Bangsa Lelong

08/12/2021

Saya akan menjalankan 2 lelongan hartanah pada pagi ini.

08/07/2020

The Power of Holding Power

Ada banyak kisah, cerita, pengalaman, sejarah dan tauladan yang kita perolehi dari media sosial tentang keterlibatan individu dalam bidang pelaburan hartanah. Ada kisah2 kejayaan memperolehi positive cash flow dalam penyewaan, kisah keuntungan puluhan ke ratusan ribu dalam penjualan hartanah, kisah kerugian mendapat penyewa dari neraka, atau kisah kerugian pembelian hartanah yang tidak/belum dapat dijual dan pelbagai. Sama ada dikisahkan oleh individu yang mempunyai nama atau di kenali, atau dikisahkan dalam ruangan2 pop**ar dengan berselindung di balik nama samaran.

Semuanya tidak dapat tidak, ada betulnya kejadian2 yang menimpa mereka. Pelaburan hartanah tetap mempunyai risiko, walau banyak khalayak yang telah berjaya dengan testimoni2 masing.

Kisah duka di tipu agen hartanah atau peguam, atau kisah duka menanggung hutang puluhan tahun akibat pembelian mengikut orang, tanpa membuat penyelidikan terperinci sendiri.

Pembelian hartanah, walaupun bernilai tinggi, tidak dapat di sewakan pada harga yang di ingini, tidak dapat di jual pada harga yang di idamkan, tidaklah bermaksud akan rugi selamanya. Walau terlibat dengan pembelian sebegini, sampai suatu masa nanti, akhirnya majoriti akan menemui sinar di hujung terowong yang gelap.

Tetapi, anda perlu mempunyai holding power. Itulah asas yang diperlukan dalam pembelian hartanah, sama ada kita mampu untuk membayar ansuran bulanan, walau di uji tanpa penyewa, tanpa pembeli atau sewaan bernegative cash flow.

Holding power memberikan kita tempoh masa merentas turun naiknya nilai sewa dan nilai jual beli permainan hartanah. Sebab itu, bank memberikan guideline dsr, untuk pengiraan pinjaman perumahan, berdasarkan gaji kita.

Tipu daya multisub, tipu slip gaji dan sebagainya, hanya untuk mengejar 90% margin loan, membuat pembelian demi pembelian, tanpa mempunyai struktur asas gaji yang kukuh untuk membayar kesemua ansuran bulanan, akan hanya mengakibatkan pendarahan poket. Tetapi, jika mempunyai holding power, insyaAllah akan selamat.

Sebabnya? Walau kadar sewaan rendah terpaksa top up, walau homestay kadang kala menerima tetamu, kadang kala sepi, ianya tetap membantu menyelesaikan baki pinjaman 25/30/35 tahun pinjaman, dengan di tokok dari duit gaji sendiri, dan pada akhir pinjamannya, kita bebas hutang.

Dengan bebasnya hutang pinjaman perumahan, di umur 50an atau 60an, maka sewaan yang kita terima adalah bersifat positive cashflow. Sebagai contoh, kita beli unit yang bernilai 500k, bayaran bulanan 2.5k sebulan, disewa pada harga 1.5k sebulan. Kita kena tokok 1k sebulan, belum termasuk maintenance fee, cukai tahunan dan lain2. Kiraan kasarnya, kita rugi 1k sebulan, tetapi, kiraan disebaliknya, ada yang tolong bayarkan 1.5k sebulan untuk kita.

Kalau, dengan gaji kita, kita mampu untuk tokok 1k tersebut, kita selamat. Tetapi, jika kita tidak mampu, bahkan berlarutan berbulan-bulan, risikonya rumah bakal terlelong. Jika terlelong di bawah paras pinjaman kita, kita masih menanggung hutang. Bank masih akan menuntut dari kita, dan boleh meneruskan jalan kepada bankrup.

Itu yang bahaya, dan bakal terjadi kepada multisubers yang bakal terciduk, akibat tidak mempunyai holding power yang kuat, dan cuba mengikut arus golongan T20 dalam pembelian hartanah. No pain no gain, high risk high return, katanya.

Saya tidak menentang pembelian secara multisub, tetapi biarlah kelayakan gajinya setimpal dengan harga belian. Gaji 20k sebulan nak beli 3 unit sekaligus untuk hartanah bernilai 400k, bayaran bulanan 6k sebulan, masih dalam kemampuan.

Tetapi, saya lebih menekankan pembelian demi pembelian, yang tetap membolehkan kita grow our wealth and networth, dari masa ke semasa. Beli, sewakan, refinance, top up loan, jual, beli semula, ulang proses. Sewakan kosong, sewakan fully furnish, homestay, sewa bilik, tambah bilik, semua itu akan mengajar dan memberi pengalaman berharga untuk kita. Pada akhirnya, kita dapat adaptasi jenis pelaburan mana yang sesuai dengan kehendak keuntungan dan kehendak masa kita.

Teruskan membeli hartanah. Teruskan bereksperimen. Dapatkan nasihat dari yang pakar. Bukan satu, ada banyak pakar yang boleh di temui dalam industri hartanah. Walau mazhab berbeza, undercons, subsale atau lelong, kita tetap menuju puncak kejayaan. Lambat atau cepat, semuanya bergantung pada pelbagai faktor. Yang penting, jangan mengalah. Berdendam kesumat kutuk mengutuk mazhab kita atau cara kita lah yang terbaik, tidak menyelesaikan masalah. Raikan perbezaan, raikan pendapat. Dengan banyaknya ilmu pengetahuan di kongsi bersama rakan taulan, kita boleh simpulkan sendiri, cara mana yang kita mahukan.

