Theng's Property

01/07/2024

我的公寓正式出租啦🎉

在找寻租客的过程中也学会了很多很多，才发现原来租房不只是签合约收租金那么简单而已。

虽然我也从事房地产，但因为从来没有接触过出租事宜，所以细节上还是有很多不懂的，因此我经常向其他的专业人士请教。

比如当租客看房之后感兴趣，提出想要商讨租金的时候，我该怎么和他们谈？

谈好租金之后，该什么时候签合约？

签合约之前应该付多少定金？security deposit, utility deposit该怎么算？ 预订的流程应该是怎么样的？

合约里应该要包含什么？

2+1租金合约是什么？租客若在合约期限内违约我应该要怎么处理等等。

除了这些技术问题外，怎么和中介对接也是一种学问。

我在我的理财路上又迈进了一步。

26/01/2024

为什么要买房？

这也许是时下很多年轻人心中的疑惑。

我先说说自己从开始学习房地产知识到拥有自己的第一间房地产的故事吧。

话说，我毕业刚开始工作的时候，对投资的概念仅止于股票，且是一知半解。

第一个真正把我带入股票世界的是我的上司，而我的第二个启蒙老师是我一位从念书时期就开始研究股票投资的要好的朋友。

当我开始学习投资股票时，我接触到了所谓的价值投资，我知道巴菲特、查理芒格、罗伯特清崎等伟大人物，我也才慢慢地学会投资也有许多不同种类，而其中房地产是全世界最多富人们累积资产的方式。

一次偶然的机遇，我对房地产产生了好奇心，于是通过接触房地产经纪，从他们身上获得有关房地产的资讯。

随着对房地产的了解越来越深，也充分了解买房会有的好处和坏处，评估了风险以后我终于决定在我26岁那年买下人生中的第一间房子。

“第一次”似乎被赋予一种神圣的意义，但对我来说这个房地产的第一次是我理财路上第一个真正的考验。

为何说是考验？ 第一，我是为了投资而买的，所以我必须知道从付定金的那一刻起，我将要经历的过程、所需的费用、如何最大化投资回酬，钜细靡遗一字不漏。第二，这是一次推自己一把让主动收入横跨太平洋的机会，通过这种方式我更积极地拓展收入，也间接提升自己。

如果你问我：我不明白为什么要买房？

首先，问自己你希望在人生中达到什么目标？

假如你还没有清晰的理财目标，那我建议先别买。

假如你知道自己要什么，那你尽管去买，只要价格在能力范围内。

第二， 问自己准备好进入人生下一个阶段了吗？

假入你的回答是没有，那我建议先别买。

假如你是已婚或有伴侣的人，你已笃定买房就是为未来建立属于你和伴侣的窝，那么你没有理由不买。至于单身者，只要经济情况允许并且不想要寄人篱下/帮别人供屋子，那就去买呗。

你又问：那我们一定要买房吗？

我的答案是：不一定。买房只是其中一种投资/生活方式，并不一定适合每个人。所以最最最重要的是，买房之前必须要做好功课，不要买了以后才来惊讶地发现买房不是定期缴供期而已，也别埋怨房地产投资为什么都赚不到钱。

09/01/2024

发现网络上很少人分享有关二手房产买卖的流程，觉得可以在这里大略分享一下。我主要会以买家的视角来讲解。

在一切程序开始之前，买家需确保拥有充足的现金作为头期，头期一般是屋价的10%， 并且计算好自己的收入和信用记录是否足够获得银行贷款的批准。

当买卖双方谈妥价钱以后，买家需要支付3%的订金给中介公司，由中介公司暂时保管（也可以交由律师所），直到签合同的那天。买家需要确保的是订金交由可靠的一方，最好的做法是留下付款证明，并且订金表格必须列明各个条款。

假如买家是通过银行贷款的话，这时候中介就会协助买家准备执行申请贷款的事宜，至于买卖合同草拟则由律师负责。通常这个过程会比较漫长，最长可以到一两个星期。买卖双方可以选择各自委托自己的律师去处理手续，或者为了省下律师费共用同一名律师。

接下来，当贷款申请通过之后，就可以开始安排签约合同，同时买家必须支付余下的7%头期。

待签了合同和盖章以后，中介公司会从早前保管的3%，释出一部分给中介作为中介费用（多少取决于中介和卖家之间谈好的百分比%），如果中介费少于3%的话，其余的都会归还给卖家。另一个值得注意的点是中介费用需付6% SST，卖家可以和中介商讨由卖家另外承担这个6%，还是从中介费里扣除。

