June Goh & properties

16/09/2026

Another RRT Millionaire Award bagged! 🏆

I am deeply honored to be recognized once again at the 2026 EdgeProp Realtors’ Roundtable Award night. This milestone is a reflection of the trust my clients place in me and the unwavering support of my incredible team.

Thank you, EdgeProp Malaysia, for hosting such a phenomenal evening and for continuously elevating the standards of our industry.

Cheers to aiming higher in the coming year! 🥂

Last but not least, congratulations to ESP GLOBAL for winning real estate agency of the year 2026 and not forgetting our ESPIANS for winning RRT Award 2026 as well.

04/09/2026

Thank you ESP GLOBAL for featuring me.

Being a real estate agent is not simply about opening doors, closing deals, and collecting commissions.

Behind every successful transaction is a great deal of effort, market knowledge, data analysis, creative proposals, problem-solving, and, most importantly, the spirit to never give up.

Every client has different needs, every property has its own challenges, and every transaction requires a solution.

After 13 years in the industry, June Goh understands that success in real estate is not just about making a sale — it is about creating value, finding solutions, and staying committed until the deal is done.

13 years of experience.
13 years of challenges.
13 years of learning, adapting, and never giving up.

28/08/2026

28/08/2026

上一篇我们从地理角度把槟城半导体产业拆成 Bayan Lepas、Batu Kawan、Nibong Tebal、Kulim 四个集群,勾勒出一条北马半导体走廊。但如果只看地理好像还不足够呢。真正对投资有意义的问题是在这条走廊上,每一家公司到底站在价值链的哪一层？它们的议价能力、资本开支敏感度、周期属性分别是什么？

InvestPenang另一张产业地图,刚好把槟城的产业链按核心业务重新归类成十个功能板块。把这张价值链地图叠在地理地图上面才会得到一个分析框架: Where+ 做什么+ 谁掌握定价权。

先把价值链拆成十个板块
按官方分类，槟城的产业链条大致落在以下板块（以下举例均为该板块内具代表性的企业）：

1. Semiconductor IDM & Fabless / IC Design & Engineering Services 这是价值链最上游、附加值最高的一层，涵盖 Broadcom、Micron、Infineon、Bosch、Analog Devices、AMD、Renesas、NXP、Microchip 等 IDM 巨头，也包括 Oppstar、SilicaRise 这类本地 IC 设计公司,以及 Synopsys、Cadence 这类 EDA／IC 工程服务商。
这一层的特征是技术壁垒高、客户黏性强、受景气循环影响相对温和,是整条产业链利润率最厚的部分。

2. Equipment, Automation & IoT Solutions 半导体设备与自动化是这次 AI 资本开支周期里最直接的受益板块，业绩上已经说明一切。Lam Research、Keysight、Advantest、Emerson这些国际设备巨头之外，槟城本地上市公司在这一层的代表非常密集如ViTrox、Pentamaster、Greatech、Aemulus、SAM、QES、Mi Equipment 都在这个板块。 逻辑很简单，那就是晶圆厂、封测厂、substrate 厂要扩产,首先要买设备,所以设备股通常是资本开支周期里先受益、弹性最大的一群。

3. Outsourced Semiconductor Assembly & Test (OSAT) 与 EMS ASE、Inari、Venture、Plexus、Jabil、Benchmark、Hotayi、Nationgate 属于这一层。这是承接订单、赚制造效率的环节,议价能力相对较弱，利润率受客户集中度、产能利用率影响较大，属于典型的重资产、周期性生意，但订单能见度往往领先大盘反映产业景气。

4. Material, Sub-systems, Modules & Components VAT、Sustio（Simmtech）、TTM Technologies、Ibiden、Amphenol TCS、Honeywell 等，供应半导体制造过程中的关键材料与零部件。 从真空阀件到 substrate、连接器都在这里。这一层的特点是隐形冠军多,单一产品在细分市场市占率极高,但公司规模未必大。

5. Metal Fabrication, Precision Engineering & Surface Treatment就有 UWC、Coraza、Frontken、engtek 是这个板块最典型的代表。它们做的是精密加工、表面处理、零件制造,处于设备与材料的更上游供应商位置,毛利率取决于工艺壁垒（例如 Frontken 的表面工程技术）,是技术含量较高的一群。

6. Medical Technology & Devices、Global Digital Services、Agritech/Edutech/Fintech、Electronics Systems & Others 这几个板块与半导体主线关系较弱, 但反映出槟城产业结构的多元化。医疗器械Dexcom、B Braun、Abbott）、数字服务（GlobalFoundries 软件端、S&P Global、Teleperformance）都在槟城设点,说明当地不是单一押注半导体,而是形成了多个engine的产业基地.