Berminat untuk membeli hartanah lelong?

Hubungi saya,

Faridz Aswadi
BangsaLelong
018-2086161

04/07/2020

Pelaburan Hartanah
Jalan Menuju Jutawan

Ada banyak cara, jalan, denai dan lorong menuju jutawan. Jangkamasa untuk sampai, bergantung pada tahap kemampuan dan cara masing2. Pelaburan hartanah lelong adalah salah satu jalannya. Cepat atau lambat, bergantung pada kemampuan pembelian, jenis pembelian dan harga belian.

Majoriti kita, bermula sebagai marhaen B40. Dengan gaji permulaan rata2 1.8-2.5k untuk graduan, atau mereka yang menimba pengalaman kerja dari lepas habis spm untuk beberapa tahun pengalaman kerja sebelum mendapat gaji yang lebih baik.

Asalkan dapat menyimpan sekitar 10k, mempunyai sedikit simpanan di dalam akaun 2 kwsp, anak muda sudah boleh berkira-kira untuk memulakan langkah pelaburan hartanah lelong jalan menuju jutawan. Bukan angan-angan kosong. Sebaliknya, berdasarkan rekod, telah ramai rakan dan sahabat saya telah melakukannya.

Dengan kelayakan sedia ada, bermulalah dari bawah, mencari hartanah low cost. Selain harga yang rendah dan kebarangkalian positive cashflow yang tinggi, kita dapat belajar menguruskan rumah sewa, penyewa dan kenaikan harga rumah.

Belajarlah selama 5 tahun. Dalam jangka masa 5 tahun, sebelum hartanah dilepaskan, ada pelbagai perkara yang boleh di lakukan, dan ada pelbagai perkara yang merubah corak pemikiran dan corak perbelanjaan kita. Anak muda bakal berkahwin, bakal mempunyai anak, bakal membeli rumah untuk diduduki, mengalami kenaikan gaji dan pangkat, bertukar tempat kerja, dan pelbagai perubahan lain.

Peningkatan atau perbezaan nilai hartanah yang di beli juga membolehkan kita membuat refinancing atau top up loan untuk mendapat suntikan dana baru, membolehkan kita membuat pembelian baru, atau berdasarkan amalan menyimpan. Mempunyai isteri yang bekerja juga membolehkan kita membuat pembelian tambahan menggunakan nama isteri.

Tahun ke tahun, sejajar peningkatan umur, gaji dan pangkat serta taraf hidup, yang mungkin sudah ke taraf m40 atau t20, maka pembelian seterusnya boleh ke arah nilai yang lebih tinggi. Dengan modal dari penjualan unit2 permulaan yang sekian lama menjadi cash cow, kita bergerak maju mula memikirkan untuk pembelian unit landed atau pangsapuri atau kondominium atau mungkin juga tanah.

Tanpa menjerat diri melakukan pembelian bernilai tinggi yang juga memberikan risiko pembayaran bulanan yang tinggi jika tiada penyewa/pembeli, kita bergerak secara selamat dengan merendahkan risiko pembayaran bulanan yang lebih rendah.

Pada akhirnya, sekitar umur 40an, kita bakal mempunyai beberapa unit hartanah, cash flow yang bagus, cash reserve yang baik untuk melakukan pembelian2 baru serta kualiti hidup yang lebih baik dari mereka yang mengharapkan gaji bulanan semata2.

Lambat sampai, tetapi berkesan. Kadangkala, rewardkan diri sendiri, keluarga dan kawan2 apabila berjaya memperoleh keuntungan hasil jualan. Keluar mengembara melihat dunia luar, upgrade kenderaan atau rumah diduduki atau apa sahaja reward peribadi yang diinginkan. Jangan kedekut untuk merasai sendiri hasil titik peluh yang diusahakan.

Akhirnya, pada umur pencen, kita akan mempunyai networth jutaan ringgit.

Berminat untuk membeli hartanah lelong?

Hubungi saya,
Faridz Aswadi
BangsaLelong
018-2086161

02/07/2020

Kisah Pembelian Lelong
Teres End Lot Shah Alam

Beberapa bulan yang lalu, Amir menghubungi aku untuk mendapatkan hartanah lelong, untuk didiami sendiri, di Shah Alam. Berdasarkan ciri2 yang dimahukan, kita mula senarai pendekkan beberapa hartanah yang mempunyai ciri yang di mahukan. Ciri dari segi harga, keluasan dan lokasi. Ianya two way communication, aku boleh suggest dan beliau pun boleh suggest area mana yang di mahukan.

Walaupun hartanah lelongan adalah terhad dari segi lokasi pilihan dan jenis yang di cari serta harga yang di mahukan, tetapi, hartanah lelong akan sentiasa muncul dari masa ke semasa. Kita perlukan kesabaran, kerana jika pancingnya mengena, hasil yang diperolehi selalunya berbaloi.

Kita aim satu hartanah end lot di Shah Alam yang pada ketika itu, harga rizab nya 570k. Tetapi kita tak masuk membida lagi. Kerana, pada lelongan berikutnya, harga akan menjadi 510k. Fakta2 angkanya, harga permulaan kali pertama di lelong, adalah 780k dan harga pasaran sekarang adalah sekitar 850k. Harga pasaran 2 tahun lepas p**a, semasa kenaikan harga hartanah, sekitar 950k. Transaksi terkini p**a menunjukkan harga sekitar 650-750k, dengan harga semasa di beli dari pemaju dahulu adalah sekitar 450k, lebih 10 tahun dahulu. Jadi, harga 510k adalah sangat2 berbaloi untuk di miliki. Kita boleh juga, tunggu lelongan berikutnya menjadi 470k, tetapi ianya sangat berisiko untuk mengundang pembida lain, yang boleh mengakibatkan harga melonjak semula. Trend pembelian dan harga rumah mahal sekarang memang begini. Harga pasaran hanyalah angka di atas kertas, dengan transaksi jualan jauh lebih rendah.

