat într-o măsură considerabil mai mare.
În practică, acest lucru înseamnă că diferența dintre prețul de cumpărare și prețul de vânzare va genera o povară fiscală semnificativ mai mare decât în prezent.
Exemplu real:
• În anul 2018, o familie a cumpărat un apartament în Chișinău cu 700.000 lei.
• În perioada 2018–2026, proprietarii au investit aproximativ 200.000 lei în reparații, mobilare și modernizare.
• În anul 2027, apartamentul este vândut cu 1.500.000 lei.
Diferența aparentă este de 800.000 lei.
În realitate, o mare parte din această creștere nu reprezintă profit pur, ci rezultatul:
• inflației acumulate în ultimii ani;
• creșterii generale a costurilor de construcție;
• investițiilor efectuate de proprietari;
• evoluției naturale a pieței.
Aplicarea unei impozitări mai severe asupra acestei diferențe poate crea situația în care cetățenii sunt taxați nu doar pentru profitul real, ci și pentru efectele inflației și ale creșterii generale a valorii activelor.
2. Limitarea scutirii pentru locuința de bază
În prezent, locuința de bază beneficiază de un tratament fiscal favorabil deoarece aceasta nu este percepută ca un instrument speculativ, ci ca un bun necesar pentru trai.
Proiectul propune limitarea acestei facilități prin introducerea unui plafon de 1.000.000 lei pentru partea de creștere de capital neimpozabilă.
La prima vedere, suma poate părea mare. Totuși, realitatea pieței imobiliare din municipiul Chișinău și suburbii demonstrează contrariul.
Exemplu:
• Casă individuală cumpărată în anul 2015 cu 1.200.000 lei.
• Valoarea actuală de piață în anul 2026: 3.000.000 lei.
• Creștere de capital: 1.800.000 lei.
În condițiile noilor reguli, o parte importantă din această diferență poate deveni impozabilă.
Consider că locuința principală a unei familii nu trebuie tratată fiscal în același mod ca un activ investițional sau un instrument de speculație financiară.
3. Eliminarea scutirii de TVA pentru livrarea locuințelor
În opinia mea, aceasta este măsura cu cel mai mare risc pentru întreaga piață imobiliară.
În prezent, livrarea locuințelor beneficiază de scutire de TVA, fapt care permite menținerea unor prețuri relativ accesibile pentru cumpărători.
Dacă livrarea locuințelor va deveni operațiune taxabilă cu TVA, efectul va fi inevitabil transferat în prețul final.
Exemplu:
Apartament nou:
• Cost actual de vânzare: 1.800.000 lei.
Dacă dezvoltatorul este obligat să aplice TVA la livrare, prețul final poate crește semnificativ, în funcție de mecanismul fiscal final adoptat.
Pentru o familie care contractează un credit ipotecar pe 20–30 de ani, o majorare cu TVA poate însemna:
• imposibilitatea obținerii finanțării;
• creșterea ratei lunare cu mii de lei;
• amânarea deciziei de cumpărare.
Într-o perioadă în care accesibilitatea locuințelor reprezintă deja o provocare, consider că orice măsură care poate genera majorări de preț trebuie analizată cu maximă atenție.
4. Eliminarea scutirii de TVA pentru locațiunea locuințelor
Piața chiriilor din Republica Moldova este deja supusă unor presiuni semnificative generate de:
• creșterea costurilor de întreținere;
• majorarea tarifelor la servicii;
• costurile creditelor ipotecare pentru proprietari.
Dacă chiria locuințelor va deveni taxabilă cu TVA, există riscul ca această povară să fie transferată către chiriași.
Exemplu:
• Chirie actuală: 8.000 lei/lună.
Orice cost fiscal suplimentar va determina mulți proprietari să majoreze chiria pentru a-și menține rentabilitatea investiției.
În consecință, persoanele cele mai afectate vor fi:
• tinerii care își caută prima locuință;
• studenții;
• familiile aflate la început de drum;
• persoanele care nu au acces la creditare.
5. Impactul asupra investițiilor și tranzacțiilor
Experiența internațională demonstrează că majorarea fiscalității asupra tranzacțiilor imobiliare conduce frecvent la:
• reducerea numărului de tranzacții;
• amânarea deciziilor de investiții;
• diminuarea dezvoltării proiectelor noi;
• creșterea economiei informale.
Din experiența mea profesională, observ că mulți cetățeni aleg să investească în imobiliare deoarece le consideră una dintre cele mai sigure forme de conservare a economiilor.
În condițiile în care costurile fiscale cresc simultan pentru cumpărare, deținere și vânzare, atractivitatea acestui sector poate scădea semnificativ.
Consider că proiectul conține și măsuri benefice.
Salut:
• deducerea fiscală a dobânzilor pentru prima locuință;
• stimulentele pentru investițiile în eficiență energetică;
• măsurile care încurajează modernizarea fondului locativ.
Aceste instrumente sunt aliniate practicilor europene și pot contribui la creșterea calității locuirii.
În opinia mea, obiectivul creșterii veniturilor bugetare trebuie echilibrat cu necesitatea menținerii unei piețe imobiliare funcționale, accesibile și atractive pentru investiții.
Consider că prevederile privind:
• eliminarea facilităților la creșterea de capital;
• limitarea scutirii pentru locuința de bază;
• eliminarea scutirii de TVA pentru livrarea locuințelor;
• eliminarea scutirii de TVA pentru locațiunea locuințelor,
ar trebui reanalizate în cadrul consultărilor publice și discutate împreună cu reprezentanții industriei imobiliare, dezvoltatorilor, investitorilor, instituțiilor financiare și organizațiilor profesionale.
Piața imobiliară NU REPREZINTĂ DOAR un sector economic. Pentru majoritatea cetățenilor Republicii Moldova, aceasta reprezintă economiile unei vieți, siguranța familiei și încrederea în viitor.
Notă: Prezenta opinie reflectă exclusiv punctul meu de vedere personal și profesional. Conținutul acesteia nu neapărat reprezintă poziția oficială a National Association of REALTORS® (NAR), a Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din Moldova (APAIM), a companiei Realist Estate Agency sau a oricărei alte organizații din care fac parte ori cu care colaborez.
Sursă proiect :
Data documentului: 11.06.2026AnexăMărime Proiect de lege656.19 KB Notă informativă1.05 MB Tabel comparativ3.16 MB Sinteza1.8 MB Prezentare - politica fiscală 2027 (Sumar)1.43 MBEtichete:
