Hartanah007 房产007, KLCC, Kuala Lumpur (2026)

03/05/2026

Pavilion Square, Bukit Bintang楼王的前身今世

你知道吗？如今在Bukit Bintang(武吉免登)核心地段拔地而起的唯一楼王项目 Pavilion Square，其脚下这片土地，在十年前曾被视为卡塔尔王室对大马投下的顶级信任票

这里曾承载着一个超越五星级认知的野心：建设全球首批、大马唯一的 Harrods Hotel，这不仅是一座七星酒店，更是主权基金与大马地产巨擘试图联手定义的亚洲奢华新高度

1982年，位于商业核心区的 Lot 297 租赁地块正式登记在 Datuk Bandar Kuala Lumpur 名下。随后数十年，这片坐拥原 Restoran Seri Melayu 与 Chulan Square 的地块，因复杂的土地所有权与转让程序，始终未能进入大规模开发阶段

2009年，大马政府更是对关键地块 Lot 342 lodgged 了禁止转让的 registrar’s caveat，为日后的资本进场埋下了隐形的法律雷区

2012年，卡塔尔主权基金旗下的投资巨头 Qatar Holding 强势介入。作为伦敦顶级百货 Harrods 的拥有者，卡塔尔决定将这个殿堂级品牌从英国输出，计划在全球打造三家最顶尖的“七星级酒店”，选址分别定于伦敦、意大利撒丁岛以及大马吉隆坡

在当时的国际版图中，Harrods 品牌被视为与 Bvlgari 和 Armani 同级别的顶级奢华象征，而吉隆坡项目更是这一全球布局中的关键一环

同年，由丹斯里林晓春与丹斯里赛莫达联手设立的合资公司 Jerantas 正式与卡塔尔方签署谅解备忘录，计划将这块占地 2.21ha 的黄金地段打造为总开发价值高达 RM55亿的 Harrods Square

为了对标 Bvlgari Hotel 等顶级品牌的奢华标准，项目规划了一座仅设 102间客房的 27层酒店以确保极致私人化服务，同时包含一座 61层（508个单位）和一座 52层（516个单位）的服务式公寓建筑群。此外，该综合体还规划了一座 31层的办公大楼，并配置了美食广场与日托中心，通过地下通道和高空行人天桥与 Pavilion KL 实现无缝连接

2013年，尽管项目举行了盛大的动工仪式，但地权转让的僵局却从未真正打破。Lot 342 地块依然留在 Federal Lands Commissioner 名下，registrar’s caveat 始终未被解除。雪上加霜的是，2013年卡塔尔政坛更迭，新任 Emir Sheikh Tamim bin Hamad al-Thani 登基后，主权基金内部迎来权力大洗牌，前任管理层启动的所有海外项目均面临严苛审计

2015年，由于大马低廉的平均房价让卡塔尔方对投资回报产生怀疑，加上无法解决的地权障碍，Harrods Hotel 计划正式宣告流产。原本刻有“Harrods”字样的工地围板被悄然撤换，取而代之的是通用的“五星级酒店”字眼。曾经作为全球三家之一、原定于 2018年开幕的 Harrods Hotel，最终在资本权力的交替中化为泡影

2024年，这片土地最终在丹斯里林晓春的操盘下回归 Pavilion 品牌版图，转型为如今热卖的 Pavilion Square。虽然失去了 Harrods 的品牌背书，且酒店部分被剔除，但该综合开发项目的其他组成部分仍按计划推进。通过地下通道与天桥无缝连接 Pavilion KL 的地理优势，以及重新规划的豪华公寓格局，依然确保了它在武吉免登的楼王地位

Pavilion Square 在产品设计上呈现出与传统市中心住宅明显不同的取向。项目最核心的卖点，是通过专属连接天桥与地下通道，直接接入 Pavilion Kuala Lumpur 商场体系。同时项目配置了一条约118米的泳池及约15,000平方英尺的空中运动空间，强调高密度项目中的共享设施体验。这类设施并非单纯提升居住舒适度，更重要的作用在于增强短期租赁市场的吸引力，满足游客与城市短住人群对“即住即用”与社交空间的需求