Hartanah ini, lelongan jenis LACA, yang bermaksud geran belum di keluarkan. Yang juga bermaksud, lelongan di tentukan oleh pihak bank, bukan pihak mahkamah atau pejabat tanah. Lelongan berikutnya hanya mengambil masa lebih kurang sebulan untuk di lelong semula pada harga rizab yang lebih rendah.

Due deligence telah dilakukan. Kita mempunyai rekod client yang pernah membeli unit lelong di sini, dan rekod peguam yang pernah menguruskan unit lelong di sini.

Masalah utamanya adalah berkaitan kos. Selain deposit 10%, yuran guaman standard dan anggaran baik pulih kerosakan, terdapat satu lagi kos tambahan yang mungkin terlibat. Double transfer. Benda double transfer sangat jarang berlaku, tetapi ada. Ia melibatkan pemaju, yang mahu melengkapkan pembelian kepada nama pemilik asal dahulu, sebelum melengkapkan nama kepada pembeli baru.

Selalunya, untuk kes LACA, geran belum perfect, pemaju boleh, melengkapkan pembelian atas nama pemilik baru terus. Tetapi dalam sesetengah kes, dan rekod pembelian di sini, pemaju mahu melakukan double transfer. Bermaksud tambahan lebih kurang anggaran 3% lagi dari harga pembelian, untuk satu lagi lawyer fee. Dan, penalty fee yang diambilkira berdasarkan tempoh masa yang perlu untuk melengkapkan transaksi, juga rekod lampau bank pelelong yang caj penalty fee untuk tempoh lanjutan masa.

Hartanah juga, masih diduduki pemilik asal. Di jangka tidak memerlukan kos baik pulih yang tinggi, kerana masih diduduki. Beberapa kali site survey di lakukan, juga bertujuan menemui penghuni, gagal, kerana penghuni tiada di rumah. Dari luaran, tampak ok dan kurang bermasalah.

Setelah kira2 di buat, segalanya dalam budget, mengambil kira risiko yang rendah, kita teruskan pembelian. Pada hari lelongan, kita berjaya membida hartanah tersebut, pada harga rizab, tanpa ada pembida lain. Alhamdulillah. Kejayaan pertama beginner's luck untuk Amir.

Dan bermulalah perjalanan seterusnya, mencari pinjaman perumahan, appoint lawyer, berurusan dengan pemilik asal dan hal2 berkaitan. Bank pelelong memberikan masa 90 hari untuk menyelesaikan urusan dengan jangkaan kita perlukan tambahan masa 4 bulan lagi disebabkan kes double transfer.

Memang banyak wang yang akan mengalir keluar, mengikut perkiraan asal, di sebabkan isu2 di atas. Tapi kita dah buat perkiraan, masih untung banyak dari segi harga belian yang jauh berbeza dengan harga subsale.

The unexpected berlaku, bila pemaju bersetuju untuk melakukan direct transfer, hasil negosiasi peguam, dan tempoh masa untuk melengkapkan pembelian dapat di pendekkan. Jimat banyak. Banyak gila ok. Jimat yuran guaman double transfer, jimat penalty lanjutan masa, dan jimat masa 3 bulan dari anggaran masa asal. Kita hanya perlukan tempoh lanjutan masa 2 minggu sahaja, berbanding anggaran asal 4 bulan. Sebagai contoh perkiraan, berdasarkan harga 510k, penalty fee untuk tempoh lanjutan masa 4 bulan yang kita anggarkan bernilai 17k, tetapi disebabkan kita ambil tempoh lanjutan 2 minggu sahaja, penalty nya hanya sekitar 2k. Yuran guaman tambahan double transfer juga, bernilai sekitar 15k kita jimatkan, disebabkan kita berjaya buat direct transfer.

Sekarang aku kena settlekan hal pemilik asal p**a. Disebabkan pemilik sentiasa tiada di rumah sewaktu aku datang, pada akhirnya aku berjaya dapatkan no telefon pemilik asal, dari sumber berkaitan. Hasil negosiasi aku dan pemilik asal, kita berjaya mencapai kata sepakat, untuk pemilik mengosongkan unit dengan syarat2 yang dipersetujui bersama.

Hasilnya, setelah tamat tempoh PKP-B yang lalu, unit telah pun selamat dikosongkan. Pemilik asal sangat2 bekerjasama dalam hal ini, terima kasih diucapkan. Hartanah tersebut, walaupun tampak cantik luaran, rupanya mempunyai kerosakan yang agak besar, di dalam. Nampaknya, hasil penjimatan yang diperolehi dari yuran guaman dan penalty, terpaksa di laburkan untuk kos baik pulih. Anggaran sekitar belasan ribu diperlukan untuk baik pulih, akibat kebocoran paip, kerosakan bumbung dan lain2.

Pun begitu, pembelian ini masih sangat2 berbaloi, berdasarkan harga belian vs harga pasaran/jualan. Yang penting, pembeli telah melakukan pengiraan risiko, dan risiko2 tersebut memang dalam jangkaan kami. Ini adalah contoh pembelian yang berjaya.

Berminat membeli hartanah lelong?
Hubungi saya.

Faridz Aswadi
BangsaLelong

01/07/2020

Selected Auction Property

Vista Seri Putera
Bandar Seri Putra, Kajang
@ Harga rizab untuk lelongan kali ke 5 RM177,300 sahaja.
@ Harga pasaran sekitar RM250k
@ Dilelong kali pertama pada harga RM270k.

