19/10/2018
Assalamualaikum w.b.t dan salam sejahtera.
LOT LIDI.
Membeli bahagian pada lot tanah.
Perkongsian kali ini adalah berkenaan dengan kes-kes yang selalu kami jumpa, iaitu pembelian sebahagian daripada lot tanah, atau pembelian lot-lot yang hanya dilukiskan pecahannya tanpa buat permohonan dan pendaftaran pecah sempadan secara rasmi.
Selalu juga kami terima call atau whatapps bertanyakan pasal nak buat pecah lot, atau pecah bahagian nak keluarkan bahagian dia daripada satu-satu lot tanah tu. Apabila diselidiki, rupanya Tuan tu dah beli bahagian daripada lot tanah yangmana Tuan asalnya hanya buat lukisan pecahan dan jual pecahan-pecahan lot tu. Itu penerangan secara panjang lah, ringkasan atau nama glamor dia ialah LOT-LOT LIDI.
Lot Lidi ni bahasa mudahnya ialah sekeping tanah yang tanpa dibuat permohonan dan pendaftaran pecah sempadan secara rasmi, dimana Tuan tanah @ proksinya hanya lukis pecahan lot, buat plan lebih kurang, dan mula jualkan pecahan lot yang dibuat tu kepada orang ramai. Ada juga yang siap ukur dan tandakan pecahan yang dilukis tu ke atas tanah sebagai tanda sempadan lot-lot yang dilukis tu.
Kebanyakkan yang buat macal ni adalah keatas tanah berstatus pertanian tanpa buat ubah syarat kegunaan tanah dan jarang sekali kepada tanah kategori bangunan. Namun begitu impak dan risikonya adalah sama jika anda membeli tanah macam ni.
Selalunya, pembelian dibuat secara surat ikatan amanah sahaja, tanpa nama dimasukkan ke dalam geran sebagai pemilik bersama. Harga tanah sebegini selalunya agak murah berbanding tanah lot individu yang sudah punyai geran individu.
Sebagai pembeli, jangan mudah terpengaruh. Kaji dan selidik dulu apa kesan-kesan yang peru dihadapi kelak. Tak guna melabur duit beli tanah walaupun harganya murah jika akan datang bakal membawa malapetaka!.
Baik, antara kesan-kesannya ialah :
1) NAMA TIADA DALAM GERAN. Yang ni tak payah cerita lah surat ikatan amanah bagai, memamng tak laku pun surat ni dan kalau nak divalidkan pun perlu lalui proses perundangan yang belum tentu pembeli boleh dapatkan hak bahagian tanah tu. Bab jual beli dan pemilikan hartanah ni, paling penting adalah adakah nama pembeli boleh dimasukkan kedalam geran? Tanya tu dulu kepada si penjual tu. Kalau tak boleh, maka elakkan beli lot tanah tu. Contohnya, jika tanah 1 ekar pertanian, dipecah racik dan dijual, kamu pegi beli tanpa nama ada dalam geran tu, kamu dah perabis duit buat rumah cantik-cantik atas lot yang kamu beli tu, tiba-tiba kerajaan ada buat pengambilan jalan contohnya, rumah kamu tu kerajaan tak perlu bayar pampasan 1 sen pun sebab awal-awal lagi dah langgar syarat tanah pertanian iaitu 1 buah rumah sahaja yang boleh dibuat atas tanah kategori ini. Kalau 1 ekar si penjual pecah buat 8 lot kononnya lot saiz banglo (1 ekar maksimum 5 lot je ya Tuan-Tuan dan Puan-Puan sekelian, kalau dah lebih tu kena tenung muka si penjual tu dalam-dalam dan tanya dia apa saiz minumum lot banglo tu dan tengok dia cakap apa)...dan 8 pembeli tu semuanya dah buat rumah masing-masing berjumlah 8 biji rumah atas tanah tu, maka akan ada masalah lah nanti. Kalau ada pengambilan, semua duit pampasan yang terlibat hanya akan dibayar dan dirunding dengan Tuan Tanah yang namanya ada dalam geran sahaja. Jadi, kita pembeli yang tiada nama dalam geran ni apa yang kita dapat sedangkan kita dah bayar tanah tu dan berhabis duit buat rumah. Tu belum masuk cerita andai Tuan Tanah si penjual tu meninggal, kena buka cerita bab pusaka lagi yang lagi akan menyerabutkan kepala. Huiiiii...........
