KAMARUL HARUN

19/10/2021

13/10/2021

JUAL BELI HARTANAH.
**[PEJABAT TANAH]: HAKMILIK LEASEHOLD TAMAT TEMPOH.
*Bagaimana Jika Hakmilik Leasehold Tamat atau Hampir Tamat Tempoh?*
1-Sebelum pergi lebih lanjut berkenaan hal ini, kenalpasti dahulu apa itu Hakmilik Leasehold dan Hakmilik Freehold.

*Freehold VS Leasehold.*
2-Hakmilik Freehold ialah mempunyai pegangan selama-lamanya atau 999 tahun dan Hakmilik Leasehold p**a ialah mempunyai had pegangan seperti pajakan 30 tahun, 60 tahun dan kebiasaannya 99 tahun.

*Kesan Penamatan Tempoh Pajakan.*
3-Hartanah di bawah Hakmilik Pejabat Pendaftar (Pajakan Negeri atau bentuk hakmilik lain) atau di bawah Hakmilik Pejabat Tanah (Pajakan Mukim atau hakmilik lain) di bawah undang-undang tanah akan menjadi tanah Kerajaan apabila tamat tempoh pemberimilikannya.

4-Ada 2 kaedah untuk MELANJUTKAN Tempoh Pajakan Tanah iaitu menggunakan Seksyen 197 dan 76 (Serah dan Kurnia Semula) atau Sekyen 90A (Melanjutkan Tempoh Pajakan).

5-Untuk melanjutkan Tempoh Pajakan bagi yang sudah tamat Tempoh Pajakan mestilah melalui kaedah Sekyen 197 dan 76.

6-Jika masih ada lagi baki Tempoh Pajakan, Kerajaan telah meminda Akta Kanun Tanah Negara dengan memasukkan Seksyen 90A pada tahun 2016.

7-Bagaimanapun kaedah mana yang akan digunakan akan diputuskan oleh Pejabat Tanah dengan mengemukakan Borang A.

*Bayaran Premium.*
8-Kerajaan Negeri Selangor menetapkan 2 kaedah Pembayaran Premium iaitu:

*1) Bayaran Premium Nominal RM 1,000.
a) Pegangan akan di panjangkan dengan Kaveat Pendaftar.
b) Tidak dibenarkan mejual Hakmilik tersebut selain daripada keluarga terdekat
c) Selepas hakmilik baru dikeluarkan, tidak layak menerima diskaun 30% premium jika ingin membuat lanjutan Tempoh Pajakan sekali lagi.
d) Jika ingin menjual Hakmilik tersebut, perlulah mengeluarkan Kaveat Pendaftar dan perlulah membayar Kadar Premium yang telah ditetapkan.
e) Pilihan ini di buat bagi mengelakkan Pemilik dari membuat keuntungan dengan penjualan. Ianya dibuat bagi membantu Pemilik yang betul-betul ingin menetap disitu.

*2) Bayaran Premium Untuk Lanjutkan Tempoh.

*FORMULA:*

*Kategori : Bangunan.*
1/4 ✖️ 1/100 ✖️ NILAI SEMASA TANAH ✖️ TEMPOH PAJAKAN ✖️ LUAS TANAH ➖ DISKAUN 30%

*Contoh Pengiraan:*
1/4 ✖️ 1/100 ✖️ RM3,000 ✖️ 30 tahun ✖️ 450 meter persegi ➖ 30%

*Jumlah Premium Yang PERLU DIBAYAR : RM 70, 875.*

*NOTA:*
-RM 3,000 untuk anggaran Nilai Semasa tanah meter persegi.
-30 tahun Tempoh Pajakan yang hendak dilanjutkan.

Sumber rujukan :
Surveyor Kamarul Kamarudin.
Pekeliling PTGS Bil 2/2018.
KAMARUL HARUN
Real Estate Negotiator 03750
Contact- 6016-3477 837
WhatsApp- www.wasap.my/60163477837

IPC REALTY SDN BHD E(1)1440/1
IPC Group of Companies
Real Estate Agency
Hotline 603-3319 0837

12/10/2021

JUAL BELI HARTANAH.
**[PROSES]: CARA BELI RUMAH MELALUI EJEN HARTANAH.
PEMUDAH CARA.
-Urusan pembelian Hartanah atau Rumah akan lebih mudah melalui Ejensi dan Ejen Hartanah yang telah dilantik oleh Pemilik Hartanah ('Vendor').

