Enrique Cossi

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27/08/2026

Parque Piemta ya está avanzando y tu que esperas para invertir para tu futuro ???

13/08/2026

Dos terrenos, mismo presupuesto, cinco años después: uno se duplicó y el otro ni siquiera se puede vender.

Terreno A: cuatrocientos mil. Barato. Sin drenaje. Sin vialidad proyectada.
Terreno B: seiscientos cincuenta mil. Caro. Con obra pública aprobada a dos kilómetros.

A cinco años, el barato sigue valiendo prácticamente lo mismo. El caro se movió. Y el barato tiene un problema que casi nadie anticipa: ya no solo vale poco, es que no encuentra comprador, porque el siguiente que llegue va a hacer exactamente el mismo análisis que tú no hiciste.

Un terreno sin salida no es un activo. Es un gasto que todavía no reconoces.

La diferencia entre los dos no estaba escondida. Estaba en el programa de desarrollo urbano, en el proyecto ejecutivo de la vialidad, en los permisos publicados. Todo documentación pública, aburrida, disponible antes de firmar.

Barato no es gratis. A veces es carísimo, solo que la cuenta te llega en cinco años.

Guarda este carrusel. Lo vas a releer antes de tu próxima compra.

Soy Enrique Cossi, asesor de inversión en Mérida. Aquí explico cómo invertir en terrenos en Yucatán sin que te vean la cara.

11/08/2026

"No me da el banco." Ahí se detiene muchísima gente que sí podía comprar.

El banco no es la única puerta. Es la más conocida, que no es lo mismo.

Cuatro rutas por las que entra la gente real a su primer terreno en Yucatán:

Financiamiento directo del desarrollador. Sin banco, sin buró, mensualidades fijas. La más común y la que casi nadie te explica bien.

Preventa con enganche escalonado. El enganche se parte en varios pagos en lugar de uno solo. Cambia por completo lo que "puedes pagar".

Copropiedad con contrato bien hecho. Funciona, pero solo con una cláusula de salida escrita. Sin ella es una trampa, y de esa hablo en otro carrusel.

Reinversión de un activo que ya tienes. Mucha gente tiene capital dormido en algo que ni siquiera considera capital.

Ahora la parte incómoda: ninguna de las cuatro funciona sin capacidad de pago real. Esto no es un atajo, es otra ruta. Si la mensualidad te ahoga, el problema no era el banco.

Y una advertencia que va con esto: el apartado no es el enganche. Son dos desembolsos distintos y en fechas distintas. Mucha gente entra con lo que le alcanza para apartar y se atora en el segundo pago.

Comenta RUTA y te mando las cuatro opciones explicadas, con lo que hay que revisar en cada una.

Soy Enrique Cossi, asesor de inversión en Mérida. Aquí explico cómo invertir en terrenos en Yucatán sin que te vean la cara.

11/08/2026

Tres formas de perder dinero en bienes raíces. Dos son por prisa. Una es por miedo.

El apurado. Vio la oferta un viernes, firmó el sábado y leyó el contrato el lunes. Lo que lo mató no fue el terreno: fue la fecha límite que alguien le inventó.

El enamorado. Le encantó la vista. Nunca preguntó por el uso de suelo. Hoy tiene un terreno precioso donde no puede construir lo que quería, porque el plan de desarrollo urbano de ese predio dice otra cosa. Ese documento se consulta gratis y en línea, antes de firmar.

El eterno analista. Lleva cuatro años estudiando el mercado. Ha visto más desarrollos que yo. Nunca compró nada. Y no perdió por equivocarse: perdió por no moverse mientras todo lo demás subía.

Los tres cometieron el mismo error de fondo, y no es el que parece. Ninguno tenía un criterio escrito antes de empezar a mirar. Sin criterio, la prisa y el miedo deciden por ti — y las dos deciden mal.

Un criterio no es complicado. Son cinco o seis condiciones que un terreno tiene que cumplir para que tú lo consideres, decididas en frío, antes de enamorarte de nada.

¿Cuál de los tres eres tú? Escríbelo en comentarios y te digo cómo se corrige ese perfil.

Soy Enrique Cossi, asesor de inversión en Mérida. Aquí explico cómo invertir en terrenos en Yucatán sin que te vean la cara.

