11/02/2026
INTEREST 5% LEBIH MAHAL DARI 6%? INI MATEMATIK YANG BANK TAK NAK ANDA TAHU.
"BAPOK MUROH AAA INTEREST 3% JAH, AKU PILIH HOK NI."
Tuan-puan, ku mohon jangan gelap mata bila nampak angka interest rate yang rendah.
Dalam dunia pinjaman, ada satu perangkap besar yang biasanya terkena kepada orang-orang yang malas mengira dan malas nak ambil tahu tahu nak duit je.
Perangkap ni nama dia FLAT RATE.
Lawan dia adalah REDUCING BALANCE.
Ramai yang straight away assume interest 5% tu mesti lagi murah daripada 6%.
Sekali imbas pelajar darjah satu pun tahu yang 5 tu lagi kecil berbanding 6.
Tapi dalam kiraan keuntungan bank, logik ni tak semudah itu.
Saya bagi satu simulasi mudah (sebab saya tahu tuan-puan malas nak tekan kalkulator).
Katakan tuan-puan nak pinjam RM150,000 selama 5 tahun.
👉 SCENARIO A: Flat Rate 5% (biasa untuk personal loan & loan kereta).
👉 SCENARIO B: Reducing Balance 6% (biasa untuk rumah & ASB).
Sekali imbas, mesti kita akan pilih A kan sebab jimat 1%.
TAPI HAKIKATNYA...
Untuk Scenario A (Flat Rate 5%), jumlah interest yang tuan-puan kena bayar adalah sekitar RM37,500.
Sebab apa?
Sebab bank caj interest tu ke atas nilai asal pinjaman (RM150k) tu bermula bulan pertama sampai lah bulan terakhir.
Walaupun baki hutang dah tinggal sikit, dia tetap caj atas RM150k tu jugak.
Dapat tak?
Sekarang tengok p**a Scenario B (Reducing Balance 6%).
Walaupun rate dia nampak tinggi skit, jumlah interest yang tuan-puan bayar cuma sekitar RM24,000 sahaja!
Bermaksud, tuan-puan dah jimat lebih RM13,000.
KENAPA BOLEH JADI MURAH?
✅ Sebab dalam kaedah Reducing Balance ni, bank kira interest atas BAKI HUTANG SEMASA saja.
✅ Makin surut hutang tuan-puan bayar tiap-tiap bulan, makin kecik lah interest yang bank caj.
MASALAHNYA PADA HARI INI...
Ramai orang yang ambil Personal Loan sebab baca kat pamplet "Rate Serendah 3.88%".
Bila dah sign, baru sedar tu Flat Rate.
Kesannya, bila tuan-puan ada duit terpijak nak buat early settlement konon nak bebas hutang awal...
.. tapi tuan-puan akan dapati baki hutang tak bergerak pun.
🛑 Sebab bank dah guna teknik RULE OF 78 — mereka dah ambil untung tu siap-siap pada peringkat awal.
Jadi nasihat saya mudah je.
Sebelum sign apa-apa offer letter tak kiralah loan kereta ke, personal loan ke...
.. tanya dulu banker tu soalan keramat ni:
"INI FLAT RATE KE REDUCING BALANCE?"
Kalau dia jawab Flat Rate, minta dia kirakan EFFECTIVE INTEREST RATE (kadar sebenar).
Masa tu barulah tuan-puan akan nampak figure sebenar loan tersebut.
Cubalah selepas ini andaikata terlibat dengan loan, buatlah kira-kira terlebih dahulu.
Tulisan: Syakir Zainol
Urusan berkaitan jual-beli rumah / tanah;
COME. GET. ME.
RIYADZ | REN46818 ®️
0.1.0.7.7.3.8.6.2.4
Homefield Real Estate Sdn Bhd
E (1) 1339
🅜🅤🅓🅐🅗 & 🅜🅔🅜🅤🅓🅐🅗🅚🅐🅝