MEMASTIKAN EJENSI DAN EJEN HARTANAH ADALAH BERDAFTAR DENGAN LPPEH.
-Pastikan berurusan dengan Ejensi dan Ejen Hartanah yang berdaftar.
-Ejen Hartanah memiliki Kad Kuasa/'Tag yang dikeluarkan oleh LPPEH mengandungi nombor yang boleh anda semak dalam Laman Web Rasmi Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH) (http://search.lppeh.gov.my) untuk memastikan ianya berdaftar.
*Dalam artikel ini, Ejen Hartanah merujuk juga kepada Probationary Estate Ejen (PEA) dan Real Estate Negotiator (REN).

KENAPA PERLU MELALUI EJENSI DAN EJEN HARTANAH BERDAFTAR.
-Ejen Hartanah Berdaftar dipantau oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pegurus Harta (LPPEH).
-Setiap khidmat nasihat Ejen Hartanah perlu mengikut 'Malaysia Estate Agent Standard and Practice' (MEAS) yang telah ditetapkan LPPEH dan memastikan segala data pelanggan adalah dilindungi dalam setiap masa ('PDPA Compliance').
-Ejensi Hartanah akan berperanan sebagai pemegang amanah bagi pihak Pemilik Hartanah ('Vendor') dan Pembeli Hartanah.
-Sekiranya Ejen Hartanah didapati melakukan kesalahan atau penipuan, orang ramai boleh melaporkan kepada LPPEH.

MELAWAT DAN MEMERIKSA HARTANAH.
-Urusan melawat dan memeriksa rumah yang hendak dibeli akan dilakukan bersama-sama dengan Ejen Hartanah.
-Setelah memeriksa rumah dan anda berminat dan bersetuju dengan kondisi rumah tersebut, Ejen akan MENERANGKAN proses jual beli melalui Ejensi Hartanah merangkumi bayaran, tempoh proses dan pihak yang terlibat sehingga proses akhir milikan/'handing over house key'.

'OFFER TO PURCHASE'.
-Sebelum bayaran 'booking' dilakukan. Pastikan ada surat Perjanjian Jual Beli yang disediakan oleh Ejensi Hartanah. Ia dikenali sebagai 'Offer to Purchase' (OTP) bagi menjaga hak kepentingan semua pihak yang terlibat bagi meneruskan proses Pinjaman Hartanah dan proses seterusnya.

-Pastikan dalam 'Offer to Purchase' (OTP) tersebut ada mengandungi maklumat :
hartanah.
penuh hartanah.
nilai 'booking' yang perlu dibayar.
beli yang telah dipersetujui.
tandatangan.
Penjual dan Pembeli berserta Saksi (Ejen Hartanah).

-Antara syarat lain yang terdapat dalam 'Offer to Purchase' (OTP) ialah tempoh di antara tarikh 'booking' dan tarikh tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA) iaitu antara 14 hingga 21 hari masa bekerja.

-Dapatkan salinan 'Offer to Purchase' (OTP) dari Ejensi Hartanah.

SETUJU BELI DAN BAYARAN 'BOOKING'
-Setelah bersetuju dengan kondisi rumah dan harga jual, anda mempunyai beberapa pilihan bayaran tanda setuju membeli untuk meneruskan proses seterusnya:
#'Lock Fees' : Sejumlah wang tanda setuju, sebelum anda menyiapkan dokumen bagi tujuan pinjaman hartanah dan menyelesaikan baki 3% atau 3.18% dari nilai harga jualan hartanah tersebut.
#'Earnest Deposit' : 3% atau 3.18% dari nilai harga jualan hartanah tersebut.
#'Full Deposit' : 10% dari nilai harga jualan hartanah tersebut.
point 1) dan 2), baki 10% dari nilai harga jualan hartanah tersebut perlu diselesaikan pada hari proses tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA/SNP/S&P) bersama Peguam Hartanah yang telah dilantik.

-Jika Pembiayaan atau Pinjaman hartanah ditolak, deposit yang dibayar kepada Ejensi Hartanah akan dip**angkan semula mengikut perjanjian dalam ATP/OTP/MOS yang disediakan oleh Ejensi Hartanah.
-Boleh dibuat menggunakan Cek, 'Bank Draft', 'Deposit ATM' atau 'Online Transfer'.
-Beri satu salinan pada Ejensi Hartanah dan SIMPAN segala bukti pembayaran.
-Dapatkan salinan 'Receipt Booking' dari Ejensi Hartanah.
*Bayaran ('Booking Fees'/'Lock Deposit'/'Deposit'/'Earnest Deposit'/Bayaran Pendahuluan/ Wang Tanda Jadi) hendaklah dibayar kepada 'Client Account' Ejensi Hartanah dan BUKAN 'Personal Account' Ejen Hartanah.

