23/11/2025
Tulum fait face à une phase d’ajustement après le boom immobilier post-pandémie
TULUM — Les attentes de rentabilité et d’occupation qui ont alimenté le boom immobilier de Tulum durant la période post-pandémie se révèlent aujourd’hui “fallacieuses”, selon des spécialistes du secteur, qui avertissent que la destination traverse désormais une phase naturelle de correction après des années de croissance accélérée.
Dans les mois qui ont suivi la pandémie, Tulum a vécu l’une des périodes les plus dynamiques de son histoire récente. Avec une offre limitée et une demande débordante, les prix de vente et de location se sont envolés. “Tulum s’est imposé très fortement sur la carte. Il y avait peu d’inventaire et beaucoup de clients ; la loi basique de l’économie a fait son travail : les prix sont montés”, explique Josep Martí, directeur commercial du développement immobilier Ekab, fort de plus de 20 ans d’expérience dans le secteur.
Cependant, à mesure que les nouveaux projets ont été livrés, le marché a montré une réalité différente. La forte disponibilité d’unités, combinée à une surestimation de la demande, a mis en évidence que nombre d’arguments commerciaux promettant des taux d’occupation “automatiques” n’étaient pas soutenables. “Le business ne se faisait pas tout seul. Quand les projets ont été livrés, il est devenu clair que ces projections n’étaient pas bien fondées”, soulignent les experts.
Actuellement, le marché immobilier local se trouve dans une phase descendante du cycle. L’un des segments les plus touchés est celui du non market, composé de propriétés destinées à la location touristique qui, durant plusieurs années, ont évincé une grande partie de l’offre résidentielle traditionnelle. La baisse des taux d’occupation et des tarifs a forcé les investisseurs à revoir leurs attentes et leurs stratégies.
Malgré ce contexte défavorable, les spécialistes estiment que ce processus est nécessaire, voire sain pour la destination. “Les crises filtrent : elles secouent l’arbre et tout ce qui n’était pas solidement attaché tombe. Mais ceux qui ont des bases solides continueront d’avancer”, affirment-ils.
La comparaison avec le phénomène du sargasse revient fréquemment comme analogie : tout comme les plages peuvent passer de saturées d’algues à parfaitement propres en quelques semaines, le secteur immobilier pourrait connaître un rééquilibrage qui restitue une certaine stabilité au marché.
Selon les experts, Tulum entre dans une étape d’assainissement qui permettra d’identifier les projets les mieux structurés et les investisseurs ayant une vision à long terme, tandis que la destination s’adapte à un environnement plus compétitif et moins spéculatif.
