19/05/2020
“LAS GANGAS” EN LA COMPRA DE INMUEBLES ADJUDICADOS.
Todos hemos oído y leído anuncios respecto a la gran oportunidad que representa comprar bienes adjudicados.
Se trata entre otros tipos de estas ofertas de propiedades que los Bancos o el Gobierno les han quitado a sus deudores, cuando estos no han podido hacer frente a sus compromisos.
Bueno, pues una vez que estas Instituciones se asumen como tenedoras de los derechos de propiedad de los Inmuebles, lo que les urge es deshacerse de ellos y obtener el dinero que les debían y si se puede, un poco más, para que los pasivos en sus estados de cuenta no aparezcan como vencidos, incobrados, o que de plano tengan que mandarlos al cajón de las pérdidas.
Cuando se trata del Gobierno, éste utiliza a esa formidable herramienta que se llamaba SAE, y que ahora, en la 4T adquirió el pintoresco nombre de “Instituto para devolver al pueblo lo robado”, la que organiza periódicamente subastas o remates bajo procedimientos bastante cuestionables y no tan transparentes como presumen, pues los agentes promotores (que los hay) de la venta, encargados de acercarle compradores al “Instituto . . .”, poseen información privilegiada que les permite cobrar comisiones por fuera a cambio de soltar la información para que los compradores no tengan que pagar ni un peso más del importe “secreto” en el que el Instituto estará dispuesto a vender, en base al monto que se le debía.
Así, puede el comprador, sintiéndose muy astuto, creer que va a comprar un inmueble de $1,000,000 en $400,000, sólo que hay algunos detallitos que el comprador desconoce. Veamos:
1. No conoce ni conocerá el inmueble que compra, porque está ocupado todavía por sus ahora ex propietarios o por algunos gandallas que, dándose cuenta de la nula vigilancia que tiene el Instituto sobre sus bienes adjudicados, (aunque usted no lo crea), lo invaden y en algunos casos, tienen nexos con bellísimas personas como el Frente Popular Francisco Villa, Antorcha Campesina, Súper Barrio y otros ejemplares de la fauna urbana, protegidos por Alcaldes, Jefes de Gobierno, Diputados y personajes autonombrados líderes populares.
Tampoco sabrá el estado físico en el que recibirá el inmueble si es que algún día lo recibe, porque:
2. Generalmente tendrá que conseguirse un abogado que se encargue del lanzamiento de quienes ocupan la vivienda. Esto puede tardar entre 6 meses y 2 años y representa sin duda una buena fuente de ingresos para los abogados que se encargan de estos menesteres, todos ellos personas también muy recomendables y eficaces, a menos que alguien opine lo contrario (y que me manden los datos). A su vez, ellos tendrán que contratar y pagar por cuenta del comprador a Agentes del Ministerio Público, del juzgado, lanzadores (o golpeadores), patrullas que los acompañen y demás coreografía que se utiliza en estas puestas en escena. Y ojalá que no haya represalias.
3. Antes o después del lanzamiento, el comprador deberá escriturarse el inmueble y esto implica que deberá pagar:
a) Todos los adeudos de impuesto predial, agua y mantenimiento que se adeuden, con multas, recargos y actualizaciones.
b) El impuesto sobre adquisición de inmuebles en base al valor de avalúo. En el ejemplo 2.5 veces mayor al valor de compra.
c) El impuesto sobre la renta resultante de la diferencia entre el monto que pagó en la subasta ($400,000 en el ejemplo) y el valor de avalúo, que suponiendo $1´000,000 sería el 20% de la supuesta utilidad. O sea, 20% de $600,000 = $120,000 que en este caso equivaldría a un 30% adicional sobre el costo original de adquisición.
d) Un policía privado (quedamos que el Instituto no pone a nadie) que vigile el inmueble para que nadie se vuelva a meter.
e) El costo de remodelación (o reconstrucción).
f) El ISR por la utilidad al vender, en caso de que lo quiera vender, porque si lo compró en $400,000 y lo vende en $1,000,000, otra vez hay una utilidad de $600,000 que podría representar otro 20 o 25% adicional de impuesto sobre la renta.
4. Para esto ya pasaron entre 1 y 2 años, ya hubo grandes gastos, gran desgaste, un cúmulo de pensamientos negativos hacia el Instituto, el SAT y el Gobierno Federal por la forma en que “protege” a los ciudadanos cuando les ofrece “gangas”.
Comprar un inmueble al gobierno o a los bancos es equivalente a jugar a la ruleta rusa. La diferencia aquí es que en todos los huecos del cilindro hay balas.
Y ¡aguas!, en época de coronavirus y post virus habrá gangas naturales y el mercado inmobiliario para oferentes de inmuebles quedará bastante deprimido por las quiebras y el desempleo.
También se afectarán seriamente las ventas de inmuebles clasificados como residencial plus o de lujo.
Hable con un Agente Inmobiliario Profesional
Es el sistema mexicano: una nueva modalidad de ayuda a los contribuyentes, tan real como otras ficciones tales como la cobertura del Seguro Social, la preparatoria obligatoria, el Instituto para el Bienestar y la atención hospitalaria y medicinas gratuitas y muchos otros sueños guajiros que producen el populismo y simulación.
Mucho cuidado y a hacer números y estómago antes de entrarle a estas ligas, que son exclusivas para los profesionales del coyotaje, los de adentro de estas instituciones y otros personajes ya muy curtidos. No lo intente en su casa.
Escrito por Manuel Valles