PINJAMAN PERUMAHAN DAN 'REFUND DEPOSIT'.
-Anda perlu mendapatkan kepastian dengan Ejen Hartanah sekiranya Pinjaman Hartanah tidak diluluskan, apa yang akan terjadi dengan 'booking' atau 'deposit' yang telah diberikan.
*Bagi memudahkan proses, pastikan anda mendapatkan bantuan dari Ejen Hartanah untuk PERIKSA 'Credit Score' (DSR) dan 'Credit Status' (CCRIS CTOS) anda bagi pembelian hartanah tersebut.

PERJANJIAN JUAL BELI (SPA)
-Setelah Persetujuan Jual Beli (OTP) dilakukan untuk Pembeli Tunai atau Pinjaman Hartanah telah diluluskan. Peguam Hartanah akan menyiapkan (SPA).
-Pembeli akan menandatangani (SPA) dan menyelesaikan baki deposit 10% dari harga jualan hartanah tersebut.
-Penjual akan menandatangani (SPA) dan Peguam Hartanah akan menyerahkan deposit jualan hartanah tersebut.
-Baki 90% dari harga jualan hartanah tersebut akan diserahkan dalam tempoh 90 hari bermula dari tarikh Perjanjian Jual Beli atau mengikut situasi dan syarat dalam Perjanjian Jual Beli.
-Pastikan anda faham syarat dalam Perjanjian Jual Beli dan tanya Peguam Hartanah jika tidak pasti.
-Peguam Hartanah akan memastikan bahawa rumah yang dibeli tidak mempunyai tunggakan bayaran untuk cukai pintu, cukai tanah, bil air, bil elektrik, bayaran penyenggaraan dan lain-lain.
-Selesai selesai Proses Pindah Milik dan bayaran Hartanah akan menyerahkan baki harga jualan 90% setelah memastikan tiada hutang dari pihak Penjual Hartanah dan akan menerima kunci Hartanah tersebut untuk diserahkan kepada Pembeli dalam kondisi yang telah dipersetujui awal dalam Perjanjian Jual Beli.
KAMARUL HARUN
Real Estate Negotiator 03750
Contact- 6016-3477 837
WhatsApp- www.wasap.my/60163477837

IPC REALTY SDN BHD E(1)1440/1
IPC Group of Companies
Real Estate Agency
Hotline 603-3319 0837

11/10/2021

JUAL BELI HARTANAH.
**[PINJAMAN HARTANAH]: DEBT SERVICE RATIO, MARGIN FINANCING & INCOME CALCULATION.
*DEBT SERVICE RATIO (DSR):

01/10/2021

EJENSI HARTANAH.
**[INFO]: TERMA ASAS DALAM HARTANAH.
*UNTUK PEMBELI RUMAH PERTAMA:

1. DEPOSIT.
Deposit rumah ialah bayaran pendahuluan 10% daripada jumlah harga belian sesebuah hartanah. Pembayaran ini menjadi isyarat komitmen anda untuk melengkapkan pembelian.

Sebagai contoh, jika anda berhasrat untuk membeli sebuah hartanah yang berharga RM 600,000, anda perlu membuat bayaran pendahuluan atau deposit minimum sebanyak RM 60,000.

2. HARGA SEKAKI PERSEGI (PSF)
Hartanah biasanya diukur dalam kiraan kaki persegi. Oleh itu, nilai hartanah ditentukan berdasarkan harga setiap kaki persegi.

Pemburu hartanah boleh menggunakan sekaki persegi untuk membuat perbandingan antara harga dan saiz rumah yang berbeza-beza.

3. PINJAMAN.
Pinjaman daripada bank dapat membantu anda membeli hartanah. Banyak bank yang menawarkan pinjaman perumahan sehingga 90% daripada jumlah harga belian hartanah tetapi itu bergantung kepada kekukuhan kewangan anda.

Terdapat beberapa jenis pinjaman yang anda boleh pilih seperti pinjaman tetap (fixed loan), pinjaman separa boleh ubah (semi-flexi loan) dan pinjaman boleh ubah (flexi loan).

4. SKOR KREDIT
Skor kredit CTOS dan CCRIS anda memaklumkan bank sama ada anda akan membayar balik pinjaman anda. Bank dan institusi kewangan menggunakan skor kredit ini sebagai penunjuk sebelum mereka menentukan kelayakan anda mendapat pinjaman, kadar faedah yang akan dikenakan dan had kredit anda.

