22/07/2021
PEMAJU LEWAT SIAPKAN RUMAH AKIBAT PERINTAH KAWALAN PERGERAKAN (PKP): APAKAH HAK PEMBELI?
Ramai yang minta saya komen tentang isu kelewatan pemaju menyiapkan rumah dan kelewatan menyerahkan milikan kosong susulan daripada Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) yang telah dikuatkuasakan oleh kerajaan mulai 18.3.2020 yang lalu dan kemudiannya diteruskan secara berperingkat-peringkat sehingga kini.
Isu yang dibangkitkan adalah :
A) Sama ada pemaju masih perlu bertanggungjawab untuk menyiapkan sesuatu projek perumahan dan seterusnya menyerahkan milikan kosong rumah tersebut dalam tempoh masa yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli walaupun proses pembinaan terpaksa ditangguhkan akibat PKP.
B) Sama ada pemaju masih perlu menjelaskan ganti rugi kelewatan (LAD) kepada pembeli walaupun kelewatan itu disebabkan proses pembinaan projek tersebut terpaksa ditangguhkan akibat PKP?.
Berikut adalah pandangan saya terhadap isu di atas:
1. Perlu di fahami, setiap urusan jual beli rumah dalam pembinaan adalah tertakluk kepada perjanjian jual beli yang menggunapakai Jadual G & H Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) (Pindaan) 2015.
2. Klausa 24 Jadual G & Klausa 25 Jadual H dengan jelas menyatakan bahawa Pemaju hendaklah menyerahkan milikan kosong rumah dalam tempoh masa 24 bulan (rumah landed) dan 36 bulan (rumah strata) mulai daripada tarikh perjanjian jual beli.
Tiada pengecualian dinyatakan secara spesifik dalam klausa tersebut.
3. Klausa 9 p**a menyatakan bahawa masa adalah intipati terhadap kontrak (essence of the contract) berkaitan dengan semua peruntukan yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli tersebut.
4. Apa yang dapat difahami daripada peruntukan peruntukan di atas adalah pemaju wajib menyiapkan pembinaan rumah dan menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang telah ditetapkan dalam perjanjian tanpa sebarang alasan atau pengecualian memandangkan masa yang dinyatakan adalah intipati terhadap perjanjian dan perlu dipatuhi oleh pemaju.
5. Oleh yang demikian, secara dasarnya, sekiranya pemaju gagal menyerahkan milikan kosong rumah dalam tempoh masa yang dinyatakan, maka Klausa 24 dan 25 Jadual G & H dengan jelas menyatakan bahawa pemaju perlu menjelaskan ganti rugi kelewatan terhadap pembeli.
6. Namun begitu, mengambil kira faktor kelewatan tersebut mungkin disumbangkan oleh faktor krisis pandemik COVID 19 yang menyebabkan kerajaan terpaksa mengenakan Perintah Kawalan Pergerakan yang menyebabkan kerja-kerja pembinaan terganggu, mungkin tidak adil untuk meletakkan liabiliti kelewatan dalam tempoh PKP tersebut kepada pemaju sepenuhnya.
7. Tambahan p**a pembeli-pembeli yang membuat pembiayaan bank untuk membeli rumah tersebut telah mendapat moratorium selama 6 bulan daripada bank (kecuali pembeli yang membuat pembiayaan dengan LPPSA).
8. Oleh yang demikian, demi menjaga keharmonian dan hak serta kepentingan kedua-dua belah pihak, kerajaan telah menggubal satu akta khusus yang dikenali sebagai Akta Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid-19) 2020 (atau dikenali juga sebagai AKTA COVID-19 2020).
9. Akta tersebut digubal untuk mengurangkan kesan Covid-19 terhadap ekonomi, individu dan syarikat di negara ini.
10. Akta tersebut mula berkuat kuasa pada 23 Oktober 2020 dan terus kekal berkuat kuasa bagi tempoh 2 tahun dari tarikh itu. Akta tersebut sebut juga boleh dilanjutkan oleh Perdana Menteri lebih dari sekali.
11. Antara peruntukan penting yang terdapat dalam Akta tersebut adalah berkenaan isu penyerahan milikan kosong rumah oleh pemaju dalam tempoh PKP dan juga gantirugi kelewatan serahan milikan kosong terhadap pembeli.
12. Seksyen 35 Akta tersebut menyatakan, tempoh mulai dari 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020 tidak akan diambilkira untuk pengiraan tempoh serahan milikan kosong rumah ataupun pengiraan gantirugi jumlah tertentu (LAD).
13. Walaubagaimanapun, Pemaju boleh buat permohonan kepada menteri untuk lanjutkan tempoh pengecualian tersebut sehingga 31 Disember 2020 dan atas budi bicara menteri, tempoh tersebut boleh dilanjutkan sehingga 31 Disember 2020.
14. Dalam tempoh tersebut juga, jika pembeli tidak ambil milikan kosong rumah, milikan kosong itu tidak dianggap telah diserahkan secara otomatik kepada pembeli.
15. Selain daripada itu isu Tempoh Liabiliti Kecacatan juga dibangkitkan dalam Akta tersebut di mana Seksyen 36 Akta tersebut menyatakan bahawa, untuk tempoh dari 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020 tidak akan dikira untuk pengiraan tempoh liabiliti kecacatan dan tempoh untuk pemaju baiki kerosakan.
16. Walaubagaimanapun, Pembeli boleh buat permohonan kepada menteri untuk lanjutkan tempoh tersebut sehingga 31 Disember 2020 dan atas budi bicara menteri, tempoh tersebut boleh dilanjutkan sehingga 31 Disember 2020.
17. Selain itu, Akta tersebut juga memberi peruntukan berkenaan isu caj pembayaran lewat oleh pemaju terhadap pembeli di mana Seksyen 34 Akta tersebut menyatakan jika pembeli gagal untuk membayar ansuran (progres claim) kepada pemaju dalam tempoh 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020, pemaju tidak boleh kenakan apa-apa caj pembayaran lewat kepada pembeli.
18. Walaubagaimanapun, Pembeli boleh buat permohonan kepada menteri untuk lanjutkan tempoh tiada caj kelewatan pembayaran tersebut sehingga 31 Disember 2020 dan atas budi bicara menteri, tempoh tersebut boleh dilanjutkan sehingga 31 Disember 2020.
19. Walaubagaimanapun jua, terdapat beberapa Pengecualian di nyatakan dalam Seksyen 37 & 38 akta tersebut, dimana sekiranya dalam tempoh pengecualian tersebut telah difailkan prosiding tuntutan, atau telah dikeluarkan suatu perintah, penghakiman, award berkenaan bayaran caj lewat bayar, atau bayaran LAD, atau bayaran caj lewat atau LAD itu telah dijelaskan, maka peruntukan dalam Akta ini tidak akan menjejaskan prosiding, perintah, penghakiman, award dan bayaran yang telah dijelaskan tersebut.
20. Begitu juga sekiranya tempoh untuk memfailkan tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah telah tamat dalam tempoh tersebut, pembeli boleh memfailkannya sehingga 31 Disember 2020.
21. Diharap dengan adanya Akta ini dapat menyelesaikan masalah berkenaan isu-isu kelewatan dan lain-lain isu yang bersangkutan dengan pemaju dan pembeli.
Terima kasih.
SALKUKHAIRI ABD SUKOR
Timbalan Presiden
Pertubuhan Kebajikan dan Literasi Undang-undang Malaysia (K-LITERASI)
