https://www.facebook.com/112849008471322/

Jual Beli Property Direct Lawyer, No Agent, 3-10, Jalan Puteri 4/8, Bandar Puteri Puchong (2026)

24/06/2023

𝐑𝐮𝐦𝐚𝐡 𝐲𝐚𝐧𝐠 𝐦𝐚𝐬𝐢𝐡 𝐝𝐚𝐥𝐚𝐦 𝐡𝐮𝐭𝐚𝐧𝐠 𝐛𝐨𝐥𝐞𝐡 𝐝𝐢𝐡𝐢𝐛𝐚𝐡𝐤𝐚𝐧?

Betul ke?

Ye, betul. Rumah yang masih dalam tempoh hutang boleh dihibahkan.

Jangan sangka rumah yang letak nama bersama suami isteri, akan jadi hak milik mutlak isteri sekiranya sisuami mati. Begitu jugak sebaliknya.

Hutang rumah masih belum selesai. Si isteri terkontang kanting bersama anak-anak untuk meneruskan kehidupan.

Disangka rumah tempat berteduh yang dibeli hasil titik peluh bersama dah jadi miliknya, tapi sayangnya tidak semudah disangka.

Waris p**ak tidak mahu bekerjasama, jauh sekali nak menjalankan tanggungjawab yang sepatutnya, tapi boleh p**ak hanya datang nak tuntut bahagian faraid dan harta pusaka.

♦️Hibah adalah pemberian kasih sayang.
♦️Hibah boleh diberikan kepada sesiapa sahaja yang dikehendaki.
♦️Harta yang telah dihibahkan terkeluar dari harta pusaka dan tidak perlu difaraidkan.

Hibah harta 𝐁𝐔𝐊𝐀𝐍 hibah takaful. Keduanya tak sama. Punya peranan dan kepentingan yang berbeza.

Fb Farina Hussin

15/06/2023

Tahukah anda, owner yang nak jual aset property, mempunyai hak bagi % komisen rendah dkt agen spt 1-2% shj bukan 3.18%.
Dengan syarat, kenalah Jual aset yg mahal juta2. Setakat aset 100k, 200k,mmg agen tk bantu

15/06/2023

Lama tidak update. Busy sangat dengan file bertimbun. Isu yang ingin dikongsikan kali ini adalah berkenaan

MASALAH DEVELOPER YANG BANKRAP

Ini kes yang rumit..!
Bukan tak boleh tukar nama kepada pembeli. Memang boleh.
Cuma biasanya kes seperti ini akan berlaku kelewatan yang ketara dalam proses pembelian.

1. Sekiranya Developer bankrup, akan ada liquidator dilantik.
2. Developer bankrup, belum ada liquidator dilantik dan ia dibawah bidangkuasa Insolvency department.

* Lawyer yang uruskan jual beli kena cari siapa liquidator.
Kalau tak jumpa liquidator, lawyer nak kena write in ke insolvency.

It is tedious job..!

* Kenapa kalau pemaju bankrup, mesti kena write in kepada salah satu di atas?
Sebab mereka adalah pihak yang mengambil alih semua fail-fail developer yang bankrup tadi dan mereka lah yg akan menandatangani MOT pindahmilik kepada pembeli hartanah tersebut.

* Apa masalah sekiranya kalau ada liquidator?
* Antaranya sebab banyak dokumen required by liquidator yang perlu disediakan sebelum MOT boleh ditandatangani.
* Paling masalah apabila ada liquidator fees dan charges yang perlu dibayar, yang mana pembeli, penjual dan agent yang menguruskan tidak mengetahui berkenaan charges ini semasa OTP ditandatangani.
* Selalunya liquidator fee in between 1% - 2.5% from the purchase price.
Itu belum termasuk miscellaneous charges, liquidators solicitors charges, procurement fees dan admin charges.

Agent perlu faham dan tahu flow process sekiranya hartanah under liquidator dan lebih masalah sekiranya title/strata masih dibawah master title.
Kes² sebegini akan mengambil masa yang lama dan banyak bayaran yang terlibat.

Ada masa kita ungkai lagi sebarang masalah yang melibatkan jual beli hartanah.
Maaf, kalau ada yang tak betul dan terkurang 🙏

Sumber Rujukan: Harta Guam

06/06/2023

LOAN RUMAH DAH HABIS BAYAR TAPI MANA GERAN RUMAH SAYA?

Ramai yang ingat selepas selesai membayar pinjaman rumah dengan bank atau LPPSA, mereka akan terus menerima geran rumah daripada bank.

Tak betul tu.

Anda belum dapat lagi geran rumah.

Geran rumah akan terus bersama bank.

Ada satu step atau langkah penting yang anda sendiri perlu buat iaitu pelepasan gadaian.

Pelepasan gadaian bermaksud memadamkan nama bank dari geran rumah anda.

Bank tidak akan buat apa-apa melainkan anda sendiri ambil tindakan untuk melakukan proses pelepasan gadaian ini.

Tapi apa jadi jika kita tidak buat pelepasan gadaian?

Kita tidak boleh refinancing, tidak boleh jual rumah itu, proses pengurusan pusaka juga boleh terbantut jika kita tiada nanti.

Ok. Ok. Penting rupanya pelepasan gadaian ini.

Jadi bagaimana saya nak buat pelepasan gadaian?

Sabar. Proses gadaian ini hanya boleh dilakukan dengan anda melantik peguam kerana bank hanya akan berurusan dengan peguam yang anda lantik.

Ini kerana proses pelepasan gadaian melibatkan pelbagai agensi kerajaan dan rumit.