两张图交叉思考才有意思！
地理告诉我们谁在扩产、往哪里扩，价值链告诉我们扩产的钱最终流向了谁。
就是说资本开销怎么流….
第一波设备商最先吃饱 。晶圆厂与 IDM 巨头一旦决定扩产，第一步就是掏钱采购机台。设备商如 ASML、Lam Research 以及本地的 ATE/检测设备厂最先接到订单，业绩反应最快。
第二波就是载板与材料随后跟上。 机台安装到位后，产线铺开需要大量的ABF 载板、化学品与特种材料，材料商在产能利用率拉满时迎来盈利爆发期。
第三波是OSAT 与 EMS 。芯片制造完成后，进入封测与系统组装环节。OSAT 和 EMS 厂商靠量取胜，随着芯片出货量激增，业绩迎来全面提速。
第四波是精密工程与零部件。 这也是大叔说的骨骼。 精密机械加工、金属腔体与表面处理厂商会在设备的消耗与替换需求上升时，吃饱整条供应链外溢出来的订单红利。

从最新业绩看方向
设备板块ViTrox交出了这张地图上最亮眼的成绩单。截至 2026年6月30日止第二季，净利润按年飙升逾两倍至RM85.04mil，营业额也翻倍至 RM374.92mil。上半年累计净利润按年增长超过160%至RM136.24mil。公司在文告中将增长归因于 AI 基础设施需求爆发、先进封装与高精度检测订单增加，以及HBM、AI 加速器相关订单的拉动。管理层对下半年展望正面,预期 AI 与数据中心基础设施投资将持续支撑业绩,分析机构如。 AmInvestment Bank更因此大幅上修盈利预测,并将ViTrox视为Bursa Malaysia 在这轮 AI 投资周期中最具代表性的受惠股之一。
但同样身处设备板块的Pentamaster第二季营业额按年增长24.8%至RM180.9mil, 净利润增长61.5% 至约 RM28m, 表面上同样亮眼, 但拆开来看增长几乎全部来自Factory Automation Solutions.该收入按年大增超过一倍,受惠于 AI 计算、光电、消费与工业产品需求. 反而是公司传统主力的自动测试设备业务，因半导体、汽车与光电客户需求疲弱，收入按年下滑近25%。管理层形容 2026 年是执行年,公司订单簿升至 RM550million的多年新高,其 中医疗应用占约五成、AI 运算占约三成.

Greatech 这一季的盈利质量不如表面数字亮眼，真正值得跟踪的是有RM1.83 billion 的在手订单、看到 2027 年下半年的能见度

如果说设备股的故事还有分化,那么槟城的精密工程与表面处理板块，这一季几乎是全面开花。
Frontken上半年净利润按年增长近40% 至 RM90.08 百万, 营业额增长30% 至 RM376.72 百万,第二季单季净利润达 RM47.72 百万。公司在文告中表示,半导体行业受惠于 AI、高性能运算、汽车电子与先进制造的长期结构性需求，尽管客户在资本开支上仍保持审慎，公司仍持续投资产能与技术能力以捕捉未来增长机会。
UWC的反弹更加剧烈。第三财季（截至 4 月 30 日）净利润按年增长逾两倍至 RM26.32 百万,营业额创新高至 RM151.46 百万,按年增长58.5%. 首九个月累计净利润按年增长逾一倍至 RM56.24 百万。公司表示前段与后段半导体客户需求同步改善,来自生命科学与 5G 测试设备领域的询价也在增加。

Coraza同样交出强劲成绩,第二季（截至 6 月 30 日）业绩按年增长约七成、按季增长约25%,RHB 研究将其形容为进入多年增长周期.

