13/09/2023
#Нэг. Худалдаж авахаар зорьж байгаа үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаанд тавигдсан эсэхийг шалгаж хүлээж авдаггүй.
Орон сууц худалдаж авч байгаа хүмүүсийн гаргадаг хамгийн түгээмэл алдаа нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгө зээлийн барьцаанд тавигдсан эсэхийг шалгаж хүлээж авдаггүй явдал юм. Хэдийгээр орон сууцны өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэхэд бүртгэлийн ажилтан энэ талаар урьдчилан сануулж, барьцаанд тавигдсан үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэх боломжгүй талаар мэдэгддэг ч иргэд байрны төлбөрийг бүрэн төлөөд, эзэмшил ашиглалтдаа шилжүүлээд авдаг. Гэтэл тухайн үл хөдлөх хөрөнгө танд шилжиж ирэхээс өмнө бусдын зээлийн барьцаанд тавигдсан байгаад, хожим зээлдэгч зээлээ төлж чадахгүйд хүрвэл, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх танд шилжсэн эсэхээс үл шалтгаалан та орон сууцаа бусдын зээлийн үүргийн гүйцэтгэлд (банкны барьцаанд) алдах эрсдэлд ордог.
Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авч байгаа бол нөгөө талдаа хүсэлт гаргаж, төрийн үйлчилгээний ТҮЦ машинаас тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн дэлгэрэнгүй лавлагааг заавал урьдчилан гаргуулаарай. Ийнхүү “үл хөдлөх хөрөнгийн дэлгэрэнгүй лавлагаа”-г гаргуулан авснаар тухайн орон сууц анх хэдийд ашиглалтад орсон, зарах гэж буй этгээдийн өмч мөн эсэх, мөн хэдэн өмчлөгчийн нэр дээр бүртгэлтэй байдаг, банкны барьцаанд байгаа эсэх мэдээллүүдийг олж авч чадах юм. Улмаар сонирхож буй үл хөдлөх хөрөнгө чинь зээлийн барьцаанд тавигдсан байгаа бол худалдаж авахаар яараад хэрэггүй, хожим гарах эрсдэлийн талаар сайн бодолцож үзээрэй.
#Хоёр. Тухайн орон сууцны хамтран өмчлөгчдөөс зөвшөөрөл авдаггүй.
Иргэний хуулийн 126 дугаар зүйлийн 126.2.4-т “гэрлэгчид, гэр бүлийн бусад гишүүний хэн нэгний нэр дээр байгаагаас үл шалтгаалан гэрлэснээс хойш бий болсон хөрөнгө нь гэр бүлийн гишүүдийн хамтран өмчлөх дундын өмчид хамаарах”-аар заасан. Гэтэл иргэд орон сууц худалдаж авахдаа зөвхөн нэг л өмчлөгчтэй нь гэрээ байгуулж, гэр бүлийн бусад гишүүд нь орон сууцыг худалдан борлуулахыг зөвшөөрч байгаа эсэхийг нь урьдчилан тодруулдаггүй. Үүнээс шалтгаалан хожим “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ” зохих этгээдүүдийн зөвшөөрөлтэй хийгдсэн эсэх, хүчин төгөлдөр хэлцэлд тооцогдох эсэхтэй холбоотой маргаан үүсдэг.
Иймд орон сууц худалдаж авах бол үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээнд хэнийх нь нэр бичигдсэн байгаагаас үл хамааран тухайн хүний гэр бүлийн насанд хүрсэн гишүүн бүрээс “орон сууцыг худалдахад татгалзах зүйлгүй тухай” зөвшөөрөл авч байгаарай.
#Гурав. Худалдан авч байгаа орон сууцныхаа талбайн хэмжээг урьдчилан шалгадаггүй.
Иргэд Орон сууц худалдаж авахдаа байрны талбайн хэмжээ (м.кв) болон үнийн талаар худалдагч талтай харилцан тохирдог ч хожим төлбөрийг бүрэн төлж, өмчлөх эрхийг нь шилжүүлж авсны дараа орон сууцны талбайн хэмжээ нь гэрээнд зааснаас зөрүүтэй, бага байгааг олж мэдэх тохиолдол бий. Үүнээс шалтгаалан илүү төлсөн м.кв-ийн үнийн зөрүүг худалдагч талаас буцааж шаардах, хохирлоо барагдуулах асуудал яригддаг. Гэвч ийнхүү шаардсанаас үл хамааран, байрыг худалдаж авахдаа талбайн хэмжээг шалгаж хүлээж аваагүй бол хожим зөрчигдсөн эрхээ сэргээлгэхэд хүндрэлтэй нөхцөл байдал үүсдэг.
