12/01/2026
Enajenación de casa habitación y exención de ISR: puntos clave que debes conocer ante el SAT.
Cuando una persona vende su casa habitación, la Ley del ISR prevé un **supuesto de exención**. No siempre se paga ISR, pero la exención solo aplica si se cumplen requisitos muy específicos. Estos son los más importantes:
1. Tipo de ingreso exento
La exención aplica únicamente a la **enajenación de la casa habitación** del contribuyente.
Fundamento: LISR art. 93, fracc. XIX, inciso a).
2. Tope máximo para exención total
La venta estará exenta **hasta 700,000 UDIS (contraprestación total).
Si el precio excede ese monto, **solo el excedente paga ISR.
3. Qué pasa si se rebasa el límite
Se calcula la ganancia y el ISR **solo sobre la parte que excede** las 700,000 UDIS.
Las deducciones se prorratean proporcionalmente.
4. **Debe formalizarse ante notario o corredor**
La operación debe realizarse **ante fedatario público**.
Sin esta formalización **no procede la exención**.
5. Retención del ISR cuando hay excedente
Si hay excedente, el **fedatario retiene y entera** el ISR como pago provisional.
6. Solo puede usarse la exención una vez cada 3 años
No debes haber vendido otra casa habitación con exención en los 3 años previos.
7. Declaración bajo protesta de decir verdad
Se declara ante el fedatario que **no se ha usado la exención** en los últimos 3 años.
8. El fedatario consulta al SAT
Debe verificar en línea si ya se usó la exención en los últimos **5 años**.
9. Aviso al SAT
El fedatario informa al SAT el monto de la operación y, en su caso, **ISR retenido**.
10. **Terreno incluido en la exención**
Solo se exenta el terreno hasta **3 veces el área construida**.
El excedente del terreno **sí paga ISR**.
11. **Cómo se acredita que es casa habitación**
Con documentos que coincidan en domicilio, por ejemplo:
* INE
* recibos de luz o teléfono fijo
* estados de cuenta bancarios o comerciales
12. **A nombre de quién pueden estar los comprobantes**
Pueden estar a nombre de:
* contribuyente
* cónyuge
* ascendientes o descendientes en línea recta.
Vender casa habitación puede estar **total o parcialmente exento de ISR**, pero la exención **no es automática**. Revisa: tope de 700,000 UDIS, uso como casa habitación, fedatario, periodicidad de 3 años y verificación ante SAT.