如果说设备与精密工程板块代表的是确定性,那么Oppstar代表的就是这条价值链里想象空间最大、但也最脆弱的一环。最新季度反亏为盈, 目前outstanding订单大约在RM46million. 研究机构同时看好公司正从传统 IC 设计服务商，转型为聚焦 Edge AI 芯片架构与 Arm 授权 IP 的硅架构公司. 这也印证了此前 Kenanga Research 对其FY2027复苏的判断，只是转折点比市场预期来得更快。


#价值链

26/08/2026

槟城已经不再是过去那个只做后段组装、测试的电子制造基地。它正在快速形成一个从IC Design、Wafer、Advanced Packaging、Testing、Equipment、Automation、Precision Engineering、EMS，一路延伸到AI高性能计算的完整产业链。换句话说，AI正在把槟城几十年累积下来的产业优势，重估一次。

看Penang产业地图，最震撼的地方从不是Logo数量，而是产业密度。Bayan Lepas是槟城 E&E／半导体最早成型的核心区，聚集了 Intel、AMD、Broadcom、Micron、Western Digital、Infineon、Bosch、Analog Devices、Renesas、NXP、Microchip、OSRAM、Panasonic、Toshiba、Honeywell、Motorola、Dell、Flex、Jabil、Plexus、ASE、Keysight、Lam Research 等一大批国际巨头，彼此之间已经形成几十年的供应链关系。
这意味着，一家新的半导体公司来到槟城,不需要从零开始寻找 tooling、precision engineering、automation、test、packaging、EMS、PCB、components、machine parts、calibration、material、logistics、engineering talent， 这些能力早已就地齐全。

InvestPenang估计，槟城目前拥有超过6,500家本地供应商，覆盖半导体、EMS、自动化、精密工程等领域，这就是所谓的Penang ecosystem。

如果说Bayan Lepas是槟城半导体的老核心，Batu Kawan正在成为新核心，而且它的意义已经不只是工业区扩大，而是槟城半导体产业向北马大陆延伸，开始承载更先进、更大型、更适合 AI 时代的制造投资。

Batu Kawan工业园（BKIP）早期并不是半导体核心区，2011年第一家进驻的是 Honda，之后才陆续出现 Western Digital, SanDisk、VAT、Micron、Lam Research、Simmtech、Greatech、Dexcom、QES、Bosch、Benchmark、Hotayi、JHT、Chipbond 等企业。这不是普通电子制造，而是 Memory、Semiconductor Equipment、Packaging、Testing、Automation 齐聚的先进制造集群

Micron早期在BKIP做的是 SSD assembly & test，布局面向 NAND、DRAM、SSD，明确服务data centre、notebook、smartphone及工业应用， 而DRAM、HBM、SSD、Enterprise Storage正是 AI 数据中心不可或缺的部件，所以Micron 的存在等于宣告Batu Kawan已经进入全球 Memory／Storage 供应链。

Simmtech则不是普通PCB厂, 而是做 Semiconductor PCB与 Packaging Substrate, 产品直接对应DDR5、DRAM、Data Storage 与半导体封装。它当初选址Batu Kawan就是为了贴近槟城的半导体后段客户群。2025年，Simmtech 完成第二期扩张，新增投资约 RM326 million。自2022年以来在当地累计投资约RM750million，创造约1,400个高价值职位，目前已在规划 Building 3，并额外取得10 英亩土地建设 Building 4，明确提到面向AI-driven applications， 这是重点。

2026年2月，Chipbond在Batu Kawan的Valdor Industrial Park 正式开设先进制造工厂，投资接近 US$200million（约 RM800 million），业务是半导体封装与测试（OSAT）。把Micron、Simmtech、Chipbond、JHT、Lam Research 放在一起看，会发现 Batu Kawan 正在形成 Memory → Substrate → Packaging → Test → Equipment 这样一条完整链条。

2025年2月，JHT Semiconductor正式启用Batu Kawan工厂，专门生产半导体测试设备（Test Handler）， 这意味着Batu Kawan 不仅有使用半导体设备的工厂，还有生产半导体设备本身的公司，这才是产业集群真正成形的标志。

Benchmark 也在2025年动工建设槟城第五座工厂 PT4，就设在 Batu Kawan Industrial Park，新增215,000平方英尺，包含 cleanrooms、complex machining、powder coating 等制造功能，目标是满足晶圆厂设备（Wafer Fab Equipment，WFE）的制造需求。这标志着 Batu Kawan 开始往半导体产业链更上游移动。

Lam Research 作为全球最大的晶圆制造设备供应商之一，在 BKIP 的设施投资接近RM1 billion，建筑面积超过800,000平方英尺。管理层已明确表示，Batu Kawan是Bayan Lepas 的延伸,而不是取代 Bayan Lepas 。

Bayan Lepas更像一座成熟的科技集群，50年以上的产业历史，Intel、AMD、Broadcom、ASE、Bosch、Infineon 等生态，加上 IC Design、EMS、Test、Automation、R&D 与国际人才,特点是产业密度最高。Batu Kawan 则越来越像一座Greenfield先进制造集群，大面积土地、新工厂、大型厂房、更容易扩建，靠近槟城第二大桥、北马供应链与 Kulim，特点是大型、高资本密集的先进制造项目更容易落地。