Tapi jangan risau. Proses ini tidaklah mahal jika dibandingkan anda kehilangan peluang menjual rumah anda dengan pembeli atau kerumitan pengurusan rumah sebagai harta pusaka jika proses pelepasan gadaian tidak dilaksanakan.

Terdapat dua proses pelepasan gadaian secara amnya.

Ini bergantung kepada sama ada hartanah rumah anda sudah mempunyai geran atau pun tidak.

1. Proses 'Discharge of Charge' (pelepasan gadaian) menggunakan Borang Melepaskan Gadaian (Borang 16N) digunakan bagi hartanah yang mempunyai geran hakmilik individu atau strata.

2. Proses 'Deed of Receipt and Reassignment' (Surat Ikatan Pelepasan dan Penyerahhakkan Semula atau DRR) bagi hartanah yang belum lagi mempunyai geran hakmilik individu atau strata.

Di firma kami ini proses yang kami lakukan apabila pelanggan ingin melakukan pelepasan gadaian.

1. Peguam akan memerlukan beberapa dokumen seperti kad pengenalan pembeli dan peminjam, salinan perjanjian jual beli rumah, dan surat tawaran pinjaman bank.

2. Selepas memperoleh dokumen yang diperlukan, peguam akan membuat semakan dan menentukan jenis dokumentasi yang diperlukan.

3. Peguam akan membuat carian ke atas Hartanah anda bagi menyemak rekod gadaian di atas Hartanah tersebut.

4. Peguam akan menyediakan Borang 16N atau dokumen DRR dan memajukan dokumen tersebut kepada pihak Bank untuk tandatangan.

5. Selepas pihak Bank menandatangani dokumen, dokumen tersebut akan dikembalikan kepada peguam untuk tujuan penyeteman di Pejabat Duti Setem.

6. Peguam akan membuat perserahan pendaftaran Borang 16N atau dokumen DRR di Pejabat Tanah atau Mahkamah Tinggi yang berkenaan.

7. Pihak Pejabat Tanah akan mengeluarkan geran / hakmilik yang baru, manakala Mahkamah Tinggi akan mengembalikan dokumen DRR yang telah didaftarkan bersama-sama dengan Surat Kuasa Wakil yang telah dibatalkan.

8. Apabila geran hakmilik yang baru tanpa nama bank atau dokumen DRR yang telah didaftarkan, barulah proses pelepasan gadaian bagi rumah anda telah selesai.

BONUS PERCUMA POST INI

Tekan link dibawah untuk muat turun senarai semak peroleh geran tanah dari bank untuk rujukan anda. Senarai semak ini digunakan kami sendiri untuk membantu kami melakukan proses pelepasan gadaian bagi pelanggan kami.

https://bit.ly/peguam-pelepasan-gadaian
https://bit.ly/peguam-pelepasan-gadaian

06/06/2023

BEZA FORM 16A & 16N

FORM 16A - PEMBIAYAAN SEMASA MEMBELI HARTANAH DAN GADAIAN

1. Kebanyakan rakyat Malaysia, apabila ingin membeli sebuah rumah akan menggunakan pembiayaan dari pihak Bank sebagai contoh membeli rumah menggunakan pinjaman dari pihak Bank Islam, Bank Rakyat, Maybank, MBSB, Hong Leong Bank, CIMB, Bank Kuwait Finance House, Bank Muamalat, LPPSA (penjawat awam) dan Agro Bank (Pembelian Tanah).

2. Sekiranya hartanah tersebut sudah mempunyai geran individu, maka pihak peminjam akan menandatangani antara lain Perjanjian Facility Agreeement dan juga Perjanjian Annexure (Gadaian beserta dengan Borang 16A).

3. Borang 16A (Seksyen 242 Kanun Tanah Negara)vatau dipanggil sebagai Borang Gadaian tersebut antara lain bertindak sebagai satu dokumen bahawa pihak peminjam bersetuju untuk menggadaikan hartanah tersebut kepada pihak Bank sebagai sandaran kepada hutang yang diberikan oleh pihak bank.

4. Borang 16A tersebut kemudiannya akan didaftarkan di Pejabat Tanah bersama-sama Salinan Asal Geran Individu harta yang dibeli dan akan ditunjukkan di dalam rekod Gadaian berdaftar di dalam Geran Asal tersebut. Geran tersebut kemudiannya akan disimpan oleh pihak Bank sehinggalah pihak Peminjam menyelesaikan pembayaran hutang kepada pihak Bank dan sehingga pihak peminjam membuat pelepasan Gadaian.

FORM 16N - PELEPASAN GADAIAN (BAYARAN HUTANG TELAH HABIS)

1. Pelepasan Gadaian adalah suatu proses yang dilakukan oleh pihak Peminjam yang telah menyelesaikan pembayaran hutang kepada pihak Bank bagi membatalkan gadaian yang telah didaftarkan di dalam Salinan Asal geran tersebut seterusnya mendapatkan Salinan Asal Geran tersebut kepada dirinya sendiri.

2. Sebagai contoh A membeli rumah KL menggunakan pinjaman dari Bank Z selama 25 tahun, pihak Bank Z akan mendaftarkan gadaian ke dalam geran rumah KL tersebut dan memegang Geran Asal rumah KL tersebut. Setelah 25 tahun, A telah menyelesaikan hutang kepada pihak Bank Z. Bank Z kemudiannya memaklumkan secara surat bahawa A telah menyelesaikan hutang kepada pihak Bank Z.

3. Di dalam banyak keadaan pihak Bank Z akan meminta pihak A untuk menyelesaikan urusan pelepasan gadaian melalui Peguam.

4. A apabila mendapat notifikasi dari pihak Bank Z tersebut, A hendaklah dengan segera membuat lantikan Peguam bagi melaksanakan kerja-kerja pelepasan gadaian dan mendapatkan geran asal tersebut bagi pihak A.