以上是大致的流程。房产种类千万种，其实还有其他更复杂的流程，比如那些租赁地契（leasehold) 的房地产也涉及地契的转移等。下次有机会再分享更多。

24/11/2023

房子装修至少需要一个月，在这期间可以开始寻找潜在的租户，有几个网站或平台是可以考虑的。

1. Ibilik/Mudah/Facebook Marketplace

适合那些分房出租的屋主，不过屋主通常需要注册账号并且通过身份审核才可以张贴广告。依据你想要的触及率，可享有不同价格的广告配套，当然你也可以选择免费listing，但免费的。。。你知道的啦。脸书Fb Marketplace也是一个不错的无需付费的平台，不过效果可能也不会比一些付费的来得好。

2. PropertyGuru/Iproperty

一般是有REN注册号码的中介才可以在此张贴广告。你可以找一个你信任或在你房子地区有connection的中介帮你打广告，假如成交的话就必须付给他们中介费，中介费一般是一个月的租金。

3. Cozyhomes/Speedhome

这些公司通常都会与装修公司合作提供一条龙服务包括租户管理、租金收取、水电费管理、维修服务等，与装修公司的现有顾客（屋主）洽谈，从租客每月的租金中提取佣金或者一两年的配套由屋主付一次性几百块的费用。

以上是几个我认为找潜在租客比较普遍的方式，你还有听过其他哪些找租户的方法吗？欢迎下方留言分享。

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04/11/2023

房子一个月后完成缺陷维修。我也在对比了几家装修公司的价钱，最终选择了The Makeover Guys。我的考量主要是价钱、方便性和支付方式。

其实有好几家的价格都在可负担范围内，只是我选择的这家公司是少有允许0%分期付款的，如果你不想一次过付现金，也可以支付一点前期，剩下的再分期。好处是你还可以保留一些现金做紧急储备金或投资在其他地方，坏处是分期会占用你的信用额度。

如果你是以出租房子的角度出发，装修花费一般从RM25k到 RM40k不等，取决于房子大小、设计风格和家具多寡。我想尽量把这个花费最大化，既能省下一点钱也能增加出租率，因此和装修公司的consultant商量了好几回才确定最终方案。

开始装修之前，得付给Management Office一笔装修许可定金，我一共付了RM2,950，分别为

1. Renovation deposit RM 2.5k
2. Moving in deposit RM 300
3. Roro bin charges RM 150

(1) 和 (2)是装修完毕后可退还给屋主的，收取这笔费用主要目的是避免屋主在装修期间把公寓共同区域的设施破坏。（3）不可退还，是给装修公司或承包商丢弃装修期间产生的垃圾的，费用高低依装修规模而定。

在这个阶段，我的建议是趁缺陷维修期间把装修事宜定下来，那么一旦完成维修了，装修的工作也可以马上开始进行，正所谓时间是黄金，作为房屋投资者每分每秒都得把握好。

15/09/2023

好久没更新。

发现这个页面即使久未更新，依然有很高的触及率。

很惊讶，所以想想还是不要浪费了，就分享我最近拿新公寓钥匙的经历吧。

上个月，原本一直对外宣称年底才交钥匙的发展商突然给屋主们捎來了惊喜。我的公寓是两房一厕，面积有753平方英尺，屋价大约五百四十千马币。

收到通知信，我立马就缴清了包括地税、门牌税、电费抵押金和管理費抵押金等杂费，将近三千四百令吉。

之后就是一连串对银行/Banker的夺命追魂call，确保贷款的最后一笔数目正式入账到发展商那里，才能向发展商预订拿钥匙的日期。这也意味着一个月后就要开始供房贷。

与此同时，我也预约专业的验楼师，在拿钥匙当天到我的公寓单位进行全面的检查。整个过程只花了一个小时多，由三个人同时完成缺陷的标记和积水测试（water ponding)。四天后， 我就收到验楼师整理的缺陷报告，我把报告和表格一并交给发展商的缺陷维修团队，维修团队也告知维修需要至少一个月的时间。

故事待续。。。

09/02/2023

来看看房地产经纪的日常🚶🏃🤸其他都还好，第三点最难 😅 不过，替客户解决问题，就是身为房地产经纪最基本的责任，是自我价值的体现。

房地产中介工作时间自由，如果成功卖出房子还能获得可观的收入，很多人都以为这份高薪职业的工作非常轻松，只需要找客户买房子。其实，专业房地产中介的日常工作还包括会议、跟进客户、收集资料、参加地产经纪课程等...

