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16/06/2026

别再把所有地契都叫“牙兰”！
同样是一张产权证书，背后可能隐藏着不同法律地位、不同管理单位，甚至影响未来交易与开发价值。

#地产 #土地地契 #牙兰 #地产知识

08/06/2026

💔《“我顶了一间café，120k，4个月后变一场空”——一个生意出顶受害者的真实自白》

他，38岁。👨
打工十多年，一直觉得自己差一步就可以翻身。
几个月前，朋友介绍一个café出顶。
地段不错，装修现成，设备齐全👍
连顾客群都“稳定”
他算了算。
为了以后结婚，给未来老婆更好的生活——是时候赌一把。💍
他拿出多年积蓄，加上家人借的钱~120k。💰顶下那间café。

签了简单合约，转了钱，正式当老板。🤝
那一刻，他真的觉得自己人生要升级了。
中期：希望就在眼前，前几个月很顺。📈

每天忙到脚软，月底一算：3k、5k 的盈利。💵
不算大富大贵，但至少看得到希望。✨

他开始幻想，再撑一年，回本💪
两年后，开第二间🏪
三年后，不用再帮人打工😎

结果，第四个月……突然，屋主一句话，梦碎💥

屋主突然找他：“店卖了，新屋主要收回单位。”🏢

他当场傻掉：“可是我还在做生意。”😨

屋主冷冷回了一句：“合约是和旧业主签的，不是和新屋主。”❄️

更离谱的是——屋主还要求他还原整间店面，拆装修、拆柜台、恢复原状。🔨

其实120k买到的不是资产，是“一个机会”🎲
那一刻他才真正明白什么叫“打水漂”。💧

他顶的120k：
❌ 不是买产权
❌ 不是买保障
✅ 只是买一个“机会”

现在机会没了，钱也没了。还要再掏钱恢复原状。😭

致命伤：合约到底写了什么？📄
他回去翻合约，才发现问题。

顶让协议写得很简单：

租约只剩一年⏰
没有保障条款🚫
没有优先续约权🚫

他当时只看“盈利”，没看风险。👀
他以为自己在创业。
其实只是租别人的梦。💭

屋主一句话，他就要清场。🧹

结果储蓄清零，欠债，还要赔装修💸

现在的他：
储蓄清零💰❌
欠家人钱👨‍👩‍👧‍👦❌
生意没了🏪❌
还要赔装修🔨❌

那几个月的3-5k盈利，根本不够填坑。🕳️

朋友说他倒霉。🍀

他说：

不是倒霉，是我太急。😤太想翻身，看到一点光就冲。🏃

却忘了问一句：这条路有没有坑？⚠️

Shane的总结：这不是倒霉，这是“功课没做足”📚
我在槟城专门做二手商业单位和土地，帮人处理租约、转让、顶让这些事。🏙️

这个故事里的坑，其实完全可以避免。✅

让我一针见血地点出几个问题：🎯

1️⃣ 租约剩余年限是致命伤💀
租约只剩一年，就敢拿120k顶下来？

商业单位租赁，剩余年限少于3年，本身就是一个巨大的红旗。🚩

因为：
屋主随时可以不续约🚪
续约时租金可能暴涨📈
如果屋主要卖店，新屋主有权不承认你的租约📝

Shane的建议：
顶店前，租约剩余年限至少要有3年以上。📅如果少于3年，必须在顶让协议里写明“屋主同意续约X年，租金不超过RMXX”。✍️

2️⃣ 顶让协议太简单，等于没保护🛡️
“签了简单合约”——这句话本身就是问题。⚠️

一份完整的生意顶让协议，至少应该包含：
卖方的生意背景声明（营业额、盈利、债务、税务）📊
租约的转让条款（屋主是否知情？是否同意？）🏢
保证金条款（如果出现未披露的债务，卖方负责）💼
租约保障条款（如果租约被终止，卖方赔偿）⚖️

