16/05/2025
ရန်ကုန် အိမ်ခြံမြေ ဈေးကွက် အခြေအနေ (သို့မဟုတ်) မြန်မာနိုင်ငံ ဈေးကွက်အခြေအနေ
—-
ဈေးကွက် အခြေအနေကို နားလည်ဖို့ ဆိုရင်
၁။ အရင် နှစ် ဈေးကွက် အခြေအနေ
၂။ လက်ရှိ ဈေးကွက် အခြေအနေ
၃။ အနာဂတ် ဈေးကွက် အခြေအနေ ဆိုပြီး ကွဲပါတယ်။
၁။ အရင်နှစ် ဈေးကွက် အခြေအနေ
၂၀၂၄ ကာလတွေမှာ အဓိက ပြောင်းလဲသွားတဲ့ အချက်လေးတွေကို တင်ပြပေးလိုပါတယ်။
၁ - ရောင်းခွန် ဆောင်ဖို့ ဖြစ်လာတယ်
၂ - ဘဏ်ချိတ်တွေ အဆင်မပြေဖြစ်လာတယ်
၃ - SP/GP တွေ အခွန်ဆောင်မှ ပေးလာတယ်
၄ - ပါမစ် တွေ အမည်ပေါက် (သို့) အမည်ပေါက်ရဲ့ ဆွေမျိုးတွေ ရှိမှ အဆင်ပြေလာတယ်။
၅ - ငွေကြေးမတည်ငြိမ်မှုကြောင့် ရွှေဈေးနှုန်းတွေ နေချည်း၊ ညချည်း အပြောင်းအလဲ မြန်လာတယ်။
ဒါက ကျွန်တော်သတိထားမိသလောက် အပြောင်းအလဲဖြစ်ပြီးတော့ ဒီအပေါ်မှာ အိမ်ခြံမြေ ဝယ်သူတွေ အပြင် ဝယ်ရောင်း လုပ်နေတဲ့ သူတွေလဲ ထိခိုက်မှု ပိုများလာတာကို တွေ့ရပါတယ်။
၁ - ရောင်းခွန် ဆောင်ဖို့ ဖြစ်လာတဲ့ နောက်မှာ အရင်က သိန်း ၁၀၀၀ နဲ့ ရောင်းတဲ့ မြေကွက်က ၁၀% အတွက် ဈေးကို ပိုတင်လာပြီးတော့ သိန်း ၁၁၀၀ ဖြစ်သွားတယ်။ ပုံမှန်ထက် ဈေး ပိုတက်လာတယ်။
၂ - ဘဏ်ချိတ်တွေ အဆင်မပြေ ဖြစ်လာတဲ့ နောက်မှာ ဘဏ်ချိတ်လေးနဲ့ သိန်း ၄၀၀၀ တန်လေးကို ဝယ် ပြီးတော့ သိန်း ၄၅၀၀ လောက်နဲ့ ပြန်ရရင် ရောင်း ဆိုတဲ့ ပုံစံတွေ နည်းလာတယ်။ ဘဏ်ချိတ် အဆင်မပြေ ဆိုတာက အတိုးနှုန်းတွေ မြင့်တက်လာတာလဲ ပါသလို၊ ဘဏ်တွေဘက်က ချပေးတဲ့ Home Loan တွေကလဲ အရင်လို မလွယ်ကူတော့ဘူး။ အထူးသဖြင့် Home Loan တွေနဲ့ ဈေးကစားသူတွေက မြောက်ဒဂုံဘက်မှာ ပိုများတယ်။ ဘဏ်ချိတ်နဲ့ ရလား? ဘဏ်ချိတ်နဲ့ ရလား? ဆိုတဲ့ မေးခွန်းနဲ့ အဝယ်တော်တော်များများ က မေးကြသလို ဘဏ်ချိတ်မရတဲ့ အိမ်ဆို ရောင်းထွက်နှုန်း နည်းတယ်။ နယ်ဘက်တွေ မသိသာပါဘူး။ ဘာလို့လဲဆို ဘဏ်ချိတ် ရတဲ့ အိမ်နဲ့ ရဖို့အတွက် သတ်မှတ်ချက်တွေ ကိုက်ညီဖို့ဆိုတာ မလွယ်လို့ပါဘဲ။