5. Pihak Peguam akan memamklumkan perlantikan dari pihak A kepada pihak Bank Z dan menyediakan dokumen pelepasan Gadaian (Borang 16N) (Seksyen 278 Kanun Tanah Negara) dan menyerahkan kepada pihak Bank Z untuk ditandatangan. Pihak Bank Z akan menandatangani Borang 16N tersebut dan menyerahkan bersama-sama dengan Geran Asal (dengan rekod gadaian Bank Z masih ada di dalam Geran).

6. Peguam akan mematisetemkan Borang 16N tersebut dan kemudiannya menyerahkan Borang 16N beserta Geran Asal kepada phak Pejabat Tanah. Borang 16N ini bertindak sebagai borang persetujuan dari pihak Bank Z bahawa hutang oleh A telah selesai dibayar dan pihak Bank Z bersetuju untuk mengeluarkan rekod gadaian yang didaftarkan oleh Bank Z sebelum ini dari Geran Asal.

7. Selepas urusan pendaftaran Borang 16N berserta Geran Asal tersebut selesai, pihak Pejabat Tanah akan memulangkan semula Geran Asal kepada pihak Peguam lantikan A, di mana Geran Asal tersebut hanya akan mempunyai nama A sebagai pemilik tanpa ada rekod gadaian dari Bank Z tersebut.

8. Pihak JTP menyarankan sekiranya pihak anda telah menyelesaikan pinjaman dari pihak bank dalam urusan pembiayaan rumah melalui gadaian, pihak anda hendaklah dengan segera menyelesaikan urusan pelepasan gadaian. Ini adalah penting bagi memastikan Geran Asal hartanah tersebut dapat berada di tangan anda sendiri. Kos yuran guaman pelepasan gadaian adalah rendah di antara RM 1,000-00 sehingga RM 3,000-00 bergantung kepada fakta tambahan dan lokasi pejabat tanah dan hanya mengambil masa yang singkat sahaja.

9. Pada masa yang sama tindakan awal untuk pelepasan gadaian dapat mengelakkan masalah yang lebih rumit sekiranya pemilik/penggadai/peminjam telah meninggal dunia. Ini kerana pihak Bank kemudiannya memerlukan Perintah Mahkamah/Perintah Pusaka bahawa waris yang ingin membuat pelepasan gadaian tersebut adalah pentadbir yang sah bagi pihak arwah.

Dari pihak JTP dalam memberi manfaat kepada masyarakat semua

Di dalam posting seterusnya pihak JTP akan membuat penulisan tentang pembatalan pinjaman bagi hartanah yang masih belum mempunyai geran individu semasa pinjaman dilakukan tetapi menggunakan Master Title (Geran Induk).

Jangan lupa like, share, dan tinggalkan komen atau dm kami untuk sebarang soalan lanjut.

-ADMIN F-
Gambar Sumber Google

31/05/2023

PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU TENTANG BAYARAN DEPOSIT HARGA JUAL BELI SESUATU HARTANAH

Bab deposit jual beli hartanah ni jangan buat main-main. Walaupun hanya 10% tapi kalau tak di uruskan dengan baik mengikut undang-undang, boleh jadi gaduh tau.

Saya nak kongsikan dengan anda semua beberapa perkara berkenaan deposit jual beli hartanah bagi setiap kategori hartanah berikut sebagai panduan kita bersama:

1. Rumah Dengan Pemaju

i. Deposit 10% di bayar kepada Pemaju.

ii. Dibayar setelah SNP ditandatangani.

iii. Jangan bayar deposit selagi SNP belum ditandatangani (termaktub di dalam Akta Pemajuan Perumahan)

iv. Kalau loan kerajaan dan dapat full loan, boleh mintak pertimbangan daripada Pemaju untuk jelaskan bayaran deposit bersekali dgn 1st progress claim, dengan syarat loan anda confirm lulus 100%.

v. Jika loan pembeli tak diluluskan, Pembeli hanya bayar 1% shj daripada harga jual beli kepada Pemaju.

vi. Baki 9% deposit dikembalikan kepada pembeli.

**Sebab itulah dinasihatkan supaya pembeli submit loan dulu. Bila dah lulus loan baru bayar deposit.

2. Rumah sub-sale/ kedai

i. Deposit 10% dibayar kepada Peguam.

ii. Jika beli melalui ejen hartanah berdaftar, 3% dibayar kpd ejen, 7% lagi dibayar kepada peguam.

iii. Deposit dibayar pada masa tandatangan SNP.

iv. Peguam akan lepaskan deposit kepada penjual dalam masa 7 hari daripada tarikh tandatangan SNP.

v. Jika rumah ada sekatan (consent), peguam hanya akan lepaskan deposit kepada penjual setelah consent diperolehi.

vi. Kalau loan kerajaan, boleh mintak pertimbangan daripada penjual untuk jelaskan bayaran deposit bersekali dgn baki haga jual beli, dengan syarat loan anda confirm lulus 100%.

vii. Jika pembeli tak jadi beli, atau loan pembeli tidak diluluskan atau pembeli ingkar terhadap terma di dalam SNP, deposit tersebut dilupuskan.

viii. Jika penjual tidak jadi jual, atau consent tidak diluluskan atau penjual ingkar terhadap terma di dalam SNP, deposit tersebut hendaklah dikembalikan oleh penjual kepada pembeli.

3. Rumah lelong

i. Deposit 10% dibayar kepada Mahkamah atau Pejabat Tanah (bergantung dimanakah lelongan dijalankan)

ii. Deposit dibayar menggunakan bank draft sahaja atas nama bank yang melelong

iii. Deposit akan dikembalikan kepada pembida sekiranya bidaan tak berjaya.