Учир нь Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т заасны дагуу “худалдан авагч нь эд хөрөнгө хүлээж авахдаа уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан бол худалдагчид гомдлын шаардлага гаргах эрхээ алддаг”. Шүүх ч “байрны талбайн үнийн зөрүүг буцааж гаргуулах” нэхэмжлэлтэй хэргийг шийдвэрлэхдээ “худалдан авагч талбайн хэмжээг анхнаасаа шалгаж хүлээж авах үүргээ биелүүлээгүй” байна гэдэг үндэслэлээр нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь бий. Иймд шинээр ашиглалтад орж байгаа орон сууц худалдаж авахаар бол, мөн гэрээний үнийг байрны талбайн хэмжээтэй дүйцүүлэн тодорхойлж байгаа бол мэргэжлийн хэмжилтийн компаниар хэмжилт хийлгэж, орон сууцны талбайн хэмжээг шалгаж хүлээж аваарай.
#Дөрөв. Өмнөх өмчлөгч СӨХ-д төлбөрийн үлдэгдэлтэй эсэхийг нь шалгадаггүй.
Иргэд өмнө өөр хүний өмчлөлд байсан байрыг худалдаж авахдаа СӨХ-д төлбөрийн үлдэгдэлтэй байгаа эсэхийг нь шалгаж хүлээж авдаггүй. Гэтэл Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.3 дахь хэсэгт: “Сууц худалдан авагч нь сууцыг өөрийн өмчлөлдөө шилжүүлэхээс өмнө уг сууцтай холбоотой биелэгдээгүй үүрэг байгаа эсэхийг худалдагч болон холбогдох байгууллагуудаас магадлах үүрэгтэй бөгөөд уг үүргийг биелүүлээгүйгээс үүсэх үр дагаврыг өөрөө бүрэн хариуцна” гэж заасан байдаг.
Үүнээс шалтгаалан СӨХ-нд хуримтлагдсан өр төлбөр, байрны мөнгөний үлдэгдэлтэй орон сууц худалдаж авсан бол та тус зардалд тусгагдсан суурь хэрэглээг хийсэн эсэхээс үл шалтгаалан өр төлбөрийг бүрэн хариуцах үүрэгтэй болдог. Тиймээс урьд бусдын өмчлөлд байсан орон сууц худалдаж авахаар төлөвлөж байгаа бол СӨХ-нд өр төлбөртэй эсэхийг нь заавал шалгаж хүлээж аваарай.
#Тав. Орон сууцанд биет байдлын доголдол байгаа эсэхийг шалгаж хүлээж авдаггүй.
Ихэнх тохиолдолд орон сууцыг хүлээж авахад “ноцтойд тооцогдохуйц” биет байдлын доголдол илэрдэггүй ч худалдан авагч өөрийн анхаарал болгоомжгүйгээс зориулалтын дагуу эзэмших, ашиглах боломжгүй хөрөнгө шилжүүлэн авах эрсдэл байсаар л байдаг. Жишээ нь: даацын хананд эвдрэл, цууралт үүссэн байгааг анзаардаггүй, эсвэл сууцны доторх цахилгааны ил болон далд холбоос засварлах боломжгүйгээр тасарсан, гэмтсэн байгааг мэдэлгүйгээр шилжүүлж авдаг гэх мэт алдааг гаргадаг. Иймд орон сууц худалдан авч байгаа бол байр болон түүний доторх дагалдах зүйлсийг нэг бүрчлэн шалгаж хүлээж аваарай.
Улмаар танд (1). хэн нэгэнтэй "Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ" байгуулах шаардлага үүссэн бол, эсвэл (2). шүүх дэх орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний маргаанд нэхэмжлэгч, хариуцагч, гуравдагч этгээдээр оролцож байгаа бол надтай холбогдоорой. Танд шаардлагатай хууль зүйн туслалцаа, өмгөөллийн үйлчилгээг үзүүлэхэд бэлэн байна.