AI时代的特点是工厂越来越大、设备越来越贵、自动化程度越来越高。Bayan Lepas的问题是土地有限，Batu Kawan 的优势正是还有大量可扩展的土地，因此未来 Advanced Packaging、Semiconductor Equipment、Memory、AI Server、High-speed PCB、Substrate、Automation、Precision Engineering 这类需要大型厂房的项目，自然会向 Batu Kawan 集中。

更值得留意的是，2026年7月，槟州发展机构已决定自行开发 Batu Kawan Industrial Park 2，地点在 Ladang Byram，面积约1,003英亩，将按市场需求分阶段推进。这说明 Batu Kawan远未开发完毕，反而是第一阶段成功之后,第二阶段正在接力扩大。
说完了Penang的Ecosystem, 也不得不说产业链更上游走的Kulim。虽不在Penang, 但却形成了北部走廊。

如果说Batu Kawan是新一代后段核心，Kulim就是前端＋高端材料与基板核心, 这是两者最大的区别。
翻开 Kulim 高科技园的企业名单——Infineon、Intel、ams OSRAM、Fuji Electric、First Solar、Entegris、Hoya、Fujimi、Ferrotec、Resonac、AT&S、SilTerra、Frontken、Schott、Pfeiffer Vacuum， 这已经不是一般的工业园。官方资料显示，Phase 1就有20多家跨国企业进驻，其中包括 Intel、ams OSRAM、Fuji Electric，明显有 front-end semiconductor 属性。

Infineon在Kulim的定位尤其高，这是Infineon在亚洲的第一个晶圆制造基地，Kulim 目前也是全球最大的 200mm 碳化硅（SiC）功率半导体制造基地。这意味着 Kulim做的不只是组装测试，而是进入了产业链更高一层的前端晶圆制造。
很多人一看Infineon是做 automotive／power semiconductor，就以为跟 AI 关系不大，其实不完全对。AI数据中心规模越大,功耗问题就越突出，GPU加速器越强，功耗越高，电力传输复杂度就越高，对功率半导体的需求也随之上升。未来AI基础设施除了GPU与HBM，还需要电源管理、电源转换、高效率功率半导体与散热系统，而SiC／GaN 这类宽禁带半导体在高功率、高效率应用中的重要性正在持续提升。换句话说，Kulim的Infineon也是AI 基础设施的间接受益者。

AI产业链的直接受益者-AT&S ，它在 Kulim 做的不是普通 PCB，而是那些高端IC Substrate，尤其是应用于高性能处理器的ABF substrates，官方明确把Kulim工厂的应用场景列为High-end computer、Server、Computing、Data centre、Automotive 与 Artificial Intelligence。
可以把 AI 芯片的产业链想象成一条链：AI GPU→ HBM → Advanced Packaging → IC Substrate → Motherboard → AI Server。没有高端 substrate，AI 芯片就无法大规模完成完整封装，而AT&S的Kulim工厂,瞄准的正是这一层。
2025年5月，AT&S 宣布Kulim工厂已具备大规模量产能力,客户包括AMD的数据中心处理器
到了2026年6月15 日，AT&S 宣布追加投资 €1.5–2.0 billion 扩建 Kulim,而且这笔投资由长期客户（包括 AMD 与另一家领先科技公司）承诺支持,扩建内容涵盖Plant 2、新制造基地、IC substrate cores 与 Advanced PCBs。据路透社报道,指出这扩张是为了抓住AI浪潮，AT&S 预计将与至少五家美国高科技客户合作。

Kulim出现了一条相当完整的产业链：Infineon（Wafer／Power Semiconductor）→ Intel（Semiconductor Manufacturing）→ Entegris／Fujimi／Hoya／Resonac（Materials／Components）→ AT&S（Advanced IC Substrate）→ Frontken／Ascentec／Pfeiffer Vacuum 等（Semiconductor Equipment／Services）。

把地理和产业链结合起来看：Bayan Lepas（IC／EMS／Test／Design）经槟城第二大桥连接 Batu Kawan（Memory／OSAT／Equipment），再经 Nibong Tebal（Precision Engineering）延伸到 Kulim（Infineon 的 Wafer、Intel 的 Fab、AT&S 的 IC Substrate），最终汇入全球 AI产业链。这是一条完整的 Northern Malaysia Semiconductor Corridor（北马半导体走廊）。它是槟城岛、槟城大陆与Kulim三地共同织成的产业网络。