4. Tanah lot

i. Deposit 10% dibayar kepada Peguam.

ii. Sekiranya tanah lot dah ada geran individu, Peguam akan lepaskan deposit kpd penjual dlm masa 7 hari drpd tarikh tandatangan SNP.

iii. Sekiranya tanah lot belum ada geran individu, Peguam akan pegang deposit tersebut sebagai stakeholder dan hanya akan dilepaskan kepada penjual setelah permohonan untuk pecah bahagian/ sempadan dan pengeluaran hakmilik individu diserahkan ke pejabat tanah untuk pendaftaran (bergantung kepada terma yang dipersetujui dalam SNP).

Cc to Kediaman Megah

31/05/2023

FULL LOAN DEKAT IKLAN RUMAH?

Awal-awal dulu cakap Full Loan. Tapi lepas loan lulus agent dan lawyer minta bayaran untuk guaman dan fee agent.

Kenapa saya kena bayar p**a?.

Ramai orang keliru apa itu full loan.

Kalian masih perlu sediakan 5 hingga 7% dari harga rumah untuk legal fee, penilai dan consent (andai perlu). Maksud full loan itu kalian tidak perlu keluarkan deposit 10% sahaja.

Setiap pembelian rumah memang wajib ada 10% deposit . Ikut undang-undang. Booking sahaja anda perlu ada 3.18% dan selebihnya 6.82% harus dibayar ketika tandatangan Perjanjian Jual Beli rumah atau Sales and Purchase Agreement (SPA).

Seandainya ada iklan jual rumah dengan tawaran seperti, deposit rendah bermaksud kalian tidak perlu deposit sehingga 10%.

Low booking bermaksud kalian hanya bayar booking 1%, ada juga RM1k dan ada juga yg tidak memerlukan kalian meletakkan duit booking.

Deposit rendah dan tanpa Booking adalah ‘point tambahan’ dalam pembelian sesebuah rumah.

Kembali pada cerita pertama tadi pasal full loan. Full Loan bermaksud, kalian akan markup loan.

Ketika mohon pinjaman perumahan kepada harga yang jauh lagi tinggi dari harga rumah yang kalian beli,bergantung kepada nilai pasaran bank.

Dan secara tak langsungnya, 10% deposit itu kalian dapat masuk ke dalam loan.

Namun, bukan semua kes jual beli boleh terus masuk dalam loan ye.

Ia haruslah dipersetujui oleh tuan rumah. Andai tuan rumah tidak terdesak, ia boleh dirunding antara dua belah pihak.

Disinilah selalunya Agent Hartanah memainkan peranan kami.

Dalam kes lain, andai tuan rumah memang perlukan 10% deposit sementara menunggu proses jual beli selesai dan duit dikeluarkan pihak bank, pembeli wajib ikhtiarkan duit 10% deposit tersebut walaupun kalian bercadang untuk markup loan.

Itu adalah hak Owner.

Contoh pertama.

Harga jual RM225,000
Nilai pasaran RM250,000

Loan bank utk rumah pertama dan kedua, kalian hanya akan dapat 90% dari nilai pasaran.

(bergantung kepada betapa cantiknya document dan kelayakan kalian)

Jadi, 90% dari RM250,000 = RM225,000 (sama dengan harga jual).

Inilah dikatakan Full Loan.
Ia tidak termasuk charge guaman dan agent. Itu adalah kos-kos lain yang kalian harus ambil kira sebelum membeli hartanah.

Contoh kedua (Kes cashback):

Harga jual RM200,000
Nilai pasaran RM250,000

Loan yang anda dapat
90% dari RM250,000 = RM225,000

(harga loan lebih tinggi dari harga jual hartanah tersebut)

Oleh itu, kalian akan ada wang lebihan dari loan mungkin untuk cover kos-kos lain.

RM225,000 - RM200,000 = RM25,000.

Cash dalam tangan sebanyak RM25,000.

Inilah serba sedikit info berkaitan Full Loan.

Cc to Perunding Hartanah

30/05/2023

ANDA PENJAWAT AWAM?

Info ni sgt berguna utk rakan-rakan yg bekerja di sektor awam dan ingin membeli rumah pertama.

Anda sebenarnya layak utk mendapat 100% pinjaman menerusi LPPSA. Amount kelayakan bergantung kpd gaji anda.

LPPSA =Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam

So itu point pertama.

Yg kedua, sy suggest anda utk mnggunakan kuota LPPSA 100% ini utk rumah ke-3 jika anda ingin memaksimumkan kuota loan anda. Kenapa sy ckp mcm ni?

Sy bg contoh situasi seperti di bawah:

Situasi 1: Suami & Isteri kerja swasta (seperti situasi sy)

Suami

1. 90% bank
2. 2. 90% bank
3. 3. 70% bank
Isteri

1.90% bank
2.90% bank
3.70% bank

Situasi 2: Suami kerja swasta & isteri penjawat awam

Suami

1.90% bank
2.90% bank
3.70% bank

Isteri

1.90% bank
2.90% bank
3.100% LPPSA
4.70% bank

Situasi 3: Suami & Isteri penjawat awam

Suami

1.90% bank
2.90% bank
3.100% LPPSA
4.70% bank

Isteri

1.90% bank
2.90% bank
3.100% LPPSA
4.70% bank

Technically, anda boleh secure 6 buah rumah menggunakan 90%-100% loan jika suami isteri adalah penjawat awam.

Anda akan rugi jika beli rumah menggunakan LPPSA utk rumah pertama dan kedua.

So untung ke tidak jd penjawat awam ni?