Setiap bank mempunyai kaedah tersendiri untuk menilai skor kredit anda. Oleh itu, peluang untuk anda mendapat kelulusan pinjaman juga pastinya turut berbeza.

5. NISBAH PEMBIAYAAN HUTAN (DSR)
Nisbah pembiayaan hutang (DSR) ialah nisbah jumlah hutang berbanding pendapatan isi rumah. Bank menggunakan DSR sebagai penunjuk jumlah pendapatan yang anda gunakan untuk membayar hutang atau memenuhi komitmen kewangan.

Jika anda ingin memiliki sebuah rumah, DSR anda biasanya tidak boleh melebihi 70% daripada jumlah komitmen anda tetapi itu semua tertakluk kepada bank atau institusi kewangan yang berkenaan.

Formula untuk DSR ialah DSR = Hutang ➗ Pendapatan bersih ✖️ 100%.

6. PERJANJIAN JUAL BELI (SPA/S&P)
Perjanjian Jual Beli (SPA/S&P) ialah kontrak bertulis yang mewakili penjual dan pembeli dalam transaksi hartanah. Ia mengandungi kesemua terma dan syarat yang dipersetujui dan mengikat kedua-dua belah pihak semasa transaksi.

Ini dilakukan melalui peguam yang akan menerangkan terma-terma kontrak kepada anda. Sebelum menandatangani SPA, pastikan anda membaca dan memahami kesemua terma dalam dokumen kerana anda akan terikat selepas menandatanganinya.

7. DUTI SETEM
Duti setem ialah cukai yang dikenakan ke atas dokumen yang sah seperti perjanjian pinjaman, jualan, pemindahan dan lain-lain transaksi hartanah. Ini termasuk duti setem untuk SPA hartanah anda serta Memorandum Pemindahan (MOT). Kadar duti setem yang dikenakan bergantung kepada harga hartanah.

8. YURAN PENILAIAN
Ini merupakan yuran yang dikenakan oleh bank untuk menentukan nilai hartanah yang anda beli. Penilaian ini akan dilakukan oleh jurunilai berkelayakan dan proses ini diperlukan oleh pihak bank sebelum meluluskan pinjaman perumahan.

Yuran penilaian dikira berdasarkan peratusan tertentu daripada harga belian. Contohnya, 0.25% untuk RM 100,000 pertama dan 0.2% untuk baki berikutnya sehingga RM 2 juta.

9. YURAN GUAMAN
Anda perlu melantik seorang peguam untuk mendapatkan bantuan guaman semasa proses pembelian hartanah. Peguam tersebut akan menyediakan semua perjanjian dan dokumen yang perlu dalam pemindahan hartanah.

Yuran guaman yang dikenakan adalah antara 0.25% sehingga 1%, bergantung kepada nilai hartanah dan dikira mengikut peratusan daripada harga belian.

10. MRTA dan MLTA
MRTA dan MLTA adalah dua jenis insurans rumah yang berbeza. Ia adalah jenis-jenis insurans yang dimestikan oleh pihak bank dan adalah sebahagian daripada pakej pinjaman perumahan anda. Ia bertujuan untuk melindungi nilai hartanah.

**Insurans Bertempoh Gadai Janji Berkurangan (MRTA) bergantung kepada umur peminjam dan jumlah pinjaman untuk membeli hartanah. **Insurans Bertempoh Gadai Janji Mendatar (MLTA) menawarkan pembayaran balik baki pinjaman yang belum dijelaskan dan nilai tunai terjamin pada akhir skim.

Baca lebih lanjut tentang insurans pinjaman perumahan yang terbaik untuk anda.

11. PEGANGAN PAJAK
Tempoh pegangan pajak biasanya selama 30, 60, 99 atau dalam sesetengah kes 999 tahun.

Tanah dipajak atau disewa daripada kerajaan. Ini juga bermakna pemilik rumah perlu memperbaharui tempoh pajakan sebelum ia tamat. Ini memerlukan satu premium, bergantung kepada jenis hartanah.

Pemindahan pemilikan mungkin mengambil masa yang lama kerana hartanah pegangan pajak biasanya mempunyai banyak batasan.

12. PEGANGAN KEKAL
Tempoh pemilikan untuk hartanah pegangan kekal tidak terhad. Pemilikan tanah adalah dalam bentuk hak milik induk.

Ini bermakna proses pemindahan hartanah tersebut adalah lebih mudah tanpa banyak halangan.

13. HAK MILIK STRATA
Hak milik strata selalunya dikeluarkan untuk hartanah bertingkat tinggi seperti kondominium, kediaman berservis, apartment dan rumah pangsa.