Unit akan di lelong pada 14 Julai 2020.

The Power of Auction Properties.
Hubungi saya jika berminat dengan deal2 baik seperti ini.
Faris @ https://wa.me/60182086161

30/06/2020

Isu Service Fee Agent, POS dan Kos Perbelanjaan Rumah Lelong.

Saga terbaru dari drama hartanah minggu ini melibatkan perihal isu tunggakan maintenance dan kos yang tinggi dalam pembelian hartanah lelong. Saya ulas tentang perspektif umum rumah lelong. Untuk pemahaman umum, hartanah lelong memang melibatkan kos yang lebih tinggi, berbanding hartanah subsale atau undercons. Tetapi, ianya calculated risk apabila kita mengambil langkah yang betul sebelum membeli hartanah lelong. Dengan nilai harga yang jauh lebih murah berbanding pasaran subsales/undercons, kos2 tinggi yang kita keluarkan pada mula pembelian, menjadi lebih berbaloi, jika kita membuat kerja rumah sebelum pembelian.

Melantik agent hartanah lelong, walaupun mempunyai service fee, adalah berbaloi, jika kita masih baru dalam bidang hartanah lelong. Mampu memberikan nilai tambah dan mengurangkan risiko pembaziran wang membayar hal2 yang tidak sepatutnya. Ada ramai agent hartanah lelong, dan saya salah seorang agent hartanah lelong.

Ada pertikaian melibatkan, ada agent yang tak caj apa2, ada agent yang caj itu ini, dan adalah lebih baik, di tanyakan soalan ini kepada agent hartanah lelong yang di lantik, mengapa service fee mereka begitu dan begini. Secara kasar nya, ada sebilangan kecil bank yang memberikan komisyen kepada agent hartanah lelong, dan ada sebilangan besar bank yang tidak memberikan komisyen kepada agent hartanah lelong. Juga skop kerja yang di lakukan oleh agent hartanah lelong, sama ada sekadar membantu urusan bidaan sehingga dapat kontrak lelongan, atau membantu sehingga semua urusan selesai. Ruang lingkup kerja inilah yang membezakan, ada service fee atau tidak, atau murah atau mahalnya service fee agent hartanah lelong.

Agent hartanah lelong, tidak membuat kerja2 kebajikan tanpa bayaran. Ada sebabnya mengapa ada yang tidak mengenakan sebarang bayaran. Sebagai contoh, kalau ruang kerjanya hanya membida bagi pihak client sahaja, dan bank membayar komisyen atas bidaan yang berjaya, ia satu kerja mudah yang tidak perlu mengenakan sebarang bayaran, jika agent hartanah lelong tersebut selesa dengan arrangement tersebut. Tetapi, jika melibatkan urusan sebelum bidaan seperti semakan caveat, site survey dan lain2 dan selepas menang juga, melibatkan kerja pemantauan dan urusan berkaitan, wajarlah ada service fee yang terlibat.

Ianya tidak sama dengan agent undercons yang mendapat komisyen dari pemaju hartanah, atau agent subsales, yang mendapat komisyen dari penjual hartanah, atau broker haram yang menaikkan harga pembelian untuk mendapatkan untung yang lebih tinggi berbanding nilai % komisyen.

Saya telah mengulas tentang isu risiko pembelian rumah lelong, dan anda boleh membaca nya di link ini,

https://www.facebook.com/700777863708486/posts/762545317531740/

Kita masuk bab POS.

Kalau kita beli rumah subsale atau undercons, kita ada Sales and Purchase Agreement yang menyatakan syarat2 pembelian. Kalau kita beli rumah lelong, kita ada POS.

Bila kita berminat dengan satu2 unit lelongan yang kita nak bida, bahan bacaan yang paling penting yang mesti kita dapatkan, adalah Proclamation of Sales yang di ringkaskan namanya kepada POS. Dan POS hanyalah satu mukasurat, dan ianya di gandingkan dengan COS, iaitu Conditions of Sales, Syarat2 Jualan. Conditions of Sales p**a lebih kurang 4-5 mukasurat. Kalau masih baru dan tiada pengalaman, kena baca bagi habis. Ada yang Bahasa Inggeris, dan terjemahan Bahasa Melayu pun ada. Kalau tak faham, kena tanya peguam hartanah, atau agent hartanah lelong yang dilantik. Kalau nak buat sendiri, sebab taknak bayar fee agent, kena pandai2 sendirilah.

Dalam POS ini, di nyatakan perihal hartanah yang bakal di lelong. Antaranya,
Alamat hartanah
Harga jualan
Status geran (dah keluar atau belum)
Tempat dan waktu lelongan
Nama pemaju hartanah
Nama bank, pelelong dan peguam

Dan berdasarkan maklumat2 ini, kita boleh mulakan kerja yang perlu dan mahu di lakukan, seperti semakan status hartanah sama ada ada kaveat, semakan kewujudan pemaju atau dah tak wujud, berapa amount nak buat bank draft dan sebagainya.

Dalam COS dinyatakan syarat2 yang ditetapkan oleh pihak bank pelelong. Ada banyak point2 penting yang perlu di dapatkan di dalam COS. Antaranya,
Tempoh penyelesaian pembelian
Syarat2 tunggakan tertunggak

Selalunya, bank cover tunggakan maintenance, tapi ada juga bank yang tak cover. Dan walaupun bank cover, kena tahu juga, berapa peratus atau had yang bank akan cover. Ianya ada kaitan dengan Akta Had Masa. Saya pernah ulas isu ini di posting yang lama.