从1990年代商业规划开始，这个区域就被定义为吉隆坡面向世界的核心窗口。随着 Bukit Bintang 发展趋向成熟、步行街的完善与商业密度的提升，这一定位在今天逐步成形。Harrods Hotel 的搁置，让一个关于国际品牌的构想停在纸面；而Pavilion Square 的出现，正好填补这篇空白

如今的 Bukit Bintang 已从品牌叙事中脱离，成为吉隆坡对外最具代表性的城市明信片之一，其价值不再依赖外部标签，而是被来自世界各地人流与商业活动反复确认
The Capital Journal, ezyong

30/04/2026

The Westin Kuala Lumpur X Ireka Group

从 2026年4月30日到 5月2日，Jalan Bukit Bintang 将迎来 RAIN RAVE WATER MUSIC FESTIVAL 2026。在这条大马最繁华的街道上，矗立着五家顶级酒店：Pavilion Hotel、Grand Millennium、Ritz-Carlton、JW Marriott 以及 Westin Kuala Lumpur

今天，我们要聊的是 Westin Kuala Lumpur 与其缔造者 Ireka Corporation 的故事

1967年，拿督赖昭华创立了 Syarikat Lai Siew Wah。最初，这只是一家扎根于 Jalan Ipoh 轮胎店楼上的小型承包商。拿督赖昭华的管理哲学极其简练：勤奋工作，并随国家基建需求而变

1975年12月，公司转制为私人有限公司。随后在 1986年1月，公司更名为 Ireka Construction。“Ireka”一词结合了英文的“I”与马来文的“Reka”，意为“我创造”。这标志着拿督赖昭华决心摆脱单纯的劳力输出，转向具备自主设计与建设能力的综合实体

1990年，大马政府正式启动将 Bukit Bintang 打造为购物天堂的战略。当时 Lot 10 已经落成，由 YTL 建筑部门负责施工。紧接着在 1996年，定位顶级奢侈品的 Starhill Centre 正式开幕，与人气商场 Sungei Wang Plaza 及 Bukit Bintang Plaza 构成了大马最核心、不可复制的商业枢纽地段

1996年，眼看周遭的 JW Marriott 与 The Ritz-Carlton KL 相继拔地而起，拿督赖昭华意识到这是 Ireka Corporation 进军顶级商业地产的绝佳时机。同年，作为公司首个旗舰五星级酒店项目，Westin Kuala Lumpur 正式举行动土礼。这一铲土，开启了公司迈向国际化的序幕

1998年，亚洲金融风暴将大马商业地产推入至暗时刻。由 Datuk Sulaiman 家族控制的 Taiping Consolidated 因深陷财务泥潭，无力维持资产。此时 YTL 凭借充足现金头寸，动用 323mil 纯现金直接购入 JW Marriott、Lot 10 以及 Starhill。在全市场现金枯竭的年代，这笔现金子弹让 YTL 锁死了金三角核心版图，也间接重塑了 Jalan Bukit Bintang 的竞争格局

2003年，经历过金融风暴洗礼的 Westin Kuala Lumpur 正式开业。这栋拥有 443 间客房的超五星级酒店，凭借前卫的设计，迅速成为吉隆坡的顶级地标。拿督赖昭华向市场证明，一家做土木工程起家的公司，也能通过灵活变通，在巨头环伺的酒店业最顶端站稳脚跟

2007年，Ireka Corporation 在资本市场完成了惊人的一跳。公司将 Westin Kuala Lumpur 拨入在伦敦交易所上市的 Aseana Properties 组合，并以 455mil 令吉的价格将其套现。这笔交易刷新了当时大马单间酒店客房的成交价纪录，平均每间客房售价高达惊人的 1百万令吉！由此可见Ireka Corporation 在当年的资产溢价能力堪称巅峰

2010年后，房产市场风向转变。尽管 Ireka Corporation 尝试通过 zenZ 品牌渗透中端市场，并跨足城市交通移动方案，试图解决公共交通的“最后一公里”痛点。然而，这种跨界需要极强的现金流支撑，而公司当时复杂的跨境资本运作结构限制了资金灵活性，加上沉重的债务利息压力，让这家老牌巨头在转型期倍感吃力