Ciri-ciri yang lazim terdapat pada sebuah hartanah strata (atas tanah atau bertingkat tinggi) ialah kemudahan yang dikongsi bersama semua penduduk seperti kolam renang.

14. KEDIAMAN TIDAK TERJUAL
Ini merupakan hartanah yang masih belum terjual selepas sembilan bulan menerima Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) dan Sijil Kelayakan Menduduki Bangunan (CFO).

**Sekarang anda faham beberapa terma penting berkaitan dengan pembelian hartanah dan tidak lagi sakit kepala cuba memahami istilah dan perkataan-perkataan pelik yang digunakan sepanjang proses jual beli.
KAMARUL HARUN
Real Estate Negotiator 03750
Contact- 6016-3477 837
WhatsApp- www.wasap.my/60163477837

IPC REALTY SDN BHD E(1)1440/1
IPC Group of Companies
Real Estate Agency
Hotline 603-3319 0837

30/09/2021

EJENSI HARTANAH.
**[INFO]: TERMA ASAS DALAM HARTANAH.
1. REA: REAL ESTATE AGENT
-Principal.
-Pemegang Lesen Ejensi Harta Tanah.

2. PEA: PROBATIONARY ESTATE AGENT
-Ejen Hartanah Percubaan (PEA).
-Tempoh praktikal di bawah pengawasan REA untuk tempoh 1 ke 2 tahun.

3. REN: REAL ESTATE NEGOTIATOR
-Perunding Hartanah.
-Pembantu Ejen Harta Tanah.
-Perlu menjalani kursus NCC di bawah seliaan BOVEAP.

4. WTS: WANT TO SELL
-Hartanah untuk dijual.

5. WTB: WANT TO BUY
-Mencari untuk membeli hartanah.

6. WTR: WANT TO RENT
-Mencari untuk menyewa Hartanah.

7. WTL: WANT TO LET
-Hartanah untuk disewa.

8. COA: CO AGENCY
-Kerjasama untuk jual beli hartanah samada dalam ejensi yang sama atau berlainan.

9. SNP/SPA/S&P
-Sales and Purchase Agreement
-Perjanjian Jual Beli

10. FH: FREEHOLD
-Pegangan Bebas.

11. LH: LEASEHOLD
-Pegangan Pajakan (Tempoh pajakan berbeza mengikut negeri)

12. MR: MALAY RESERVED
-Rezab Melayu

13. BU: BUILT-UP
-Saiz binaan bangunan.

14. LA: LAND AREA
-Size keluasan tanah.

15. ROI: RETURN ON INVESTMENT

16. COCR: CASH ON CASH RETURN

17. FLIPPING
-Aktiviti penjualan semula hartanah dengan kadar segera untuk mendapatkan keuntungan.

18. FAIR VALUE
-Harga adil untuk penjual dan pembeli hartanah.

19. BR: BASE RATE
-Kadar Interest atau bank charges menggantikan BLR, berdasarkan Cost of Found (COF) dan Statutory Reserved Requirement (SRR).

20. BLR: BASE LANDING RATE
-Berdasarkan Overnight Policy Rate (OPR)

21. LOCKING PERIOD
-Tempoh tertentu yang dikenakan oleh pihak Bank untuk elak peminjam membuat 'settlement' awal. Kebiasaanya untuk tempoh 3 ke 5 tahun.

22. YIELD: HASIL
-Biasanya dikira dari jumlah Sewa Bulanan x 12 Bulan / dengan Kos Hartanah x 100%. Hasil terbaik bersamaan atau lebih kadar % bank 5% dan ke atas.

23. MASTER TITLE
-Geran Besar/ Induk

24. INDIVIDUAL TITLE
-Geran Individu

25. STRATA TITLE
-Geran strata adalah geran individu berasingan dikeluarkan untuk unit rumah, pangsapuri atau pejabat dalam pembangunan yang berkongsi kemudahan bersama.