Semoga bermanfaat utk rakan-rakan

**Kredit untuk posting - Amirul Arif

30/05/2023

RPGT (CKHT)

Acapkali saya ditanya oleh pemilik rumah berkaitan cukai² RPGT yang akan dikenakan sekiranya mereka berhasrat menjual rumah

Di sini saya kongsikan lima (5) soalan yang kerap ditanya bersama penjelasan yang bersesuaian

1. Apa itu RPGT

RPGT adalah Real Property Gain Tax atau Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)

RPGT akan dikenakan ke atas keuntungan hasil pelupusan (penjualan) aset yang boleh dikenakan cukai seperti rumah, ladang, tanah, bangunan komersil

2. Bilakah akan dikenakan RPGT ?

Mulai 1.1.2019, semua jenis keuntungan yang dijana hasil pelupusan (penjualan) aset akan dikenakan RPGT dan ditaksir mengikut tahun pelupusan aset.

3. Berapa kadar RPGT?

Kadar RPGT adalah mengikut tempoh pemerolehan (pembelian) aset dan mengikut jenis pemilikan (individu, syarikat dan individu bukan warganegara)

Bagi penjualan aset yang dibeli dalam tempoh kurang daripada 3 tahun, kadar yang akan dikenakan adalah 30% daripada keuntungan bersih jualan

Kadar RPGT akan berkurang mengikut tahun pemerolehan.

Semakin lama tempoh pemerolehan semakin sedikit kadarnya

4. Bagaimana cara pengiraan RPGT?

Sekiranya rumah yang ingin dijual berharga RM 300,000.

Harga Rumah dibeli = RM 100,000
Tahun dibeli = 2001
Komisen Agen 3.18% = RM 9,540
Bayaran Peguam = RM 5,000
Kos Ubahsuai Rumah = RM 50,000
Peremitan 10% daripada perbezaan harga jualan dan belian = RM 20,000

Keuntungan Bersih Jualan = RM 300K - RM 100K - RM 9540 - RM 5000 - RM 50K - RM 20K = RM 115,460

RPGT = RM 115,460 x 5% = RM 5,773

5. Bagaimana untuk mohon pengecualian?

(a) Setiap individu diberi pengecualian sekali seumur hidup

(b) Penjualan antara ahli keluarga adalah dikecualikan

(c) Pengecualian kepada penjualan aset bernilai bawah RM200,000 dan tarikh melebihi lebih 5 tahun

BERITA BAIK : Pelupusan harta kediaman pada atau selepas 1 Jun 2020 – 31 Disember 2021 akan dikecualikan daripada CKHT (RPGT)

29/05/2023

8 Tips Cara Beli Rumah LPPSA Pada Tahun 2021

Apabila anda hendak membeli rumah, langkah pertama yang anda perlu ikuti adalah mengetahui lebih mendalam tentang apakah tips-tips cara beli rumah LPPSA pada tahun 2021.

Kini anda telah menjumpai rumah yang ingin anda beli dan hendak memulakan proses pembelian rumah tersebut. Ikuti tips-tips yang akan saya bincangkan di dalam artikel ini seperti berikut:

• Tips #1: Apa Jenis-Jenis Hakmilik Tanah
• Tips #2: Sekatan Halang Tukar Nama Geran Tanah
• Tips #3: Lantik Peguam Hartanah Awal
• Tips #4: Berapa Kos Membeli Rumah
• Tips #5: Memohon Pinjaman Bank atau LPPSA
• Tips #6: Bagaimana Beli Rumah Tanpa Deposit
• Tips #7: Perkara Penting Dalam SPA
• Tips #8: Perfection of Transfer

Tips #1: Apa Jenis-Jenis Hak Milik Tanah

Perkara pertama adalah dengan mengenalpasti jenis Hakmilik tanah bila anda hendak beli rumah. Terdapat beberapa perkara penting pada hakmilik tanah iaitu, jenis freehold (pegangan bebas), Leasehold (pegangan kekal), jenis strata, jenis landed, jenis gunatanah, jenis rizab bumiputra dan sebagainya.

Kami yakin bahawa sudah menjadi kebiasaan bagi anda untuk mendengar jenis Freehold dan juga Leasehold. Walaubagaimanapun, anda masih perlu kenal kepada semua jenis supaya anda tidak seperti terkunci mulut melihat perkataan tersebut.

Freehold atau Hakmilik Kekal
Freehold di sini merujuk kepada Pegangan Bebas iaitu pembeli tidak akan terikat kepada tempoh pemilikan yang terhad. Pemilikan hartanah ini kekal atau tiada had masa selagi pemilik membayar cukai tanah kepada Pihak Berkuasa.

Leasehold atau Hakmilik Pajakan
Leasehold p**a adalah Pegangan Pajakan yang menyatakan bahawa pemilik akan mempunyai had masa maksimum hingga 99 tahun tempoh pemilikan dari tarikh tertera dalam Geran Tanah. Secara amnya, anda sebenarnya memajak atau menyewa tanah dari kerajaan. Oleh hal demikian, apabila tempoh pegangan pajakan seperti yang dinyatakan dalam Geran Tanah sudah berakhir, tanah tersebut akan dikembalikan semula kepada Kerajaan, kecuali anda membuat permohonan pembaharuan pajakan dari Pihak Berkuasa dan diluluskan.

‘Landed’ atau Lot
Landed adalah bermaksud rumah yang berada di atas tanah sendiri, seperti rumah teres, banglo dan sebagainya, tidak kira rumah yang dibina dengan satu tingkat, dua tingkat dan seterusnya dengan satu pemilikan. Oleh itu, jenis landed adalah merujuk kepada pemilikan bagi tanah ini adalah milik anda sendiri dan tidak berkongsi petak-petak dengan orang lain (seperti jenis strata).