2022年，由于无法在财务期限内扭亏为盈，Ireka Corporation 正式被列入 PN17 公司名单。这家曾深度参与塑造吉隆坡城市天际线的企业，进入了艰难的生存保卫战

如今Westin Kuala Lumpur 依然矗立在 Jalan Bukit Bintang，它不仅仅是一栋酒店，更是拿督赖昭华留给大马建筑史的一件艺术品。而 Jalan Bukit Bintang 也渐渐进化为一个拥有强大商业集群与高级酒店群的城市资产组合，随着倪可敏部长启动 I Lite U 项目并联手 DBKL 投入 4mil 提升景观，这里正全力向银座与乌节路看齐

我们可以注意到从酒店端的 JW Marriott、Westin、Pavilion Hotel、Grand Millennium 与 Ritz-Carlton 等形成旅客住宿需求的全覆盖，到商业端 Pavilion、The Starhill、Lot 10 与 KKV 构建的消费闭环。毫无疑问，这短短一条街已撑起大马面向全球的商业门面

而如今我们在此狂欢时，或许也不应忘记这些曾经塑造城市灵魂的建设者
The Capital Journal, ezyong

30/04/2026

"WHEN CASH IS AWAYS KING"-KERJAYA创办人拿督郑荣和

谈到马股现金流最好的建筑股就不得不提到Kerjaya这家公司(也是我唯一持有的建筑股)。

他除了是少数常年维持净现金的建筑股，也是少数净利率可以维持在10%的建筑公司。

我想这一切都离不开创办人拿督郑荣和——“现金为王”的经营之道

✍经营之道来自于父亲的影响

郑荣和出生于马六甲Kampung的一个割胶工人家庭。从很小的时候起，郑荣和就学会了如何妥善管理金钱。

他在曾经的专访中就回忆到: “小学时，我父亲每天给我零用钱；到了中学，他一个月给一次。而当我进入拉曼学院时，给钱的频率变成了一年一次——总共 4,000 令吉，这就是我一整年的开销，包括学费、房租和伙食费。如果我提前把分配给我的钱花光了，我就只能忍饥挨饿”。

“也正因为如此我必须学会如何管理现金流，并对此保持极度的自律。这是我父亲的风格，他对我弟弟也是这样要求的。而我，后来也用同样的方式教育我的孩子。”

这种教育方式让郑荣和在 20 岁出头就深刻明白了：现金流不是数字，而是生存的底线。他必须学会极度的自律和预判。

✍现金永远是王道

除了理财，郑荣和还学到了储蓄和手握现金的重要性。青少年时期，他为了贴补家用打过各种零工，包括在《中国报》做过暗房工，后来还当过摄影师。但在所有的工作中，他最喜欢的还是建筑工地。

对他而言，建筑工作不仅仅是去现场监工。他喜欢观察、记录并思考如何提高效率。如果别人完成一项工作需要两小时，他会思考如何能在一小时内完成。

由于父亲在理财方面的严格训练，郑荣和在1995年创办 Kerjaya Prospek 时，将极大的精力放在了数字、现金流和债务上。我想这也是为什么Kerjaya上市那么多年依然能安然度过一个又一个的金融风暴至今。

✍ 死里逃生的 1997风暴：银行利息高达 18%

1997/98 年的亚洲金融风暴，是郑荣和经营生涯的分水岭。那年 Kerjaya 才成立两年，根基未稳就迎来了“史诗级”的寒冬。

他目睹了无数建筑巨头因为过度举债，在 18% 的银行利率面前土崩瓦解。那是一段伴随着恐惧的记忆，也让他形成了对债务的终身警惕。

为了活下去，他展现了极强的商业灵活性：既然大建筑工程停摆，他就转向高利润的装修领域。当时候的家具市场被垄断，溢价极高，他就直接砍掉中间商帮客户找货源，以合理价格抢占市场。这种“求生本能”不仅让他赚到了现金，也让他明白了一个道理：在危机中，手握现金的人才有转型的余地。

✍2016年上市马股

2016年，在拿督郑荣和的领导下，Kerjaya Prospek 集团通过逆向收购 Fututech Bhd 上市马股主板。虽然当时候的房地产市场开始低迷，不过Kerjaya却依然逆势增长，让许多分析师对这家公司青睐有加。更重要的是它是建筑行业中极少数（能保持双位数净利率的公司，并获得了雇员公积金局（EPF）和多家知名资产管理公司的入股支持。