26. SOHO: SMALL OFFICE HOME OFFICE

27. SOFO: SMALL OFFICE FLEXIBLE OFFICE

28. SOVO: SMALL OFFICE VERSATILE OFFICE

29. CAVEAT
-Sekatan/ Halangan
-Jenis: Pendaftar, Persendirian, Lien dan Amanah.

30. RPGT: REAL PROPERTY GAIN TAX

31. CKHT: CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH

32. DSR: DEBT SERVICE RATIO

33. MLTA: MORTGAGE LEVEL TERM ASSURANCE

34. MLTT: MORTGAGE LEVEL TERM TAKAFUL

35. MRTA: MORTGAGE REDUCING TERM ASSURANCE

36. MRTT: MORTGAGE REDUCING TERM TAKAFUL

37. CONSENT
-Kebenaran yang diperlukan daripada pihak berkuasa seperti Kerajaan Negeri, PBT dan Pemaju.

38. PSF/ SQ FT: PER SQUARE FEET/ SQUARE FOOT

39. MV: MARKET VALUE
-Nilai sebenar yang diberikan oleh penilai berdaftar.

40. ASKING PRICE
-Nilai Permintaan dari Pemilik Hartanah.

41. ONO: OR NEAREST OFFER

42. MAINTENANCE FEES
-Bayaran penyenggaraan dan pemuliharaan harian di kawasan hartanah terutama hartanah strata atau bertingkat.

43. SINKING FUND
-Bayaran kump**an wang pelepasan.
-Dana sebanyak 10% yang diasingkan dari jumlah bayaran penyenggaraan untuk untuk tujuan perbelanjaan masa depan seperti pembaikan besar di kawasan hartanah terutama hartanah strata atau bertingkat

44. QUIT RENT: CUKAI TANAH

45. ASSESMENT: CUKAI TAKSIRAN/ CUKAI PINTU

46. JMB: JOINT MANAGEMENT BODY
-Badan Pengurusan Bersama
-JMB wujud sebagai badan rujukan sebelum pengeluaran hakmilik.

47. JMC: JOINT MANAGEMENT CORPORATION
-Perbadanan Pengurusan Bersama

48. MC: MANAGEMENT CORPORATION
-Perbadanan Pengurusan
-Diwujudkan setelah hakmilik dikeluarkan

49. SUB-MC
-Sub-MC diperlukan sekiranya pembangunan terlalu besar dan sukar diuruskan oleh sebuah jawatankuasa.

50. VP: VACANT POSSESSION
-Serahan Milikan Kosong

51. AGM: ANNUAL GENERAL MEETING
-Mesyuarat Agung Tahunan

52. EGM: EXTRAORDINARY GENERAL MEETING
-Mesyuarat Agung Luar Biasa

53. DMC: DEED OF MUTUAL COVENANT
-Dokumen Perjanjian Bersama
KAMARUL HARUN
Real Estate Negotiator 03750
Contact- 6016-3477 837
WhatsApp- www.wasap.my/60163477837

IPC REALTY SDN BHD E(1)1440/1
IPC Group of Companies
Real Estate Agency
Hotline 603-3319 0837

29/09/2021

PROSES JUAL BELI HARTANAH.
**[PINJAMAN HARTANAH]: KIRAAN KELAYAKAN PINJAMAN PERUMAHAN.
**PENGIRAAN.
Contoh jika Gaji Kasar RM 2,300.

1. KIRA GAJI BERSIH.
Gaji Bersih = Pendapatan Kasar - Potongan tetap (KWSP, SOCSO, Cukai Pendapatan)

*RM 2,300 ➖ RM 200 = RM 2,100.

2. KIRA ANSURAN MAKSIMUM BULANAN : DEBT SERVICE RATIO (DSR) % ✖️ GAJI BERSIH.
Jika bergaji bawah RM 3,000, DSR maksimum yang dibenarkan adalah 60%.

Sebagai contoh, untuk Bank CIMB. Pendapatan bersih RM 2,100, DSR maksimum yang dibenarkan adalah sehingga 60%.

*RM 2,100 ✖️ 60% = RM 1,260.

3. TOLAK KOMITMEN BULANAN DENGAN PIHAK BANK (CCRIS).
Katakan ada ansuran bulanan kereta RM 350.

Jumlah komitmen keseluruhan dengan pihak Bank = RM 350.

*RM 1,260 ➖ RM 350 = RM 910.

4. TOLAK NET DISPOSABLE INCOME (NDI).
Untuk Kos Sara Hidup, ada bank yang guna dan ada yang tiada. Secara purata, bank telah tetapkan minimum NDI sebanyak RM 500 hingga RM 1,500.

NDI bergantung kepada tempat tinggal dan taraf perkahwinan.

Katakan ambil contoh NDI : RM 500

*RM 910 ➖ RM 500 = RM 410

5. GUNA RULE OF 200.
Ansuran bulanan ✖️ 200 = Harga Rumah.

Dengan bayaran ansuran bulanan sebanyak RM 410 sebulan, harga rumah maksimum tidak boleh melebihi RM 82,000.