Strata
Strata merujuk kepada dokumen Geran Tanah yang dikeluarkan kepada setiap unit (petak) bagi sesebuah pembangunan yang dibina di atas sebidang tanah. Bayangkan seperti anda memiliki satu petak angin apabila anda membeli satu unit apartmen, anda bukan merupakan pemilik tanah. Terdapat juga jenis ‘landed’ strata, konsepnya sama seperti strata biasa tetapi petaknya berada di atas tanah.

Kategori Kegunaan Tanah dan Syarat Nyata
Terdapat 3 kategori penggunaan tanah (berdasarkan Akta Kanun Tanah Negara 1965) yang perlu diketahui iaitu:
1. Pertanian
2. Bangunan
3. Perindustrian

Syarat Nyata adalah suatu arahan atau larangan yang dikenakan dan dinyatakan didalam hakmilik bagi maksud mengawal penggunaannya. Contohnya seperti " Tanah yang diberimilik ini hendaklah digunakan bagi maksud sebuah kilang kicap sahaja".

Rizab Melayu dan Bumiputra
Rizab Bumiputra atau Bumi Lot merujuk kepada Lot Bumiputera dan hanya terbuka kepada kaum Bumiputera sahaja. Bumiputera seperti anda semua telah sedia maklum adalah dalam galangan orang Melayu, Sabah, dan Sarawak. Oleh itu, anda harus membaca secara terperinci ketika anda hendak beli rumah termasuk jenis hartanah tersebut.

Tiada Hakmilik Tanah
Bagaimana jika anda di dalam situasi di mana anda tidak memiliki Hakmilik tanah? Surat Ikatan Penyerahan Hak akan disediakan apabila Geran Tanah/Hakmilik masih belum dikeluarkan. Surat Ikatan Penyerahan Hak akan membolehkan pemilik tanah sementara menunggu pengeluaran Hakmilik tanah untuk memindahkan kepentingan tanah tersebut kepada pihak lain tanpa geran Tanah. Walaubagaimanapun, surat ini mesti digabungkan atau dirangka bersama Surat Kuasa/Power of Attorney (dokumen yang memberi seseorang hak untuk bertindak bagi pihak lain).

Tips #2: Sekatan Halang Tukar Nama Geran Tanah

Tips seterusnya adalah berkenaan dengan sekatan atau halangan semasa anda hendak menukar nama pada Geran atau Hakmilik Tanah. Antara maklumat penting yang anda perlu tahu adalah seperti berikut:-

Sekatan Kepentingan
Jika tanah tersebut dikenakan Sekatan Kepentingan, Penjual atau Pemilik tidak dapat menanganinya melainkan dia mendapat persetujuan daripada Pihak Berkuasa Negeri. Hal ini kerana, jika tiada persetujuan, pemindahan tersebut tidak sah.

Kaveat
Selain itu, masuk dan pengeluaran kaveat persendirian juga penting kerana pihak Peguam Pembeli perlu menyiapkan dan mendaftarkan borang kaveat persendirian (Borang 19B) bersama-sama dengan pernyataan sah Penjual. Tambahan p**a, peguam tersebut juga harus menyediakan dan mendaftarkan penarikan kaveat (Borang 19G).

Gadaian
Untuk gadaian p**a, jika tanah sedang digadaikan kepada pihak Bank, maka Pembeli perlu meminta pemegang gadaian memberi kebenaran bagi pemindahan Hakmilik tersebut serta membuat pembayaran jumlah pinjaman/penebusan gadaian.

Jika anda tertakluk kepada Pejabat Tanah Galian Selangor, anda boleh merujuk dalam membuat permohonan kebenaran pindah milik/gadaian/pajakan tanah.

Tips #3: Lantik Peguam Hartanah Awal Supaya Tidak Ditipu

Peguam memainkan peranan yang sangat penting dalam membantu pihak dalam urus niaga pemindahan hartanah antara pembeli dan penjual. Tujuan utama adalah untuk memastikan anda tidak ditipu oleh mana-mana pihak yang lain sepanjang urusan jual beli rumah anda. Selain itu, tugas peguam juga bergantung kepada situasi transaksi anda dan anda boleh merujuk kepada artikel kami tentang “Peguam Conveyancing” di sini.

Anda boleh sahaja meneruskan untuk membeli rumah tanpa menggunakan peguam, tetapi anda perlu sedia maklum bahawa terdapat beberapa risiko jual beli tanah/rumah tanpa peguam. Sebagai contoh, proses/urusan jual beli akan menjadi lambat atau terdapat penangguhan. Hal ini demikian kerana, peguam adalah lebih berpengalaman dan mudah untuk berurusan dengan pihak yang lain seperti pemaju, bank, dan pejabat tanah.

Walaubagaimanapun, anda juga perlu tahu mengenai jaminan insuran peguam. Jika anda ingin membuat tuntutan terhadap peguam anda, anda boleh mendapatkan pampasan melalui Perlindungan Insurans Profesional di mana perlindungan/jaminan ini adalah disediakan untuk melindungi profesional.

Anda boleh melantik peguam anda berdasarkan lokasi anda sendiri dan mudah seperti peguam hartanah Johor, peguam hartanah Selangor, peguam hartanah Kuala Lumpur, dan lain-lain.

Tips #4: Berapa Kos Membeli Rumah LPPSA

Tips ke-empat adalah anda perlu mengetahui lebih lanjut tentang berapa kos membeli rumah yang perlu anda sediakan. Apabila anda tahu kos-kos ini, anda akan lebih bersedia dalam urusan beli rumah. Kos-kos adalah dipecahkan seperti berikut:-

Kos Guaman Beli Rumah
Kos guaman ini akan diberikan oleh peguam anda sepanjang transaksi beli rumah dari awal sehingga akhir. Antara kos guaman yang perlu anda sediakan adalah kos guaman bagi pemindahan Hakmilik, kos guaman bagi dokumen-dokumen pinjaman (jika ada), kos guaman bagi pelepasan gadaian, kos guaman bagi menyediakan dan memfailkan semua dokumen.

