07/04/2024
ABC PARA COMPRAR UN TERRENO EJIDAL
ABC PARA COMPRAR UN TERRENO EJIDAL
1.- Una vez que decidiste que terreno quieres comprar, lo primero es que lo conozcas bien, camínalo, checa lo que tiene, infraestructura, verifica si esta cercado, de qué forma esta delimitado. Si no lo está, deberás solicitar un plano topográfico para que delimite y deslinde el terreno (lo paga quien te vende) y este de acuerdo con la documentación con la cual quien te está vendiendo acredita la propiedad. HASTA AQUÍ, aún no des dinero.
2.- Quien te ofrece, podría en su momento mostrarte alguno de estos documentos: Derechos Ejidales expedidos sellados y firmados por las autoridades ejidales; Certificado Parcelario, este es un documento oficial expedido por el Registro Agrario Nacional y por último podría mostrarte un Título de Propiedad, este también es un documento oficial expedido por la misma dependencia. La diferencia entre un terreno que cuente con Certificado Parcelario y otro que tenga Titulo de Propiedad es de suma importancia. En el caso del segundo está ya desvinculado del ejido, quiere decir que ya no está dentro del régimen ejidal, ya no pertenece al ejido y ahora, esta inscrito en el registro público de la propiedad, mientras que el terreno que cuenta con Certificado Parcelario es parte del ejido.
3.- Ahora debemos identificar al propietario y/o titular del documento. Partiendo del supuesto que tiene Derechos Ejidales o Certificado Parcelario.
4.- Una vez identificado al propietario acudirás a las oficinas o instalaciones del comisariado ejidal y preguntarás si saben o conocen de alguna situación que impida la venta del terreno que te interesa. Si confirman la información y no ponen objeción seguimos adelante. Al Comisariado Ejidal le solicitaras te muestre el Plano Interno del Ejido en donde se encuentre el terreno de tu interés (esto es para ver los caminos vecinales y accesos al terreno) Si te quedan dudas podrías acudir al Registro Agrario Nacional y solicitar una constancia de vigencia de derechos del titular del Certificado Parcelario que te hayan presentado y asegurar que todo esté en orden, así mismo en el archivo del registro agrario nacional podrías ver el plano interno del ejido en la parte concreta que te interesa. Ahora bien, si detectas algún problema o desconfías de la información, es momento de que des marcha atrás en tu intención de compra.
Seguimos adelante
IMPORTANTE: En este momento es cuando vas a dar dinero, una parte solamente, puede ser la mitad o lo que acuerdes con tu vendedor. No debes pagar todo, aun nos faltan unos pasos muy importantes. El dinero se entrega mediante la firma de un contrato con sus respectivos requisitos y formalidades y ante Notario Público.
Otra cosa importante es que los documentos que se requieran del ejido (serán varios) deberán estar firmados SIEMPRE por el comisariado ejidal en su conjunto con sus sellos correspondientes, de lo contrario NO tienen validez.
5.- Ya conoces el terreno, ya conoces al propietario, el comisariado ejidal te confirma que no tiene problema y ya diste dinero a manera de anticipo.
6.- Seguimos… Ahora es importante que sepas que debemos correr el Derecho del Tanto a los hijos, hijas, esposo o esposa del titular del documento. Que es esto ? Es un derecho de “preferencia de compra” que tienen los familiares directos en primer grado, es decir que el titular debe decirles primero a ellos, sus hijos, hijas, esposo o esposa que va a vender, para que si tienen interés en comprarlo, lo puedan hacer antes que un tercero. Si no muestran interés, el titular lo podrá vender a un tercero. Esto se hace por escrito y mediante una "Notificación del Derecho del Tanto" en la que se le hace saber al familiar la intención de vender y se le da un término de 30 días contados a partir de la fecha de la notificación para que haga efectivo su derecho. Si no lo hace, una vez transcurridos los 30 días que marca la Ley, pierde su derecho y el titular esta en plena libertad de vender su terreno a un tercero. IMPORTANTE. el derecho de preferencia de compra, es un derecho que no pierde vigencia (imprescriptible) por lo que podría algún "afectado" reclamarte que no se le notificó y si lo quería comprar, incluso podrían pasar 1 o 4 o 10 o más años. Hay diversas formas para notificar, lo que por ningún motivo se debes hacer es NO PRESTAR ATENCION A ESTO. No corras riesgos, puedes perder tu inversión.