(ကြားဖြတ်ပြောလိုတာက အိမ်ခြံမြေ ပူဖောင်းပေါက်ကွဲခြင်း Real Estate Market Bubble အကြောင်းလေးပါ။ ၂၀၀၇ - ၂၀၀၈ မှာ အမေရိကန်မှာ အိမ်ခြံမြေ ပူဖောင်းပေါက်တဲ့ အခါမှာ ကျွန်တော်တို့ မြန်မာနိုင်ငံက အထိအနည်းဆုံးထဲမှာပါပါတယ်။ ဘာကြောင့်လဲဆိုတော့ နိုင်ငံတကာမှာ Down Payment ချပြီးတော့ ဝယ်တာထက် အိမ်လိုချင် အကြွေး၊ ကားလိုချင် အကြွေး၊ ဘာလိုချင်လဲ အကြွေးနဲ့ ဝယ်လို့ရပါတယ်။ ဒါကြောင့် ဘဏ်တွေထိပြီဆိုတာနဲ့ အိမ်ခြံမြေ ဈေးကလဲ ကမောက်ကမ တွေ ဖြစ်ပေါ်နိုင်ပါတယ်။)
၃ - SP/GP အပိုင်းမှာပြောရမယ် ဆိုရင် လူတွေက ဝယ်ပြီး ပြန်ရောင်းဖို့လဲ လုပ်ချင်တယ်။ အထူးသဖြင့် ဝယ်ရောင်းတွေက အခွန်ဆောင်၊ အမည်ပြောင်းရမဲ့ Process တွေကို မလုပ်ချင်ဘူး။ ဒီတော့ အလွယ်လဲရ ပိုင်ဆိုင်မှုလဲ ခိုင်မာအောင် SP/GP နဲ့ပဲ ဝယ်ကြတယ်။ ဒါကို အစိုးရကိုယ်တိုင်ကလဲ သိလို့ အခွန်ဆောင်ပြီးမှ Power ရမယ် ဖြစ်လာတော့တယ်။ ဒီတော့ အခွန်တွေလဲ ဆောင်ပြီးခါမှတော့ မထူးဘူး ဂရန် အမည်ပြောင်းပဲ လုပ်တော့ မယ် ဆိုပြီးဖြစ်လာတော့တယ်။ ဒါလဲ ထပ်ပြီးစဉ်းစားနေပါသေးတယ် SP/GP ကနေ အခွန်ရှောင် မရရင် ပါမစ်တွေ ဘက်ကို လှမ်းလာပါတော့တယ်။
၄ - ပါမစ် တွေ အမည်ပေါက် (သို့) အမည်ပေါက်ရဲ့ အမွေးစား အမွေခံ တွေ ရှိမှ အဆင်ပြေလာတယ်။ ပါမစ် က အရင်က အခွန်လဲ ဆောင်စရာမလိုဘူး၊ ဆက်စပ်စာချုပ် အနေနဲ့ ကိုင်ထားနိုင်ရင် ဂရန် တောင် တန်းလျောက်လို့ရတယ်။ ဒီတော့ အခွန်ရှောင် အရောင်း အဝယ်လုပ်ဖို့ ပါမစ်တွေ ဘက်ကို ပြောင်းလာပြီးတော့ ပါမစ်တွေက လူစိတ်ဝင်စားမှု များလာပါတော့တယ်။ ဒါကလည်း ရေရှည်မခံလိုက်ပါဘူး။ အစိုးရက ပါမစ်တွေဆိုရင် မူလပိုင်ရှင် လိုလာတယ် ထက်ထုတ်ပြန်လိုက်တယ်။ ဒီတော့ လွန်ခဲ့တဲ့ နှစ် ၆၀၊ နှစ် ၁၀၀ နီးပါး ထုတ်ထားတဲ့ ပါမစ်တွေဟာ မူလပိုင်ရှင် ဆိုတာ မလွယ်ကူတော့သလို၊ သူ့ရဲ့ အမွေစား အမွေခံ ဆိုတာကလည်း ရှာဖို့ ခဲယဉ်းလာပါတဘ်။ ဒါကြောင့် ပါမစ် ဘက်ကို ကူးလာတဲ့ လူတစ်ချို့ကလည်း ပေါက်ဈေးထက် ဈေးတအားသက်သာတဲ့ ဂရန် ကတုံးလို အိမ်ခြံမြေ တွေဘက် ရောက်လာခဲ့ပါတယ်။ (နယ်ဘက်တွေမှာ ပါမစ် အမည်ပေါက်မှ ဂရန်လျောက်လို့ ရတယ်ဆိုတာကတော့ ကြာပါပြီ။ )
၅ - ငွေကြေးမတည်ငြိမ်မှုကြောင့် အိမ်ခြံမြေ ဈေးထက် အတက်အကျ ပိုကြမ်းတာက ရွှေဈေးနှုန်းတွေပါ။ ရွှေဈေးနှုန်း အတက်အကျ ကြမ်းတဲ့ အပေါ်မူတည်ပြီး အိမ်ခြံမြေကို ကစားခဲ့တာတွေလဲ ရှိခဲ့ပါတယ်။ အဓိကက ထိုအချိန်တွေမှာ ကြောက်လန့်တကြား ဝယ်၊ ရောင်းတာတွေ တွေ့ရပြီး လူတော်တော်များများကလဲ ပစ္စည်း ဆို ဘာဝယ် တန်တယ်ဆိုပြီး ကုန်လှောင်တဲ့ သူက လှောင်၊ ငွေကို ငွေအတိုင်း မထားချင်ဘဲ နီးစပ်ရာ အိမ်ခြံမြေ တွေကို ဝယ်တာတွေလဲ ရှိပါတယ်။
၂။ လက်ရှိဈေးကွက် အခြေအနေ
ဒီနှစ် ၂၀၂၅ မှာ အပြောင်းအလဲကြီး ဖြစ်ခဲ့တာကတော့ ငလျင် ပါပဲ။ ငလျင် ဟာလူတိုင်းကို တုန်လှုပ်သွားစေသလို မြန်မာနိုင်ငံရဲ့ ဆောက်လုပ်ရေးလောက အကြောင်းကိုပါသိသာ မြင်သာ သွားစေတယ်ဆိုတာ အတိအလင်းဖြစ်ပါတယ်။
ငလျင် အခြေအနေ ဖြစ်ပြီးတဲ့ နောက်ပိုင်းမှာ
၁ - တိုက်ခန်း၊ ကွန်ဒိုတွေ ဝယ်ချင်တဲ့ သူတွေ အနေနဲ့ အရောင်း တွေ သိသိသာသာ နည်းသွားတယ်။
၂ - ထပ်ပြီးတော့ ဆောက်လုပ်ဖို့ အတွက် Investment Opportunities တွေ နည်းသွားတယ်။
၃- အားလုံးက လုံးချင်း၊ မြေကွက် တွေကို ဦးစားပေးလာပြီးတော့ ဥယျာဉ်ခြံမြေ၊ လယ်မြေတွေ ဘက်ပါ ရောက်လာတဲ့ သူတွေ အရင်ကထက် များလာပါတယ်။
ဒီနေရာမှာ မြေနေရာ ခိုင်မာမှု ဆိုတာ ဘာလဲ မကြည့်တော့ဘဲ မိသားစု အဆင်ပြေဖို့အတွက် မြေနေရာ ကိုအဓိကထားလာပါတယ်။
အရောင်းများနေလား? အဝယ်များနေလား?