11/12/2022

世上（资本主义社会）真的无奇不有，马来西亚有没有人考虑搞个噱头呀 🫢

位于中国河南省商丘市民权县的建业城2期学府上院发起了“买房送对象，情定建业城”的活动。

15/11/2022

12/11/2022

十二月十一日。

时隔五年，她再度返回这座孤岛。

海岛在世人眼里毕竟带着些许浪漫的意蕴，可是于她而言海岛只有无尽的旧照片和老去的、充满伤痛的回忆。

那些斑驳影像里两张灿笑的脸，其中一张红扑扑的脸蛋羞涩地望着另一张俊俏的脸。那张俊俏瞳孔深邃的脸，依然不时出现在梦里。

她闻得到海水咸涩的味道，却不晓得那是真实的，还是缥缈记忆里残存的痕迹。

海浪打在脚踝上，一遍又一遍，一遍又一遍，直到她的足迹在沙子上越来越浅。

沙滩一处隐秘，有一对情侣正依偎在彼此的怀里，手臂和大腿全是沙。墨镜虽遮去神情，但甜蜜却满溢。

她别过头，看见海的远处有一艘很小的船。船上似乎有好多人，密密麻麻的，估计是在开船上派对。

船会沉吗？她想。

好多年以前，她也曾是船上的其中一人。

谁也没想到，那个蔚蓝色、空气里都是幸福的天，会是她往后人生里拼命想要删去的片段。

她和他上了船，原以为只有他们俩的二人世界， 忽然间朋友A、B、C那些熟悉的脸庞一一相继出现，他们手里拿着香槟和玫瑰花，唱起了那首她最爱的《爱很简单》。

还没缓过神，他已经在她面前单膝跪地。她看着他诚恳的双眼，周围已然被消音，似乎冥冥中要让她永远记住这个画面。

事实上，这个无声的画面已在脑海深处被重播无数次，就像电视的周六爆米花经典，在每年三月、六月、九月和十二月从未落下《铁达尼号》。

后来呢？

香槟在夕阳里化作飞鸟，他也消失在了茫茫大海里。

萝丝和杰克仍逃不过宿命，他们永远地分开了。

夜幕降临。

十二月十二日。

https://wa.me/p/5791006724317443/60124277860

09/05/2022

🤯每周趣闻🤯

从古至今，房子的类型不断变换，从材料、造型、到价格，都经历了巨大的转变。选择多了，人们对房子也开始有了不同的需求和要求。

以前一百千能买到一个独立豪宅，如今一百千都不够买一块地😢

那现代的人们到底都在买什么样的房屋呢？

让我们一起来看看。

发展商2021年在巴生谷的54个新项目当中，多达37个或69%有推出售价超过100万令吉的房产。

04/05/2022

第一次买房的朋友，很多时候因为不了解买房需要支付的费用，以为给个订金头期，做一下贷款，付一点律师费就搞定了🧐

但其实买房的花费远远不止这些，还有很多隐藏费用是直到签了买卖合约才知晓，我们一起来看看有哪些吧！

1. 产权转让协议印花税 Memorandum of Transfer Stamp Duty

首 RM500,000缴1%，接下来RM500,000缴0.8%， 接下来的RM2,000,000缴0.7%，在接下来的RM2,000,000缴0.6%， RM 5,000,000以上缴0.5%

举例房子SPA价格RM700,000：
你需要支付的印花税一共RM500,000 x 0.01 + RM 200,000 x 0.008 = *RM 6,600*

开发商的分层地契出來后才需支付，新项目一般都是交屋的时候支付，二手房通常已经有分层地契需要一个月内支付。

2. 缺陷检查费用 Defect Checking Fee

你可以自己请专业的Home Inspection Team或者咨询房产顾问。负责任的房产顾问会帮你安排专业人士进行缺陷检验以及在检验的过程中陪同你。 一般一次性费用RM500。

3. 地税和门牌税 Quit Rent/Assessment Fee

根据马来西亚的法律，只要符合征税条件的房地产，有关房地产的产权拥有者都有支付这些费用的法律义务。

地税的费率于每个州属都有不同的算法，缴付的截止日期也可能有所不同。雪兰莪、吉隆坡和槟城实施单位税制度。举例地税率每平方尺RM0.05，若公寓总占地为10,000平方尺，那么屋主每年都得缴交RM500的地税给土地局。

门牌税算法基本上是房产预估年租金4%（服务型公寓可高达7%)。举例每个月预估租金RM2000，一年的话就是RM24,000。RM24,000 x 4% = *RM960*
一般每半年支付一次，一次RM480。

4. 管理费和公用抵押金 Maintenance/Utility Deposit

管理层会在交屋前征收三个月管理费押金，押金随房产类型而定。

5. 火灾保险 Fire Insurance

投保火险虽不受法律强制，但房贷机构一般都会建议购买。值得注意的是，通常这类火险只是保护相关公寓，以及作为房子重建成本的保障，各个单位还需额外购买家居保险以保障家里的家具电器。此外，投保火险的公寓住户是可以向管理层上交保单索取refund的哦。

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