Boleh rujuk di sini untuk pemahaman tentang tunggakan yang tertunggak.
https://www.facebook.com/700777863708486/posts/709543409498598/

Kesimp**annya, ramai yang telah menjadi sebahagian dari statistik kegagalan membeli hartanah lelong. Dan sifu hartanah undercons juga, turut memasuki statistik ini. Hanya kerana kita tak tahu, tak di beritahu, atau beranggapan tahu, tidak membantu kita dalam menyelesaikan masalah rumah lelong yang kita beli. Kita kena proaktif bertanya, membaca dan mengambil tahu. Hartanah lelong akan tetap menjadi kasta ketiga dalam cara pembelian hartanah, disebabkan permasalahannya yang kadangkala rumit. Tetapi, jika anda faham selok beloknya, hartanah lelonglah yang akan menjadi lubuk permainan hartanah anda.

Saya akan menyiarkan kisah2 kejayaan membeli hartanah lelong di siri2 akan datang supaya anda faham selok belok permainan hartanah lelong.

Sekian Terima Kasih

Berminat untuk membeli hartanah lelong?

Hubungi saya,

Faridz Aswadi
BangsaLelong

Kos Pembelian Hartanah Lelong Dan Risikonya Pembelian hartanah lelong, walaupun zaman sekarang sudah di anggap pembelian di arus...

30/06/2020

Nostalgia Lelong Circa 2007-2010

Selepas letusan gunung berapi yang belum lagi reda, ramai yang bernostalgia mengenang zaman bermula nya Bani Melayu menceburi lelongan hartanah secara besar-besaran pada kebangkitan 2007.

Zaman media sosial baru nak up, facebook, instagram, twitter dan YouTube masih belum ada atau baru di perkenalkan, golongan pelabur hartanah bergantung pada ilmu2 fizikal dari penulis2 buku tempatan dan luar negara. Nama Azizi Ali sering menjadi sebutan. Tetapi, buku2 pelaburan hartanah, adalah bersifat luaran. Penceritaannya tidak detail. Dari segi pengalaman dan praktikal, tidak di sentuh, perlukan perbincangan dan perbahasan lanjut.

Maka, golongan pelabur hartanah berdiskusi di forum bicara jutawan. Beberapa buah blog peribadi mula muncul, membincangkan isu2 hartanah. Semua isu. Subsale, lelong dan undercons. Pelaburan hartanah lelong adalah sesuatu yang baru. Tiada yang boleh menjawab pertanyaan ramai tentang pelaburan atau pembelian hartanah lelong.

Apatah lagi maklumat tentang hartanah lelong juga, kurang di ketahui. Tidak semua pelelong mempunyai website sendiri. Tiada pengump**an maklumat lelong seperti lelongtips, auctiondata dan sebagainya. Beberapa pemain hartanah muda seperti aku, Pie dan ramai kawan2 lain, mula memasuki acara lelongan.

Pengalaman membeli subsale atau undercons tidak sama seperti membeli lelong. Ada adrenaline rush, keterujaan, emosi, tipu daya dan pelbagai, dalam permainan didewan lelong. Musuh di dewan lelong, menjadi sahabat di meja mamak. Ada ramai kawan2 baik aku sekarang adalah client lelong dan musuh di dewan lelong pada asalnya.

Dari perkongsian di dunia forum, kami berdiskusi di meja mamak dan food court. Wujud lah group2 tt di Ramal Junction, NZ Wangsa Maju dan sebagainya, membincangkan isu2 hartanah dari awal malam, membawa ke pagi hari. Serius. Aku dengan Jai melepak di NZ Wangsa Maju sampai pukul 6 pagi semata2 sebab dua2 nak bid unit yang sama, pada akhirnya kami memilih untuk JV je unit tersebut, dan menang. Ada juga aku sembang berjam-jam di yahoo messenger sebab esok paginya ada mamat tinggi ni nak masuk lelong, dan menang rumah di Desa Mentari, sampai pada akhirnya bila jumpa tuan rumah, tuan rumah kata sampai mati aku taknak keluar dari rumah ni.. hahahaha

Perkongsian di meja tt, membawa pelbagai topik. Dari kelebihan kawasan masing2, ke nilai pasaran, harga sewa, harga jual beli, permasalahan rumah lelong dan sebagainya. Acara tt adalah acara yang di tunggu2 untuk melepak beramai2. Walau apapun mazhab pelaburan masing2, kita berkawan baik. Pelaburan emas, OD/Asb, sewa rumah, sewa kereta, semua boleh. Kalau bukan di meja tt, kita melepak di chat box blog setiap hari. Bergurau senda, bercerita kisah2 pelaburan dan santai.

Sekali sekala kita beraktiviti. Rata2 yang aktif masih muda. Bawah 30an. Ada bujang, ada yang baru berkahwin. Kita main paint ball, kita sewa homestay buat bbq, kita berkelah di pantai, kita lepak makan2 merai kemenangan lelong, ah.. macam2. Kalau di sebut nama2 mereka sekarang, ada yang dah jadi nama besar dalam industri masing2. Tahniah buat kawan2 dan sahabat2.

Aku sendiri pun, setelah membeli beberapa buah hartanah lelong, memperkenal dan menghasut kawan2 membeli hartanah lelong, akhirnya berhenti kerja dari OCBC Bank pada tahun 2009 dan memberikan perkhidmatan ejen lelong. Bukan sahaja khidmatnya boom dari Lembah Kelang, luar negara di Oman, Qatar, Kenya, Russia, Jepun pun aku dapat client. Kalau setakat Perlis, Kedah, Terengganu selain Lembah Kelang, itu biasa. Of course orang Malaysia. Mereka bekerja di luar negara. Setiap kali masuk lelong, aku dan Bri dan kadang2 Pie akan membawa berbelas2 paddle bida. Pernah juga sampai 40 unit sekali masuk mega auction.

