18/04/2026
Security Deposit不是你说扣就扣 —
我们在上诉庭赢了
很多人以为
屋主可以“hold住”security deposit，
只要他说有damage就可以扣。
其实，不是这样的。
我今天想分享在上诉庭（Court of Appeal）的一个案件是关于Rental Security Deposit 的
在这个案件里我们的当事人被扣着security deposit
屋主说有损坏，
但没有证据，
没有做joint inspection，
也没有任何proper assessment。
结果，我们胜诉。
上诉庭接受了我们的论点，并且跟随了既有的判例原则：
在 International Islamic University Malaysia v Elemen Garisan Sdn Bhd 一案中，
法院已经明确说明，屋主不能随意扣按金，必须按照合约机制（例如 joint inspection / assessment）处理。没有proper assessment，扣按金是不成立的。
同时，在 Berjaya Times Square Sdn Bhd v Twingems Sdn Bhd 一案中，
法院也强调，就算对方真的有违约，也不能自行处理，一切必须依法、按合约进行。
值得一提的是，感谢上天，法庭今日也判给我们相当高的堂费，以反映本案的情况及处理方式。
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更严重的是，屋主在还没有取得任何法庭庭令的情况下，对方已经自行更换门锁，不让我们的当事人进入有关单位。
这一点在法律上是非常关键的。
就算对方认为有违约，也不能自行剥夺他人的占有权。
任何要收回单位的行为，都必须通过合法程序，例如发出通知，甚至向法庭申请相应的庭令。
在没有庭令的情况下直接换锁，本身已经是不合法的行为.
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所以重点从来不是：
有没有damage
而是：
你有没有证明damage
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要扣security deposit，可以。
但必须做到：
有证据（照片或报告）
有依据（具体损坏内容）
有合理计算（损失金额）
而不是单凭一句话说有损坏，就扣完整个按金。
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很多人输官司，不是因为没有权利，
而是因为不知道自己的权利。
Security deposit不是屋主的钱，
只是暂时保管。
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我分享这个案件，是希望大家明白：
有权利，也必须用对方法。
被扣按金，不代表你一定没有办法。
如果你遇到类似情况，
先不要急着认输，
先问一句：
证据在哪里？
很多时候，答案已经很清楚了。
最后我们的上诉庭的Court Room 还真的是很端庄下
