18/05/2023
Cara Beli Rumah Second Hand Panduan Lengkap A-Z
Sebelum beli sesuatu hartanah, anda perlu tahu beberapa perkara penting.
Dalam apa-apa hal, ILMU sangat penting. Paling kurang dapat elak kita kerugian.
Paling teruk nak elak dari ditipu
7 Perkara Yang Penting Anda Kena Tahu Sebelum Beli Rumah adalah
(boleh terus klik untuk baca terus subtopik)
1. Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Dengan Bank
2. Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Kerajaan / LPPSA
3. Cara Beli Rumah Second Hand
4. Cari Rumah Untuk Dibeli
5. Proses Jual Beli Rumah
6. Kos Beli Rumah Second Hand
7. Masalah dan Risiko Ketika Beli Biasa Dihadapi
1. Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Dengan Bank
Ada yang bertanya, “Bagaimana Cara Membeli Rumah Dengan Gaji Kecil?”
Kebanyakan graduan yang baru berkerja, biasanya gaji bulanan kurang daripada RM 3000 sebulan
Macam saya dulu gaji bulanan RM 1800 jer. Anak ada seorang time tu. Memang sakit tengah bulan.
Kalau beli rumah melalui ejen hartanah, biasanya ejen akan filter dulu kelayakan loan.
Secara kasarnya kiraannya guna
a) Debt Service Ratio (DSR)
[(Semua Komitmen + Ansuran Bulanan Rumah Nak Dibeli) dibahagi ( / ) dengan Gaji Bersih] x 100 = %?
Jangan lebih dari 70%. Lebih dari 70% dianggap komitmen tinggi. Bank tak s**a. Sebab ia risiko bagi bank
Macam mana nak kira Ansuran Bulanan Rumah Nak Dibeli?
Anda boleh guna Mortgage Calculator, di web atau mobile apps atau
Guna sifir mudah walaupun kurang tepat tapi boleh membantu. Iaitu Harga Rumah + 200 = Ansuran Bulanan
Ada yang bertanya, Ada ke Cara Beli Rumah Dengan Gaji Kecil?
Boleh, ada caranya
Guna kiraan DSR dan padankan harga rumah guna formula di atas. Jangan lebih 70%
Buat pekerjaan sampingan, paling kurang ada Payment Voucher
Amalkan tabiat menyimpan dalam Tabung Haji, Unit Trust dan lain-lain
Jangan tambah komitmen lain yang boleh ganggu DSR anda
b) Status Pekerjaan
Pekerjaan jawatan tetap ‘permanent’ makan gaji lebih dis**ai oleh bank. Bagi kes jawatan kontrak, anda masih ada harapan. Tapi kena ada supporting document yang kuat.
Bagi yang kerja sendiri dengan buka SSM atau commission earner (seperti Ejen Hartanah, Takaful dsb) ada cara yang boleh bantu untuk dapatkan pinjaman.
Ada cara yang mungkin kita tak tahu. Jadi kena bertanya dengan kenalan atau Ejen Hartanah
Antara perkara yang dis**ai bank yang berkaitan status pekerjaan ialah
Ada payslip
Pendapatan konsisten
Ada caruman EPF / KWSP
Ada EA Form (Cukai Taksiran Tahunan)
c) Apa Yang Bank Perlu Lagi?
Tabiat s**a menyimpan. Setiap bulan pastikan simpan walau sedikit dalam Tabung Haji atau mana-mana instrumen simpanan. Antara instrumen yang dipandang tinggi adalah Tabung Haji, ASB, Fixed Deposit dsb.
Akhir bulan akaun bank jangan bagi kering kontang sebelum masuk gaji baru. Bank nampak ia sebagai budaya boros. So pastikan ada baki yang relevan sebelum gaji baru masuk.
2. Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Kerajaan / LPPSA
Cara kira kelayakan pinjaman perumahan kerajaan iaitu dengan LPPSA agak berlainan berbanding bank
Contoh situasi
Gaji Pokok = RM 3500
Elaun = RM 500
Gaji Kasar = RM 4000 (gaji pokok + elaun)
(Elaun yang diambil kira hanya 3 jenis sahaja iaitu Elaun Tetap Perumahan (ETP), Imbuhan Tetap Khidmat Negeri / Wilayah (ITKN) dan Imbuhan Tetap Jawatan Khas /Utama (ITJK/U) )
Syarat LPPSA adalah ansuran / installment rumah yang nak dibeli hendaklah kurang 60% daripada Gaji Kasar
Gaji Kasar RM 4000
60% = RM 2400
Bermaksud ansuran rumah yang nak dibeli hendaklah tak lebih daripada RM 2400
Jika ikut sifir 200, anggaran harga rumah nak layak dibeli maksimum adalah RM 480,000
Umur Kelayakan Pinjaman & Tempoh Pinjaman
Umur kelayakan pinjaman adalah 1 tahun sebelum tarikh pencen. Dan pinjaman adalah selaman 30 tahun atau kurang.