Kisah2 banker suam2 yang tiba2 dapat sale housing loan juta2 dari kami. Lawyer kawan2 baik yang boom sebab introduction dari kami. Ahh.. banyak kisah2 nostalgia.

Walaupun pada masa itu, perbezaan margin hanyalah 10-20% atau paling tinggi 30% dari harga market, kita semua tak jangka selepas 2010 harga pasaran hartanah terus melonjak 200-300% dari harga pembelian sebelum itu.

Setiap hujung minggu, aktiviti bersama kawan2 adalah pecah rumah (buka rumah), cuci rumah, cat rumah, repair rumah, itu semua keseronokan dan keterujaan. Pernah aku mimpi meracau malam2 sebab siangnya aku buka rumah dan bersihkan rumah lelong yang aku menang sendiri. Dari asal mula upah tukang kunci, sampai lah boleh buka sendiri dengan pelbagai gabungan skil aku, dan kawan2. Kadang2 silap buka rumah pun ada. Bala betul bawak Bri pergi buka rumah.

Dari pembelian individu ke pembelian JV. Dari pembelian rumah ke pembelian tanah. Kita advance dari masa ke semasa. Bersahabat dari lepak tt di mamak, sampai lah buat trip keluar negara bersama kawan2 setiap tahun yang banyak di jadikan inspirasi kawan2 lain. Lama aku tak munculkan kisah2 lelong yang menjadi bahan bacaan kawan2 diblog aku. Semuanya sebab selepas kenaikan harga mendadak, kos pembelian menjadi faktor utama pembelian hartanah.

Tapi kita dapat lihat selepas 2018 hingga sekarang harga2 menunjukkan trend mesra pembeli. Inisiatif kerajaan untuk mengurangkan beban pembeli dan banyak lagi faktor2 positif muncul.

Maka, beramai2 lah kita membeli hartanah yang mempunyai nilai, untuk kita pertaruhkan keberuntungannya di kemudian hari.

Terlalu ramai nama sahabat2 seperjuangan circa 2007-2010 hingga kini yang memberikan makna dalam kehidupan aku dan kamu semua. Terima kasih diucapkan, terutama geng The Underground. Walaupun korang acah2 newbie di alam facebook, kami tahu kehebatan masing2. Power nohorom.

Kongsikan kisah2 anda bersama saya di ruangan komen.

Terima Kasih Semua !!

Berminat untuk membeli hartanah lelong?
Hubungi saya

Faridz Aswadi
BangsaLelong

29/06/2020

Pembelian Rumah Low Cost
Undercons/Subsale/Lelong

Rumah Low Cost, adalah rumah mampu milik yang di khaskan untuk golongan berpendapatan rendah. Dan syarat untuk memiliki rumah low cost di Selangor,

1) Gaji tidak melebihi 5k untuk hartanah bernilai 100k ke bawah.
Gaji tidak melebihi 7k untuk hartanah bernilai 100-250k
Gaji tidak melebihi 9k untuk hartanah 250-300k

2) Tinggal atau bekerja di Lembah Kelang

3) Tidak pernah memiliki rumah di Lembah Kelang

4) Tertakluk pada kelulusan SUK

Dan untuk penjual, mereka perlu memiliki rumah tersebut selama 5 tahun, sebelum boleh menjualnya.

Untuk mereka yang membeli dari pasaran undercons (Rumah Selangorku) atau pasaran subsale, perlu mengikut syarat2 di atas. Tetapi, untuk pasaran lelong, hanya syarat Tertakluk Kepada Kelulusan SUK yang terpakai.

Jadi, kita faham, secara asas nya, rumah low cost adalah untuk golongan B40. Tetapi, untuk kes lelong, golongan M40 dan T20 juga boleh membelinya. Adakah salah untuk golongan M40 dan T20 membeli rumah low cost? Jawapannya tidak, kerana undang2 membenarkannya. Tak timbul isu tipu pay slip, tipu gaji atau apa2 penipuan sekalipun. Ianya legal. Adakah golongan B40 dan M40 mengambil hak golongan B40? Terp**ang pada penilaian, prinsip dan niat masing2. Kita tak boleh pukul rata semua keadaan adalah sama.

Rumah lelong adalah rumah yang bermasalah. Masalah dari segi :

1) Bayaran maintenance fee, cukai tanah dan cukai taksiran tertunggak. Benda RM50 sebulan, kalau 10 tahun tak bayar, dah jadi lebih dari RM5k bila dimasukkan interest, denda dan sebagainya.

2) Pemilik asal tidak membayar kepada pihak bank mengakibatkan pihak bank terpaksa melaksanakan perintah jualan.

3) Rumah2 yang telah lama terbiar akibat pemilik asal tidak mengambil tahu langsung tentang rumah mereka.

Benda-benda masalah ini semua, akan di cuci bersih oleh pembeli baru, dan akan memasuki pasaran sebagai rumah subsale atau rumah sewa, dan akan di sandarkan pada harga pasaran.

Kelebihan untuk pemilik baru, jika di beli pada harga yang rendah, mempunyai kelebihan untuk di jual pada harga yang lebih rendah dari harga pasaran, dan masih membuat keuntungan.

Method penjualan juga boleh di pelbagai kan untuk memudahkan urusan pembeli. Tanpa deposit, boleh tunggu duit kwsp atau mark up loan, untuk memudahkan pembelian.

Golongan B40 atau sebenarnya majoriti masyarakat kita, tidak mempunyai kemampuan simpanan yang banyak, atau di sesetengah kes, tak nak keluarkan duit yang banyak untuk beli rumah. Tetapi mereka boleh dan berkeupayaan membuat pinjaman perumahan.