#资本开支
#忙

26/08/2026

Penang Bayan Lepas factory for leasing

PM me for viewing

19/08/2026

继续租 Factory，真的是最便宜的选择吗？🏭

很多老板第一反应都会觉得：

租比较轻松。

不用一次投入太大的资金，
每个月付 Rental，就可以继续做生意。

但如果你的公司已经稳定经营，而且未来 5年、10年 都打算继续发展，有一笔账其实值得重新算一次：

这些年持续支付的租金，究竟是在为企业累积什么？

租 Factory 当然有它的优势。
弹性高、前期资金压力相对低，也不是每一家企业都适合买厂。

但当你的公司已经进入另一个阶段：

📈 订单持续稳定增长
⚙️ 机器与 Production Line 越来越固定
📦 Warehouse 需求越来越明确
👷 Team 与营运规模逐渐稳定
🏭 已经准备长期扎根经营

这时候，老板要比较的可能就不只是：

「Rent 比较便宜，还是 Buy 比较贵？」

而是：

未来5–10年的 Rental Cost，与拥有自己的 Factory，哪一种更符合公司的长期规划？

如果你的企业也已经走到这个阶段，可以了解 GMM Build-To-Pay Semi-D Factory。

仅规划 6间 Semi-D Factory，
双层生产 + Office 设计、大面积土地规划，适合 Manufacturing、Warehouse、Logistics 等企业作为长期营运基地。

📩 PM「Bukit Teh」
我把完整项目资料发给你，再根据你的 Business Requirement 看看是否适合。

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19/08/2026

很多老板不是没有订单，
而是 Factory 已经不够用了。 🏭

公司做到一个阶段，你会发现：

📦 订单越来越多
⚙️ 机器越来越多
👷 员工越来越多
📦 Warehouse 越来越满

每天看起来生意很好、公司很忙。

但另一边却开始出现：

🚛 Loading Area 不够用
🚚 Container 停放越来越困难
🏭 Production Space 越来越挤
📦 生产和仓储开始互相抢空间

很多老板会觉得：

「公司成长，本来就是会越来越挤。」

但真正要注意的是——

当空间开始影响 Production、Loading、Warehouse，甚至未来增加机器和产线时，

问题已经不是订单够不够，
而是 Factory 能不能跟上公司的成长速度。

如果你的企业正在规划下一阶段，找 Factory 就不能只看「现在够不够用」，还要考虑未来几年的 Expansion。

Bukit Teh Semi-D Factory
提供双层生产 + 办公空间设计，并为生产、仓储及企业未来发展提供更充足的空间规划。

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19/08/2026

你的 Factory，还跟得上公司的成长吗？🏭📈

很多老板刚开始创业时都会觉得：

「这个 Factory，够用了。」

但公司真正做起来以后，情况就慢慢不一样了。

📦 订单增加，库存越来越多
⚙️ Production 扩大，机器一台一台增加
👷 Team 越来越大，需要更多工作空间
🚛 Warehouse、Loading Area 开始越来越拥挤

到了这个阶段，你可能会发现——

真正限制公司继续成长的，不一定是市场，也不一定是客户。
而是原本的 Factory，已经跟不上 Business Growth。

所以扩厂，不只是为了换一个「更大的地方」。

更重要的是提前考虑未来：

如果订单再增加呢？
如果还要增加 Production Line 呢？
如果员工人数再扩大呢？

下一间 Factory，要解决的不只是今天的空间问题，而是为未来几年的 Expansion 留下空间。

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19/08/2026

为什么很多老板，公司做到一定阶段后，会开始认真考虑买 Factory？

不是突然觉得自己赚很多了。

而是经营久了，开始发现一件事：

Factory 不只是每个月要付出去的一笔成本，它也可以成为公司长期规划的一部分。

租 Factory，解决的是「现在有地方做生意」。

但当公司越来越稳定、订单持续、机器设备越来越多，甚至已经确定未来几年都会继续经营时，老板开始考虑的问题就会改变：

🏭 与其一直租，是否应该拥有自己的 Factory？
📈 公司继续 Expansion，空间够不够？
🚛 Production、Warehouse、Loading 能不能自己规划？
🏢 一间适合长期经营的厂房，能不能同时成为企业资产？

所以很多老板真正开始买 Factory 的时间点，

往往不是公司最有钱的时候，
而是他开始用 5年、10年的角度规划公司的时候。

生意负责创造现金流，
而好的企业资产，是在累积公司的底。

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