3. Cara Beli Rumah Second Hand
Ada 2 cara beli rumah second hand iaitu
beli rumah direct owner
beli rumah guna ejen
Mungkin ada yang fikir, beli rumah terus dengan owner mesti dapat lebih murah.
Tapi tak semestinya. Ada owner yang memang strict dengan harga jualan walaupun direct dengan pembeli.
Jangan ingat, ejen yang menyebabkan harga rumah jadi mahal ye
Sebab ejen pun main peranan untuk jual rumah dengan lebih cepat. Sudah tentu ejen akan cuba match apa yang owner mahu dan permintaan daripada pembeli
Bukan main rembat nak untung banyak dengan komisen
4. Cari Rumah Untuk Dibeli
Ada banyak cara nak cari rumah untuk dibeli, antaranya
Round di kawasan yang anda berminat, boleh lihat banner yang digantung atau tanya kejiranan di sana
Lihat iklan online seperti iProperty, PropertyGuru, Mudah.my, HartanahWow
Rujuk di Page Facebook seperti HartanahWow atau Group Penduduk Setempat
Hubungi Ejen Hartanah sekitar anda Contohnya Nilai, Seremban, Bangi, Kajang, Cyberjaya, Putrajaya dan sebagainya
Terus hubungi saya sebagai ejen hartanah anda, khusus bagi pencarian hartanah di Kuala Lumpur, Selangor dan Negeri Sembilan di talian 013-3440625 atau emel [email protected]
Sambungan point ke-5,
antara maklumat awal yang saya nak adalah
Lokasi hartanah
Bajet (maksimum)
Jenis (teres, apartment dsb)
Sebelum tu anda boleh check sendiri DSR dengan formula yang dah diberikan Point-1
Bagi memudahkan anda mencari Hartanah untuk dibeli, boleh isi form dilink ini Isi Form Mencari Hartanah Untuk Dibeli (klik)
5. Proses Jual Beli Rumah Second Hand
“En, saya dah jual rumah saya tapi kenapa lama sangat nak dapat duit?”
Rumah Pn status leasehold ke freehold?
“Leasehold”
Patut la, leasehold ada consent, sebab itu lambat
“Saya ingatkan sama je dengan rumah freehold”
Proses jual beli rumah tak sama bagi semua rumah.
Ada beberapa faktor yang menyebabkan ia berlainan
Contohnya Freehold dan Leasehold, Individual dan Master title, Low Cost dan Medium Cost, Loan Bank dan Loan Kerajaan. Semua berlainan
Bagi memudahkan kefahaman, saya bagi contoh dalam situasi bagi menjelaskan Proses Jual Beli Rumah
Jenis: Rumah Teres 2 Tingkat
Lokasi: Bangi, Selangor
Tenure: Freehold (Pegangan Kekal/Bebas)
Harga: RM 500,000
Status: Individual Title
Loan: Bank
#1 Tahu Kelayakan Pinjaman & Bajet Anda
Sebelum nak beli rumah.
Periksa dulu kelayakan loan anda. Berapa maksimum harga rumah yang boleh dibeli.
Cara kira kelayakan boleh rujuk Point 1 dan 2 di atas
Walaupun kelayakan loan anda memang tinggi, set juga bajet maksimum berapa
Nak beli rumah kena fikir-fikir juga
Fikir komitmen lain, simpanan, pelaburan lain, perlindungan dan lain-lain
Dah set bajet semua
Proceed
#2 Cari Rumah Yang Anda Nak
Alang-alang dah baca artikel saya, boleh terus contact saya, khususnya bagi yang mencari hartanah di Lembah Klang dan Negeri Sembilan.
Detail rujuk Point Ke-4
#3 Bayar Booking & Sign OTP
Bila anda dah berkenan dan view rumah tersebut. Anda boleh bayar booking kepada agensi hartanah (jika beli guna ejen), jika beli direct owner kena bayar kepada peguam (melalui client account lawyer)
“Wajib ke tengok rumah?”
Mesti lah wajib, banyak benda perlu ditengok
Boleh baca Panduan Ketika View Rumah Nak Dibeli sebagai panduan anda untuk periksa kerosakan dan elak kerugian
Kena clarify dengan owner hal berkenaan kerosakan adalah ditanggung oleh owner atau tidak. Dan juga jika dijual bersama perabot (fully atau semi furnished). Dinyatakan dalam SPA
Bila dah view dan berkenan. Terus bayar booking. Jangan lengah-lengah. Sebab first come first serve. Ejen kena cepat sebab owner pun nak cepat.
Sebelum booking, sila isi borang dahulu.
Iaitu borang booking atau Offer To Purchase (OTP), ada orang panggil Letter of Acceptance (LOA)
Apa yang perlu diberi perhatian dalam booking form / earnest deposit form?
