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14/10/2019

Capturista

07/09/2019

¿POR QUÉ HACER UNA INSPECCIÓN?

La emoción de adquirir su nueva propiedad o el afán de poner en venta la actual puede hacer que pase por alto uno de los pasos más importantes en el proceso: la inspección.

En la adquisición de bienes inmuebles estadísticas demuestran que entre el 85% al 90% de los clientes son compradores, mientras que lamentablemente sólo el 10% son vendedores interesados en saber con exactitud el estado de su propiedad antes de entregarla.

Aunque como propietario piensas estar al tanto del estado de la casa, podrían existir problemas estructurales que, por ser más complicados de detectar, quizá tu desconozcas.

Para el comprador la inspección es recomendable independientemente de la antigüedad o el tamaño de la casa. Es un error pensar que porque se trata de una construcción nueva no es necesario hacer la inspección; como futuros propietarios es importante conocer el estado de los componentes de tu inversión.

07/09/2019

Fiscales

En materia de impuestos hay términos relacionados que siempre debemos tener presentes. Uno de ellos es el caso del Avalúo Fiscal o avalúos fiscales, que hace referencia a la tasación no comercial que el SAT o el fisco correspondiente efectúa sobre un inmueble con el objeto de darle un valor para luego aplicarle un impuesto.

¿Para qué sirven los avalúos fiscales?

Pese a que muchos no estén al tanto, los avalúos fiscales son una herramienta fundamental para que los notarios puedan efectuar el cálculo de impuestos, como por ejemplo el Impuesto de Adquisición, así como el ISR, según sea el caso.

Cuando se efectúa esta revalorización del inmueble se toma el mayor valor, y es el que se utiliza para el pago de impuestos, ya sea la boleta predial, el valor de compra-venta o el avalúo fiscal emitido por una sociedad autorizada y el perito autorizado.

¿Cómo se realiza un avalúo fiscal?

Para efectuar un avalúo fiscal se toman en cuenta las condiciones físicas del inmueble, en qué estado de conservación se encuentra, si la propiedad es nueva o usada, la urbanización del mismo, si cuenta con todos los servicios como agua, luz, drenaje, escuelas y mercados, entre otros.

La rentabilidad del inmueble también se toma en cuenta pero sobre todo la ubicación. No olvidemos que en bienes raíces lo más importante es la ubicación.

Este avalúo debe realizarse por un perito valuador debidamente acreditado en avalúos ante diferentes instituciones.

07/09/2019

¿Qué es un avaluó comercial?

Es un instrumento realizado por profesionales para informar a cualquier persona el valor de un inmueble, una propiedad, una joya, un automóvil, en general, de cualquier bien mueble o inmueble.

Te da claridad sobre lo que tienes en tu propiedad y puede acelerar el proceso de venta. Las personas involucradas en un proceso de compra-venta confían en un avalúo, tenerlo da tranquilidad y permite facilitar el proceso de negociación.

¿Para qué sirve un avalúo comercial?

Conocer el valor de un bien inmueble o mueble para vender o comprar, o para tomar decisiones de pagos de impuestos.

¿Qué toma en cuenta un avalúo comercial?

Para un bien construido se toma en cuenta la localización del inmueble, metros cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y mantenimiento. De un terreno se revisa en dónde está ubicado geográficamente, si es urbano, rústico o en transición; los metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrícola, habitacional o industrial; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto a densidad para construcción, limitaciones de altura

Si quiero rentar…

Cuando quieres determinar el importe de una renta, no importa si está o no amueblado, un avalúo te dice en cuánto puedes rentarlo. Recuerda que el porcentaje estimado de renta es 0.7% sobre el valor de la propiedad.

07/09/2019

TRES TÉCNICAS PARA PARA VALUAR UNA PROPIEDAD

Las tres técnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al mercado, y deben reflejar datos de mercado y comportamiento dentro de él de compradores (y constructores, en el caso del método de cálculo de costos).

Utilizando la Técnica de comparación de mercado, la propiedad sujeto se compara con otras propiedades similares vendidas recientemente, y se hacen ajustes en el caso de cualquier diferencia. Los precios a los que se venden las propiedades en el mercado indican la posición de inversionistas y compradores típicos.

La Técnica de capitalización por ingresos analiza los alquileres determinados por el mercado y los gastos. El método se basa en la suposición de que un inversionista en propiedades generadoras de ingresos espera un cierto rendimiento sobre su inversión. Es sobre la base de este rendimiento que el inversionista decide qué comprar y cuánto pagar. Para viviendas unifamiliares, se usa el alquiler mensual bruto y la relación calculada se llama multiplicador de alquiler bruto.

Con el Método de cálculo de costos, se obtiene una estimación de precios de venta al sumar el valor del terreno y lo que costaría la reposición del mismo, menos la depreciación de las mejoras. El valor del predio se estima comparando el terreno sujeto con terrenos similares vendidos recientemente en el mercado. Las características del terreno baldío pueden incluir la presencia de servicios, calidad del suelo, topografía, forma, zonificación y ubicación favorable.

22/02/2019

Trabajando en el concejo técnico del CICEJ en la Dirección de la sección técnica de valuación

01/02/2019

Revisando el nuevo modelo INEX Infonavit

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