Tambahan p**a, jika anda beli rumah subsale atau rumah second-hand, anda akan tertakluk kepada kos-kos guaman berikut:-
a. Kos guaman pemindahan Hakmilik;
b. Kos guaman bagi dokumen-dokumen pinjaman;
c. Kos guaman bagi pelepasan gadaian; dan
d. Kos guamana bagi menyediakan dan memfailkan segala dokumen.

Bagi pinjaman LPPSA p**a, LPPSA akan membiayai kos yuran guaman berkaitan penyediaan dokumentasi pembiayaan. Walaubagaimanapun, kos bagi penyediaan perjanjian jual beli (“SPA”) serta kos pindah milik tidak akan dibiayai oleh LPPSA.

Kos guaman pemindahan Hakmilik ini adalah tertakluk kepada Perjanjian Jual Beli yang disediakan oleh peguam. Oleh itu, cara pengiraan bagi kos ini adalah berdasarkan Jadual Pertama, Perintah Saraan Peguamcara 2005 seperti di bawah:-

• Nilai Hartanah RM500,000.00 Pertama; Skala Fi adalah 1% (tertakluk kepada fi minimum RM500)
• Nilai Hartanah RM500,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.8%
• Nilai Hartanah RM2,000,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.7%
• Nilai Hartanah RM2,000,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.6%
• Nilai Hartanah RM2,500,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.5%

Sekiranya nilai hartanah yang diputuskan melebihi RM7,500,000.00 Boleh dirundingkan terhadap lebihan (tetapi tidak boleh melebihi 0.5% daripada lebihan tersebut)

Seterusnya, kos guaman bagi pelepasan gadaian adalah berkaitan dengan pinjaman pemilik rumah tersebut bersama bank. Oleh itu, anda sebagai pembeli perlu memohon pelepasan gadaian untuk memastikan bahawa Hakmilik rumah tersebut boleh didapatkan Kembali dari pihak Bank. Fi guaman bagi pelepasan gadaian adalah berdasarkan Jadual Keempat, Perintah Saraan Peguamcara 2005 iaitu berjumlah sebanyak RM300.

Kos Duti Setem
Kadar duti setem terutamanya di SPA dan MOT dikira seperti berikut:

• Nilai Hartanah RM100,000 Pertama; Duti Stem 1%
• Nilai Hartanah RM400,000 Seterusnya; Duti Stem 2%
• Nilai Hartanah RM500,001 - RM1,000,000; Duti Stem 3%
• Nilai Hartanah Lebih dari RM1,000,000; Duti Stem 4%

Kos Pendaftaran MOT
Kos pendaftaran pada Memorandum Pindah/Memorandum of Transfer (MOT) ini berbeza mengikut negeri masing-masing. Sebagai contoh, di Selangor, kos yuran adalah seperti berikut:-

• Nilai hartanah RM50,000 dan kebawah; Fi pendaftaran adalah RM50.
• Nilai hartanah RM50,001 sehingga RM200,000; Fi pendaftaran adalah RM200.
• Nilai hartanah RM200,001 sehingga RM500,000; Fi pendaftaran adalahRM400
• Nilai hartanah RM500,001 sehingga RM1,000,000; Fi pendaftaran adalahRM500
• Nilai hartanah RM1,000,001 dan keatas; Fi pendaftaran adalahRM1500

Kos Disbursements
Disbursements adalah merujuk kepada kos-kos pengeluaran iaitu kos fotokopi, kos perjalanan. Dalam erti kata lain, kos ini juga merupakan kos-kos sampingan yang terlibat dalam sepanjang transaksi pembelian rumah anda. Kos ini akan disebut bersama-sama kos utama yang lain dan akan dimaklum kepada anda secara terperinci.

Kos jika geran masih belum ada
Apabila geran masih lagi belum ada, Surat Ikatan Amanah (Deed of Assignment) akan disediakan oleh peguam dan surat ini berfungsi untuk memindahkan semua hak dan liability Penjual kepada Pembeli. Bagi proses atau transaksi beli rumah yang masih belum mempunyai geran, kos yang terlibat antaranya adalah kos duti setem di mana pengiraannya adalah seperti di atas.

Kos-kos lain yang berkaitan adalah seperti fi yang tertakluk pada Pejabat Tanah Galian (PTG) di setiap negeri. Sebagai contoh, di Selangor, PTG Selangor menyediakan panduan fi bagi pendaftaran instrument mengikut kategori transaksi anda.

Tips #5: Memohon Pinjaman Bank atau LPPSA

Kebiasaannya, bagi pembelian rumah, anda boleh memohon pinjaman dari Bank atau Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA), jika anda seorang penjawat awam. Jika anda melantik peguam bagi pihak anda, peguam anda akan menyelesaikan segala transaksi yang berkaitan dan peguam anda sendiri yang akan berurusan bersama peguam dari Bank yang anda pilih untuk meminjam.