2) PECAHAN LOT TIDAK DIDAFTARKAN PERMOHONAN DAN MENDAPAT KELULUSAN PBT. Yang ni satu hal jugak. Alasan yang diberikan ialah selalunya penjual nak jual dulu siap-siap, nanti dah terjual separuh atau semua baru nak buat pecah sempadan dan keluarkan geran individu. Permasalahan disini ialah, adakah design pecahan lot yang dibuat tu BETUL-BETUL GERENTI LULUS? Ini permasalahan terbesar dan selalu yang kami jumpa, pecahan yang dibuat tu ikut sedap rasa penjual je untuk maksimumkan keuntungan tanpa ambil kira keperluan-keperluan yang perlu dipatuhi untuk kelulusan sesuatu permohonan pecah sempadan. Apa keperluan untuk kelulusan tu? Boleh tengok point-point berikutnya.
3) SAIZ LOT-LOT YANG DIBUAT TIDAK MENCUKUPI SYARAT MINIMUM. Contohnya, kata si penjual lot tu lot banglo. Tapi bila disemak, saiz lot tu sebenarnay ialah saiz standard bagi lot semi-d. Sifir mudahnya untuk semakan Tuan Puan, bagi lot banglo, minimumnya perlu bersaiz 70 kaki lebat x 80 kaki panjang, bagi saiz semi-d p**a ialah 40 kaki lebar x 70 kaki panjang, dan lot teres ialah bersaiz 20 kaki lebar x 70 kaki panjang. Ini adalah saiz lot secara am lah. Cuba Tuan Puan semak ni dulu sebelum nak beli tu. Kenapa saiz lot ni penting? Satunya ialah bila Tuan Puan nak submit plan rumah nanti (kalau boleh submit lah), selalunya bufer minimum bangunan rumah dengan sempadan lot tanah kita perlu di bufferkan 20 kaki di bahagian depan rumah, 10 kaki di bahagian kiri, kanan dan belakang rumah. Kalau tak cukup buffer ni, 85% plan bangunan akan ditolak oleh PBT.
4) AKSES JALAN YANG TAK MENCUKUPI atau TIADA LANGSUNG. Yang ni pun satu hal jugak. Apa yang perlu Tuan Puan tahu, jalan minimum kalau buat di sisi lot, samada depan, belakang, kiri atau kanan lot ialah WAJIB 20 kaki minimum, manakala kalau yang lalu tengah-tengah lot (pecahan dibuat dengan design jalan ditengah-tengah), ianya WAJIB 40 kaki lebar tak boleh nego-nego dah. Cuba periksa yang ni dulu, kalau tengok akses jalan dia buat 10, 12, 16, 18 kaki, boleh dah slow-slow cari yang lain. Requirement ni selalunya orang tahu (paling tidak dimaklumkan oleh si pembuat plan tu), tapi jika dicukupkan kepada keperluan lebar sebenar, saiz minimum lot p**ak tak cukup. Pun jadi tak lulus jugak permohonan tu nanti. Atau paling teruk, depa design pecahan lot tanpa ada akses jalan daripada pecahan-pecahan lot yang terbit tu ke akses jalan utama atau sedia ada. Lagi parah hat ni. Kita perlu ingat, dalam proses untuk dapatkan kelulusan pecah lot, antara perkara wajib yang akan dinilai ialah SETIAP LOT TERBITAN PERLU ADA AKSES JALAN, DAN AKSES JALAN TU PERLU IKUT KEPERLUAN MINIMUM LEBAR DIA, bukan main sedap je nak bagi berapa lebar ikut yang kita nak.
