01/07/2024
Ulang baca. Sebab masih ramai yg terbeli dan nak beli lot lidi. Ada yang mesej saya bagaimana cara nak selesaikan pemilikan geran tanah mereka. Nasihat saya, ELAKKAN dari beli lot lidi yang guna Surat Ikatan Amanah ni. Jika dah TERBELI, cuba bincang dengan tuan asal atau penjual asal untuk jual balik dengan harga kos atau harga rugi sikit pun takpe. Elakkan jual kepada pembeli lain, ia umpama kita nak letakkan masalah lot lidi tu p**a pada mereka. Ya, memang sakit hati jika dah keluar duit berpuluh ribu, tapi anggaplah itu sebagai yuran 'kepandaian' kita dalam membeli hartanah yang betul.
(Artikel oleh Arwah SALKUKHAIRI ABD SUKOR)
KEDUDUKAN SURAT IKATAN AMANAH DALAM URUSAN JUAL BELI TANAH LOT LIDI. ADAKAH MELINDUNGI HAK DAN KEPENTINGAN PEMBELI?
1. Surat Ikatan Amanah (SIA) kini menjadin instrument pop**ar yang digunapakai dalam urusan jual beli tanah lot yang belum ada geran individu (lot lidi).
2. Melaui SIA tersebut, semua pembeli tanah lot lidi diminta menandatangani satu SIA yang disediakan sendiri oleh penjual atau peguam penjual, dimana melalui SIA tersebut pembeli bersetuju melantik penjual atau wakil penjual sebagai pemegang amanah yang akan bertanggungjawab menguruskan urusan permohonan tukar syarat tanah dan pecah sempadan sehinggalah hakmilik individu berstatus bangunan dikeluarkan dan dipindahmilikkan kepada pembeli.
3. Sesuatu SIA perlulah didaftarkan di Pejabat Tanah untuk membolehkan ianya dikuatkuasakan. Dan apabila telah didaftarkan di Pejabat Tanah, pindahmilik hendaklah dibuat dalam geran untuk memindahmilikkan nama penjual selaku pemilik berdaftar kepada nama penjual selaku Pemegang Amanah terhadap tanah tersebut. Barulah SIA tersebut boleh dianggap sempurna dan efektif dari segi perundangan.
4. Ada sesetengah penjual tidak mendaftarkan pun SIA tersebut di Pejabat Tanah. Apatah lagi membuat pindah milik nama penjual dalam geran daripada pemilik berdaftar kepada Pemegang Amanah. Bahkan kadangkala SIA tersebut tidak pun dimati stem oleh penjual. Bukan itu sahaja, kadangkala pembeli pun tidak pernah tengok SIA tersebut apatah lagi mendapat satu salinannya daripada penjual. Jadi bagaimanakah hak dan kepentingan pembeli akan dilindungi sepenuhnya melalui SIA tersebut?
5. Perlu difahami, dari segi perundangan, kedudukan SIA ini sama seperti Perjanjian Jual Beli (SNP) sesuatu hartanah. Walaupun perjanjian jual beli telah ditandatangani dan di mati setem, sesuatu transaksi jual beli hartanah dianggap masih tidak sempurna sehinggalah hartanah tersebut dipindahmilik kepada pembeli.
6. Begitu lah juga keadaan nya dengan SIA ini. Walaupun wujudnya SIA dalam transaksi jual beli tanah lot lidi tersebut, transaksi jual beli tersebut masih belum boleh dianggap sempurna sehinggalah hakmilik individu berstatus bangunan dikeluarkan dan pindahmilik didaftarkan kepada pembeli.
7. Selagi pindahmilik belum dibuat, hak dan kepentingan pembeli terhadap tanah lot tersebut masih tidak dilindungi sepenuhnya oleh undang-undang walaupun dengan adanya SIA tersebut. Ini kerana dari segi perundangan, hak dan pemilikan seseorang terhadap sesuatu hartanah hanya diiktiraf oleh undang-undang selepas nama mereka telah didaftarkan dalam geran.
8. Masalah juga akan timbul sekiranya pemegang amanah yang dilantik tersebut meninggal dunia sebelum geran individu dikeluarkan dan dipindahmilik kepada pembeli.
9. Sebaik sahaja pemegang amanah meninggal dunia, maka SIA tersebut akan dianggap terbatal. Pemegang amanah yang baru dikalangan waris penjual perlu dilantik. Untuk membolehkan SIA tersebut dikuatkuasakan, ianya perlulah melalui proses dan prsedur yang saya nyatakan di atas tadi.
10. Apa akan jadi sekiranya waris penjual tidak mahu memberi kerjasama untuk mengambil alih tugas sebagai pemegang amanah? Pasti urusan pengeluaran geran individu dan pindah milik akan tergendala dan tidak dapat disempurnakan.
11. Masalah akan menjadi lebih rumit sekiranya waris kepada penjual menuntut pusaka terhadap tanah tersebut. Bukankah itu akan menyebabkan proses penyempurnaan urusan pengeluaran geran individu dan pindahmilik akan terganggu.
12. Bagaimana p**a kalau dalam proses pengeluaran geran individu tersebut, pembeli p**a yang meninggal dunia. Bolehkan waris pembeli menuntut tanah lot tersebut sebagai harta pusaka simati dengan hanya bersandarkan kepada SIA tersebut semata-mata, sedangkan pindah milik masih belum dibuat kepada pembeli?
13. Berdasarkan pengalaman saya, dalam kes sebegini, Pejabat Pusaka Kecil ataupun Mahkamah akan melihat sama ada dalam geran tersebut ada nama pembeli atau tidak sebagai pemilik berdaftar. Jika tiada sudah pasti agak sukar untuk mereka mengesahkan bahawa tanah lot tersebut adalah harta pusaka pembeli yang boleh diwariskan kepada waris-waris mereka.
14. Selain daripada itu, SIA ini juga perlulah tertakluk kepada peruntukan undang-undang dan amalan guaman hartanah yang sebenar sebagaimana yang dinyatakan dalam Kanun Tanah Negara (KTN). Sekiranya peruntukan undang-undag tersebut tidak dipatuhi, maka bagaimanakah SIA tersebut boleh dikuatkuasakan? Jika KTN menetapkan untuk tanah pertanian 1 ekar hanya boleh dipindahmilikan kepada satu penama sahaja misalnya, walaupun dengan adanya SIA tersebut, pindahmilik tetap tidak boleh dilaksanakan selagi hakmilik individu yang berasingan berstatus bangunan belum dikeluarkan.
15. Kesimp**annya, SIA hanyalah sekadar satu dokumen kontrak semata-mata sama seperti SNP. Ianya tidak mempunyai nilai sebagai satu bentuk urusniaga yang boleh didaftarkan (registrable dealing) di bawah Kanun Tanah Negara yang mengiktiraf hak pemilikan seseorang terhadap sesuatu hartanah.
16. Oleh itu, selagi pindahmilik tidak dibuat kepada nama pembeli di dalam geran individu berstatus bangunan, selagi itulah hak dan kepentingan pembeli tanah lot lidi tidak akan dilindungi sepenuhnya oleh undang-undang. Buatlah 10 SIA sekalipun, keadaannya tetap sama.
Sekian, Terima kasih,
Yang benar,
SALKUKHAIRI ABD SUKOR
Presiden
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)