10/08/2026

Hay una diferencia entre acumular y construir patrimonio, y casi nadie la nota hasta que ya lleva quince años del lado equivocado.

Acumular es comprar cosas que suben de precio y se quedan quietas.
Patrimonio es comprar activos que producen algo y trabajan sin ti.

El test es de una sola pregunta: si no haces nada durante un año, ¿qué pasa con tu dinero?

Si la respuesta es "ahí sigue", no tienes patrimonio. Tienes ahorros con buena presentación.

Y ojo, porque esto también aplica a los terrenos y aquí es donde suelo incomodar a mi propio gremio: un terreno solo, sin plan de qué va a pasar con él, es acumulación. Es un activo dormido. Se vuelve patrimonio cuando existe una decisión detrás — construir, rentar, revender en una ventana definida, o sostenerlo porque la zona tiene una obra con fecha.

Tener propiedades no es lo mismo que tener ingresos. Conozco gente con tres terrenos y cero flujo, y viven más apretados que alguien con uno solo bien pensado.

El patrimonio no se acumula. Se diseña, y el orden en que compras importa más que lo que compras.

Comenta PATRIMONIO y te comparto el orden correcto para armarlo.

Soy Enrique Cossi, asesor de inversión en Mérida. Aquí explico cómo invertir en terrenos en Yucatán sin que te vean la cara.

08/08/2026

Tu dinero en el banco no está quieto. Está encogiendo, solo que en cámara lenta.

Nadie te manda un estado de cuenta que diga "este mes perdiste poder de compra". Por eso se siente seguro. Lo que no se ve, no duele.

Pero cien mil pesos guardados sin invertir no valen cien mil pesos dentro de cinco años. Valen lo que la inflación acumulada te haya dejado. Mismo billete, menos cosas que puedes comprar con él.

Y aquí está la parte que casi nadie dice: no invertir también es una decisión. Es la decisión más común que existe y la única que nunca se somete a análisis. La gente pasa seis meses estudiando si un terreno le conviene, y cero minutos estudiando cuánto le cuesta seguir esperando.

No te estoy diciendo que corras a comprar. Te estoy diciendo que le pongas número al costo de esperar, igual que le pones número al riesgo de moverte. Las dos columnas, no una.

Esperar no es prudencia. Es una posición, y tiene precio.

Comenta INFLACIÓN y te explico cómo se calcula tu pérdida real con tus propios números.

Soy Enrique Cossi, asesor de inversión en Mérida. Aquí explico cómo invertir en terrenos en Yucatán sin que te vean la cara.

07/08/2026

La primera pregunta que hace casi todo el que quiere comprar un terreno es la que menos le sirve.

"¿Cuánto cuesta?"

Cuando alguien empieza por ahí, ya sé cómo va a terminar la conversación. No porque sea una mala persona: porque el precio es el único dato que sabe leer, y nadie le enseñó a leer los otros.

El precio te dice cuánto pagas hoy. No te dice nada de cuánto vas a valer mañana.

La plusvalía de un terreno en Mérida no la genera el terreno. La genera lo que se construye alrededor: vialidades, drenaje, escuelas, comercio. Un lote a buen precio con nada a cinco kilómetros va a seguir costando lo mismo dentro de cinco años. Uno más caro con obra pública ya aprobada a dos kilómetros, no.

Lo que casi nunca se dice: esa obra pública está publicada. El programa de desarrollo urbano es un documento público y cualquiera puede consultarlo antes de firmar. La información no está escondida. Está aburrida, que es distinto.

Así que la pregunta correcta no es cuánto cuesta. Es qué hay aprobado alrededor, quién lo aprobó y cuándo se ejecuta.

Comenta PLUSVALÍA y te mando las 6 señales de zona en crecimiento. Es el mismo checklist que uso yo antes de recomendarle un lote a alguien.

Soy Enrique Cossi, asesor de inversión en Mérida. Aquí explico cómo invertir en terrenos en Yucatán sin que te vean la cara.

28/07/2026

Cierre de mes y ni parece que no he vendido nada jajajajajaa

Dirección

Distrito De Arte Merida
Mérida
97125

Página web

https://www.tiktok.com/@enriquecossirsa?is_from_webapp=1&sender_device=pc, https://www.youtube.com/@enriquecossirsa, htt

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