ဒီမေးခွန်းကို ဖြေရမယ် ဆိုရင် ငလျင် နောက်ဆက်တွဲလို့ ပြောရမှာပဲ
ငွေနိုင်တဲ့ သူကတော့ လုံးချင်းမြေကွက် တွေကို ရန်ကုန် မြို့တွင်းပိုင်းတွေ ဝယ်နိုင်ပေမယ့်။ ငွေအလယ် အလတ်သမားတွေကတော့ တိုက်ခန်း ရွေးမလား? ရန်ကုန်မြို့တွင်းနဲ့ မနီးမဝေး မြို့တွေမှာ ဝယ်မလား ဆိုတာ မေးစရာရှိပါတယ်။
တိုက်ခန်း ကိုတော့ မဖြစ်မနေမှ ရွေးလေ့ရှိပြီးတော့ အထပ်မြင့်တွေဆို မနေရဲဘဲ အရောင်းများပြီး အဝယ်လိုက်တာနည်းတာ၊ မရှိသလောက် ဆိုပြီးတော့လဲ မြေပြင်လုပ်ကိုင်နေတဲ့ သူတွေစီကနေလဲ သိရပါတယ်။
ရန်ကုန် မြို့နဲ့ မနီးမဝေး မြို့တွေမှာတော့ အဝယ်လိုက်တယ်။ အရောင်းတွေက ဈေးအပြောင်းအလဲ လုပ်နေကြောင်းလဲ သိရပါတယ်။ ဒီတော့ ငလျင် ရဲ့ Impact က ဘယ်လောက်တောင် ရှိသလဲ သိနိုင်ပါတယ်။
အရောင်းများနေလား? အဝယ်များနေလား? ဆိုတာ ပြန်ပြောရရင် နေရာဒေသပေါ်လိုက်ပါတယ်။
၃။ အနာဂတ် ဈေးကွက်အခြေအနေ
အနာဂတ် ဈေးကွက် အခြေအနေတွေအကြောင်း ပြောရရင်တော့
၁ - နိုင်ငံရေး အခြေအနေ
၂ - အစိုးရ ပေါ်လစီ
၃ - နိုင်ငံ စီပွားရေး
၄ - နိုင်ငံခြား မှ မြန်မာနိုင်ငံသား များ အခြေအနေ
၅ - ငလျင် ဒဏ်ခံနိုင်ရည်ရှိတဲ့ အဆောက်အဦး အခြေအနေ
၁ - နိုင်ငံရေး အခြေအနေ
လူတွေက ပြောကြတယ်။ သိန်း ၃ ထောင်လောက်ရှိရင် ထိုင်းမှာ အေးဆေးနေလို့ရတယ်။ မြန်မာနိုင်ငံက ရန်ကုန် က ဈေးတွေ ကြည့်လိုက်ရင် လန်ပျံနေတာပဲ ဆိုပြီး ပြောကြတယ်။
ဒီတော့ ဘာကြောင့် ရန်ကုန် က ဈေးများနေရတာလဲ ဆိုတာ ရှင်းပြေပေးပါ့မယ်။ ဒါက ကျွန်တော့ အမြင်ဖြစ်တဲ့ အတွက်ကြောင့် မတူညီနိုင်တာလေးတွေ ထပ်ပြောလို့ရနိုင်တာလေးတွေ ရှိပါသေးတယ်။
မြန်မာနိုင်ငံ တစ်နိုင်ငံလုံးမှာ စီးပွားရေး တည်ငြိမ်တယ်၊ အေးချမ်းတယ်၊ လူဦးရေ တိုးပွားလာမှု အများဆုံး၊ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု အများဆုံး ဖြစ်တဲ့ မြို့တွေကို လက်ချိုးရေကြည့်လိုက်ပါ။ မြန်မာ နိုင်ငံကြီးက ဧရိယာသာ ကျယ်တာပါ။ တကယ် အလုပ်ဖြစ်နေတာ တိုးတက်နေတာက စင်္ကာပူနိုင်ငံ တစ်ခုစာလောက်လို့ ပြောလို့ရပါတယ်။ ဆင်းရဲ၊ချမ်းသာ၊ ပညာရေး အဆင့်အတန်း Gap က မြို့တစ်မြို့နဲ့ မြို့ သာမန်ထက် ပိုကွာပါတယ်။ ထိုင်းနိုင်ငံမှာ က သူ့နေရာနဲ့သူ ငြိမ်ပါတယ်။ ဒါကြောင့် ရန်ကုန်က ဈေးကွက်လောက်ကို ကြည့်ပြီးတော့ မြန်မာနိုင်ငံ အိမ်ခြံမြေ ဈေးက ထိုင်းနိုင်ငံထက် ပိုများတယ် ဆိုတာ သွားပြောလို့မရပါဘူး။