5) PAYAH NAK APPLY LOAN RUMAH. Ramai pembeli rata-ratanya memang bertujuan nak bina rumah sendiri atas tanah yang dibeli tu. Tapi bagi kes pembelian macam ni, jangan haraplah loan nak lulus sebab awal-awal lagi NAMA TIADA DALAM GERAN, dan kalau nama dimasukkan ramai-ramai pun, ianya masih lagi dibawah geran yang dikongsi beramai-ramai, yang mana bank cukup tak s**a perkara-perkara macam ni. Kalau yang ada simpanan sikit dan rasa boleh buat rumah cash, SILA BACA BALIK NO.1 KAT ATAS TU dan fikir-fikirkan lah.
6) DESIGN PECAHAN PERLU DIUBAH BILA NAK BUAT PENDAFTARAN RASMI PERMOHONAN PECAH LOT UNTUK KELUARKAN GERAN INDIVIDU. Ini juga masalah besar yang perlu pembeli-pembeli lot lidi hadapi. Dulu design jalan 16 kaki, dah kena buat 20 kaki, atau jalan tengah dulu sedap-sedap buat 25 kaki, tapi kena cukupkan 40 kaki. Apa kesannya? SAIZ LOT. bila dah tolak untuk cukupkan lebar jalan ni, saiz lot wajib akan berubah, makin besar tu memang mustahil, selaunya akan semakin mengecil. Kalu dulu kita beli contohnya RM 30,000 untuk satu lot bersaiz 5300 kaki persegi kononnya, tapi selepas cukupkan keperluan lebar jalan ni, baki yang tinggal tu hanyalah 3500 kaki persegi, haaaaa....tak ke pedih tu? Atau elok-elok design saiz lot bango, last-last dapat saiz lot semi-d je. Lot semi-d ni kena pair tau kalau nak buat, dia tak boleh kalau lot semi-d kita nak buat rumah stail banglo p**ak, gerenti senang-senang je pelan rumah akan ditolak masa nak register nanti.
7) ZONING TANAH TIDAK DISEMAK. Perkara zoning ni pun perlu disemak juga dan akan membawa masalah kalau tak ikut syarat dia. Contonhya, tanah dalam zoning pertanian dan kita nak buat pecah sempadan dan tukar syarat ke bangunan / kediaman. Antara perkara yang perlu dibuat ialah kena mohon untuk tukar zoning dulu dan perlu di ingat, perkara ni bukanya mudah dan selalunya akan melibatkan beberapa bayaran yang perlu dibuat. Ada tanah pertanian yang mana jika berada dalam zoning pertanian dibenarkan untuk buat tukar zoning ke kediaman, dan ada yang tidak dibenarkan. Jadi kalau terbeli lah tanah yang tak boleh tukar zoning ni, mau keluar air mata jugak ya.....
Ok cukup setakat tu sahaja.
Oleh itu, adalah dinasihatkan supaya berhati-hati dalam membeli lot-lot tanah ni. Betul, selalunya lot-lot sebegini agak murah ya amat....menjadikan ianya satu tarikan untuk orang ramai. Tapi silalah hadam kesan-kesannya elok-elok terlebih dahulu sebelum nak bayar duit untuk beli tu.
Apa yang kami selalu hadapi, bila kita bagi tahu tak boleh buat ikut apa yang depa nak, selalunya si pembeli minta buatkan ikut pecahan lot yang dah dilukis masa depa beli dulu tu....dan bila kami bagitahu tak boleh dan terangkan sebab-sebabnya, kami p**ak yang kena marah, dikatanya kami tak pandai, tak tahu urus, si pembeli atau broker p**ak dok cucuk kata jurukur ni tak bagus, tak pandai buat kerja. Hahahaha....apa lah nasib.
Ok, pakat-pakat share lah untuk kesedaran orang ramai. Spend duit beli yang dah siap bergeran individu adalah lebih selamat daripada beli lot-lot lidi macam ni yang cukup berisiko.