Pinjaman Perumahan dari Bank
Fi guaman yang tertakluk bagi dokumen-dokumen pinjaman adalah berdaarkan Jadual Ketiga, Solicitors Remuneration Order 2005. Pengiraan bagi Perjanjian Pinjaman dan dokumen lain yang berkaitan adalah seperti Jadual di bawah:-

• Amaun dibiayai RM500,000.00 Pertama; Skala Fi aadalah 1% (tertakluk kepada fi minimum RM500)
• Amaun dibiayai RM500,000.00 seterusnya; Skala Fi aadalah 0.8%
• Amaun dibiayai RM2,000,000.00 seterusnya; Skala Fi aadalah 0.7%
• Amaun dibiayai RM2,000,000.00 seterusnya; Skala Fi aadalah 0.6%
• Amaun dibiayai RM2,500,000.00 seterusnya; Skala Fi aadalah 0.5%

Sekiranya nilai hartanah yang diputuskan melebihi RM7,500,000.00, Boleh dirundingkan terhadap lebihan (tetapi tidak boleh melebihi 0.5% daripada lebihan tersebut)

Antara bank yang menawarkan perkhidmatan pinjaman perumahan adalah seperti Bank Rakyat atau bank-bank lain mengikut pilihan anda sendiri.

Pinjaman LPPSA
Sementara itu, kami juga telah pun menyediakan dan membincangkan sedikit sebanyak tentang pinjaman LPPSA mengenai topik Proses Utama Permohonan Online Pembiayaan LPPSA, Apakah Itu Skim Pembiayaan LPPSA Dan Apa Pilihan Anda, dan sebagainya.

Selain daripada itu, anda juga boleh berpandukan kepada panduan yang telah disediakan oleh LPPSA untuk anda mengetahui dan mempelajari proses permohonan pembiayaan ini.

Tips #6: Bagaimana Beli Rumah Tanpa Deposit

Tips seterusnya adalah berkenaan dengan membeli rumah tanpa deposit. Tanpa deposit di sini tidak bermaksud tiada langsung deposit yang dikeluarkan tetapi bermaksud bahawa anda mempunyai banyak pilihan atau cara untuk membeli rumah tanpa mengeluarkan deposit tunai. Antaranya ialah seperti Skim Rumah Pertamaku.

Skim Rumah Pertamaku
Skim Rumah Pertamaku adalah disediakan bagi pembeli rumah pertama sahaja dan bergantung kepada pendapatan individu dan harta kediaman yang layak sahaja di bawah skim ini. Secara amnya, pemohon yang layak harus mempunyai pendapatan kasar bulanan kurang dari RM5,000 bagi rumah yang bernilai sehingga RM300,000. Selain itu, anda juga boleh memohon pinjaman bersama iaitu pendapatan kasar bulanan perlulah di antara RM5,000 ke RM10,000.

Kump**an Wang Simpanan Pekerja (KWSP)
Cara seterusnya adalah melalui Kump**an Wang Simpanan Pekerja (KWSP), di mana anda boleh keluarkan caruman Akaun 2 KWSP anda bagi tujuan pembelian rumah. Panduan untuk membuat permohonan ini, anda boleh merujuk kepada portal rasmi KWSP sendiri.

Selain daripada itu, anda juga boleh tidak mengeluarkan deposit melalui pinjaman LPPSA yang anda mohon bagi menampung pembiayaan anda untuk beli rumah. Tambahan p**a, terdapat cara lain untuk beli rumah tanpa deposit.

Tips #7: Perkara Penting Dalam Sales and Purchase Agreement (SPA)

Perjanjian jual beli atau Sales and Purchase Agreement (SPA) adalah perjanjian yang dibuat di antara Penjual dan Pembeli di mana ia menetapkan syarat dan terma penjualan yang akan dilaksanakan oleh kedua-dua pihak.

Namun, tips yang ketujuh ini adalah penting kerana anda perlu mengenalpasti dari awal tentang segala isi kandungan dalam perjanjian ini. Antara terma penting yang perlu anda tahu adalah seperti berikut:-

1. Tarikh perjanjian jual beli;
2. Cara pembayaran;
3. Butiran hartanah yang hendak dibeli;
4. Tempoh liabiliti kecacatan; dan
5. Serahan milikan kosong.

Anda juga perlu diingatkan bahawa terdapat beza antara SPA bagi hartanah di bawah Housing Development Act 1966 (HDA) dan SPA bagi hartanah subsale. Hal ini kerana, terdapat SPA yang standard bagi setiap hartanah di bawah akta HAD iaitu:-

1. Hartanah di bawah Jadual G di mana ia merangkumi hartanah milik individu;
2. Hartanah di bawah Jadual H di mana ia merangkumi hartanah Strata;
3. Hartanah di bawah Jadual I adalah untuk hartanah yang berkonsepkan bina kemudian jual (build then sell);
4. Hartanah di bawah Jadual J iaitu hartanah Strata yang berkonsepkan build then sell.

Oleh itu, anda perlu membaca dan meneliti segala isi, terma dan syarat di dalam perjanjian jual beli anda, untuk memastikan bahawa segala butiran adalah betul dan hak-hak kepentingan anda dilindungi.

Tips #8: Perfection of Transfer

Tips yang terakhir adalah berkenaan Perfection of Transfer atau Penyempurnaan Pindahmilik. Proses ini adalah mengenai pendaftaran Hakmilik di bawah nama pembeli hartanah di mana geran/hakmilik ketika itu belum dikeluarkan lagi.

Untuk pengetahuan mengenai penyempurnaan pindah milik yang lebih mendalam, anda boleh merujuk kepada artikel kami.

Kesimp**an
Saya harap 8 tips cara beli rumah LPPSA pada tahun 2021 ini sedikit sebanyak membantu anda untuk membeli rumah. Mohon kongsikan jika bermanfaat ya.

Perkongsian – Rumah Pertama

Jual Beli Property Direct Lawyer, No Agent

24/06/2023

15/06/2023

15/06/2023

06/06/2023

06/06/2023

31/05/2023

31/05/2023

30/05/2023

30/05/2023

29/05/2023

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category