နိုင်ငံရေး အခြေအနေကောင်းလာမယ် ဆိုရင် မြန်မာနိုင်ငံမှာ စီးပွားရေးလုပ်လို့ရတဲ့ မြို့ဟာ ရန်ကုန် တစ်မြို့တည်း ရှိတော့တာ မဟုတ်ပါဘူး။ ဒီလိုအခြေအနေရောက်လာရင် ဈေးများတဲ့ ရန်ကုန်ထက် ရွေးချယ်စရာတွေ ပိုတိုးလာပါလိမ့်မယ်။
၂ - အစိုးရ ပေါ်လစီ
အိမ်ခြံမြေ ကို လူတွေ ဝယ်ချင်လာအောင် အစိုးရအနေနဲ့ အများကြီးလုပ်လို့ရပါတယ်။ ၂၀၂၄ ကာလတွေမှာ ရောင်းခွန်ကိစ္စ၊ ဂရန် ကိစ္စ၊ ပါမစ် ကိစ္စ၊ ဘဏ်ချိတ်ကိစ္စ တွေကိုပဲ ကြည့်ကြည့်ပါ။ ဒါ့အပြင် စီမံကိန်း တွေ အနေနဲ့ ဘာတွေ လုပ်ပေးသွားမလဲ ဆိုတာကလဲ အဓိကကြပါတယ်။ မီးတွေ ပုံမှန်မလာတာကို ပုံမှန်ဖြစ်အောင် ဘာတွေ လုပ်ပေးမလဲ? စီမံကိန်း အသစ်တွေ ဘာတွေ ထပ်တိုးမလဲ? ဒါတွေ က စောင့်ကြည့်စရာဖြစ်သလို အစိုးရပေါ်လစီတွေက အများကြီး အပြောင်းအလဲ တွေ ဖြစ်လာနိုင်ပါတယ်။
ဒါကို ကျွန်တော်တို့ စောင့်ကြည့်ပြီးတော့ ဘာတွေ ဖြစ်လာနိုင်သလဲဆိုတာကို သိလာမှ တပ်အပ်ပြောလာနိုင်ပါလိမ့်မယ်။
၃ - နိုင်ငံ စီးပွားရေး
ကျွန်တော်တို့ နိုင်ငံ GDP ကို ကြည့်ကြည့်လိုက်ပါ။ Google အရ ကြည့်မယ်ဆိုရင် ၂၀၂၀ မှာ 79 Billions ထိရှိခဲ့ပြီးတော့ လက်ရှိမှာ 66 Billions လောက်ဖြစ်နေပါတယ်။ ဒါက Covid, နိုင်ငံရေး အခြေအနေ၊ ရေဘေး၊ ငလျင်ဘေး တွေရဲ့ သက်ရောက်မှုတွေ ရှိခဲ့ပါတယ်။
နိုင်ငံစီးပွားရေးက ဒီလို တဖြည်းဖြည်းကျလာတယ် ဆိုပေမယ့်
အိမ်ခြံမြေ 2020 ဈေး ၃ ထောင်တန်က 2025 မှာ သိန်း တစ်သောင်း ဝန်းကျင်ထိ ခေါ်နေတာတွေ ရှိတော့ ဘာကြောင့်လဲ ဆိုတာ အဖြေရှာဖို့ က ကျွန်တော်တို့ အပေါ်မှာ ပြောခဲ့သလော အချက်တွေကြောင့် ဖြစ်ပါတယ်။
စီးပွားရေး ကောင်းလာရင် ဒီထက်မက ထက်တိုးတက်လာနိုင်ချေရှိပါတယ်။ ပြန်ကျနိုင်ချေကလဲ ရန်ကုန်အပြင် အခြားမြို့တွေရဲ့ တိုးတက်မှုနှုန်း ဘယ်လိုသွားမလဲ ဆိုတာ သိဖို့အရေးကြီးပါတယ်။