Pastikan dinyatakan earnest deposit /booking dikembalikan (refund) jika loan tak lulus. Baca juga Adakah Booking Dikembalikan Jika Loan Tak Lulus?
Jika anda berhajat untuk keluarkan wang EPF bagi pembayaran deposit, sila minta persetujuan dari owner dan dinyatakan dalam OTP
Anda mesti alert dengan klausa yang nyatakan Perjanjian Jual Beli (SPA) mesti ditandatangani dalam masa 14 hari selepas tandatangan OTP. Biasanya ejen akan lanjutkan sehingga 21 hari.
Dalam OTP juga anda boleh bersetuju untuk nyatakan Subject To 90% Loan Approval. Ini penting, jika anda tak dapat 90% margin of finance, anda terpaksa kena topup duit sendiri.
Jika anda mahu gunakan loan kerajaan, anda mesti nyatakan sebelum sign OTP dan perlu minta persetujuan owner. Sebab loan kerajaan biasanya lambat dan akan sign SPA dahulu sebelum memohon pinjaman
Bagaimana Nak Bayar Booking Dengan Selamat?
Jika beli melalui ejen, pastikan ejen tersebut berdaftar dengan agensi hartanah berdaftar
Jika deal dengan ejen, pastikan bayar melalui client account agensi hartanah
Isi dan fahami OTP Form
Jika beli direct owner, bayar melalui client account lawyer firm yang berdaftar dengan Bar Council.
Pastikan booking anda dikembalikan jika loan tak lulus
Biasanya bayaran booking adalah 3.18% dari harga jualan (selling price)
#4 Dapatkan Dokumen Owner & Sediakan Dokumen Anda
Dalam masa yang sama, dapatkan dokumen owner. Ia sebagai pengesahan dan juga untuk permohonan pinjaman. Antara dokumen yang diperlukan ialah
Salinan IC
Geran
SPA
Strata title (jika berkaitan)
Dokumen anda yang diperlukan ialah
Salinan IC
Payslip 3 bulan (bagi kerja makan gaji)
Bank statement 3 bulan
EPF Statement
EA Form
#5 Apply Loan
Antara kelebihan anda beli rumah guna ejen hartanah ialah, ejen biasanya akan bantu anda untuk buat permohonan pinjaman.
Ejen ada banyak networking dengan banker dan juga mortgage broker. Dan biasanya ejen akan hantar dokumen kepada ramai banker
Peluang untuk lulus akan lebih besar.
Bagi pembeli beragama Islam MESTILAH memohon Pembiayaan Rumah (Home Financing) iaitu ‘Islamic Loan’
Tips berurusan dengan banker:
Susun dokumen loan dengan kemas dan teratur
Serah dokumen yang lengkap
Bila anda tak bersetuju untuk terima Letter Offer loan, tolak dengan baik. Paling bagus belanja dia makan. Sebab dia dah buat kerja untuk anda.
#6 Cari Peguam Hartanah
Bila loan dah lulus, cepat-cepat hubungi peguam. Minta prepare SPA. Hak untuk melantik lawyer adalah hak pembeli. Ejen hanya bantu sahaja
Boleh baca Bagaimana Pilih Peguam Hartanah Yang Bagus
#5 Tandatangan SPA
Pastikan letter offer dari bank dah keluar, baru anda sign SPA. Perkara yang anda perlu check bagi letter offer loan adalah
Jumlah pinjaman dan margin of finance (M*F)
Interest loan
Tenure pinjaman
Semasa sign SPA akan perlu membayar 6.82% dari jumlah harga jualan iaitu jumlah keseluruhan adalah 90%. Ini bagi kes M*F 90%.
Periksa SPA adakah sama dengan OTP seperti yang dipersetujui
#6 Proses Selepas SPA
Selepas SPA, tugasan semua adalah di bawah lawyer secara rasminya. Ejen akan membantu sahaja. Bagi kes freehold. Ia akan ambil masa selama 3 bulan selepas sign SPA untuk dapat kunci.
Dalam tempoh ini banyak perkara akan berlaku seperti redemption loan, disbursement, periksa tunggakan dan lain-lain.
Dalam tempoh ini segala hal berkaitan rumah adalah di bawah tanggungjawab owner seperti
bayaran sewaan
bayaran installment
utilities
kerosakan
#7 Serah Kunci
Sebelum kunci diserah, anda periksa dahulu kerosakan yang bukan sedia ada iaitu yang berlaku selepas sign SPA. Masa ini rumah adalah dah jadi milik anda.
proses jual beli rumah malaysia
6. Kos Beli Rumah Second Hand
Kos belirumah second hand agak banyak berbanding beli rumah baru dari pemaju. Antara kos adalah bayaran
legal fee (SPA dan MoT)
valuation fee
takaful (MRTT/MLTT)
deposit 10%
Sila baca artikel Kos Jual Beli Rumah untuk panduan dan persediaan anda.