✍ 兄弟与夫妻档的铁三角

Kerjaya 的成功背后，还有一个“铁三角”：郑荣和、他的弟弟郑荣成，以及他的太太拿汀杜秀春。

杜秀春不仅是他拉曼学院的学妹，更是公司财务和行政的定海神针。这对“务实夫妻档”有一个非常有趣的经营共识：

公私分明：除非是子女，否则任何亲戚不得入职公司，以此规避裙带关系的风险。

这种极度的理财自律、以及稳如泰山的家族治理，构成了 Kerjaya 的护城河。

✍ 从“帮人起楼”到“自己做主”：Kerjaya Property的诞生与E&O 的入主

在建筑界站稳脚跟后，郑荣和并没有止步于此。2018年，他再次通过逆向收购（RTO）接管了 GSB 集团，并将其更名为 Kerjaya Prospek Property。

左手建筑，右手开发：以前是帮别人打工挣钱，现在是自己开发、自己承建。这种“内部消化”不仅让利润留在了自家口袋，更保证了交房的速度与质量。

✍十年的耐心

郑荣和对 E&O 的布局绝非心血来潮。早在 2011 年他就已经入股，但他非常有耐心，默默观察、增持，直到 2021 年才正式发动全面收购，成为掌握大权的大股东。

以前，Kerjaya 是 E&O 最大的建筑承包商；现在，郑荣和成了 E&O 的大老板。这种身份的转变，意味着他可以利用 E&O 庞大且优质的土地储备，再配合 Kerjaya 极致的施工效率形成了横跨建筑与房产业的铁三角，就好像郑荣和、他的弟弟郑荣成，以及他的太太拿汀杜秀春这一个铁三角搭档。

时至今天，郑荣和已坐拥3家上市公司，市值合计高达50亿令吉。郑荣和的成功绝非偶然，而是依靠他一步一脚印，坚守最基本的纪律，并把最枯燥的事情做到极致的结果。

25/04/2026

Pavilion KL 的前身, Bukit Bintang Girls' School

1893年，European missionaries 在 Brickfields 正式创立了 Bukit Bintang Girls' School（BBGS）。这所学校的历史比 Victoria Institution 还要悠久，是大马吉隆坡最古老的教育基石。与专门为皇室子弟设立的精英学院不同，BBGS 向富家千金与清贫女儿同时敞开大门，打破了教育资源的阶级鸿沟

1930年，原名 Chinese Girls' School 的 BBGS 迁入 Jalan Bukit Bintang 现址。随着校舍落成，这一地段注入了浓厚的人文气息。在长达数十年的时间里，Jalan Bukit Bintang 与 Jalan Sultan Ismail 的交汇处回荡着女学生们的读书声。这块占地 12.6 英亩的土地，承载了几代人的记忆，也是吉隆坡金三角一块具备大规模开发价值的黄金地段

2000年，在大马仍未完全从亚洲金融风暴阴影中脱困之际，大马政府通过私营化协议，将这块黄金地皮交给 Urusharta Cemerlang 建设，初始股东背景主要是与政商界关系深厚的 Inai Jaya 关联方。开发商的任务是负责将 BBGS 整体搬迁至 Cheras 的 Taman Shamelin Perkasa（随后更名为 SMK Seri Bintang Utara），并承担新校舍的兴建费用，以此换取该地的开发权

2001年，亚洲金融风暴的余波未散，大马银行界正处于大合并的阵痛期，放贷门槛极高。原股东缺乏足够的资本实力与银行信用，面对如此级别的项目，Urusharta Cemerlang 陷入了有地没钱的财务僵局

2002年，Tan Sri Desmond Lim（丹斯里林晓春）看准时机精准切入。他并未重新竞标，而是直接通过收购 Urusharta Cemerlang 控股权的方式进入局中。这种“买入公司”而非“直接买地”的策略，让他绕过了高昂印花税与复杂的审批流程