*RM 410 ✖️ 200 = RM 82,000.

Analisa adalah kiraan kasar dan untuk rujukan asas. Perlu rujuk pada pihak pembiayaan perumahan untuk mendapat pengiraan yang lebih tepat.

Jika bergaji rendah dan mempunyai banyak komitmen. Perlu ada simpanan atau pendapatan selain gaji seperti Tabung Haji ataupun ASB yang mana ianya boleh dijadikan sebagai dokumen sokongan pendapatan.
KAMARUL HARUN
Real Estate Negotiator 03750
Contact- 6016-3477 837
WhatsApp- www.wasap.my/60163477837

IPC REALTY SDN BHD E(1)1440/1
IPC Group of Companies
Ejensi Harta Tanah Berdaftar
Hotline 603-3319 0837

29/09/2021

PROSES JUAL BELI HARTANAH.
**[PINJAMAN HARTANAH]: HARGA RUMAH MENGIKUT JUMLAH GAJI DAN BAYARAN BULANAN.
**PERATURAN ASAS.
-Gaji Kasar ➗ 3 (Jumlah Bayaran Bulanan)
-Jumlah Bayaran Bulanan ✖️ 200 (Jumlah Harga Rumah)

*RM 1,800+
Purata harga boleh dibeli RM 126,000.
Purata bayaran bulanan RM600.

*RM 2,500+
Purata harga boleh dibeli RM175,000.
Purata bayaran bulanan RM800.

*RM 3,500+
Purata harga boleh dibeli RM245,000.
Purata bayaran bulanan RM1,200.

*RM 4,500+
Purata harga boleh dibeli RM315,000.
Purata bayaran bulanan RM1,500.

*RM 5,000+
Purata harga boleh dibeli RM350,000.
Purata bayaran bulanan RM1,700.

*RM 10,000+
Purata harga boleh dibeli RM700,000.
Purata bayaran bulanan RM3,500.
KAMARUL HARUN
Real Estate Negotiator 03750
Contact- 6016-3477 837
WhatsApp- www.wasap.my/60163477837

IPC REALTY SDN BHD E(1)1440/1
IPC Group of Companies
Ejensi Harta Tanah Berdaftar
Hotline 603-3319 0837

27/09/2021

PROSES JUAL BELI HARTANAH.
**[PEGUAM HARTANAH]: PROSES BELI RUMAH.
1. PENJUAL DAN PEMBELI BERSETUJU DAN MENANDATANGANI OFFER TO PURCHASE.
-Pembeli membayar Wang Deposit 3% atau 3.18% dari Nilai Harga Jualan Hartanah yang telah dipersetujui bersama kepada 'Client Account' Peguam Hartanah atau Ejensi Hartanah sebagai 'Pemegang Pertaruhan'.

2. PEMBELI MEMOHON PINJAMAN PERUMAHAN.
-Jika Pinjaman Perumahan ditolak, Deposit akan dip**angkan (Rujuk terma dalam 'Offer To Purchase').

3. PEMBELI SEMAK DAN TANDATANGAN PERJANJIAN PINJAMAN DENGAN PIHAK BANK/LPPSA.

4. PENJUAL DAN PEMBELI TANDADATANGAN PERJANJIAN JUAL BELI (SPA).
-Pembeli membayar baki Deposit 6% atau 6.82% dari Nilai Harga Jualan Hartanah.
-Boleh membuat pengeluaran KWSP bagi tujuan Membeli Rumah.

5. PEGUAM SETEM PERJANJIAN JUAL BELI (SPA) DI LHDN.
-Bermula 'Completion Date' 90 hari bermula dari tarikh 'Stamping'.

6. PEGUAM MENGHANTAR DOKUMEN BANK UNTUK SEMAKAN.

7. BANK PULANG SEMULA DOKUMEN.
-Jika ada pindaan, hantar semula untuk semakan.
-Jika tiada pindaan, akan proses untuk Setem dokumen.

8. PEGUAM ADJUDIKASI MOT (BORANG 14A)
-Tunggu Notis Taksiran (14 Hari Bekerja) untuk bayar Duti Setem.

9. BAYAR DUTI SETEM DI LHDN.

10. PEGUAM MENGUMPUL DOKUMEN UNTUK MEMBUAT PERSERAHAN PENDAFTARAN PINDAHMILIK DI PEJABAT TANAH.

11. PERSERAHAN DI PEJABAT TANAH MENGIKUT DAERAH DAN NEGERI.

12. PEGUAM MENASIHATKAN BANK UNTUK MENGELUARKAN SEMUA BAKI HARGA JUALAN/ PINJAMAN KEPADA 'CLIENT ACCOUNT' PEGUAM SEBAGAI PEMEGANG PERTARUHAN.