Shane的建议：
顶让协议不能随便写。📝花几千块找律师起草，比亏120k便宜多了。👨‍⚖️

3️⃣ 没有确认屋主是否知情❓
这是最离谱的。😱

他顶店之前，没有确认屋主是否同意。

如果屋主根本不知道这间店被“顶让”了，那：
屋主有权不承认新租客🚫
屋主卖店时，新屋主不受旧租约约束🏢

Shane的建议：
顶店之前，一定要拿到屋主的书面同意。📄最好是屋主直接在顶让协议或新租约上签字。✍️

4️⃣ 还原店铺的条款，是隐藏的“定时炸弹”💣
很多商业租约里都有“恢复原状”条款。

意思是：租约结束时，你要把店面拆回原来的样子。🔨

如果你顶下来的店，上一手做了很多装修——
拆柜台🧱
拆厨房🍳
拆隔间🚪
拆招牌📋

这笔费用，可能是几万到几十千。💰

Shane的建议：
签租约或顶让协议时，一定要看清楚“恢复原状”条款。👓如果可以，争取改成“以现状交还”或“保留装修”。✅

Shane给想顶生意的人：6个必做功课📋
如果你现在想顶生意，请记住这6点：✅

1️⃣ 看完整租约📄
2️⃣ 确认剩余年限至少3年以上📅
3️⃣ 拿到屋主的书面同意✍️
4️⃣ 找律师起草或审核顶让协议👨‍⚖️
5️⃣ 查清楚生意的真实财务状况💰
6️⃣ 问清楚“恢复原状”条款🔨

你只是太急。😤
太想翻身，太想给未来老婆更好的生活。💍

这份心意，没有错。❤️

错的是这个行业的信息不对称。🎭

很多人以为“顶店”就是买一门生意。🏪

但其实很多时候，你只是租了一个梦。💭

屋主一句话，梦就碎了。💔

如果你现在正考虑顶店、租店、买店，

先来找我聊聊。💬

我帮你把这盘账算清楚，📊

帮你把合约看清楚，📄

帮你避开那些“签了之后才知道”的坑。⚠️

120k的故事，希望不要再有下一个。🙏

我是Shane Tan，专攻二手商业单位和土地。🏙️

市场越乱，信息就越值钱。💰💪

你有没有听过类似的“顶店中招”故事？👂
或者你自己也曾经踩过坑？
欢迎在留言区分享，让更多人少走冤枉路。💬

22/05/2026

乔治市越来越多‘To Let’不是偶然。我在槟城做租店，告诉你4个没人敢说的原因

槟城店铺倒闭潮，不是新闻，是日常 如果你最近有在槟岛开车绕一圈，你会发现一个很现实的现象： 乔治市古迹区 ——以前游客挤到走不动，现在很多老店屋挂着 To Let ，冷冷清清。 Air Itam、Jelutong、Bayan Lepas ——商业区一条.....

18/05/2026

Why, Why ? 为什么只是让您的资金停留在银行，却不能为您持续创造现金流？

银行存款虽然安全，但长期面对通货膨胀，资金价值会逐渐缩水。

这不只是一个店铺，而是一项能够"持续产生现金流"的商业资产。

这店铺拥有：
✅ 永久地契（Freehold）

✅ 212个停车位收入

✅ 年净收入约 RM88,000 (Potential to increase!!!)

✅ 净回酬率约 3.25% (Potential to increase!!!)

相比一般定存利率，此资产除了拥有更稳定的现金流，更具备未来升值潜力。

📍 Sungai Ara 核心地段，靠近 Bayan Lepas 工业区与住宅区，长期拥有稳定停车需求与商业活动支撑。

👉 钱放银行，是“存钱”
👉 买对商业资产，是“让钱持续为你工作”

想要了解更多？
可以 PM 我留下电话，我有详细资料提供分享。

15/04/2026

槟城真係一个好好嘅生活同埋退休地方，黑仔讲嘅😁😁🎉🎉

08/04/2026

租店面千万不要忽略这些事情，很重要‼️

https://shanetan-property.blogspot.com/2026/04/too-young-too-naive.html

Shanetanproperty

你以为签了租约就能开门做生意？ Too young, too naive. （一个房地产顾问眼中的“开店十大坑”，顺便教你避雷） 今年头，有个客户（就叫他J小姐吧），兴冲冲地跑来跟我说：“Shane，我看你同事其中挂布条出租的一间门店！我要...