Sebab itu kita lihat banyak promo undercons yang menawarkan 0 deposit, atau deposit RM1, RM500 atau RM1k untuk pembelian dari pemaju, dengan segala yuran boleh di tanggung atau di masukkan ke dalam loan.

Tapi, rumah2 undercons, nilainya tinggi. Rumah mampu milik, rata2 sekitar harga 250k dan rumah2 Low Cost undercons p**a terhad, atau tidak memenuhi kehendak logistik pembeli. Method yang sama boleh di guna pakai, untuk penjualan semula rumah2 Low Cost.

Kita beli pada harga yang rendah, selesaikan semua masalah rumah tersebut, makan sewa selama 5 tahun, cukup haul, jualkan kepada pembeli yang layak, dengan mempermudahkan urusan pembeli.

Pembeli rumah lelong, kena selesaikan banyak isu. Sebab itu rumah lelong berada di kasta ketiga selepas undercons dan subsale. Perbelanjaan pembelian rumah lelong lebih tinggi berbanding undercons dan subsale. Setakat kena spend 10k selain dari deposit pembelian dan yuran guaman pembelian, itu perkara biasa dalam pembelian lelong.

Apatah untuk membayar deposit pembelian pun majoriti golongan berpendapatan rendah tidak mampu, inikan p**a di suruh membayar yuran guaman, dah kos2 pendahuluan lain seperti maintenance fee dan segala cukai, serta kos baik pulih rumah?

Maka, di sinilah penting nya, golongan yang mempunyai duit dan masa menunggu 5 tahun, untuk membeli rumah2 low cost, sama ada untuk di jual semula di kemudian hari, atau disewakan semula, dan keduanya adalah bertujuan untuk di berikan kepada golongan yang memerlukan.

Berminat untuk membeli rumah lelong?
Hubungi saya.

Faridz Aswadi
BangsaLelong

28/06/2020

Trending Isu Sifu Lelong vs Sifu Undercons

Kisah kultus sifu undercons multisub yang kecoh dah lama sejak bertahun lamanya bukanlah isu yang besar sangat pun. Tapi orang s**a petik kultus dia, sebab berlainan prinsip. Tok guru, anak murid dan kuncu2 dia pun dah bagi explanation tentang kehebatan teknik dia. Dia ada segala data ok. Mak nenek dato cucu data semua ada. Sifu2 Lelong dan Subsale pun dah bagi pandangan masing2. Sindir menyindir, balas membalas, kutuk mengutuk.. semua dah. Kutukan, sebab nak jual e book, nak jual kelas, nak lakukan rumah, nak ramaikan student.. semua dah.. Penceritaan keuntungan dari teknik masing2.. pun dah juga. Ye lah.. orang lain boleh sewakan rm1.2k sebulan, tapi kultus ni boleh sewakan rm1.4k sebulan lepas buat renovation. Beza rm200 tu.. wow.. sangat2 bernilai. Realiti dunia hartanah sekarang, harga pasaran memang tinggi, tapi tak berkadaran dengan harga sewa. Ada positive cashflow dah kira bagus. Apatah lagi cashflow 2-3 ratus. Tak kisah la berapa harga rumah nya, nilai kebolehterimaan tahap keuntungan seseorang tu berbeza. Matlamat akhir pun berbeza. Yang penting, masing2 puas hati dan ada hasil dengan pelaburan masing2.

Tapi korang semua yang terbabit mengutuk ni lupa nak cari titik persamaan atau garis pemisah. Tak semua benda yang kultus undercons multisub ni buat, tak betul. Kultus multisub ni sebenarnya bagus, secara majoriti. Kita tolak tepi collateral damage. Kita ambil kira golongan majoriti kultus muktisub ni.

Mereka membeli projek undercons secara pukal. Benda ni dah lama di praktikkan. Ada yang berjaya, ada yang gagal, ada yang sedang menikmati masa2 terbaik, ada yang akan gagal di masa depan.. who knows? Contoh kegagalan adalah Sifu IHC yang pernah muncul beberapa tahun dahulu. Di sana sini, sibuk orang memperkatakan tentang IHC, sibuk nak ber IHC, sehinggalah projek shoplot Sifu IHC yang dibeli secara pukal, rizab melayu, berbondong-bondong di beli secara IHC, menemui kegagalan tidak di sewa atau tidak dijual semula apatah lagi milik Sifu IHC juga turut di lelong. Cashback pun dah habis buat bayaran bulanan. Sekarang, kena bayar bulan2 walau unit kosong. Asalkan ada kemampuan untuk bayar, elak dari di lelong, dan ada exit plan untuk tunggu kenaikan harga walau 20 tahun lagi, ok je.Tapi, untuk kultus multisub, takde bising2 pun. Mereka aktif membeli, gembira dengan kadar cashflow yang di terima, redha dengan segala bayaran yang ketua kultus multisub tetapkan. Jadi, sebagai khalayak, apa yang kita bisingkan kalau pengikut kultus undercons multisub dah redha?

Cuma ada pandangan khalayak yang mempertikaikan perolehan ketua kultus multisub dalam penjualan unit2 undercons ini. Sama ada dia dapat %, atau dapat cashback atau isu tak berdaftar sebagai REN, ya lah, isu2 yang melibatkan agent hartanah. REN, dalam beberapa tahun kebelakangan, mula di usik untuk bayar yuran tahunan, untuk pergi kelas, persaingan sesama REN sampai kena koyak banner dan lain2 isu, tapi Sifu Undercons Multisub relax je tak payah ada REN pun boleh jual banyak unit dan makan komisyen. Benda ni spekulasi dan assumption khalayak. Kalau Sifu Multisub rela nak cerita method perolehan dia, boleh menjual tanpa ada REN, then aku rasa geng2 REN pun tak bising. Pemaju gembira ada pihak yang menjual unit mereka, sifu undercons multisub gembira menerima perolehannya.