13. BANK MEMBAYAR BAKI HARGA JUALAN KEPADA 'CLIENT ACCOUNT' PEGUAM.

14. PEGUAM MENERIMA BAKI HARGA JUALAN.

15. PEGUAM MENYERAHKAN KESEMUA BAKI HARGA JUALAN KEPADA PENJUAL.

16. PENJUAL MENYERAHKAN KUNCI HARTANAH KEPADA PEGUAM.

17. PEGUAM MENYERAHKAN KUNCI KEPADA PEMBELI.

Sumber rujukan: Tetuan Rosenida Ab Wahab (RAHCO Law Firm)
KAMARUL HARUN
Real Estate Negotiator 03750
Contact- 6016-3477 837
WhatsApp- www.wasap.my/60163477837

IPC REALTY SDN BHD E(1)1440/1
IPC Group of Companies
Real Estate Agency
Hotline 603-3319 0837

27/09/2021

PROSES JUAL BELI HARTANAH.
**[PEGUAM HARTANAH]: CARA JUAL RUMAH PEMILIK TELAH MENINGGAL DUNIA.
**SITUASI
1- Sudah melantik Pentadbir, tetapi belum ada Perintah Jualan.
2- Perlantikan Pentadbir masih belum dibuat.
3- Sudah ada Surat Kuasa Mentadbir, tetapi Hartanah yang hendak dijual p**a tidak tersenarai di dalam Surat Kuasa Mentadbir.
4- Waris-waris tidak mencapai persetujuan untuk menjual Hartanah tersebut.

Di bawah ini, perkongsian prosedur ringkas dan beberapa perkara yang perlu dititikberatkan sebelum proses jual beli Hartanah melibatkan kematian boleh dijalankan:

**PERSETUJUAN UNTUK MENJUAL
Semua waris-waris sudah berbincang dan sebulat suara bersetuju untuk menjual hartanah tersebut. Perbincangan, hendaklah menggunakan akal dan bukannya emosi.

**PENTADBIR
Lantikan: Pentadbir perlu dilantik. Perlantikan Pentadbir bukan sekadar hanya cakap mulut atau menulis surat sendiri. Perlantikan mesti melalui Surat Kuasa Mentadbir sama ada dikeluarkan oleh Unit Pusaka Kecil Pejabat Tanah atau Mahkamah.

-Pendaftaran: Nama Pentadbir perlu didaftarkan ke atas Geran Hartanah. Pada Geran Hartanah amnya dan bahagian ketuanpunyaan khususnya, akan tercatat nama Pentadbir sebagai Pentadbir.

**PERINTAH JUALAN
Permohonan: Perintah Jualan perlu dimohon dan diperolehi untuk membolehkan Hartanah dijual. Pada masa ini lah persetujuan semua waris-waris sangat diperlukan.

Syarat Wajib: Dalam Perjanjian Jual Beli bagi kes melibatkan kematian, Perintah Jualan sepatutnya menjadi salah satu 'Condition Precedent' atau Syarat Wajib yang perlu dipatuhi sebelum proses Jual Beli selanjutnya boleh dijalankan.
Sekiranya gagal, proses Jual Beli perlu dihentikan.

**TEMPOH MASA
Dari segi tempoh masa jual beli, semua pihak perlu sedar dan bersedia dari segi mental dan fizikal bahawa ada prosedur tambahan yang perlu dijalankan terlebih dahulu.
Semestinya tempoh masa proses jual beli melibatkan kematian akan lebih berbanding proses jual beli hartanah dalam keadaan biasa.

Ini adalah prosedur ringkas dan mungkin ada penambahan atau perbezaan proses mengikut situasi kes masing-masing.

Sumber rujukan: Tetuan Salmiah Binti Salim (HS KEE Law Firm)
KAMARUL HARUN
Real Estate Negotiator 03750
Contact- 6016-3477 837
WhatsApp- www.wasap.my/60163477837

IPC REALTY SDN BHD E(1)1440/1
IPC Group of Companies
Real Estate Agency
Hotline 603-3319 0837

26/09/2021

KAMARUL HARUN
Real Estate Negotiator 03750
Contact- 6016-3477 837
WhatsApp- www.wasap.my/60163477837
Email- ipckamarulharun @ gmail.com

IPC REALTY SDN BHD E (1) 1440/1
IPC Group of Companies
Real Estate Agency
Hotline 603-3319 0837