7.- Hasta aquí todo bien, ahora ya tenemos las Notificaciones del Derecho del Tanto Firmadas por los destinatarios y ante la fe de dos testigos (IMPORTANTE, si no firman dos testigos no valen) y con los 30 días agotados.
8.- Este punto es igual de importante. TU no puedes comprar un terreno ejidal si no formas parte del núcleo ejidal y para ser miembro debes solicitar se te admita como AVECINDADO del núcleo ejidal, esto se hace en una asamblea general de ejidatarios en la que se te presenta ante los asambleístas y se hace del conocimiento de la asamblea (todos los ejidatarios presentes) de tu deseo de formar parte del ejido en calidad de AVECINDADO, así como del motivo que te lleva a solicitarlo. Esto tiene costo. Lo determina el comisariado ejidal o la asamblea ejidal. Será tu obligación cubrirlo. Normalmente la solicitud de AVECINDADO es tramite, te apoyará quien te vende y te aceptarán sin problema. PERO, Si no te aceptan tu no tienes derecho de comprar, esto es, si compras sin tener la CALIDAD DE AVECINDADO bastará que "alguien que se sienta con derecho" te reclame y al ser una compra irregular, te la pueden echar abajo. Es muy raro que suceda, pero Si no te aceptan no puedes y no deberías comprar, debes ser paciente entender el motivo del rechazo, corregir o cumplir con lo solicitado y esperar a que seas aceptado. Cuando suceda te deberán dar una copia del acta de asamblea en la cual consta tu nueva calidad de Avecindado del ejido. Esta copia es muy importante.
9.- Ahora ya tienes la Calidad de Avecindado del Núcleo ejidal, esto ya te da derecho de comprar y vender legalmente dentro del ejido. Ahora procederemos a comprar formalmente y pagar el restante mediante la firma de un Contrato Definitivo de Enajenación Parcelaria ante notario público y con la firma de dos testigos.
10.- El terreno ya es tuyo. Felicidades !!! Ahora, si te vendieron con un Certificado Parcelario debes registrar la compra ante el Registro Agrario Nacional y solicitar se dé de baja el Certificado Parcelario del que te vendió y se dé de alta ahora con tu nombre. Así se hará y tardará aprox 3 a 6 meses para que tengas el Certificado Parcelario a tu nombre. Te lo expide y te lo entrega el Registro Agrario Nacional.
Si te vendieron con Derechos Ejidales, tienes varios caminos. Uno es esperar a que las cosas “se den” y que el ejido te regularice, esto es, que haga los trámites para que te den tu documento oficial (esto es muy poco probable que suceda). Otra es acudir con el visitador agrario representante de la procuraduría agraria y ellos podrán asesorarte para que obtengas un certificado parcelario o título de propiedad según sea el caso y por último puedes solicitar los servicios profesionales de un abogado agrario (tiene que ser especialista en materia agraria) para que te lleve el trámite para la obtención de un documento oficial ya sea certificado parcelario o título de propiedad según sea el caso.
IMPORTANTE: En una “compra ejidal” hay un sinfín de variantes que sería muy complicado considerar en un texto tan pequeño. Por lo mismo yo te recomiendo que si se te presenta la oportunidad de comprar un terreno ejidal acudas con un especialista en materia agraria para que te asesore y te apoye con la compra.
NO CORRAS RIEZGOS INECESARIOS,
Pagar por una buena asesoría, es una buena idea.
Hasta la Próxima