၄ - နိုင်ငံခြားမှ မြန်မာနိုင်ငံသားများ
အခုအချိန်မှာ လူငယ်တွေ ကြည့်လိုက်ရင် နိုင်ငံခြား သွားဖို့ တက်နိုင်တဲ့သူကလဲ ဂျပန်သင်တန်း၊ ကိုရီးယားသင် တန်း တက်နေတဲ့သူတွေ အပြင် မတက်နိုင်တဲ့သူတွေကလဲ မရှိရှိတာချရောင်း၊ မတက်နိုင်လျင် အကြွေးယူ ထိုင်းဘက်ကို အောက်လမ်း၊ အပေါ်လမ်း အမျိုးမျိုး သွားနေတာတွေ တွေ့ရပါတယ်။
နိုင်ငံခြား ဝင်ငွေ ရတဲ့ ထဲမှာ နိုင်ငံခြားမှ မြန်မာနိုင်ငံသားများ အခြေအနေကို ထည့်တွက်ဖို့လိုပါလိမ့်မယ်။ အရင်က ၁၀၀ မှာ ၉၀ လောက်က ပြည်တွင်း နေထိုင်သူတွေ ဝယ်နေကြပေမယ့်၊ အခုလို အခြေအနေမှာ ၈၀ လောက်ကပဲ ဝယ်နိုင်တော့တာ တွေ့ရပါတယ်။ ဘယ်ကိန်းဂဏန်းတွေကို အခြေခံထားလဲ မေးရင် လာဝယ်တဲ့သူတွေ ရဲ့ အခြေအနေကို ကြည့်ပြီးပြန်ပြောပေးရတာပါ။ ဒါတွေကို စာရင်းဇယားနဲ့ တိတိကျကျ လုပ်နိုင်ရင် ပိုကောင်းပါတယ်။
ဂျပန်၊ ကိုရီးယား၊ ထိုင်း ရောက်တဲ့သူတွေက ပိုက်ဆံပဲရသွားတယ် ဘယ်နေရာမှ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံရမလဲ ရွေးတဲ့ အခါ အိမ်ခြံမြေကိုပဲ အဓိက မျက်စိကြတာများပါတယ်။ ဒီတော့ သူတို့ရဲ့ အခန်းကဏ္ဍဟာ အနာဂတ်မှာ အရေးပါလာပါလိမ့်မယ်။
၅ - ငလျင် ဒဏ်ခံနိုင်ရည်ရှိတဲ့ အဆောက်အဦး အခြေအနေ
ငလျင်ဆိုတာက နှစ် ၆၀, ၈၀, ၁၀၀ ကြားခြားပြီးမှ ဖြစ်ပေါ်လာတာ ကြောင့် အခုတစ်ခါ လှုပ်ပြီးသွားရင်တောင် နောက်နှစ် ၆၀, ၈၀, ၁၀၀ လောက်မှ ပြန်လာဖို့များပါတယ်။
သာမန် ဖြစ်ရိုးဖြစ်စဉ်တွေအရ လူတွေက ငလျင်လှုပ်ပြီး ၂ နှစ်အကြာထိတော့ Panic ဖြစ်ကြပါတယ်။ ၂ နှစ်အကြာ မှာတော့ အားလုံးက Normal Stage ကို ပြန်ရောက်လေ့ရှိပါတယ်။ ဒါကလည်း သီအိုရီ အရ ဖြစ်ပြီးတော့ အခြေအနေပေါ်မူတည်ပြီး ကွာဟ မှု ရှိပါတယ်။
သို့ပေမယ့် အနာဂတ်မှာတော့ ငလျင် ဒဏ်ခံနိုင်တဲ့ အိမ်ခြံမြေ တွေက ပိုပြီး ဈေးကွက်အရ ပိုကောင်းလာနိုင်ချေများပါတယ်။
မှတ်ချက်။ ယခုဖော်ပြပါ အချက်များသည် ကျွန်တော် အောင်သူရကျော် တစ်ဦး တစ်ယောက်တည်းရဲ့ အမြင်များကိုသာ ဖော်ပြထားပြီး၊ ကူးယူဖော်ပြမှုထက် Share ပေးခြင်းကိုသာ ပြုလုပ်ပေးလို့ရပါတယ်။
#အိမ်ခြံမြေအကြောင်းလေ့လာပါ
