17/02/2025
鍾小健三建議冀本澳樓市止跌回穩
澳門地產業總商會昨舉行新年團拜
2025-2-13
澳門地產業總商會會長鍾小健在商會2025年新年團拜上指出，澳門樓市量價齊跌，反映政府撤辣對提振樓市成交收效甚微。2019年至今澳門樓價累跌達三成，不但對投資和消費信心帶來嚴重衝擊，更導致資產大幅貶值，銀行不良貸款比率急升，還衍生企業資金鏈崩斷等風險。鍾小健建議特區政府降低置業首期、重開首置四厘補貼，恢復投資移民等，推動本澳樓市「止跌回穩」。
撤辣成效未如理想 五年蒸發逾六千億
澳門地產業總商會昨日下午舉行2025年新年團拜，會長鍾小健致詞時表示，2024年4月，澳門樓市全線「撤辣」，釋放部份市場購買力，第二季成交量明顯反彈，據財政局資料顯示，第一季成交量538宗，第二季上升至1,028宗，但後勁乏力，第三季成交量回落至749宗，第四季成交為742宗。2024全年成交為3,057宗，與2023年未撤辣時的2,913宗相近。
至於樓價方面，按2024年第四季的平均實用樓價為$77,681/平方米，而2023年同期平均實用樓價為$87,355/平方米，一年時間回落超過一成。無論從成交量和樓價，均反映撤辣對提振樓市成交收效甚微，且未能抑制資產價格下跌趨勢。
本澳現有逾23萬私人住宅單位，連同工廈、舖位及寫字樓，在疫情前粗略估算價值逾兩萬億元，這不僅是澳門回歸25年來所創造的城市價值，更是廣大市民大半生的身家財富。而2019年至今，本澳樓價累跌達30%，意味著過去數年本澳資產價值蒸發6,000億，平均而言，每位澳門市民蒸發近90萬資產，如此龐大的資產損失，對本澳投資及消費信心帶來嚴重衝擊，同時成為導致近期消費降級主因。
不良貸款比率攀升 銀行融資轉趨審慎
2019年澳門銀行不良貸款比率僅有0.3%，截至2024年11月份，澳門不良貸款比率近期已急升至5.5%，更超過歐盟5%警戒線標準，並創1999年澳門回歸後的新高。對比同期，香港的不良貸款比率為2%，已令社會高度關注。因此，澳門的不良貸款問題需要高度重視並盡快出台政策措施。
此外，因不良資產率持續增加，導致銀行融資更為審慎，從嚴處理資產貸款，企業在貸款續約時往往因重估物業大幅貶值，遭追討本金差額，導致企業資金鏈幾近崩斷，直接影響運營。
如在正常時期，企業還可透過出售資產的方式來填補資金缺口，惟現時樓市觀望氣氛濃厚，資產價格屢破新低。街舖、寫字樓更乏人問津，租售兩難，短期內難以市價套現，只能低於市價減價出售，進一步拖累資產價格下跌，形成惡性循環。上述惡性循環持續發酵，沖擊金融體系，繼而洐生一系列民生及社會問題。
樓市是經濟的「寒暑表」，價格持續下跌和成交量疲弱的樓市，將拖累經濟復甦的步伐；反之，一個成交活躍而價格穩定的房地產市場，則是推動經濟發展的最佳引擎。所以扶持樓市止跌回穩，是振興澳門經濟不可或缺重要一步。
全國各地積極救市，澳門亦須積極跟進
2024年9月26日，中央政府提出促進樓市「止跌回穩」的政策方向，各部委先後推出多項寬鬆措施穩定樓市。12月9日，中共中央政治局召開會議，再次釋放穩定房地產市埸的積極信號。從中央到地方，一籃子促進房地產市場「止跌回穩」措施密集出台，政策力度持續加強，可見穩定樓市、提振成交是從中央到地方的共識。
只有樓價恢復穩定，提振成交量，才可保住內需消費。內地對樓市的政策大方向調整，值得澳門借鑒，期望特區政府打出一套「組合拳」推動樓市回穩。
對推動本澳樓市「止跌回穩」，本會有以下兩點建議：
一、降首期至百分十五 助市民上車及換樓
內地普遍城市置業首期已降至15%，而香港透過按揭保險，普遍更可做到10%首期。建議澳門降低樓宇貸款首期比例，將首期調低至15%，降低市民置業上車成本，同時對換樓人士起積極推動作用。
二、重開首置四厘補貼 舒緩興建經屋壓力
由於港澳貨幣均與美元掛鉤，澳門難以透過下降利率來刺激經濟，建議政府恢復首置人士4厘補貼或首期擔保等惠民政策，鼓勵年青人首次置業，同時亦能減低政府興建經屋的工作及資金壓力。
三、恢復投資移民 引進外來資金
恢復投資移民政策，引進外來資金，可盤活澳門整體經濟；吸引人才在澳門定居，為琴澳產業適度多元發展提供充足人才儲備。
香港成功引資百億 港澳既互動又競爭
鄰埠香港時隔8年，於2024年3月重啟投資移民政策，上述「新資本投資者入境計劃」（俗稱“投資移民”）短短十個月內共接獲逾800宗申請，為其帶來超過240億港元的資金。而相關投資者來港後，仍會陸續在港消費和投資，帶來良好的經濟效益。
現時澳門投資及外來資金疲弱，如能引進外來資金，既能盤活整體經濟，又能吸納產業多元所需要的人才定居澳門，工作面向琴澳，為產業多元創造條件。
香港與澳門相比，兩者各有長短，但前者教育資源、營商環境與金融市場無疑更為成熟，對投資者而言更為吸引。而香港房地產普遍有3至4厘的租賃回報率，較澳門平均1.5厘尤具吸引力。所以在設定澳門投資移民條件時，門檻應比香港低、資產結構比香港簡單、審核比香港快，才能在吸引人才及資源競爭方面突圍而出。
商會關於投資移民政策的建議
由投資者自行組合總價2,000萬澳門元的資產，當中1,000萬為商舖、寫字樓及工廈，另外1,000萬為住宅。
投資移民需連續居住不少於7年後，且每年至少居澳183天或以上，方可申請成為澳門永久性居民。另外，關於福利部份，即使獲得永久居民後，也需每年住滿183天才能享受福利，包含現金分享及養老金。投資移民的福利政策，可以通過法律調整來取得平衡。
鍾小健對新一屆政府寄予厚望
鍾小健期許，澳門特區迎來新領導班子在岑浩輝行政長官帶領下，積極與社會各界交流，廣納民意，為澳門經濟及民生經濟帶來一番新景象。他指出，在中央政府新的房地產政策推出動下，近期內地樓價開始企穩，成交量亦有所提升，反映有關措施初見成效，有助經濟復甦。香港及內地股市近日重拾升軌，也為樓市帶來正面影響。在以上三個新形勢下，本會展望今年澳門樓市可以扭轉跌勢，樓價能有5%升幅。
