31/07/2021
HARGA HARTANAH JATUH? LAMBAKAN IKLAN MELONJAK?
Salam semua, seperti yang saya janjikan saya akan ulas report dari PropertyGuru. Sebenarnya bagi saya, apa yang PropertyGuru sampaikan sebenarnya langsung tiada informasi baru yang berguna. Tapi sebab ada pakar saham dan ikon hartanah juga buat ulasan yang pada pendapat saya kurang tepat dan salah, jadi saya fikir elok saya ulaskan biar semua boleh menilai.
1. KONTEKS.
- Pertama sekali, bagi saya kalau cikgu saham, ejen takaful tetiba ulas pasal property, maksudnya mereka sudah mati kutu tak tahu nak cerita apa pasal industri mereka. Jadi mereka akan cuba ride hot topik yang ada, dan macam biasa property adalah pilihan utama di hati mereka untuk ride marketing. Jgn tanya saya kenapa sebab dulu tokey jubah pun buat benda yang sama. Ini mazhab marketing yang cakap, kalau industry kita sendu, ride sahaja industry lain yang tgh hot. Selain tunggang agama dan bangsa, property juga mmg pop**ar untuk ditunggang sepanjang zaman. Ejen Takaful, penjual kelas saham semua s**a target property ni.
- Kedua, ulasan report ini tak berguna atau tidak meaningful kerana ini adalah berdasarkan data dari website PropertyGuru sahaja. Seumpama kita tanya website pro-UMNO siapa patut jadi PM. Takkan mereka nak undi Lim Guan Eng kan? Bagi saya, kalau mahu buat report begini, kena gabungkan data dari Mudah, iProperty etc, barulah menyeluruh. So bila dia cakap ada lambakan iklan dan jumlah iklan naik 30%, mereka merujuk kepada website mereka sahaja. Dan tak susah nak inflate number of iklan pun. Kalau mereka buat promo harga iklan murah, jadi berlambaklah iklan yg muncul ye dak? Dan kalau satu rumah, tak pelik ada 5 ejen yang buat iklan untuk jual satu rumah. Jadi headline yang cakap jumlah iklan naik 30% ini cuma sensational headline yang sebenarnya boleh dimanip**asi, tapi tidak ada kegunaan untuk measure demand atau jadikan sebagai indikator utk pasaran hartanah.
- Ketiga, semua data merujuk kepada ASKING PRICE. Harga yang diminta. Harga yang diminta ni langsung tidak ada kegunaannya. Hanya mereka yang naif sahaja akan rasa harga ASKING price ini penting. Banyak sahaja fishing advertisement dalam website begini yang mana harga nampak macam murah, tapi unit tu tak pernah ada. Kita call ejen tersebut untuk unit 300k, dan ejen tersebut selalu kata unit tu dah habis. Yang ada cuma yang RM320k atau RM330k. Ada tak bank atau valuer yang akan lihat asking price untuk decide harga rumah? ASKING PRICE hanyalah indikator yang sgt sgt terhad kegunaanya. .
- Property cycle atau kitaran hartanah - Saya dah kongsikan dari tahun lepas yang tahun 2020 dan 2021 adalah “Bottom-years” ( boleh refer kepada chart cycle hartanah. Recovery akan bermula tahun depan sahaja. Jadi report ini hanya mengiyakan apa yang saya dah share dari tahun lepas. Yang buat ulasan pasti tak pernah lihat webinar yang saya kongsikan jadi mereka rasa report ini berguna hingga perlu buat ulasan, tapi yang dah pernah lihat webinar saya akan rasa this is nothing new.
- Pakar yang sebenar adalah mereka yang lihat data asal ( original data / first hand knowledge) dan buat konklusi sendiri berdasarkan data tersebut. Report ini pada saya adalah kategori 2nd hand or 3rd hand knowledge sahaja. Tidak ada penganalisa yang bagus akan pakai data begini untuk buat keputusan pelaburan.
2.
JADI KAT MANA NAK TGK DATA SEBENAR DAN NAK TAHU PASARAN HARTANAH KITA OKAY ATAU TIDAK?
Bagi kami di FAR Capital, kami tgk dua data yang penting sahaja utk tahu keadaan pasaran hartanah Malaysia.
- Pertama, jumlah orang yang apply loan untuk beli rumah, dari BNM. Kalau pasaran hartanah sendu, tak ramai akan apply loan untuk beli rumah. Dan kalau pasaran hartanah hot, pasti ramai yang akan apply loan. Boleh refer chart yang saya kngsikan, Q1 2021 menunjukkan volume loan yang kita apply dah capai rekod tertinggi sejak tahun 2006.
- 2. Kedua, transaksi harga hartanah atau harga hartanah tersebut dijual. Sebab ini data yang dikumpul dari seluruh negara dan data yang paling sahih kita ada berdasarkan transaksi yang dah jadi dan berlaku. Ini juga data yang valuer dan bank akan pakai. Lihat sendiri median harga Q1 2020 VS Q1 2021, yang mana majoriti negeri menunjukkan ada kenaikan harga median hartanah.
3. KESIMPULAN
Report PropertyGuru ini bagi saya tidak menceritakan apa apa benda baru, penting atau berguna. Data 100% hanya dari website mereka, dan mereka cerita pasal asking price yang tidak s**ar untuk dimanip**asi. Mereka kata recovery akan mula tahun depan, sebijik macam apa yang saya dah cerita dari tahun lepas. Nothing meaningful or new.
Mereka yang rasa report ini penting, menunjukkan jelas mereka ini bukan pakar atau penganalisa dalam bidang hartanah. They lack critical thinking, dan tiada penganalisa hartanah sebenar akan ambil kita pendapat begini.
Tapi mereka yang langsung tidak berilmu, akan senang kena scam dgn ulasan yang nampak logik dari mereka. Mereka ada ebook, buat seminar pelbagai, follower ramai, jadi kita assume tak mungkin mereka tidak tahu benda asas begini. Tapi guys, realitinya pakar saham / pakar takaful di Fesbuk tak semestinya mereka pakar dalam hartanah juga. Tapi kita tak boleh salahkan mereka untuk cuba ride sebarang berita dalam property, untuk promosikan diri mereka dan produk mereka.
Paling penting kita jangan taksub sesiapa, dan jgn percayakan seisapa pun. Pakar saham belum tentu faham property. Yang tahu property belum tentu terer saham. Belajar benda yang betul, dan gunakan data yang betul untuk buat keputusan. Bukan semua data boleh pakai dan berguna.( tgk sahaja brp ramai yang buat kesimp**an yang salah dgn report propertyguru ini ) Tapi untuk kami di FAR Capital, kami lihat data seluruh negara yang dikeluarkan oleh BNM dan Napic sebab ini yang paling tepat. Pastikan kita faham teori yang betul supaya kita boleh elakkan dari buat kesimp**an yang salah, sebab kita pakai data yang salah.
p/s : Boleh kongsikan apa yang anda belajar dari perkongsian ini?
Kredit: Faizul Ridzuan