为了配合这次进场，林晓春同步完成资本腾挪，将旗下资产注入 Gadek Capital 并正式更名为 Malton，在 Bursa Malaysia 主板上市。Malton 整合了自 1980年便已成名的 Khuan Choo Group、擅长城镇开发的 Bukit Rimau Development 以及具备工程管理背景的 Domain Group。这一系列动作，让林晓春在接手这块地皮的同时，集齐了上市公司融资平台与全产业链的执行能力。即便当时入场价格低于 500 psf，外界依然关注他如何启动这艘巨轮

2005年，融资难题成为林晓春最大的考验。在多数银行拒绝放贷的情况下，RHB Bank 最终伸出援手。这笔价值不菲的贷款不仅缓解了资金渴求，更在随后的商业地产价格回升中，证明了林晓春的眼光。随着项目推进，该地段的价值在完工前迅速攀升至 1,800 psf，林晓春成功度过了最艰难的资金窗口期

2006年，中东主权资本的介入彻底改变了项目的命运。Kuwait Finance House（KFH）作为全球最大的伊斯兰银行之一，当时正计划在大马插旗。KFH 并非短期投机客，而是拥有科威特政府背景的长线投资者。它们收购了项目 49% 的股权，并一口气买下两栋公寓大楼。这笔巨额资金注入，让林晓春提前回收了大部分投资，实现了极高的财务安全边际。KFH 带来的不仅是现金，更是强大的信用背书。同年，KFH 在短短六个月内以 1,100 psf 的价格售出第一栋公寓，90% 的买家为外籍人士，市场热度空前

2007年，Pavilion Kuala Lumpur 的入场，打破了 Jalan Bukit Bintang 维持已久的“割裂”状态。在此之前，这条街的商业逻辑是两极化的：一边是以 Sungei Wang Plaza 和 BB Plaza 为代表的平民零售，承载了整座城市的市井流量；另一边则是极度封闭、如深宫大院般的 Starhill Gallery，将奢侈品消费锁在了大众视野之外。Pavilion 巧妙地缝合了这两个极端，实现了高流量与高客单价的第一次完美握手

2010年，凭借 KFH 建立的信用基础，林晓春引来了更重量级的盟友——Qatar Investment Authority（QIA）。作为卡塔尔的国家主权财富基金，QIA 管理着庞大的能源财富，在全球只挑选顶级资产。QIA 从 KFH 手中接过了 Pavilion 49% 的股权，开启了林晓春与 QIA 的长期战略合作

同年，林晓春将 KL Plaza 更名为 Fahrenheit 88。随后，他更是以天价夺下项目旁另一块地皮，霸主地位彻底巩固。而这，又是另外一段精彩的故事了

回望这段历史，。这块土地的意义，从最初的人文教育空间，转化为承载资本流动与城市消费的关键节点，成为大马经济转型的缩影

那么多年过去，Pavilion Kuala Lumpur 依然稳居顶流，并不是运气，而是因为它一开始就把整套逻辑设计好了。它以开阔且层层递进的垂直中庭结构，建立起强烈的视觉焦点与人流磁场，把人自然吸引进来并留住。在此之上，半环形结合视觉引导的动线设计，把不同品牌区块无缝串联成连续体验路径，让人不知不觉走完整个商场

更关键的是，它从来不是一座孤立的商场，而是通过连接 Suria KLCC 与 The Exchange TRX，把人流转化为可持续运作的消费循环。正是这种将空间设计、消费路径与城市流量整合为一体的能力，让 Pavilion 的竞争力不依赖单一因素，而成为一个可以长期自我进化的“Pavilion 商圈”

正因为如此，近20年过去了，每次踏入 Pavilion KL，依然能清晰地感受到它设计上的前瞻性
The Capital Journal, ezyong

25/04/2026

Wow 😮 RM1.75bil DC contract 💰💰💰

Sunway Construction Group Bhd has secured a RM1.75 billion contract to build a hyperscale data centre in Bandar Serendah, Selangor, the company said in a bourse filing.

The contract, awarded by an international hyperscaler to its unit Sunway Construction Sdn Bhd, covers the construction, completion, testing and commissioning of the facility.

The project will be undertaken on a build-only basis, encompassing core and shell works, campus infrastructure, as well as mechanical, electrical and plumbing fit-out.