01/04/2026

📣眼睛都亮了👀
槟城商业单位＋212 个停车位，不到三百万！
你没看错，也不是开你玩笑…
想了解详情吗？私讯我，让我告诉你更多惊喜！

18/03/2026

🔥 槟城市区高人流商业单位出租｜机会难得！

📍 刚刚翻新的Gembira 18 商业综合体，是位于槟城 Island Glades 的一个社区型Mall，周边成熟住宅区，人流稳定。

适合各种生意进驻：
✔ Retail / Shop
✔ Office
✔ Clinic
✔ Gym / Sports
✔ Training Center
✔ 诊所、教育中心、服务行业等

📦 面积选择：350 sqft – 10,500 sqft
💰 租金只需：RM 2.60 – RM 4.00 psf

✨ 近期已全面提升：
✔ 全新门面和楼梯
✔ 翻新洗手间
✔ 新电梯（乘客使用）

📍 地点优势：
位于槟城市区核心，四通八达，靠近大桥入出口，便利中心、公共设备齐全。

👉 先到先选位置！做生意更容易曝光！

⚠️ 这种 “市区 + 低租金 + 多用途” 的单位越来越少

✅ 租金低 → 降低经营风险
✅ 客源稳定 → 以附近居民为主
✅ 停车方便 → 客户更容易上门
✅ 竞争较低 → 更容易建立固定客户

📲 有兴趣欢迎 PM / WhatsApp 我安排看单位

17/03/2026

🌟【乔治市世界遗产区·双层角头间】🌟
绝版商机 | 国际买家首选 | 永久地契 | 高曝光人流

📍 地址：槟城乔治市 UNESCO 世界文化遗产核心区
🏠 物业类型：双层角头间（Commercial Title）
📐 建筑面积：约 2,600 平方尺
🌱 土地面积：约 1,500 平方尺
🛏️ 格局：3 房 ｜ 5 卫
🔑 产权：永久地契 · 自由持有

🌟 为何这间物业值得您拥有？
✅ 世界遗产地段，文化价值无可替代
位于联合国教科文组织（UNESCO）世界文化遗产核心区，周围环绕百年历史建筑、特色咖啡馆、精品酒店与文化地标，是槟城最具魅力与投资价值的黄金地段。

✅ 未来LTR轻轨主站旁，升值潜力巨大
步行 2分钟即可抵达KOMTAR未来LRT轻轨总站，交通枢纽带动人流、商机与物业价值，是极具前瞻性的投资布局。

✅ 高曝光率 · 人流不断
角头间位置，视野开阔，步行人潮密集，适合各类商业经营，品牌曝光效果极佳。

✅ 多元用途，灵活布局
无论是精品零售/高级餐厅／Fine Dining/咖啡馆/办公室／企业总部/特色民宿／自住都能完美契合，一屋多用，商住皆宜。

✅ 适合国际买家
永久地契，商业地契，无持有限制。钟情于 heritage 风格、热爱历史文化氛围的投资者或移居者。

📸 物业特色一览：
双层角头间，采光通风佳

已设5间卫生间，适合商业或民宿用途

保留老建筑韵味，兼具现代实用性

周边环境整洁、安全，文化氛围浓厚

📞 立即预约实地看房！
机会难得，遗产区物业买一间少一间！
欢迎 国际买家、投资者、餐饮品牌、文化创业者 联系参观。

📱 电话 / WhatsApp： [您的联系号码]
📍 地点： 乔治市 UNESCO 核心区（KOMTAR旁）

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