Sifu Multisub juga s**a menyatakan prinsip2 pembelian dia. Tak main low cost dan medium. Its a good prinsip. Serampang 2 mata. Di sebalik dapat good impression dari khalayak, dari kalangan Ahli kultus pun boleh kekalkan mereka menyanjung tinggi ketua kultus mereka, dan mengekalkan ahli2 kultus dan rekrut terbaru, terus menjauhkan diri dari pembelian low cost dan medium, dan terus membeli undercons bernilai tinggi. Its a really good thing. The doctrine is good. Bayangkan kalau ahli2 kultus mereka, rekrut terbaru serta khalayak, tak di momokkan dengan isu ambil hak orang, beli ikut kemampuan dan sebagainya, berbondong-bondong persaingan mendapatkan rumah low cost, medium dan subsale serta lelong nanti.

Sifu multisub ada spesifik designated area untuk mengumpulkan pembelian ahli2 kultus. Macam.. di Mont Kiara contohnya. Dan.. its all a good thing. Its about kuasa membeli T20. Mereka adalah golongan berkemampuan, dan mereka adalah golongan minoriti. Khalayak ada 80% market untuk B40 dan M40. Yang acah2 T20 tak dapat bertahan kalau join kultus undercons multisub ni. Dan ketua kultus undercons multisub pun, jangannlah ambil golongan acah2 T20. Nanti kena tempias. Kalau dah screen gaji ahli2 kultus, kalau gaji bawah rm8k, tak payah la ambil jadi ahli. Kiraan kasar harga unit RM500k untuk 3 unit, bayaran bulanan rm7.5k. Ambillah ahli dari kalangan mereka yang bergaji rm15k ke atas sahaja. Kata berprinsip dan sifu multisub, tapis lah dengan integriti supaya khalayak tak question your motif.

Ketua kultus undercons multisub juga seorang yang hebat dalam merancang, memikir, meramal, melaksana.. pendek kata.. semua lah.. dia lah pencipta teknik multisub sejak 2012 (teknik before 2012, pakai nama lain), dia lah yang terawal memikirkan moratorium (tak sempat present kat PM je) negara lain yang dah guna pakai teknik moratorium untuk rakyatnya sejak sekian lama akibat bencana dll tak guna nama moratorium. Dia lah yang dah jangka itu ini semua akan berlaku.. hebat kan? Of course ada orang tak tak senang dan rasa jengkel dengan kenyataan ketua kultus undercons multisub. Itu normal, untuk rasa perasaan seperti hek eleh.. itu pun nak cerita.. atau.. la.. itu pun nak claim ke.. tapi bagi seorang sifu.. benda ni semua penting. Kuncu2 , anak murid dan bakal2 kuncu2 perlukan informasi terkini dari sifu. Mereka perlukan guidance dan ramalan dari sifu. Kalau dah bayar yuran walau berapa pun amount nya, takkan lah nak kena hadap input dari bank negara, bank komersil, tv, akhbar, media sosial, menteri kewangan, sifu lelong atau sifu subsale p**ak. Kena lah sifu undercons multisub bagi input pada khalayak juga.

Panjang p**a artikel ni kan. Kesimp**annya, kultus undercons multisub membeli hartanah bernilai tinggi. Mereka memajukan industri hartanah yang lesu dengan lambakan. Mereka membeli secara pukal dan mendapatkan diskaun untuk pembeli. Walau ada yang terkorban dalam jalan menuju jutawan mereka, tak ramai pun. Sekali sekala muncul unit2 baru yang di lelong, dengan nama pemilik yang sama, bank pelelong yang berlainan, indikasi ianya pembelian mutisub. Tapi tak ramai pun. Bermaksud ramai yang mampu bertahan, atau mampu menjana hasilnya.

Kultus undercons multisub menolak pembelian low cost dan medium. Walaupun tujuannya untuk ahli2 membeli hartanah bernilai tinggi yang di jualnya, tapi its a good thing juga kultus ini tidak bersaing dalam market yang mempunyai persaingan kuat. Bersyukurlah geng lelong dan subsale... Bersyukurlah..

Cuma, ketua kultus undercons multisub tak patut berkata buruk tentang mazhab hartanah orang lain. Makin di kutuk, makin ke laut dalam fakta2 dan kutukan yang di persembahkan.

Sebagai contoh, tujuan online bidding yang utama, bukanlah untuk mengelakkan tipuan bida (kawtim). Sebaliknya, ianya di rancang supaya satu pihak berjaya memonopoli acara lelongan. Setakat kawtim, dari 100 hartanah yang terjual, mungkin.. 10-20 yang kawtim.. tapi fakta utama nya.. 100 terjual. Tapi yang di sibukkan... 10-20 yang kawtim. Jadi, ianya adalah persaingan pelelong dan pencipta sistem lelongan online mahkamah, yang tidak lagi memerlukan pelelong berlesen. Dan juga persaingan pelelong LACA untuk mencipta sistem yang lebih baik, untuk mendapat job dari bank pelelong.

Kawtim, benda ni dah selalu sangat bincang. Bukan paksaan, nak buat silakan, taknak kawtim pun ok je. Agent hartanah datang bida nak beli rumah.

Kalau ada soalan, silakan tanya di ruangan komen. Kalau bukan aku yang jawab, insyaAllah ada je kawan2 lain boleh tolong jawab.

Nak beli rumah lelong? Boleh contact aku.
Sekian terima kasih.

Faridz Aswadi
BangsaLelong